双塘概规设计任务书.doc

武汉洪山双塘旧城改造项目武汉洪山双塘旧城改造项目““房投·光谷中心城””前期概念规划方案任务书前期概念规划方案任务书二零一四年六月二零一四年六月一、 双塘小区旧改项目基本情况1、项目区位双塘小区位于洪山区虎泉街，是始建于 1980 年代的住宅小区，小区内以 5、6 层多层砖混结构住宅居多，兼有部分小高层框混住宅本项目列入旧城改造区域的范围北临虎泉街，东临民族大道，西至楚韵路以东，南抵湖北广播电视大学校区和湖北省建五公司南侧湖北省房投集团与湖北坤瑞工贸有限公司拟合力开展双塘小区旧改项目，项目暂定名“房投·光谷中心城” 2、规模双塘小区旧改主要范围为虎泉街双塘小区和周边住宅楼、学校及原有建筑构成，根据洪山区政府提供的前期资料显示共分为 6 个区域，总占地面积 203.56 亩，现有建筑面积 20.816 万平米2、主要技术经济指标“房投·光谷中心城”项目处于武汉市中心城区，属于旧改项目，该区域建筑密度大、人口密度高，属于旧城改造进程中的难点区域按照以往旧城改造的范例，该区域可控规容积率最低为3.5，考虑到拆迁成本高、平稳过渡的需要，容积率指标可以上调到4.0 或更高，具体经济指标参考下表：概规设计指标：片 区ABCDEF小计建筑面积707002229910636400075103613482208160 平米占地面积61.7919.3221.7619.4467.6913.56203.56 亩上位规划住宅住宅，交通设施，医疗住宅住宅教育机构消防设施片 区ABCDEF小 计建筑面积707002229910636400075103613482208160 平米占地面积（亩）61.7919.3221.7619.4467.6913.56203.56 亩现有容积率1.7151.7300.7333.0851.1311.491平均 1.533按 3.5 容积率14425045103508004538315802231656475214 平米按 4.0 容积率16485651546580565186618060036178543102 平米1、项目总容积率 4.0，即计算容积率总建面 54.31 万平米，布置两层连续地下室，其中负一层为商业面积，负二层为停车场（不计容积率） 。

地下室要注重与地铁 2 号线光谷站的通道衔接及商业人流引导；2、功能分区比例为商业面积占总建面 22~24%，商业面积中 35~45%为开发商自持；办公物业面积占总建面 25~27%，住宅面积占总建面30%，酒店和学校及其他配套建筑占总建面 8~10%；3、整体布局中临光谷广场一线以高层、超高层为主，兼顾写字楼和酒店、商业分区，注重提升项目的商业价值；4、建筑风格为现代风格，注重外立面的风格营造，符合光谷广场的地标定位，个别超高层建筑做出地标效果；二、二、项目规划定位项目规划定位1、项目定位“房投·光谷中心城”项目，属于总体规模大、拆迁规模大的城市中心旧城改造项目，其位于繁华的光谷中心商业区域，随着光谷区域十余年的迅猛发展，双塘小区所处的区域已经集中了多所高校、行政办公聚集区，学校、医院等市政资源丰富，尤其是商业保有量大，鲁巷广场、光谷步行街等龙头商业繁荣、人流密集，武汉地铁2 号线终点站即紧挨本地块东北角，为项目提供了便捷的交通配套因此，我们认为“房投·光谷中心城”应该遵循“总体规划，合理布局，分步实施，滚动开发”的原则制定项目总规在总体规划制定上，充分利用高校集中区的人文优势和人流密集的商业优势，与已有的光谷步行街相呼应，按照定位于商业、办公、住宅综合体的功能进行规划布局，由国际性权威规划公司精心设计，以国际化视野和城市标杆的高度制定规划，力争将本项目打造成城市旧改项目的示范案例！4、规划及设计依据1) 武汉市国土规划管理局管理规定。

2) 武汉市总体规划3) 东湖高新开发区总体规划4) 相关规划设计规范三、三、设计原则设计原则1、围绕项目定位开展规划及建筑设计2、满足武汉市现行的有关法规和设计规范3、满足本地块所限定的技术指标4、建筑风格与周边环境相协调5、在考虑建筑成本的前提下，追求完美的建筑造型及立面五、五、设计深度要求设计深度要求设计文件除按照国家及武汉市对规划及建筑方案设计报审图纸的有关规定执行，主要要求如下：（一）规划设计：1、项目规划设计应体现现代建筑风格和时尚元素；2、项目整体规划应把办公、商业、住宅区域进行清晰的划分；3、功能性空间应人性化、多样化4、道路交通组织、人流组织要合理，商业与住宅、办公不能混淆；（二）建筑物设计要求：1、建筑物外立面要求：1) 总体建筑采用现代新颖的建筑风格2) 办公楼及住宅楼立面新颖整个区域建筑物外立面简洁大方2、建筑功能设计的要求：1) 商业区域设计要满足商业运营需要，部分空间布局要满足国际知名品牌要求，满足大商业空间运营要求，注重与地铁枢纽站的人流引导和商业衔接关系，商业空间中预留一定面积的文化区域整体设计要求具有前瞻性2) 办公楼按 5A 甲级写字楼标准设计，要满足独立人、车通道，先进门禁系统等要求，建筑物内部功能空间要本着办公人性化出发，具有一定的舒适性。

3) 住宅楼要求立面简洁大方，面积布局合理，有一定的功能面积可提高使用率六、六、成果要求成果要求1、图纸采用 A3 文本制作，要求思路清晰，表达详细，规划设计方案和经济技术指标必须详细2、项目总规划思路和定位分析要求进行汇报演示，汇报文件采用PPT 演示电子文档，设计公司主创人员对政府汇报 3、初步设计时间为 20 天湖北坤瑞工贸有限公司二〇一四年六月。