万科北京首个商业地产项目遇冷.doc

万科北京首个商业地产项目遇冷　　万科大都会仅一栋楼 69套房，仍有 20多套在售■CRB　　■本报记者李宛霖北京报道　　“市场契合度还可以，这个产品是特殊的，不可复制的　　6月 30日，万科在北京开发的首个商业地产项目、位于北京东三环国贸桥东南角的万科大都会面对业主交房入住　　7月 18日，万科大都会的销售人员对中国房地产报介绍，目前大都会还有二十几套依然在出售中，均价 9 .5万元 /平方米，还有不足 40年的产权　　从推向市场到现在，两年左右的时间内，还有近三分之一的房源未能售完由于其产品的独特性，业内一直都有所质疑，觉得市场接受度不会很高面对上述质疑，万科副总裁、北京公司总经理毛大庆认为，万科大都会目前并不突出的销售业绩，并不能说明问题　　不过，相较于万科大都会卓越的区位优势和发展现状，这一销售情况并不能令人满意而这一项目接下来的成败，对万科的商业地产项目是否带来影响也不得而知　　四易其主　　作为万科北京试水的商业地产项目，万科大都会在被万科收购以前，已经三易其主　　2001年，该项目由赢嘉置业发展有限公司建成，命名为“赢嘉中心 B座”，因与中信嘉华银行有限公司发生纠纷，于 2009年 9月被查封并拍卖。

项目经过三次易主之后，2009年被债主中信嘉华银行拍卖竞得，并最终转入中信地产名下项目总面积约为 4.27万平方米，其中地上面积为 3.6万平方米　　2010年 5月，万科以 11 .5亿元获得“赢嘉中心 B座”项目100 %的产权，并更名为万科大都会，成为该项目的第四任主人由于该项目位于东长安街南侧，东三环国贸桥东南角，被看作是北京万科进入北京 CBD的标志性建筑，万科也将其视为其在商业地产开发中的试验品毛大庆曾对媒体表示：“万科希望在CBD区域做一个万科的标志性建筑　　2010年 10月 20日，万科与中信地产，就该项目签署了战略合作协议　　2011年 3月，“赢嘉中心 B座”的改造方案获北京市政府批准由于万科大都会属于旧楼改造项目，改造成本一度引起人们的注意，据此前媒体报道，在2010年万科接手该项目时，毛大庆曾透露过粗略计算后的改造项目投资成本，至少在 7000元 /平方米这样按照面积初步估算，改造工程投资将至少花费2 .8亿元人民币　　随着万科大都会逐步向市场推出，该项目改造方案也浮出水面改造后的万科大都会为商业综合体项目，其中 1~4层为商业，5~24层为高端私人会所，5~16层为 4个开间，16~23层为3个开间，顶层为两个开间，共计69套房源，主力户型为 300~500平方米，最小面积 160平方米，最大面积为 557平方米，全部是销售型产品，万科并不自持。

　　两年半还剩近三成　　2011年 12月，万科大都会开始散售至今，69套房源中有20多套仍在出售之中，这并不是一个值得骄傲的业绩　　“虽然位置好，但项目本身有一些先天的缺陷难以改变一个专门代理豪宅的经纪公司业内人士认为，该项目卖得慢也正常从豪宅的角度来看，其价格和面积都是当前市场上消化速度最快的一种豪宅产品，但缺陷是这个项目不具备其他豪宅拥有的好的居住氛围　　这位业内人士分析认为，一个产品定位是否准确，要购房者自己来判断房子的用途，开发商能给的只是一个引导而已作为企业会所，购房者应该是希望能看到产品的不同用途，如果产品上对用途有过多局限，也会影响销售的速度　　一位此前对项目有所接触的房企负责人说，万科大都会虽然进行了改造，但此前写字楼间距小以及楼高的问题是无法改变的，这使得改造很有难度他向中国房地产报透露，“当初中信地产收这个项目时，是有一定政治任务的”作为央企，中信地产为帮朝阳区解决问题才收购了这栋楼，“当时中信地产的人，就曾表示很难通过这个项目赚钱同时，他对“企业会所”这种产品的定位也存在质疑，“中国的企业是否有这种企业文化，还很难说”　　“这个项目特立独行，也应该是有其原因的上述房企负责人说，2010年，北京市场是“商住倒挂”的局面，高端公寓的销售价格是高于商铺和写字楼的，所以万科大都会如此定位也有道理。

但最近两年，写字楼市场又好起来了，北五环沿线的写字楼产品都在以 5万至 6万元 /平方米价格热销，CBD同区域根本没有出售型的写字楼产品，受欢迎程度远超过高端公寓，“这大概是万科没有预料到的”　　“当时的项目定位是商务中心区的功能补充7月 18日，毛大庆对中国房地产报表示，这个产品的概念是个舶来品，加入北京有地方需求特色的元素，作为商务中心区的功能补充，“像纽约、东京都是出现在核心的位置才有这种产品，所以也不具备太强的可复制性　　毛大庆认为该项目的市场契合度还可以，因为属于特种产品，不是大众化的业态，所以销售速度不会很快未来也可能再做这类产品，但是做这类产品的条件非常局限，只能是看机会是否合适　　业内人士分析，万科近些年在商业地产上一直在持续加码，但今年初才组建商业地产公司，管理层也渐渐开始正面面对万科进入商业地产领域的话题，这显示出万科进入商业地产的谨慎，而这种谨慎也使万科习惯延续过去的思路，影响了对商业地产市场的判断中小企业和大企业，这些大大小小经济细胞的多样性和互补性，形成了经济生活中丰富多彩的“生态平衡”作为以适应环境而生存、自保甚至做强做大作为理由的企业，面对这局面惟一办法就是转型“健身”找出路。

actively carry out the law on civil air defense education, drawn out of the air defense in Pingliang city Building under easy fare, daily special inspection and regulation, overfulfilled the province upper and lower knots of up to 500,000 yuan fee collection tasks. 5, further standardize internal management, improve staff quality. Adhere to the。