工程维修物业服务工作手册.doc

河北和创远见物业服务有限公司工程维修工作手册编 制： 辛 山 燕 审 核： 周 德 文 批 准： 李 安 平 编制单位：河北和创远见物业服务有限公司 编制部门：品质管理部目 录一、工程组质量目标详述…………………………………………………………………3二、工程组组织架构图……………………………………………………………………4三、工程组部门职责………………………………………………………………………5四、工程组主管职责………………………………………………………………………6五、工程组维修班长职责…………………………………………………………………7六、工程组电工职责………………………………………………………………………8七、工程组水工职责………………………………………………………………………9八、工程组电梯工职责……………………………………………………………………10九、工程组弱电工…………………………………………………………………………11十、工程组培训规程………………………………………………………………………12十一、维修人员行为规范…………………………………………………………………13十二、工程组维修人员违规处罚制度……………………………………………………15十三、工程组值班制度……………………………………………………………………16十四、设备管理卡管理制度………………………………………………………………18十五、工程组工具管理规程………………………………………………………………19十六、设备、设施管理责任人制度………………………………………………………21十七、工程组技术档案管理规定…………………………………………………………23十八、公共设施及改造及维修工作规程…………………………………………………25十九、工程组装修管理规定………………………………………………………………28二十、业主保修维修服务工作规程………………………………………………………30二十一、维修过程的检验…………………………………………………………………35二十二、水泵房设备操作规程……………………………………………………………38二十三、水泵运行保养规程………………………………………………………………40二十四、污水处理器操作规程……………………………………………………………43二十五、公共设施设备管理规定…………………………………………………………45二十六、柴油发电机操作规程……………………………………………………………49二十七、柴油发电机定期保养规程………………………………………………………51二十八、干式变压器保养规程……………………………………………………………53二十九、高压环网柜操作规程……………………………………………………………55三十、低压配电柜操作规程………………………………………………………………57三十一、低压配电设备维修保养规程……………………………………………………59三十二、专变设备房管理规程……………………………………………………………62三十三、弱电系统的维护保养规程………………………………………………………63三十四、电梯安全检测主要标准…………………………………………………………66三十五、电梯管理规定……………………………………………………………………69三十六、电梯定期保养规程………………………………………………………………74三十七、电梯设备维修规程………………………………………………………………78三十八、工程组应急规程…………………………………………………………………80三十九、供水管理规程……………………………………………………………………82四十、水箱水池清洗规程…………………………………………………………………85四十一、电梯故障困人救援规程…………………………………………………………87四十二、配电房维护保养流程图…………………………………………………………88四十三、事务保修管理作业指引…………………………………………………………89工程组质量目标详述1.设备设施完好率≥95% （完好设备台数/设备总台数*100%）2.维修服务及时率≥95% (按时完成维修工作单总数/接单总数*100%)3.维修服务合格率≥95% （维修服务合格总单数/维修服务总单数*100%）4.业户投诉处理率100% （业户投诉处理总数/业户投诉总数*100%）工程组组织架构工程组主管班长强电工电工弱电工水工电梯工服务中心经理工程组部门职能设备维护、运行：负责物业的房屋及其设备设施的管理、运行、维修、保养、改造和节能降耗工作，并保证正常运转。

负责设备设施限时抢修负责物业的房屋及其设备设施的产权资料和工程技术资料、维修保养记录的收集整理、存档负责业主房屋装修的监理、检查工作；保持物业的整体完整负责业主日常报修事项的处理以及根据本部门的业务能力提供特约维修服务不断完善物业管理相关的设备设施选型建议负责测量器具的登记、校对、报检项目介入：负责新接管项目房屋主体、设施、设备方面的前期介入（工程情况记录、提出整改意见、设备选型建议）及接管验收工作（工程技术资料接管、验收及资料整理完毕后移交服务中心）组织服务中心范围内重大维修、协助设备维保招标工作，并对该项目的实施进行监管、参与验收负责与建设单位之间进行物业的接管、验收、移交工作，并与建设单位协商解决工程质量问题人员管理：草拟各类工程技术人员、维修人员的任职资格负责服务中心各类工程技术人员、维修人员的业务培训、业务考核协助配合：协助前期物业部开展前期介入工作协调与供水、供电等部门的关系制度建设： 制定房屋及设施、设备前期介入、接管验收的方案向品质部提供不断完善房屋、设施、设备的管理制度、维修养护作业规程和检验标准的建议收集相关的法律、法规、国家强制标准及更新内容，及时向上级提出发放和更新制定并不断完善业主室内维修的项目范围、工作规范、作业标准。

工程组主管职责任职要求：45岁以下，持有效技术类操作证、中级以上职称，有三年以上同行业工程维修管理工作经验，能编制相关工作计划和维修保养工作流程直接上司：服务中心经理直接下属：维修班班长主要职责与权限1.在服务中心经理领导下负责组织安排本部门所属电工、水工、电梯维修工，弱电工对物业小区的房屋及配套设备、设施进行日常运行操作、维修、保养以及处理业主报修事宜等具体工作2.负责制定工程组年度、月度维修保养计划并组织实施，并报服务中心经理审批3.负责接管项目的设备\设施的物业清单,设备台账建立,标识卡的制作4.负责所管辖区内设备设施实施技术改造,节约成本,控制费用开支5.负责对本部门各岗位人员的服务质量进行检查和考评，并作好相关记录6.负责根据工作需要做出物料、设备零配件采购计划，报服务中心经理审批后备案7.负责对材料供应商提供的物料、设备零配件组织人员进行检验和试验8.办理业主装修手续，同时解答装修有关问题9.负责组织人员对业主的房屋装修活动进行管理10负责对分包方服务质量的监督检查维护好物业的整体利益11.负责贯彻落实公司制定的相关管理制度的执行12. 制定特约服务的工作项目及收费标准13.负责本部门所属员工的月考勤工作。

14.每月制定水电分析报表，交工程管理部审核15.不断制定小区开源节流方案，经公司审批后实施改造16. 负责完成服务中心经理布置的其它工作工程组维修班班长职责任职要求：45岁以下，1.具有实际的水暖、电气运行、燃气、房屋、土建门窗等方面的维修管理知识与操作技能；2.获相关专业维护操作的操作证3.本岗位工作经验2年以上直接上司：工程组主管直接下属：维修人员主要职责与权限1.负责管辖范围内供水、供电及其它公共设施等维护检修工作的具体安排和实施2.负责监督检查本班维修人员的工作落实情况、服务质量是否符合要求，并做好设备设施、日常工作的检查记录和维修保养记录，服务质量检查记录和本班每日的工作日志3.负责监督检查本班各岗位所管辖范围内的所有设备设施及场地的清洁卫生工作4.负责向部门主管及时汇报自身技术力量所解决不了的问题，提出设备设施存在的问题、隐患和相关的改进措施及建议5.负责每月定期安排本班维修人员查抄水、电表数据上报部门主管6.负责每月定期安排维修人员对各类室外管网的沟、井、池检查疏通清理工作7.负责带领、指导和协助本班维修人员对具体工作的落实8.对严格执行安全操作规程和工作纪律起到模范带头作用，并对维修保养服务质量承担主要责任。

9.负责部门主管交办的其它工作工程组电工职责任职要求：45岁以下，有三年以上同行业工程维修管理工作经验，能编制相关工作计划和维修保养工作流程 直接上司：班长直接下属：无主要职责与权限1．负责物业区域内高压供电、低压配电、线路、控制柜、操作箱及其附属设施的巡视检查、维修保养配电值班工作2．负责办公及公共区域、设备机房的照明设备和线路以及事故照明设备的巡查、维修工作3．负责处理业主反映的有关电气维修方面的工作4．负责解决节假日霓虹灯、彩灯，应急照明、临时用电等电气设备的用电监护和维修工作5．负责每月定期查抄电表读数，并同时检查电表工作是否正常6．负责做好日常工作检查记录、维修保养记录7．负责对本岗位所辖范围内发现的异常情况和隐患及时处理，处理不了及时上报部门主管8．负责保管好使用的工具、电工仪表、电器材料安全用电器材不丢失、不损坏9．负责做好所管辖责任区及其设备设施的清洁卫生工作10．严格执行安全用电的操作规程，保证用电设备的正常运行11．完成部门主管交办的其它工作工程组水工职责任职要求：具有实际的水暖、给排水系统等方面的维修管理知识与操作技能，获相关专业维护操作的操作证，本岗位工作经验2年以上。

直接上司：班长直接下属：无主要职责与权限1．负责物业区内的给排水、消防水系统设备、设施的巡视检查、维修保养工作2．负责处理业主反映的户内有关水暖方面的维修工作，以及燃气管道和设备的安全使用的监督检查3．负责物业区内的排水管、排水井以及化粪池的疏通、清理工作4．负责每月的水表查抄记录，并同时检查水表的工作情况是否正常5．负责生活二次供水设备设施的运行、检查、巡视，并配合卫生防疫部门的水质检测和水池清洗、消毒工作，并负责污水处理器的保养6．负责做好设备设施、日常工作的检查记录、维修保养记录7．负责做好设备设施、日常工作的检查记录、维修保养记录8．负责对本岗位所发现的异常现象和隐患及时处理，解决不了的问题及时报告部门主管。