建筑面积测量的基本要求.ppt

建筑面积测量基本要求建筑面积测量基本要求测绘二室2010年2月27日•1、逐一量边：、逐一量边：现场作业时应逐一进行边长测量，形成封闭将测量值记录在外业测量工作图相应的位置上，记录的数据为现场实测数据若在建筑物内部量测的数据，则在实测数据后注记“+墙厚”，以便于大组长外业检查核对•建筑物突出悬空部分、弧形、曲线等不规则的建筑难以用手持测距仪测量的，须采用漫反射全站仪测量，并尽量通过一站测量完成，避免多站测量的控制点误差的影响在测量过程中发现测量边长与设计边长有较大出入时，应反复核查，判断是否为改变建筑轴线、施工误差或装饰以及修改设计等原因导致的，并与建设方联系和确认•2、影像采集：、影像采集：对进行测绘的建筑物的多个立面（建筑物的4个墙面、屋顶）、面积计算容易产生异议的部位（计算半面积的建筑物、不计算面积的构筑物、对是否计算面积和计算全面积还是半面积有异议的建筑物）、与设计相比有变化的部位、建设方对建筑进行了整改的部位（如：将地下室垫高导致层高不足米按半面积计算、•阳台整改为飘窗不计算面积、室内空间整改为阳台按半面积计算、封闭部分空间不计算面积等情况）、结构复杂或规范中未明确界定的建筑部位必须采集数码影像。

影像数据按建筑物的栋号分类放置，且要说明建筑的栋号、部位、楼层等，便于查看•要求对纸质规划许可证、规划审批的纸质附图中特殊情况（如建筑中的空中院馆、空中花园、入户花园、庭院、阳台等规划审批附图的界定）要采集影像数据，并提交检查后归档•3、巡视核对：、巡视核对：作业小组不要受设计图的影响，在现场要仔细巡视核对，注意实地建筑与设计图有出入的地方，特别是工业厂房中的技术层、夹层、暗层以及地下室、阳台、室内花园、卫生间、楼顶等隐蔽地方应仔细核查，特别是疑似违规建筑面积测量主要是外围，所以要求作业小组要绕建筑物的外围核对一圈，避免因在内部测量而遗漏建筑物•4、边长核实：、边长核实：要求作业人员在参照设计图绘制面积计算图后，在标柱完边长后，一定要对照外业实测数据仔细检查，并且外业实测草图与内业的建筑面积实测图要一一对应边长采用分段标注的方式对有分段边长不能标注总边长•5、建筑功能划分：、建筑功能划分：•1））要求对每栋建筑每层要划分建筑功能（居住、公建、工业、配套、停车库、其它），并进行分类统计建筑功能的划分应严格按照规划部门批准的各部位建筑功能为准，标注其功能性质•在规划许可证或批准附图中没有明确功能的或未取得建设工程规划许可证的违法建筑（如变电房、门卫等建筑）不标注其建筑功能，面积统计时只进行汇总统计。

若部分功能发生变化，在规划局确认并要求标注其变化后新的建筑功能，才能标注变更后的建筑功能，否则只能标注其审批时确定的功能•2）对配套设施功能中的具体功能（如：学校、医疗卫生、物管用房、居委会、人防通道等）要细分，必须按审批附图的位置进行细分和标注•3）对于规划许可证与附图上的建筑功能不一致时：首先应以规划许可证的功能为准，但应将附图的功能标准在后面，如：公建（附图功能为停车库）对规划局要求按审批附图的建筑功能为准时，应将规划许可证的功能标准在后面，如：停车库（许可证功能为公建）；对部分老规划许可证上无建筑功能的应以审批的附图的功能为准；•6、分段验收项目的面积测量：、分段验收项目的面积测量：对于分阶段验收，如分阶段对车库、裙楼、塔楼部分进行验收，则每部分要求必须全部测完，作业小组在现场一定不要受建设方的影响，不能别人要求你哪些部位不测你就不测•对个别项目要求测量指定部位的面积，一定要有规划分局的书面材料或在报告中进行详细的描述，以确定具体的部位作业小组要将包含该部位的所有面积测完，然后根据分局的要求，提供相应部位的面积报告•层高和净高的测量：层高和净高的测量：•1）层高在米或净高在米和的建筑物要准确测量其层高或净高，以便于区分计算全面积或半面积。

如坡屋顶内和场馆看台下的净高、夹层的层高、地下建筑的层高以及设计层高为米或的车库等 •2）机械式停车位的净高测量：对建设工程项目报批时设置有机械式停车位，要求在外业测量时要测量其净高，并标注在建筑面积实测图中•3）敞开式架空空间的净高测量：建筑物底层或裙楼和塔楼之间设置的敞开式架空空间、建筑物架空走廊下部空间（净高大于等于米，其建筑面积不计容积率），要求在外业测量时要测量其净高，并标注在建筑面积实测图中•4）机械式停车位、敞开式架空空间的净高的标注：要求标注在建筑面积实测图对应的部位，标注形式为：净高=？•8、关于建筑内、关于建筑内“空空”的处理：的处理：对于部分建筑内有空的区域，要标注“空”，绝不能标注建筑功能•9、架空空间的面积计算：、架空空间的面积计算：•1）《规范》第条的规定： 坡地的建筑物吊脚架空层、深基础架空层，设计加以利用并有围护结构的，层高在及以上的部位应计算全面积；层高不足的部位应计算1/2面积设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的1/2计算；•设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。

•根据该条的要求：只有深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不利用时不应计算建筑面积，其它情况原则上要计算建筑面积•若审批时未计算面积，竣工时计算的建筑面积可不计入实测总建筑面积，实行单列，并说明情况•2）法规字〔2007〕9号第四款“关于建筑物底层为敞开式架空空间、建筑物架空走廊下部空间的面积计算：其设计功能为景观绿化或对外开放的开敞空间当其层高不小于米时，其建筑面积不计入容积率；设计加以利用（如停车设施）时，按《规范》第条的规定计算面积，并计入容积率根据该条要求：该种情况的架空空间要计算建筑面积 •3）《规范： 建筑物间有围护结构的架空走廊，应按其围护结构外围水平面积计算层高在及以上者应计算全面积；层高不足者应计算1/2面积有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算•补充说明：如图连接建筑1和建筑2之间的连廊的楼板至地面的高度A大于或等于10米的时候，连廊在一层的投影部分不计算建筑面积，当小于10米的时计算建筑面积并计入容积率 •10、飘窗的建筑面积计算：、飘窗的建筑面积计算：•建管字〔2009〕22号文：飘窗在结构上应突出外墙面设置，其底板与室内楼地面的高差大于米，且底板外边线至外墙面距离小于米，不计算建筑面积。

不符合上述要求的，或窗台设置在外墙、楼面结构层投影面以内的，应按全面积计入容积率，飘窗按窗台底板外边线控制建筑间距及退让•结合建管字〔2007〕73号和建管字〔2009〕22号•1）·当飘窗底面与室内楼地面的距离在米及以上，飘窗外边线至墙边距离（即飘窗进深）小于或等于米时，飘窗不计算建筑面积；• ·当飘窗底面与室内楼地面的距离在米及以上，飘窗外边线至墙边距离（即飘窗进深）大于米时，且飘窗的洞高度在米及以上的，计算全部面积；窗洞小于米的，计算1/2面积•2）当飘窗底面与室内楼地面的距离小于米，且飘窗的洞高度在米及以上的，计算全部面积；窗洞小于米的，计算1/2面积•11、花池的面积计算：、花池的面积计算：•建管字〔建管字〔2007〕〕73号：在走廊外栏杆外号：在走廊外栏杆外设置花池的，若从栏杆外边至花池外面距设置花池的，若从栏杆外边至花池外面距离小于或等于米，则花池不计算建筑面积离小于或等于米，则花池不计算建筑面积若从栏杆外边至花池外面距离大于米，则若从栏杆外边至花池外面距离大于米，则花池应计算花池应计算1/2面积•建管字〔2009〕22号：高层住宅不得在阳台外或外墙外设置花池。

低、多层住宅在阳台外或外墙外设置花池时，花池的底板标高应高于室内地坪或阳台地坪标高米以上在阳台结构底板内设置花池时，按阳台规定计算花池面积•12、空中院馆、空中花园、入户花园的面、空中院馆、空中花园、入户花园的面积计算：积计算：•住宅中设计的空中院馆、空中花园、入户花园等，均按阳台规定计算面积；庭院庭院参照阳台规定计算面积•13、跃层的室内楼梯的面积计算：、跃层的室内楼梯的面积计算：跃层建筑审批图标注为“业主自理”的室内楼梯，现场测量时，不论是否修建楼梯，均应计算楼梯的建筑面积但对于未修建的楼梯应在报告中注明：××楼××层的跃层审批图标注为“业主自理”的楼梯未修建，已按审批的附图计算建筑面积，并计入总面积•14、自然层计算原则：、自然层计算原则：•建筑物内楼梯间、电梯（观光电梯）井、提物井、管道井、通风排风竖井、垃圾道、附墙烟囱应按建筑物的自然层计算 注意：跃层建筑的楼梯间、电梯（观光电梯）井不管是否通达到跃层，均按审批的楼层数计算面积•15、建筑封闭空间的测量：、建筑封闭空间的测量：渝规发〔2008〕158号规定:凡将建筑的地下室、坡屋面顶层空间或利用层高分隔的夹层等建筑空间四周封闭，导致无法进入进行测量，勘察测绘单位应在《建筑工程竣工规划验收面积测量报告》中注明该封闭空间的具体位置和是否计算了其建筑面积。

规划管理人员应根据“面积测量报告”到现场核实后提出处理意见•要求：作业小组应在建筑面积报告、面积统计表、建筑面积实测图中分别注明该封闭空间的具体位置和是否计算了建筑面积（如某某楼层某某部位已封闭无法进入测量，本次面积测量没有计算其建筑面积），提醒规划人员在进行竣工验收时现场核实，但要采集影响数据对建设方所•说，某某区域要回填或某某区域要封闭不利用要求不计算面积这种情况，作业小组不能按甲方的要求做，根据现场的实际状况进行测量•16、建设方整改后的测量：、建设方整改后的测量：如将建筑的地下室垫高导致层高不足米按半面积计算、阳台整改为飘窗不计算面积、室内空间整改为阳台按半面积计算、封闭部分空间不计算面积等情况，要求在外业多方位采集影像，并且要说明影像的栋号、部位、楼层等作业人员按现场实际现状•测量，并在建筑面积测量报告中注明哪些具体位置经过了整改，是否计算了其建筑面积对提交报告后建设方整改要求重新测量时，需在报告中说明重新测量的时间和建设方整改的情况，对封闭部分区域的整改情况要求应保留原图形和面积，只注明该区域已封闭和封闭面积不统计即可•17、部分未经规划许可面积的处理：、部分未经规划许可面积的处理：•工程项目若有部分未经许可的建筑的面积测量与统计按渝规发〔2008〕158号规定执行：凡未经规划许可的建筑，实测的建筑面积可不计入竣工实测总面积，实行单列，并说明情况，以便规划部门在竣工•验收时对其提出处理意见。

可将该部分建筑的功能设置为“未许可”、或“未计入”，面积统计时将自动分列统计，但须在建筑面积测量说明中进行说明•18、未经规划许可的工程项目的面积测量：、未经规划许可的工程项目的面积测量：若工程项目全部未经规划许可或不能提供规划许可证的工程项目，要经过规划分局的同意后才能实测其建筑面积对所有建筑部位均不划分建筑功能，建筑面积实测图的楼层面积、明细表、汇总表的面积均进行汇总统计，而不进行分功能面积统计测量报告要采用无许可证形式的建筑面积测量报告•19、重要情况的说明：、重要情况的说明：对面积测量过程中的重要事实、特殊情况要在报告中说明，如： ××楼××区域已封闭（见附图×），无法进行测量，未计算其建筑面积；××楼疑似有负××层建筑，无法进行测量，未计算其建筑面积；××楼××层的跃层审批图标注为“业主自理”的楼梯未修建，已按审批的附图计算建筑面积，并计入实测总面积；•20、及时沟通：、及时沟通：对与设计相比有较大变化的，作业小组应在提交资料时，应说明并指出变化的地方，以便大组长核实对于判定不计算建筑面积、计算1/2建筑面积或计算全建筑面积不清楚或模棱两可的，要及时与大组长、室领导沟通，求得一致意见，不要自作主张，在外业手簿中作好记录。

•21、建筑面积测量报告的三个范本、建筑面积测量报告的三个范本•1）建筑面积测量报告（有规划许可证）建筑面积测量报告（有规划许可证）•2）建筑面积测量报告（有规划许可整改）建筑面积测量报告（有规划许可整改）•3）建筑面积测量报告（无规划许可证）建筑面积测量报告（无规划许可证）•22、规划局的规范性文件、规划局的规范性文件•1）渝规发〔2008〕158号 《重庆市规划局关于建设工程批后管理规划测量有关问题及其处理意见的通报》•2）法规字〔2007〕9号 《重庆市规划局关于“建筑工程建筑面积计算规范”及相关规范性文件有关条文执行标准研究会议纪要》•3）建管字〔2007〕73号 《重庆市规划局关于建筑面积核算相关问题研究会会议纪要》•4）建管字〔2009〕22号 《2009年第一次建筑规划管理季度例会会议纪要》。