广告策划PPT奇致家居品牌策划机构版推介.ppt
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INSTRUCTIONJAZI BRAND IN CHINA@Jazi 1993-2010 >林产工业协会合作单位>三层实木联盟指定品牌服务提供商>大建材家居行业权威策划机构Jazi China Brand Marketing Institution 专注大建材行业品牌策划与研究专注大建材行业品牌策划与研究>近十年建材行业品牌策划经验；>数名资深建材行业策划专家；>成功操作生活家·巴洛克地板、和庭轩家具、精英荟（马可波罗瓷砖、金牌厨柜、索菲亚衣柜）、三层实木联盟、生活家整木家居等品牌系统工程 奇致中国奇致中国JaziJazi China China奇致(中国)品牌策划机构是以品牌策略与创意执行为导向的综合类品牌策划公司，拥有丰富的品牌策划及市场推广经验自1993年成立以来，奇致(中国)始终秉承“以策略为导向，致力于为客户提供实效的品牌解决之道”这一宗旨，追求为客户提供品牌与市场的双重增长，凭着专业的智慧与敬业的精神曾为上百家企业提供过专业的品牌策划服务，覆盖地板、楼梯、木门、家电、服装、快消品、汽车、房地产等多个领域，十年经验的累积，使得奇致(中国)具备雄厚的实力为实现“专业细分，分工合作，行业深耕”的公司发展战略规划，05年，奇致(中国)在大量建材行业客户的服务需求的推动下，将公司核心版块锁定在大建材行业上。
专业的品牌策划服务，不仅为我们赢得了客户的高度认同，更为客户赢得了市场> 1993年，吉林安邦广告有限公司成立(奇致策划前身)> 2007年，广州奇致品牌策划有限公司成立> 2009年，奇致(中国)品牌策划机构总部落户上海 •二桥原理二桥原理商业行为中，从产品向消费者售卖过程中，有两座重要桥梁，大多数策划公司仅停留在广告这座桥梁上，而忽视了品牌在实现从产品向消费者售卖中重要的一个推力环节“经销商”相对于建材家居类客户而言，经销商对品牌的领悟能力显得尤其重要产品广告投入消费者经销商媒体投放公关活动促销活动…… 经销商•1 1商、商、3 3道、道、9 9术术招商会招商会人员推广人员推广会展会展专业媒体投放专业媒体投放超级训练营超级训练营经销商会议经销商会议团购活动团购活动签售会签售会针对经销商的促销活动针对经销商的促销活动招商富商育商对于多数建材家居类品牌而言，品牌经营更应该关注经销商层面由内而外的品牌策划，才是品牌成功的保障 策略力创意力执行力3力•行走思维•创意18式•头脑暴动•6个市场洞察模型•定位法则•FAB法则•金字塔模型•品牌钜阵•108种消费价值行为•四种策略98种方法:品牌策略\产品策略\创意策略\活动策略•4A执行团队•金牌影视团队•顶级外部联盟(公关\媒体\终端)•12大领域,近100次成功执行经验•3 3力驱动模型力驱动模型 > 不间断地在权威营销刊物建立专栏或发表专业及案例文章，数量远远超过国内同行> 帮助企业家实现商业计划；为企业创造性设计商业模式，在同质化时代创造差异，演绎商业奇迹向业界发声，奇致一直走在行业的最前沿。
向业界发声，奇致一直走在行业的最前沿 - 1 -我们一直关注并参与建材行业并重点服务木地板行业中国建材行业，吸引我们长期关注中国建材行业，吸引我们长期关注: :>奇致主营业务领域之一成立了建材事业部，高效分工>拥有成功的建材行业操盘经验和案例，协助打造了十余个建材行业品牌>由于长期专注与重点市场研究，拥有丰富的行业数据库资源和对行业的洞察>我们拥有一批有实战经验的团队，他们长期研究、从事建材行业品牌建设专家 - 2 -我们价值在于远见、品质、实效奇致，做为专注于奇致，做为专注于““品牌化营销品牌化营销””和和““长期塑造长期塑造并管理品牌并管理品牌””的策划公司的价值：的策划公司的价值：>第三方的客观性、独立性、多视角性；>共同分享关于品牌营销的工具与方法，提高客户解决问题的能力；>通过“品牌塑造和运动”，达到企业销售业绩和品牌影响力的双向长期提高奇致，为建材行业客户服务的标准价值：奇致，为建材行业客户服务的标准价值：>远见：开拓新蓝海、开发新品类、构建品牌远景与未来；>品质：独立性、规模性、团队性；>实效：100多家客户经验、本土市场16年历史、成功的案例 - 3 -线下运作为最后一米而尽力销售重心销售重心““下沉下沉””，决胜在最后一米。
决胜在最后一米奇致敏锐把握业态变化，为更好服务客户，特与专业终端设计公司展开战略合作 - 4 -我们所能提供的专业服务 模式①项目合作方式 Project based service项目制合作，服务周期为项目制合作，服务周期为3-53-5个月个月一、营销诊断与品牌战略发展一、营销诊断与品牌战略发展•市场走访、营销诊断•营销建议（品牌战略规划、营销4P）二、整体品牌策略二、整体品牌策略•生态分析•品牌价值系统构建三、整体形象工程三、整体形象工程•VI系统•品牌传播系统•企业画册•招商手册、折页四、产品发展策略四、产品发展策略 •产品整体策略 •产品画册、折页•产品包装 模式②年度服务方式 Annual Service一、全年品牌传播策略规划一、全年品牌传播策略规划•制定广告策略•制定公关策略•制定促销策略•制定事件营销•活动的创意及物料设计二、促销策略及方案制订二、促销策略及方案制订三、公关活动策划与协助实施三、公关活动策划与协助实施四、媒体传播策略及计划四、媒体传播策略及计划•全年品牌传播媒介策略建议•全年品牌传播媒介组合建议五、新品上市策划五、新品上市策划•新品市场机会寻找•新品形象规划•新品概念包装•新品推广策略方案六、全年传播活动品牌表现六、全年传播活动品牌表现•TVC创意及协助执行•终端促销物料设计•传播物料设计七、招商与开业策划七、招商与开业策划八、企业经销商大会八、企业经销商大会•经销商大会策略建议•经销商大会方案设计•经销商大会招商书设计•经销商大会物料设计九、企业展会九、企业展会•展会策略建议•展会设计方案建议•展会会物料设计十、经销商及导购培训会十、经销商及导购培训会•培训会活动策划•现场布置与物料设计•后续传播十一、增值服务十一、增值服务•网站规划建议•终端规划建议 - 5 -我们帮助企业和品牌成长奇致服务的品牌：奇致服务的品牌：>三层实木复合地板联盟>生活家地板>生活家·巴洛克地板>生活家·曼宁顿地板>生活家·洛可可地板>乐迈地板>美丽岛地板>康达木业>禧木家具>美步楼梯>好家居地板>百世地板 巴巴洛洛克克王王朝朝常常被模仿,从未被超越 塑造领导品牌塑造领导品牌 新生活家木业制品（中山）有限公司是台湾较早进入中国市场的合资木业制品企业之一，其生产的巴洛克地板现已成为中国家喻户晓的知名品牌。
巴洛克地板以独特的40道手工刨制技术，自2003年进入中国市场后迅速成长，经过6多年来精垦细作以成为领导地位 巴洛克地板在消费者心目中拥有成熟的品牌形象，“新奢侈主义”的品牌主张广为认可其独特的40道手工刨制技术优势最为突出，而“新生活·新奢侈”更是脍炙人口安邦广告作为新生活家木业最重要的战略性合作伙伴，多年来为巴洛克地板品牌的建立付出了不懈的努力和执着的热情，为巴洛克地板品牌的建立写下了不可磨灭的篇章 盘点企业资源，明确发展方向，优化母子品牌结构从产品出发，剖析消费人群，迎合社会潮流，以文化意识驾驭品牌，以复古风格阐述产品，以鉴赏品位拉升价格，以品牌宪法规范形象，以公关活动带动传播，以终端引导刺激消费，以样板市场引领渠道5年合作中成功塑造了一个迅速起量，引领行业潮流的风格化生存的高端地板品牌 巴洛克之手:工艺/品质/价值/独特产品属性 不刻意,尽随意:巴洛克的另一种绽放 生活家·巴洛克产品画册：新生活 新奢侈 拍摄花絮 生活家·巴洛克产品画册：以格调定制生活 生活家·巴洛克辅助传播：国际版网站 从《领峯》、《王者归来》、到《英雄》、《记录英雄》每一段都见证了巴洛克王朝的兴起与辉煌！ 2009年度史诗巨制《英雄》 巴洛克生活体验馆 生活家活动执行 生活家·巴洛克展会设计：2006《玛雅文明》 生活家·巴洛克展会设计：2007《王者归来》 生活家·巴洛克展会设计：2008 一个阶层的生活格调代表着中产阶层的生活品位与格调，生活家·曼宁顿地板承载4代人的美式生活梦想，来到中国。
曼宁顿对于生活家的意义曼宁顿对于生活家的意义•定位高端，从品牌结构上，是对生活家向上延伸和补充；•从产品风格上，是对巴洛克仿古地板的延伸，丰富了仿古类产品的产品线；•从巴洛克古典主义向美式风格的轻古典主义过度，是对整个生活家品牌的发展起了里程碑的作用 对味人群：对味人群：具备一定经济基础，偏爱西方生活方式的中产阶层贪图舒服，兼顾优雅，既注重起居品质，又不过分张扬对味对味HOUSEHOUSE：：别墅或其他大户型对味装修：对味装修：视所选择的具体美式风格而定如果是美式古典，装修的底版要稍微精细一些，墙面一般为雅致壁纸，壁炉和圆弧形门窗在最初就要纳入修建范畴;如果是美式乡村，果蔬或碎花图案的壁纸是首选，地面以仿古砖或做旧的木地板为宜 中国超过30%的都市人最向往的居住国家就是美利坚合众国，发达的科技、富足的社会、懂得享受的人群让那里成为乐土在崇美情结的催化下，大气、稳重、朴实、典雅的美式家具和装修风格风靡数年新古典、超现代、维多利亚、奇彭代尔、新洛可可、极简主义、庄园、波普、别墅、环球、法式田园、中式传承、美式风格、意大利休闲、地中海沙滩、南非风格、北美装饰…… 一个阶层的生活格调一举手、一投足，彰显学识与洞见，不经意间流露出引领生活潮流的真知与灼见，越是自然，越显本真。
生活家·曼宁顿以思想替代物质，洞悉与领悟美式经典的内涵，典藏中产阶层的生活格调兴趣、品位、观念，你和他总有相似之处自由、随性，风靡全城的生活主张，都将从这里开始流传生活家·曼宁顿以思想替代物质，洞悉与领悟美式经典的内涵，典藏中产阶层的生活格调放下名利与地位，忘掉尊贵与虚荣沉醉于风云际会，邂逅知已之士，享受阅尽铅华后的释怀与闲情生活家·曼宁顿以思想替代物质，洞悉与领悟美式经典的内涵，典藏中产阶层的生活格调 美式风格与曼宁顿 国际化是一个战略，从企业层面到品牌层面都应该给受众以国际化的感觉，针对传播的每一个细节应该得到体现，最终要让消费者深切感受到LAMETT是一个真正的国际品牌而非本土区别于国内品牌，划出分水岭直接将国际化定位注入LAMETT乐迈的品牌体系 技术名称：愈真技术名称：愈真ENJOYENJOY纹理数码解析纹理数码解析运用世界顶尖数码影像技术，1000之1毫米超微距逐行扫描真实木材纹理，象素高达500，000万，为专业数码相机的100倍（专业数码相机分辨率5000万象素）LAMETT乐迈地板·愈真纹理数码解析技术，完全解析真实实木纹理，呈现木纹至臻视觉！ 技术名称：愈真技术名称：愈真ENJOYENJOY同步纹理浮雕面同步纹理浮雕面精确解析木材纹理特征，依据木纹线条构图特制的高精密度钢版，与木纹同步压贴于木板表层，形成凹凸有致的浮雕效果，彰显出了丰富的木纹肌理以及年轮所留下的管孔、斑节，呈现了逼真的实木拉丝面效果，返璞归真、厚实质朴。
愈真同步纹理浮雕面，真正同步木纹浮雕表层触感，感触无量 产品画册：“来自欧洲,乐享生活”国际化定位的贯彻与传播•颠覆地板行业所谓还原家居场景及静物衬托式的传播同质化,以人物与地板表现“乐享”的核心概念•以五大洲人物，体现全球性的国际化定位 品牌传播手册 产品包装：以抽象木纹理作为设计元素，以极具设计感的设计手法，将包装演绎成一个经典的作品 国际化的门店风格 乐迈地板登陆中国品牌发布会 乐迈地板登陆中国品牌发布会现场 乐迈地板2010展位设计 国际区 国内区 美丽由美丽由 " "新新" " 绽放绽放 一组数据：一组数据：•中国自1994年开始引进三层实木地板以来，目前国内产能已经达到5000万平米，但国内的消费量却不足20%，超过80%均用于出口 •与此同期欧美国家市场上的三层实木地板份额却达到70%以上一个机会：一个机会：•我们需要借势、取势，随着三层联盟全国性的推广，作为三层实木联盟成员，我们需要充分借助这一平台，进行借势推广目前三层实木尚无强势品牌，处于市场萌芽状态，我们将三层作为我们的核心产品，具有战略意义而这恰恰就是美丽岛的机会所在。
而这恰恰就是美丽岛的机会所在 •借势借势/ /取势取势将三层实木地板联盟推广落实到美丽岛品牌的传播，实现真正的取势 美丽岛的美丽蜕变美丽岛的美丽蜕变 美丽岛企业品牌的主张美丽岛企业品牌的主张 每一天，创新天每一天，创新天 我们锁定核心人群：具有小资情调的族群我们锁定核心人群：具有小资情调的族群•中产是一个阶层，小资是一种情调；•中产也可以小资？星巴克、宜家，同样可以看见中产；•小资是一种情调，既然代表一个人群，同样代表一种生活观•有情调的品牌，个性才够鲜明有情调的品牌，个性才够鲜明 •族群是基于相同的爱好品位而聚集在一块的人群，他们通过“喜好（博客、论坛、游戏）—场所—圈子—族群” 这样的过程而形成，有着相同的生活品味和追求•我们所针对的，就是这样一个族群，有着相同的品味和情调 围绕小资情调，重新想象美丽岛围绕小资情调，重新想象美丽岛•如果美丽岛是一个人，应该是一个知性现代女性，资深小资•如果美丽岛是一个岛，应该是台湾岛、巴厘岛、马尔代夫、三亚、海南、青岛•如果美丽岛是一种生活，应该是一种自然、自我、自由、自在的休闲生活 •这盏绿色的小台灯，我选了很久，我觉得它跟我的地板很配。
•这把紫色的透明椅子，我找了很久，我觉得它跟我的地板很配一样的空间，不一样的情调一样的空间，不一样的情调 •我喜欢紧握着你的手，这样我们的心会靠得更近•坐在地板上，望着窗外的绵绵细雨，我不禁想起了徐志摩•坐在地板上，我闭起了眼睛，仿佛听见萧邦的夜曲•虽然味道有点苦，但我还是不喜欢加糖•爱，就是咖啡里融入你的味道一样的空间，不一样的情调一样的空间，不一样的情调 美丽岛网站风格页美丽岛网站风格页 美丽岛招商折页美丽岛招商折页 康达木业奥德隆地板双雄记 诊断企业营销现状，重塑品牌形象，优化产品线结构从品牌识别到产品设计、包装物料、销售终端、广告传播、公关活动全体系以统一的形象和语言与消费者进行全方位沟通 冠军品质冠军品质 世界领秀世界领秀 已经代表中国企业在世界舞台上呈现出重要的角色与位置的同时,面对陌生的国内市场.面对正在快速成长并可能在未来消费升级过程里带给本土企业更多品牌生存与发展未来的过程里,中国市场不能没有康达,康达也不能继续以OEM的方式继续出现!在市场已经被教育到成熟阶段的时候,王者归来是对市场格局价值的重新划分!这才是王者归来的真正意义!隐性冠军－王者归来－品质选择 重新认识之逻辑：重新认识之逻辑：企业家意愿：做世界最好的地板来来 自自 企企 业业市市 场场 呈呈 现现市场期待：值得信赖的理由？企业历史及实力：实木复合出口第一的企业社会认知：国内没有太多影响？产品：广受国际市场追捧的明星；消费者体验：没有直接体验？品牌：品质保证/高性价比可能消费者需求：更好的选择？ 品质大家 世界领秀王者归来的气魄与实力。
低调与不张扬的前提首先是对产品品质的承诺与自信，来源于23年专业企业，来源与世界舞台的优秀业者—康达木业— 一种传奇的表达方式二十三年时光的打磨与沉淀,是康达冠军品质的基础与根本国际名品,回到中国是强制的语境符号和身份标注王道的大气与自信,是元素及平面表达的核心 传奇从这里开始 [ 禧木，360°制木管家 ] 禧禧禧, ,礼吉也————《《说文说文》》“禧”是品牌家族中最为重要的元素，禧元素、禧文化将成为品牌规划中最具代表和延展性的基础，是品牌DNA中的优异因子品牌品牌DNADNA 禧禧新婚之禧乔迁之禧佳节之禧更新之禧新居之禧奠基之禧家之禧社会之禧品牌DNA第一层第二层第三层 [ 禧木，360°制木管家 ]能够为客户提供全方位的“木”问题解决、支持方案360，全面的、周全的、全方位的正如禧木企业具有大量的消费者一样，禧木企业正是要承接其优势，让禧木360 °服务进入千家万户 禧美新形象 单独注解单独注解服务：服务：360360° °管家服务管家服务由心：从心开始、用心由心：从心开始、用心致美：致力打造美好生活致美：致力打造美好生活通过通过360360° °管家服务，用心打造美好生活管家服务，用心打造美好生活由心不由形禧美服务，由心致美 大趋势大趋势 · 大影响大影响2009.12.202009.12.20 三层实木地板，中国地板消费的新潮流三层实木地板，中国地板消费的新潮流•由中国林产工业协会地板专业委员会、中国林科院木材工业研究所联合 16家地板企业组成三层实木复合地板联盟，出资1000万展开全国性推广。
•三层实木复合地板全国推广活动陆续在北京、沈阳、南京、广州、上海等地开展•三层实木复合地板全国推广活动亮相2009年博鳌房地产论坛•5月、9月相继于中央电视台投放广告•开展全国地板超级店员大赛•2010即将开始 哥本哈根关于“低碳”的话题已构成了2010年的一个全球性的话题，中国在参与本次会议，就林产业方面达成了众多实质性成果作为林产业的产业环节，我们需要借助这样的一个热门话题，为三层实木复合地板的推广活动借势，并造成广泛影响新形势下的借势与影响新形势下的借势与影响 2010年年度传播主语低碳经济与三层实木复合地板低碳经济与三层实木复合地板一个受到广泛关注的“低碳”话题，将构成我们2010年推广活动的阶段性主题，以此构成对“新趋势，新选择”的支持 借势之下，三层实木复合地板2010年全国推广活动的三个关键词· 影响影响 · 整合整合 · 销售销售 《《指纹篇指纹篇》》•1515大品牌以指纹形式；大品牌以指纹形式；•体现品牌盟约、信誉、品质等体现品牌盟约、信誉、品质等 低碳经济与林产业可持续发展低碳经济与林产业可持续发展中国家居产业峰会① •标志释义：标志释义： 地球为中心，圆点代表氧气，包围其外。
体现大会推广节能减排的环保精神 •分大小规格两种：启动仪式用大规格；•后续两个活动的颁奖仪式，采用小规格，作为荣誉奖杯 低碳经济与三层实木复合地板20102010年三层实木复合地板中国推广活动年三层实木复合地板中国推广活动 新闻发布会新闻发布会新趋势，新选择 ② 前言：前言：中国国际地面材料及铺装技术展览会是三层实木复合地板（以下简称“三层”）2010年度推广的第一站，是2010年继续扩大深化三层影响的关键从战略的角度思考，三层展会的重点不仅是在参展，更是在做势，通过展会为三层的年度推广造势，蓄势启动年度推动之势，三层不仅要参与，更要从某种程度上成为主导 •可选物料•成本预估：40元/个 低碳经济与三层实木复合地板百城盛惠，十六大品牌联合钜献百城盛惠，十六大品牌联合钜献新趋势，新选择 ③ 前言：前言：从内到外的战略转变，是2010年的推广方向，我们要做的是如何有效整合资源，将联盟的优势真正转化为成员企业的优势，三层品类的优势，销售利益的优势，恰恰，我们具备了一切成因和条件，需要的只是建立一个优质平台 •企业促销活动单张/海报统一版式 全国地板超级店员选拔赛全国地板超级店员选拔赛暨低碳经济与三层实木复合地板知识普及暨低碳经济与三层实木复合地板知识普及新趋势，新选择 ④ 前言前言2009年的超级店员已在业界形成了一定的影响，在总结过去经验的基础上，2010年我们对于超级店员的思考主要是着力于两方面。
第一，继续深化超级店员活动，全面扩大超级店员活动在经销商层面的影响，借北京、上海、沈阳、成都几个区域赛辐射华北、华东、东北、西南市场，总决赛会师北京，以网络直播的形式将活动推向高潮；第二，升华活动的参与度，通过创意的活动设计及奖项设置吸引更多的店员参与进来 •店内海报•建材市场内公共通道灯箱•户外墙体广告 •由16家企业终端店员向同卖场各其他品牌地板门店进行派发•内容：赛事介绍，参赛办法，奖项设置 低碳经济与三层实木复合地板20102010年三层实木复合地板中国推广活动年三层实木复合地板中国推广活动 · · 博鳌博鳌新趋势，新选择 ⑤ 前言：前言：博鳌论坛作为知名度、美誉度较高的专业论坛，是我们不可多得的资源，09年的推广忽视对这一高端资源的有效利用；三分参与，七分传播，相对于事实本身，让更多人知晓事实则更为重要，我们的策略将进一步提高博鳌论坛资源的传播效应，扩大影响面 低碳经济与新型家装材料全国家装设计大赛全国家装设计大赛新趋势，新选择 ⑥⑥ 前言前言设计师是三层必须要影响的一群人，去年虽然做了相关工作形成一定影响，但并未在全国范围内形成巨大响应，活动前后的传播力度也有所不足。
我们结合低碳热，整合家装设计大赛这一赛事资源（全国区域性家装设计大赛很多，但影响都较有限），并通过炒作，将大赛影响放大，达成三层与设计师，与行业，与市场的有效沟通 •针对设计师，邮寄大赛折页•赛事介绍，参赛办法，奖项设置 奇致（中国）品牌策划机构Tel:021-3467.5800/5801Http://www.jazi.ccEmail:jazi001@ THANKSFORYOURTIME 珠海创新科技大厦珠海创新科技大厦可行性分析报告及投资建议方案可行性分析报告及投资建议方案编制单位：广东清华科技创业基金编制时间：2001年8月 目目 录录第一章第一章 总总 论论第二章第二章 项目背景项目背景第三章第三章 投资环境与发展规划投资环境与发展规划 第四章第四章 市场需求和分析市场需求和分析 第五章第五章 项目建设的必要性和意义项目建设的必要性和意义 第六章第六章 总体规划方案总体规划方案 第七章第七章 投资估算与效益分析投资估算与效益分析 第八章第八章 项目实施时间安排项目实施时间安排 第九章第九章 风险和对策风险和对策 第十章第十章 结论和建议结论和建议 附件附件1 1 附件附件2 2 第一节第一节 项目简述项目简述 1.1. 项目名称：珠海创新科技大厦项目名称：珠海创新科技大厦 2.2. 承办单位：承办单位： 名名 称：广东珠海高科技成果产业化示范基地有限公司称：广东珠海高科技成果产业化示范基地有限公司 法人代表：何国杰法人代表：何国杰 注册资金：注册资金：66596659万元万元 经营范围：科学研究开发和综合服务经营范围：科学研究开发和综合服务 珠珠海海创创新新科科技技大大厦厦由由广广东东珠珠海海高高科科技技成成果果产产业业化化示示范范基基地地有有限限公公司司负负责责承承办办，，采采取取招招商商共共建建的的有有限限责责任任公公司司形形式式创创立立，，其其中中珠珠海海高高科科技技成成果果产产业业化化示示范基地有限公司占范基地有限公司占51%51%的出资额。
的出资额 3.3.建设地址：广东珠海高科技成果创业化示范基地东南端建设地址：广东珠海高科技成果创业化示范基地东南端 4.4.总用地面积：总用地面积：98009800平方米 5.5.大厦基底面积：大厦基底面积：32803280平方米 6.6.大厦总建筑面积：大厦总建筑面积：1680016800平方米 7.7.主主要要功功能能：：珠珠海海创创新新科科技技大大厦厦作作为为省省级级科科技技创创业业孵孵化化器器，，是是为为小小型型初初创创科科技企业提供良好的技术创新和科技创业环境以及配套的生活服务设施技企业提供良好的技术创新和科技创业环境以及配套的生活服务设施第一章第一章 总总 论论 第二节第二节 编制依据编制依据 本项目可行性分析报告及投资建议书按照广东珠海高科技成果创业化示范基地有限公司与广东清华科技创业开发中心共同签订的《协议书》要求，在深入、详实的调查研究基础上，通过客观分析和经济评估，为项目实施设计和招商引资提供科学和全面的决策依据第一章第一章 总总 论论 第三节第三节 结论与建议结论与建议 唐唐家家湾湾作作为为珠珠海海市市的的科科技技创创新新海海岸岸，，地地理理位位置置和和交交通通条条件件以以及及气气候候条条件件都都比比较较好好，，政政策策环环境境宽宽松松。
唐唐家家湾湾地地域域近近年年来来发发展展迅迅速速，，正正处处于于经经济济、、文文化化快快速速发发展展上上升升期期，，正正在在形形成成高高科科技技产产业业和和教教育育产产业业的的聚聚集集区区，，对对企企业业孵孵化化器器的的需需求求迫迫切切，，需需要要有有一一个个供供创创业业投投资资者者和和科科技技人人员员进进行行经经验验交交流流、、成成果果展展示示和和生生活娱乐的环境活娱乐的环境 在在广广东东珠珠海海高高科科技技成成果果创创业业化化示示范范基基地地建建立立创创新新科科技技大大厦厦，，为为科科技技创创业业企企业业提提供供一一个个良良好好的的培培育育成成长长环环境境，，对对于于促促进进中中小小型型科科技技企企业业的的发发展展进进而而推推动动珠珠海市唐家湾乃至广东省的高科技产业发展具有重要的意义海市唐家湾乃至广东省的高科技产业发展具有重要的意义拟拟建建的的创创新新科科技技大大厦厦地地理理位位置置优优越越，，与与清清华华科科技技园园（（珠珠海海））、、中中大大珠珠海海校校区区三三足足鼎鼎立立，，形形成成了了一一块块独独特特的的集集产产、、学学、、研研、、资资于于一一体体的的高高新新技技术术产产业业化化聚聚集集地地，，对对于于创创新新科科技技大大厦厦吸吸引引项项目目、、凝凝聚聚科科技技人人才才、、培培植植高高新新技技术术中中小小企企业业高高速速成成长十分有利。
长十分有利 投投资资收收益益估估算算未未考考虑虑进进行行风风险险投投资资和和中中介介服服务务以以及及将将来来地地价价升升值值所所得得收收益益作作为为科科技技企企业业孵孵化化器器，，仅仅物物业业收收入入就就可可以以达达到到这这样样的的水水平平，，说说明明项项目目具有较好的投资价值，抗风险能力还是比较强的，项目可行具有较好的投资价值，抗风险能力还是比较强的，项目可行第一章第一章 总总 论论 近近年年来来，，在在国国家家火火炬炬计计划划的的指指导导下下，，我我国国的的高高新新技技术术企企业业孵孵化化器器在在技技术术成成果果转转化化和和高高新新技技术术企企业业、、企企业业家家的的培培育育工工作作中中发发挥挥着着重重要要的的作作用用据据有有关关资资料料统统计计，，我我国国已已有有各各种种类类型型的的科科技技企企业业孵孵化化器器100100多多家家，，转转化化和和消消化化吸吸收收科科技技成成果果近近数数万万项项，，孵孵化化企企业业的的成成活活率率是是创创业业企企业业自自行行发发展展的的数数倍倍实实践践证证明明，，建建立立创创新新孵孵育育体体系系是是推推动动高高新新技技术术产产业业开开发发区区科科技技产产业业化化发发展展的的重重要要举举措措，，创创新新孵孵育育体体系系的的建建设设为为科科技技成成果果的的转转化化和和促促进进中中小小科科技技企企业业的的成成长长创创立立和和发发展展提提供供了了良良好好的的孵孵化化和和培培育育条条件件，，为为科科技技成成果果转转变变为为现现实实生生产产力力提提供供了了创创业业资资本本的的支支持持，，为为产产业业化化过过程程提提供供了了必必要要的的信信息息服务。
服务珠珠海海市市唐唐家家湾湾作作为为珠珠海海市市的的科科技技创创新新海海岸岸，，近近年年来来发发展展迅迅速速，，各各类类高高科科技技企企业业纷纷纷纷入入驻驻，，逐逐渐渐形形成成了了一一个个科科技技创创业业的的聚聚集集区区，，与与此此相相对对应应，，唐唐家家湾湾地地域域迫迫切切需需要要有有一一个个科科技技初初创创企企业业培培育育和和成成长长的的环环境境在在珠珠海海基基地地内内建建立立创创新新科科技技大大厦厦，，将将有有效效地地促促进进小小型型科科技技型型企企业业的的创创立立和和培培育育，，进进一一步步推推动动高高科科技技产产业业的的发发展展同同时时，，一一批批科科技技初初创创企企业业聚聚集集在在一一起起，，为为风风险险资资本本从从高高科科技技成成果果产产业业化化种种子子期期介介入入创创造造了了很很好好的的条条件件，，这这将将促促进进珠珠海海市市乃乃至至广广东东省省的的科科技技创创业业和和高高科科技技成成果果产产业业化化进进程程，，进进一一步步促促进进广广东东省省风险投资事业的发展风险投资事业的发展第二章第二章 项目背景项目背景 第一节第一节 珠海市社会经济环境珠海市社会经济环境1. 1. 自然环境优越，是国家级的自然环境优越，是国家级的““卫生城市卫生城市””、、““园林城市园林城市””、、““环保模范城环保模范城””和和““旅游城旅游城””。
2. 2. 社会经济环境良好，拥有较完善的市政公用设施，海、陆、空交通发达，交社会经济环境良好，拥有较完善的市政公用设施，海、陆、空交通发达，交通运输十分方便通运输十分方便 3. 3. 珠海市的基本发展思路是：将珠海建设成为以信息技术为龙头的高新技术产珠海市的基本发展思路是：将珠海建设成为以信息技术为龙头的高新技术产业基地，有较强吸引力的产学研基地，高附加值的产品出口创汇基地，成为业基地，有较强吸引力的产学研基地，高附加值的产品出口创汇基地，成为有较强辐射力和吸引力、环境优美、经济繁荣、秩序优良、文明富庶的现代有较强辐射力和吸引力、环境优美、经济繁荣、秩序优良、文明富庶的现代化区域性中心城市化区域性中心城市4. 4. 珠海市委、市政府十分重视培育发展高新技术产业，充分利用特区地方立法珠海市委、市政府十分重视培育发展高新技术产业，充分利用特区地方立法权，推出一系列优惠政策和措施权，推出一系列优惠政策和措施5. 5. 珠海国家高新技术产业开发区行使市一级经济管理权限，吸引了众多项目正珠海国家高新技术产业开发区行使市一级经济管理权限，吸引了众多项目正式落户各园区和基地，高新区已成为珠海高新技术产业发展的龙头。
式落户各园区和基地，高新区已成为珠海高新技术产业发展的龙头 如上所述，珠海市拥有良好的投资环境和优越的生活环境，加上宽松的如上所述，珠海市拥有良好的投资环境和优越的生活环境，加上宽松的政策支持，已经形成基础设施完善，利于经济快速发展的格局，成为中国政策支持，已经形成基础设施完善，利于经济快速发展的格局，成为中国"投投资环境四十优资环境四十优"城市之一，是投资创业的好地方城市之一，是投资创业的好地方 第三章第三章 投资环境和发展规划投资环境和发展规划 第二节第二节 唐家湾地域资源状况和发展规划唐家湾地域资源状况和发展规划1. 1. 自然资源和基础设施自然资源和基础设施唐家的地理位置和交通环境十分优越，是珠海市最具唐家的地理位置和交通环境十分优越，是珠海市最具发展潜力的地区之一发展潜力的地区之一2. 社会经济现状和发展唐家湾目前在珠海市属于次发达地区，是珠海市政府社会经济现状和发展唐家湾目前在珠海市属于次发达地区，是珠海市政府确定的近期重点发展地区之一，近年来，通过调整产业结构，大力发展工业，确定的近期重点发展地区之一，近年来，通过调整产业结构，大力发展工业，唐家的经济得到持续的发展，各项指标保持年均递增唐家的经济得到持续的发展，各项指标保持年均递增20%的良好势头。
的良好势头 3. 房产物业资源目前唐家湾尚无星级宾馆，全镇对外接待客房总数在房产物业资源目前唐家湾尚无星级宾馆，全镇对外接待客房总数在170间间左右，基本属于廉价低档水平随着中山大学珠海校区、清华科技园（珠海）左右，基本属于廉价低档水平随着中山大学珠海校区、清华科技园（珠海）、广东珠海高科技成果产业化示范基地以及南方软件园等一批高科技产业和、广东珠海高科技成果产业化示范基地以及南方软件园等一批高科技产业和大学的进驻，唐家湾已逐渐成为房地产开发商关注的热点地区大学的进驻，唐家湾已逐渐成为房地产开发商关注的热点地区 4. 发展规划唐家作为珠海市的一个镇，其发展纳入到珠海整个北部地区及珠发展规划唐家作为珠海市的一个镇，其发展纳入到珠海整个北部地区及珠海市区范围内珠海市近期的发展重点是北部地区，其重点又是唐家湾，并海市区范围内珠海市近期的发展重点是北部地区，其重点又是唐家湾，并将唐家地区沿海一带定位为将唐家地区沿海一带定位为珠海市科技创新海岸珠海市科技创新海岸 第三章第三章 投资环境和发展规划投资环境和发展规划 第三节第三节 珠海基地及周边区域资源状况和发展规划珠海基地及周边区域资源状况和发展规划1. 1. 中山大学珠海校区。
占地中山大学珠海校区占地3.4283.428平方公里在平方公里在20022002年后学生人数将稳定在年后学生人数将稳定在1200012000人左右，包括教职工将达到人左右，包括教职工将达到1500015000人左右的规模人左右的规模 2. 清华科技园（珠海）清华科技园（珠海）清华科技园（珠海）园区属于清华科技园的一部分，清华科技园（珠海）园区属于清华科技园的一部分，在功能上初步定位分为四大块，功能主要是高新科技企业孵化、创新人才培在功能上初步定位分为四大块，功能主要是高新科技企业孵化、创新人才培养、科技成果研发和转化、中介以及养、科技成果研发和转化、中介以及综合配套服务等综合配套服务等规划用地规划用地14.45814.458万平万平方米，总建筑面积方米，总建筑面积1515万平方米万平方米3. 3. 广东珠海高科技成果产业化示范基地珠海基地位于中山大学与清华科技园广东珠海高科技成果产业化示范基地珠海基地位于中山大学与清华科技园之间，地理位置优越占地之间，地理位置优越占地66700平方米基地内现有物业除广东珠海高科平方米基地内现有物业除广东珠海高科技成果产业化示范基地有限公司自用综合办公楼技成果产业化示范基地有限公司自用综合办公楼13001300平方米（包括一楼大堂）平方米（包括一楼大堂）外，其余已全部租出，使用率达到外，其余已全部租出，使用率达到100%100%，呈现出供不应求的势头。
整个珠海，呈现出供不应求的势头整个珠海基地已经吸引基地已经吸引15家企业入驻，各企业员工总数合计约家企业入驻，各企业员工总数合计约2000人 1999年国家年国家科技部明确发文珠海基地作为珠海国家高新技术产业开发区的重要组成部分，科技部明确发文珠海基地作为珠海国家高新技术产业开发区的重要组成部分，纳入高新区统一管理，享受相关高新区纳入高新区统一管理，享受相关高新区政策，落户珠海基地的企业的水电费政策，落户珠海基地的企业的水电费还可以享受还可以享受20%的优惠 第三章第三章 投资环境和发展规划投资环境和发展规划 1. 1. 科技企业孵化器科技企业孵化器 目前，唐家湾地域缺乏具有这一功能的创业机构和空间，目前，唐家湾地域缺乏具有这一功能的创业机构和空间，尚无省级的科技企业孵化器，已经建成的南方软件园属于专业性孵化器，不尚无省级的科技企业孵化器，已经建成的南方软件园属于专业性孵化器，不能完全满足唐家湾科技创新的要求，工行软件中心局限于工行系统珠海创能完全满足唐家湾科技创新的要求，工行软件中心局限于工行系统珠海创新科技大厦建成后将和目前在建中的清华科技园（珠海）园区一起，各成一新科技大厦建成后将和目前在建中的清华科技园（珠海）园区一起，各成一体，各有特色，相互呼应，为科技创业者提供一个施展才华的天地。
体，各有特色，相互呼应，为科技创业者提供一个施展才华的天地2. 2. 商业需求从消费需求上看，中山大学珠海校区现有教师学生已经超过商业需求从消费需求上看，中山大学珠海校区现有教师学生已经超过40004000人，人，3 3年内将达到年内将达到1500015000人左右的规模（包括教职工），已奠基的清华科技园人左右的规模（包括教职工），已奠基的清华科技园（珠海）近年内也将发展到数千人的规模，加上珠海基地各企业员工，整个（珠海）近年内也将发展到数千人的规模，加上珠海基地各企业员工，整个珠海创新科技大厦所在区域内学习、工作和生活的人员数年内将达到珠海创新科技大厦所在区域内学习、工作和生活的人员数年内将达到2 2万多人万多人的规模，由此带来庞大的消费群体，在商业、旅游、休闲娱乐、社区和文化的规模，由此带来庞大的消费群体，在商业、旅游、休闲娱乐、社区和文化科技服务等方面需求巨大，而周边有关的配套社区建设设施则明显滞后科技服务等方面需求巨大，而周边有关的配套社区建设设施则明显滞后第四章第四章 市场需求和分析市场需求和分析 广广东东珠珠海海高高科科技技成成果果创创业业化化示示范范基基地地肩肩负负为为高高新新区区孵孵化化项项目目、、吸吸纳纳人人才才、、培培育育高高新新技技术术企企业业的的重重任任，，享享有有相相关关优优惠惠政政策策，，已已吸吸引引一一批批来来自自国国内内外外的的技技术术含含量量高高、、市市场场前前景景好好、、各各自自独独立立运运作作的的高高科科技技或或高高成成长长性性中中小小企企业业进进驻驻。
珠珠海海基基地地通通过过三三年年的的运运作作，，建建立立了了一一支支较较高高素素质质的的管管理理队队伍伍，，总总结结和和摸摸索索了了一一套套创创业业企企业业培培育育经经验验，，拥拥有有较较好好的的软软硬硬件件条条件件，，初初步步营营造造出出一一个个吸吸引引项项目目、、凝凝聚聚科科技技人人才才、、培培植植高高新新技技术术中中小小企企业业高高速速成成长长的的基基础础环环境境目目前前，，众众多多的的企企业业纷纷纷纷希希望望能能够够进进入入珠珠海海基基地地，，而而珠珠海海基基地地已已经经开开发发建建好好的的4 4万万平平方方米米的的厂厂房房、、办办公公楼楼以以及及员员工工宿宿舍舍等等都都已已经经全全部部租租赁赁出出去去，，无无法法满满足足他他们们的的要要求求在在这这种种情情况况下下，，有有必必要要在在珠珠海海基基地地内内创创立立创创新新科科技技大大厦厦一一方方面面作作为为珠珠海海基基地地本本身身配配套套建建设设，，完完善善创创新新培培育育体体系系，，这这是是珠珠海海基基地地作作为为珠珠海海国国家家高高新新技技术术产产业业开开发发区区的的一一个个重重要要组组成成部部分分所所应应起起的的作作用用，，也也符符合合珠珠海海市市科科技技创创新新海海岸岸发发展展的的需需要要；；另另一一方方面面，，多多功功能能创创新新科科技技大大厦厦的的建建设设，，也也可可以以满满足足创创业业企企业业和和相相关关人人员员进进行行科科技技交流和展示、生活娱乐等方面的需求。
交流和展示、生活娱乐等方面的需求 珠海基地、清华科技园（珠海）与中大珠海形成了一块独特的集产、珠海基地、清华科技园（珠海）与中大珠海形成了一块独特的集产、学、研、资于一体的高新技术产业化聚集地，三者相互呼应，互为补充，学、研、资于一体的高新技术产业化聚集地，三者相互呼应，互为补充，相得益彰，具有很强的吸引力、号召力和很好的发展前景相得益彰，具有很强的吸引力、号召力和很好的发展前景 第五章第五章 项目建设的必要性和意义项目建设的必要性和意义 第一节第一节 组织结构组织结构 珠珠海海创创新新科科技技大大厦厦将将以以有有限限责责任任公公司司的的形形式式创创立立，，广广东东省省珠珠海海高高科科技技产产业业化化示示范范基基地地有有限限公公司司以以土土地地和和现现金金出出资资，，占占51%51%出出资资额额，，其其余余49%49%资资金金采采取取招商融资方式筹集招商融资方式筹集 珠珠海海创创新新科科技技有有限限公公司司（（暂暂定定名名））实实行行董董事事会会领领导导下下的的总总经经理理负负责责制制公公司部门设置根据需要而定，以下仅供参考。
司部门设置根据需要而定，以下仅供参考 办公室：负责人力资源和财务管理等办公室：负责人力资源和财务管理等 企企业业发发展展部部：：负负责责入入驻驻企企业业的的审审批批、、毕毕业业认认证证和和项项目目申申报报等等；；提提供供 政策和技术咨询；指导企业进行现代化管理；负责人员培训等政策和技术咨询；指导企业进行现代化管理；负责人员培训等 投投资资管管理理部部：：负负责责孵孵化化专专项项资资金金、、风风险险投投资资、、产产权权交交易易以以及及其其他他金金融融中中介介活动 综合服务部：负责大厦物业管理以及公共服务配套工作综合服务部：负责大厦物业管理以及公共服务配套工作 第六章第六章 总体规划方案总体规划方案 第二节第二节 功能定位功能定位1. 国国内内同同类类机机构构目目前前多多数数国国内内类类似似孵孵化化功功能能的的创创业业中中心心、、创创新新科科技技大大厦厦等等一一般般是是作作为为一一个个自自收收自自支支的的事事业业单单位位，，实实行行企企业业化化管管理理，，强强调调公公益益性性，，讲讲求求社社会会效效益益，，主主要要以以物物业业管管理理为为主主，，辅辅以以初初级级金金融融服服务务，，提提供供最最初初级级的的创创业业孵孵化化条条件件。
这这些些机机构构除除了了在在租租金金上上对对入入孵孵企企业业提提供供优优惠惠外外，，还还为为企企业业提提供供各各种种周周到到而而廉廉价价的的服服务务，，如如打打通通融融资资渠渠道道，，编编制商业计划书，组织项目评估，协助市场推广，跟踪行业动态，实施人才培训等等制商业计划书，组织项目评估，协助市场推广，跟踪行业动态，实施人才培训等等 2. 珠海创新科技大厦功能定位结合珠海市政府的产业政策和投资导向，珠海创新科技珠海创新科技大厦功能定位结合珠海市政府的产业政策和投资导向，珠海创新科技大厦将主要面向电力电子、信息软件、光机电一体化等轻型无污染的高科技创业企业，大厦将主要面向电力电子、信息软件、光机电一体化等轻型无污染的高科技创业企业，为他们提供良好的孵化培育条件为他们提供良好的孵化培育条件创创新新科科技技大大厦厦只只提提供供通通用用的的办办公公、、行行政政管管理理场场所所以以及及技技术术开开发发、、无无污污染染和和噪噪音音实实验验场场所所，，形形成成小小型型科科技技创创业业企企业业的的摇摇篮篮基基地地，，也也是是潜潜在在的的企企业业家家尤尤其其是是科科技技型型企企业业家家搏搏击击风风浪浪、、锻炼提高的练兵场。
锻炼提高的练兵场 珠海创新科技大厦的另外一个功能是为企业流动性管理和技术人员、旅游观光人士、珠海创新科技大厦的另外一个功能是为企业流动性管理和技术人员、旅游观光人士、附近企业员工以及学生提供方便的活动、商业接待和休闲娱乐等生活服务附近企业员工以及学生提供方便的活动、商业接待和休闲娱乐等生活服务 第六章第六章 总体规划方案总体规划方案 第三节第三节 经营模式经营模式 珠珠海海创创新新科科技技大大厦厦应应充充分分利利用用珠珠海海经经济济特特区区的的优优势势，，凭凭借借经经营营管管理理者者丰丰富富的的企企业业管管理理、、创创业业投投资资及及资资本本运运作作经经验验，，充充分分发发挥挥股股东东的的资资源源优优势势，，整整合合各各种种社社会会资资源源，，不不仅仅为为创创业业企企业业通通过过提提供供灵灵活活廉廉价价的的研研究究开开发发场场地地和和商商务务办办公公场场所所、、方方便便快快捷捷的的网网络络信信息息系系统统、、方方便便的的生生活活服服务务等等等等，，更更提提供供把把企企业业从从种种子子培培养养成成参参天天大大树树的的全全程程支支持持和和服服务务，，如如企企业业创创建建服服务务、、企企业业管管理理咨咨询询、、股股权权投投资资（（采采取取现现金金投投入入、、租租金金折折股股、、租租金金加加服服务务折折股股、、或或联联合合其其它它机机构构投投资资等等））、、项项目目推推介介（（向向风风险险投投资资机机构构推推介介））、、协协助助融融资资、、借借贷贷担担保保、、财财务务顾顾问问、、技技术术服服务务、、法法律律咨咨询询、、教教育育培培训训等等。
创创新新科科技技大大厦厦综综合合服服务务如如餐餐厅厅和和休休闲闲娱娱乐乐甚甚至至部部分分物物业业可可以以考考虑虑利利用用社社会会资资源源，，由由物物业业开开发发和和管管理理公公司司或或其其他他机构参与机构参与 创创新新科科技技大大厦厦的的经经营营收收入入主主要要表表现现为为两两种种形形式式：：1.1.物物业业租租赁赁收收入入，，这这是是创创新新科科技技大大厦厦最最有有保保证证的的基基本本收收益益2.2.咨咨询询中中介介性性质质的的服服务务性性收收入入以以及及对对进进驻驻大大厦厦的的、、发发展展潜潜力力巨巨大大的的企企业业进进行行风风险险投投资资以以及及金金融融中中介介活活动动由由于于可可以以方方便便地地对对企企业业创创立立发发展展全全过过程程以以及及企企业业领领导导层层进进行行深深入入的的了了解解，，这这种种风风险险投投资资活活动动的的投投资资风风险险实实际际上上并并不不大大如如何何做做好好这这方方面面的的工工作作，，将将是是创创新新科科技技大大厦厦经经济活动能否取得突破的关键济活动能否取得突破的关键第六章第六章 总体规划方案总体规划方案 第四节第四节 建设地址与条件建设地址与条件 珠珠海海创创新新科科技技大大厦厦拟拟建建于于广广东东珠珠海海高高科科技技成成果果产产业业化化示示范范基基地地东东南南端端（（见见第第2121页页珠珠海海基基地地规规划划示示意意图图）），，座座东东南南向向西西北北，，依依山山靠靠海海，，正正对对珠珠海海基基地地入入口口，，与与珠珠海海基基地地公公司司现现有有综综合合楼楼相相邻邻，，位位置置十十分分醒醒目目。
珠珠海海创创新新科科技技有有限限公公司司（（暂暂定定名名））与与珠珠海海基基地地公公司司按按道道路路中中间间为为界界，，见见珠珠海海基基地地规规划划示示意意图图红红虚虚线所示该址三边临路，东、南紧靠排洪渠，西为规划路，北为基地已开发部分该址三边临路，东、南紧靠排洪渠，西为规划路，北为基地已开发部分l l 拆迁安置拆迁安置：无l l 供电条件供电条件：：630630KVAKVA，，双电源双回路供电，已通至建址地下双电源双回路供电，已通至建址地下l l 供供水水条条件件：：200200毫毫米米管管径径，，已已通通至至建建址址地地下下另另外外，，建建址址距距离离自自来来水水厂厂仅仅一一千千米左右距离，水压充足，将来若需要扩大用水量也容易米左右距离，水压充足，将来若需要扩大用水量也容易l l 通讯条件通讯条件：： 光纤基站，光纤基站，100100M M高速宽带网，已通高速宽带网，已通l l 雨、污水排放条件雨、污水排放条件：地埋式污水处理器，已接通可用地埋式污水处理器，已接通可用 第六章第六章 总体规划方案总体规划方案 第五节第五节 建设规划和要点建设规划和要点1.1. 建建筑筑风风格格和和主主要要功功能能。
在在建建筑筑设设计计方方面面，，要要求求与与珠珠海海基基地地整整体体布布局局协协调调一一致致，，通通过过建建筑筑物物的的造造型型语语言言，，以以超超前前和和创创新新的的手手法法塑塑造造出出一一种种全全新新的的、、强强有有力力的的、、令令人人印印象象深深刻刻的的高高科科技技建建筑筑物物形形象象，，具具有有鲜鲜明明的的科科技技意意识识，，体体现现科科技技创创业业天天地地的的内内涵涵，，使使其其成成为为珠珠海海基基地地的的标标志志性性建建筑筑主主要要功功能能是是为为高高科科技技企企业业培培育育及及成成长长提提供供良良好好的的办办公公、、行行政政管管理理、、技技术术开开发发和和无无污污染染和和噪噪音音实实验验场场所所以以及及其其他他必必备备的的设设施施条件，同时兼顾提供包括住宿接待在内的生活娱乐环境，不专设工业厂房条件，同时兼顾提供包括住宿接待在内的生活娱乐环境，不专设工业厂房2.2. 建设规划要点建设规划要点总用地面积总用地面积 98009800平方米平方米主楼基底面积主楼基底面积 32803280平方米平方米总建筑面积总建筑面积 1680016800平方米平方米建筑层数建筑层数 ≤≤1111层。
层中央空调系统中央空调系统 供应整座大厦供应整座大厦中央热水系统中央热水系统 集中供应公寓部分集中供应公寓部分电电梯梯 两两部部客客梯梯，，不不锈锈钢钢装装饰饰配配置置，，每每层层均均设设站站点点，，载载重重10001000公斤绿化率绿化率 40%40%室外停车场室外停车场 5050个停车位个停车位地下室地下室 兼设备用房、消防水池、小型停车场和人防工程，尽量从简兼设备用房、消防水池、小型停车场和人防工程，尽量从简第六章第六章 总体规划方案总体规划方案 第六节第六节 环境保护和防风抗震环境保护和防风抗震本本大大厦厦不不考考虑虑接接纳纳化化工工、、机机械械类类等等容容易易产产生生污污染染和和噪噪音音的的企企业业，，不不存存在在工业废物处理和噪音治理问题工业废物处理和噪音治理问题废废水水：：主主要要是是餐餐饮饮废废水水、、洗洗涤涤淋淋浴浴废废水水和和公公共共洗洗手手间间废废水水，，为为可可生生化化有有机机无无毒毒水水，，通通过过现现已已建建成成的的地地埋埋式式污污水水处处理理装装置置处处理理后后，，合合乎乎排排放放标标准排入城市废水排放系统。
准排入城市废水排放系统污污染染噪噪音音：：主主要要来来自自机机电电设设备备运运转转时时发发出出的的机机械械噪噪音音，，在在设设备备选选型型时时应应采用低噪音设备，并配减震装置必要时采用隔音建筑材料采用低噪音设备，并配减震装置必要时采用隔音建筑材料防防风风抗抗震震：：项项目目地地处处珠珠海海市市海海边边，，容容易易遭遭受受台台风风袭袭击击，，因因此此建建筑筑设设计计必必须符合当地防风抗震要求须符合当地防风抗震要求 其他：按国家和珠海市当地有关标准设计其他：按国家和珠海市当地有关标准设计 第六章第六章 总体规划方案总体规划方案 第七节第七节 节节 能能 本本项项目目遵遵照照国国家家以以及及珠珠海海当当地地相相关关建建筑筑节能要求进行设计节能要求进行设计第六章第六章 总体规划方案总体规划方案 1.1. 项目建设期：项目建设期：1 1年．年．2.2. 招商期：招商期：1 1年，指年，指1 1年后企业入驻率为年后企业入驻率为100%100%3.3. 项目总投资（详见附件项目总投资（详见附件1 1：：投资估算表投资估算表））本项目预测总投资为人民币本项目预测总投资为人民币5639.785639.78万万元。
元4.4. 营业收入（详见附件营业收入（详见附件1 1：：预测营业收入表预测营业收入表））本本项项目目营营业业收收入入主主要要为为各各类类办办公公场场地地、、综综合合服服务务设设施施和和住住房房的的租租金金与与管管理理费费收入，收入， 预计正常年度的全年收入为预计正常年度的全年收入为843843万万元5.5. 营业成本（详见附件营业成本（详见附件1 1：：预测年营业成本估算表预测年营业成本估算表）） 预测项目年营业成本为预测项目年营业成本为465.52465.52万万元，元，6.6. 净利润（详见附件净利润（详见附件1 1：：利润估算表利润估算表））招商期：年净利润为招商期：年净利润为96.5396.53万万元 正常经营期的前四年：年净利润为正常经营期的前四年：年净利润为320.86320.86万万元 正常经营期的后期：本阶段的年净利润为正常经营期的后期：本阶段的年净利润为341.26341.26万万元7.7. 现金流量（详见附件现金流量（详见附件1 1：：现金流量估算表现金流量估算表））第七章第七章 投资估算和效益分析投资估算和效益分析第一节第一节 基本数据预测基本数据预测 第二节第二节 财务效益评价财务效益评价1. 1. 本项目投资利润率为本项目投资利润率为5.9%(5.9%(见利润估算表见利润估算表) )2. 2. 本项目投资回收期为本项目投资回收期为13.513.5年年投资回收期投资回收期=13+2348520÷4676045=13.5=13+2348520÷4676045=13.5年年（数字详见现金流量估算表）（数字详见现金流量估算表）3. 3. 财财务务净净现现值值。
按按7%7%的的折折现现率率计计算算，，本本项项目目财财务务净净现现值值为为402.26402.26万万元元（（见见现现金金流流量量估估算算表表）），，该该值值反反应应项项目目的的盈盈利利水水平平高高于于7%7%的的折折现现率率，，是是有有一一定定投投资资价价值的4. 4. 本项目的财务内部收益率为本项目的财务内部收益率为7.7%7.7%，说明本项目的盈利能力是不错的说明本项目的盈利能力是不错的5. 5. 以以上上效效益益分分析析仅仅仅仅考考虑虑较较为为为为稳稳定定的的物物业业租租赁赁和和管管理理费费用用，，实实际际运运作作中中还还存存在在为为入入孵孵企企业业进进行行管管理理、、技技术术和和金金融融中中介介服服务务（（包包括括进进行行风风险险投投资资活活动动））所所得得收收益益另另外外，，项项目目处处于于唐唐家家湾湾最最具具发发展展潜潜力力的的地地域域，，地地价价的的升升值值收收益益不不容容忽忽视视综综合合考考虑虑这这些些因因素素，，实实际际上上本本项项目目的的收收益益应应高高于于上上述述估估算算值值，，投投资资回回收期将更短收期将更短第七章第七章 投资估算和效益分析投资估算和效益分析 第三节第三节 不确定性分析不确定性分析1. 1. 盈亏平衡分析盈亏平衡分析本本项项目目正正常常年年度度盈盈亏亏平平衡衡时时营营业业收收入入率率达达到到35.6%35.6%，，即即当当营营业业收收入入达达到到设设计计能能力力的的35.6%35.6%（（300300万万元元））时时，，本本项项目目即即可可保保本本，，这这说说明明本本项项目目的的抗抗风险能力较高，效益较好。
风险能力较高，效益较好2. 2. 敏感性分析敏感性分析 影响本项目经济效益的主要敏感性因素为：固定资产投资额，经营成影响本项目经济效益的主要敏感性因素为：固定资产投资额，经营成本，营业收入三个方面从本，营业收入三个方面从敏感性分析图表敏感性分析图表的有关数据来看，在所测的有关数据来看，在所测定的不确定性因素变化范围内，内部收益率均大于定的不确定性因素变化范围内，内部收益率均大于6.5%6.5%，这说明本项，这说明本项目具有一定的抗风险能力和盈利能力三种不确定因素中，最为敏感目具有一定的抗风险能力和盈利能力三种不确定因素中，最为敏感的是营业收入因此，本项目应时刻注意，提高服务质量，加强宣传，的是营业收入因此，本项目应时刻注意，提高服务质量，加强宣传，增加营业收入同时，也要控制固定资产投资额与经营成本增加营业收入同时，也要控制固定资产投资额与经营成本 第七章第七章 投资估算和效益分析投资估算和效益分析 见见时间安排表时间安排表第八章第八章 项目实施时间安排项目实施时间安排 第一节第一节 问题和风险问题和风险 本本项项目目的的投投资资收收益益主主要要表表现现为为物物业业租租赁赁收收入入、、中中介介服服务务和和投投资资项项目目的的收收益益，，因因此此，，能能否否吸吸引引企企业业入入驻驻、、能能否否充充分分发发挥挥大大厦厦各各项项服服务务功功能能以以及及投投资资项项目目的的收收益益将将成成为为项项目目成成败败的的关关键键。
以以现现金金或或租租赁赁费费用用折折抵抵的的入入驻驻企企业业股股权权增增值值水水平平，，以以及及入入驻驻企企业业的的成成活活率率、、成成长长速速度度将将在在一一定程度上影响项目的收益定程度上影响项目的收益 宏宏观观方方面面，，珠珠海海市市科科技技创创新新海海岸岸————唐唐家家湾湾的的科科技技创创业业发发展展形形势势尤尤其其是是广广东东珠珠海海高高科科技技成成果果示示范范基基地地附附近近区区域域的的发发展展好好坏坏将将对对本本项项目目产产生重大的影响生重大的影响 珠珠海海创创新新科科技技大大厦厦紧紧邻邻清清华华科科技技园园（（珠珠海海）），，形形成成集集聚聚效效应应，，对对于于本项目是有利的，但是同时也会在一定程度上产生业务竞争本项目是有利的，但是同时也会在一定程度上产生业务竞争 中山大学珠海校区拟兴建的星级会议中心尚在规划中，何时实施中山大学珠海校区拟兴建的星级会议中心尚在规划中，何时实施尚无具体时间表，一旦实施，将对本项目物业接待功能方面产生一定尚无具体时间表，一旦实施，将对本项目物业接待功能方面产生一定的影响的影响 第九章第九章 风险和对策风险和对策 第二节第二节 对对 策策1.1. 充分发挥政策优势充分发挥政策优势 必必须须充充分分发发挥挥广广东东珠珠海海高高科科技技产产业业化化示示范范基基地地作作为为国国家家级级高高新新区区的的条条件件，，最最大大限限度度地地利利用用相相关关优优惠惠政政策策，，从从而而最最大大程程度度地地降降低低创创业业企企业业的的运运作作成成本本，，吸吸引企业入驻，保证较高的企业入孵率是珠海创新科技大厦成功与否的关键。
引企业入驻，保证较高的企业入孵率是珠海创新科技大厦成功与否的关键 入入驻驻珠珠海海基基地地的的企企业业在在水水电电费费方方面面可可以以享享受受20%20%的的优优惠惠，，这这是是其其他他园园区区所所无无法比拟的，也是对入驻企业最为直接的支持法比拟的，也是对入驻企业最为直接的支持2.2. 建立高水平的管理队伍建立高水平的管理队伍 高高水水平平的的管管理理队队伍伍可可以以为为入入孵孵创创业业企企业业提提供供全全方方位位、、全全过过程程的的高高效效率率的的服服务务，，并并帮帮助助他他们们迅迅速速成成长长起起来来一一方方面面可可以以吸吸引引创创业业企企业业入入驻驻，，提提高高入入孵孵企企业业的的成成活活率率和和成成长长速速度度；；另另一一方方面面进进行行风风险险投投资资活活动动的的空空间间也也大大，，可可以以从从中中产产生生资本增值利润或者获取融资推介费用资本增值利润或者获取融资推介费用3. 3. 充充分分利利用用资资源源，，做做好好融融资资中中介介和和风风险险投投资资活活动动，，是是企企业业孵孵化化器器经经济济效效益益 取取得得突破的关键点突破的关键点4. 尽快实施项目计划。
尽快实施项目计划 第九章第九章 风险和对策风险和对策 1. 1. 珠珠海海市市作作为为中中国国最最早早设设立立的的经经济济特特区区之之一一，，基基础础设设施施较较为为完完善善，，地地理理位位置置和和交交通通条条件件以以及气候条件都比较好，政策环境宽松，是投资创业的好地方及气候条件都比较好，政策环境宽松，是投资创业的好地方2. 2. 唐唐家家湾湾作作为为珠珠海海市市的的科科技技创创新新走走廊廊和和教教育育产产业业的的聚聚集集区区，，正正处处于于经经济济、、文文化化快快速速发发展展上上升升期期，，在在此此区区域域设设立立企企业业孵孵化化器器对对于于促促进进中中小小型型科科技技企企业业的的发发展展进进而而推推动动唐唐家家湾湾乃乃至珠海市的高科技产业发展具有重要的意义至珠海市的高科技产业发展具有重要的意义3. 3. 广广东东珠珠海海高高科科技技成成果果创创业业化化示示范范基基地地基基础础设设施施齐齐全全，，地地理理位位置置优优越越，，与与清清华华科科技技园园（（珠珠海海））与与中中大大珠珠海海校校区区三三足足鼎鼎立立，，形形成成了了一一块块独独特特的的集集产产、、学学、、研研、、资资于于一一体体的的高高新新技技术术产产业业化化聚聚集集地地，，有有利利于于创创新新科科技技大大厦厦吸吸引引项项目目、、凝凝聚聚科科技技人人才才、、培培植植高高新新技技术术中小企业高速成长。
中小企业高速成长4. 4. 高高科科技技高高附附加加值值企企业业的的进进驻驻和和发发展展、、教教育育产产业业的的崛崛起起，，人人口口的的急急剧剧膨膨胀胀，，在在文文化化科科技技服服务务、、商商业业、、旅旅游游、、休休闲闲娱娱乐乐以以及及社社区区服服务务等等方方面面将将产产生生新新的的巨巨大大的的需需求求，，从从而而为为创创新科技大厦综合接待功能的实现提供了条件新科技大厦综合接待功能的实现提供了条件5. 5. 预预计计项项目目总总投投资资5639.785639.78万万元元，，投投资资利利润润率率为为5.9%5.9%，，投投资资回回收收期期13.513.5年年，，盈盈亏亏平平衡衡点点是是35.6%35.6%此此投投资资收收益益估估算算未未考考虑虑进进行行风风险险投投资资和和中中介介服服务务以以及及将将来来地地价价升升值值所所得得收收益益作作为为科科技技企企业业孵孵化化器器，，仅仅物物业业收收入入就就可可以以达达到到这这样样的的水水平平，，说说明明项项目目具具有有较较好好的的投投资资价值，抗风险能力还是比较强的，项目可行价值，抗风险能力还是比较强的，项目可行6. 6. 根据投资估算结果，占根据投资估算结果，占51%51%出资额的珠海基地有限公司出土地折价外，尚需投入资金出资额的珠海基地有限公司出土地折价外，尚需投入资金20922092万元。
万元 第十章第十章 结论和建议结论和建议 。
