物业管理--甲级写字楼标准.doc

甲级写字楼的评判标准四大国际测量师行四种说法记者于是向有关专家求证了关于写字楼的一些分类与评定标准，来白戴徳梁行、世邦魏 理仕、第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司和仲量联行的版本如下：版本一：第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司据了解，由于日前尚没有任何国家级的官方机构对上海写字楼的分类标准进行明确约定, 因此第一太平戴维斯依据了国际上通行的评定标准、上海写字楼的发展现状和特点，并结合 多年来对商业物业市场的实际操作经验，总结而得出了一套相关的评定方法目前，第一太平戴维斯将上海的写字楼分为三个等级：国际甲级写字楼、甲级写字楼和 乙级写字楼评定上海写字楼的级别则主要从地理位置、写字楼硬件、软性因索等方血作出 考虑关键词：轨道交通地理位置是对写字楼的等级评定的首选因素z—,而地理位置评定优劣时考虑的要素主 要包括了交通便利度、周边的基础建设以及轨道交通设施情况等其中，写字楼项目能否与 轨道交通肓接相连，是最为重要的考虑要素在对写字楼的地理位置进行评定时，能够达到甲级标准的通常指在中央商务区域内的一 些小等品质的项日，或是处于次商务区（例如徐家汇、虹桥、外滩等）内达到甲级标准的写字楼 而对于国际甲级写字楼而言，中央商务区的地理位置是能更好地使其成为高端产品的基础。

至于乙级写字楼项li通常指仅符合最基木的技术标准，或若是交付标准较旁、年代已久的写 字楼，这些楼盘通常位于次商业中心关键词：净高至少2.7米写字楼的驶性因索主要包括楼层的净高、得房率、停车位数量、 电梯等指标一般来说，国际甲级标准写字楼项目的净高都至少需要在2.7米以上，并且具有 高得房率，通常单元分割后的得房率也应该要至少高于70%o同时，备有充足的停车位数量, 至少满足每200平方米的写字楼提供一个停车位在电梯数量的配备上，则需要保证每架电 梯服务的写字楼面积不超过4000平方米-5000平方米而甲级写字楼的参数标准则相对较低 一点，不能完全达到上述所列的内容在写字楼的技术参数方面，主要从其内部的通讯系统、空调系统、电力系统等因素考虑 通讯系统方面主要考虑直线的数量、以及是否支持ADSL、ISDN、宽带等通讯设备空 调系统则主要考虑空调系统的配置、冷量、鲜风最的配置等内容电力系统则主要以项目的 总供电量及其应急电力系统等的相关数字为标准关键词：只租不售判定写字楼的软性因素主要包括开发商的背景、物业管理公司的声誉以及写字楼外立面、 内装修标准以及选用品牌等因索其中，开发商的写字楼营销模式，是评定写字楼等级的重 要因素Z_。

通常高品质的国际甲级写字楼或甲级写字楼会采取只租不伟的策略，即使部分 血积进行销售，也通常为连续的几个楼层版本二：世邦魏理仕办公楼部该公司在评定办公楼等级时，有一些客观指标的打分标准，主要指标内容包括总面积、 楼层面积、大楼年限、地理位置、距地铁站距离、建筑设施、大楼设计和发展商背最，综合 下来5分为超甲级，4分为甲级，3分为乙级关键词：纯租与可传型日前上海的甲级写字楼基本有纯租和可伟型两种，沪上大多数的甲级写字楼为纯租型的 对于纯租的写字楼而言，开发商持有较长期的观念并更注重项忖作为长期的投资而带來的租 金收益由此因为业主的唯一性，可以实施综合的市场、租赁及管理战略，所以会更好的管 理租客的信息资料，保证物业管理的质量以及确保整体的租金收益可伟型的写字楼可以满 足那些希望H己拥有而非租赁的用家要求开发商更注重通过物业出伟来获取短期的收益 由于物业出售而产生的多个产权业主，或自用或投资，他们购买目的的不同，导致对于租客 信息资料的管理以及整体的租金收益的确比较困难从戴徳梁行和世邦魏理仕两家国际性公司对甲级写字楼的评定标准可以看出，两家公司 的标准更倾向于写字楼的办公设施和地理位置、交通环境，而到写字楼上班的白领一族，更 看中诸如交通环境、用餐方便、泊车与叫出租、洗手间等更为人性化的指标。

版本三：仲量联行测量师事务所(上海)有限公司关键词：单层面积超1000平方米仲量联行将写字楼分为甲级和乙级写字楼，对于甲级写字楼的衡量标准，主要包括了交 房标准、建筑施T、单层面积等方面不过相关人士表示，要被评为甲级写字楼并不一定想 要符合毎一项标准，不过必须达到以下的多项指标同时，随着目前市场情况的不断变化和 建筑技术的发展，以下的指标还会不时更新■单层面积达10()0平方米或以上■层高达2.60米或以上■平均得房率为60%-65%或以上■位于浦东或浦西的中央商务区，有便捷交通•租户包括知名本地或跨国企业■高端的交房标准■高质的建筑施工■楼层可灵活分隔■宽敞的大厅及通道•高效的中央空调系统■专业的物业管理■充足的停车设施■基木的麻备电源系统■高效的电梯管理系统•充足的洗手间设施■合格的通讯系统，以支持话音及数据传输版本四：戴德梁行写字楼部关键词：八大特征所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，在我国现行的建筑设计规范里 无法找到这个名词,仔细探讨会发现，它是在以一些像戴徳梁行、世邦魏理仕等公司为代表 的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过稈中，逐步引进并流行起来的词汇将写字楼 按照其综合实力不同,划分为甲、乙、丙等几个等级。

从一般意义上讲,国际上判断甲级写 字楼有8大特征：管理国际化；24小时写字楼、人性化、空问的舒适性和实用性、数字化、 节能化、便捷的交通和商务化每家公司的具体评判标准不英统一,在参照国际化通行标准 的情况下各佶白己的一套判别方式，比如戴徳梁行写字楼部认为，就我国的办公楼市场而言, 一般分为高档物业（甲级写字楼）、中档物业（乙级写字楼）、低档物业（丙级写字楼）而高档物 业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按 照木地市场现行标准划分的关键词：基于市场的相对质量由于写字楼物业在不同的市场各 不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量其考量标准为以下几部分： 楼宇品质（包括装饰标准、配套设施、设备标准）、建筑规模、客户进驻、物业服务、交通便利、 所属区位、智能化等10项指标通过综合评定打分后，达到一定分值來判断最新甲级写字楼标准写字楼按照其综合质素不同，可以划分不同的等级，由于目前国家和行业中并没有固定标准 或成文的规定，对上海写字楼的分类标准进行明确约定，所以所谓甲级写字楼，实为一种通 行叫法随肴科技不断创新、建筑技术的发展和客户需求的持续提高，使得写字楼品质的大幅提升， 90年代品质很高的甲级写字楼，要是按现在的标准来看，也只能是乙级写字楼了，所以评定 写字楼级别的标准也在不断地更新和提升。

日前，国际物业顾问公司第一太平戴维斯更新了 国际甲级及甲级写字楼的标准，以供参考衡量标准国际甲级写字楼甲级写字楼地理位置位于中央商务区，交通便利、基 础建设包括公交线路以及轨道交 通设施位于写字楼聚集区，交通便利、基础建设 包括公交线路以及轨道交通设施停车车位至少每150平方米有一个停车位， 对于综合用途的项目还需更多停 车位或者周边必须有足够的车位 提供至少每200平方米有一个停车位，对于综 合用途的项目还需更多停车位或者周边 必须有足够的车位提供人厦品质标准的交付；架空地板；龙骨M 顶配备充足的灯光（最少 500Lux）；为客户提供最少每平方 米90Va的电源供应；配有后备电 源；24小时分别提供冷暖水；每 平方米最少承重为250公斤，等 等标准的交付，架空地板、充分的电源供应 并配有后备电源，如项目行一定规模的商 场，则需有单独的写字楼入口净高2.7米以上2.7米以上（包括2.7米）电梯每3层一部电梯等候时间不超过30秒线平均每12平方米有-•根线并 提供ISDN, DDN, T1等通讯电 缆，并可考虑提供光缆等多种服 务设施平均每20平方米有一根线物业管理公司卞富经验的国际知名物业管理公丰富经验、有知名度的物业管理公司司租或售基本不出售对于连续几个楼层的销售是可行的，但如 果单层或部分楼层销儕于小业主或投资 客户，则会引起大厦的管理以及维修事宜得房率整层得房率至少为75%,分割单 元得房率不低于为70%,空间少 柱。

70%或更高空调4管制空调系统4管制空调系统甲级写字楼标准探讨对于寓意“甲级写字楼” “5A级写字楼”等名词大家并不陌生，通常被用来形容或描述一个写 字楼的品质等级，那么这样的评级标准是否科学呢？其实所谓甲级写字楼，实为一种通行叫 法，行业中并没有固定标准或成文的规定，到底什么样的写字楼才算做甲级写字楼，因为谁 也不愿意被叫成乙级写字楼这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的 写字楼都白称为甲级写字楼相比之下，如果用5A作为衡量一个写字楼品质等级的话更加有 点勉强了，5A写字楼并不是表示写字楼的品质等级，“5A”指的是一个写字楼产品的智能化 水平，与写字楼品质有一定关联，但绝对不是划分吗字楼等级的标准，“5A”仅仅表示了一个 写字楼智能化水平的高低，对写字楼品质有一定的影响，但是决不能说“5A”级写字楼就是 甲级写字楼或者是品质最好的写字楼，因为影响写字楼品质的因素很多，比如写字楼的区位、 交通、配套、车位、电梯等，智能化稈度只是其中的一个方面而已那么，什么是5A智能化呢？ “5A”融 OA （办公智能化）、BA （楼宇自动化）、CA （通 讯传输智能化）、FA （消防智能化）、SA （安保智能化）。

过去也有3A及写字楼的说法，即： OA （办公智能化）、BA （楼宇自动化）、CA （通讯传输智能化），FA （消防智能化）、SA （安 保智能化）包含在了 BA （楼宇白动化）中，近儿年随着高科技智能控制系统在写字楼领域的 广泛运用，楼宇控制、消防、安保的智能化程度越来越高，并成为独立的控制子系统，发展 成为今天的“5A”如瀏“5A”评价写字楼的品质等级的话，是一种概念理解上的课区，如 果市场上有人打出“超5A级”写字楼的话，那更是一种很不专业的说法甲级写字楼是目前行业内自发形成的一种通行叫法，国家在这方面并没有成文的规定， 什么样的写字楼才算作是真正的甲级写字楼在我国现行的建筑设计规范里也无法找到这个 名词，仔细探讨会发现，它是在以港台商人为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼 的过程中，逐步引进并流行起来的词汇，是将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、 乙、丙等几个等级，从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有8大特征：管理国际化；24 小时写字楼；人性化：空间的舒适性和实用性；数字化；节能化；便捷的交通和商务化等等随着我国房地产市场的不断成熟，政府岀台了一系列政策法规以规范房地产行业的运作, 如：明确规定商用物业的概念，这在很大程度上是对于购房考的保护，但对于部分商家混淆 产品概念以扩大项目优势的做法，却不大可能做出硬性规定。

因此，对于购房者来说，明确 了项目所宣扬的产品概念就会在一定程度上减少被欺诈的可能，至少不会被卖家的猫儿腻弄 得一头雾水既然甲级写字楼是写字楼领域的最高品质的称谓，那么在影响写字楼产品品质的各因素 中因该满足一定的要求，在这里我们凭借多年的行业经验，从市场需求的幷度岀发，对影响 写字楼品质的因素进行总结，并提出一定的市场依据供大家参考具体如下：区位交通房地产项目的开发首要考虑的要索就是地段，写字楼作为企业办公和册造金业形象的载 体，区位地段显得尤为重要，企业选择办公物业首先选择的也是区位地段，写字楼的价值判 断并不完全取决于写字楼产品木身，实际上来说，写字楼物业的区位和地段很大程度上决定 了其价值所以，作为甲级写字楼的判断标准，应该是位叠十分优越，一般居于城市商务中 。