房地产估价师第一部分.doc

文档供参考，可复制、编制，期待您的好评与关注！ 第一章 房地产 第一节 房地产的含义一、房地产的定义◎ 定义：指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的结合体二、土地、建筑物和其他地上定着物的含义◎㈠土地的含义含义：土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间地上空间的高度以飞机的飞行高度为限，地下空间的深度以人类的能力所及为限㈡建筑物的含义含义：指人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和建筑物两大类目前不同领域对建筑物、房屋的范围有不同的界定房地产估价——建筑物包括房屋、构筑物建筑领域——将建筑物与构筑物并列，把建筑物视为不包括构筑物会计领域——将房屋与建筑物并列，把建筑物视为不包括房屋房地产管理法——房屋包括建筑物及构筑物本书据称建筑物：包括房屋和构筑物房屋和构筑物的区别： 1、人们是否直接在里面进行生产或生活活动　2、是否有门、窗、顶盖亭子、宝塔为建筑物(非构筑物)构筑物：烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等㈢其他土地定着物的含义 ——其他地上定着物、其他土地附着物、其他地上附着物含义：是建筑物以外的土地定着物，是指附属于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一同转让的物，当事人另有约定的除外。

其他土地定着物与土地、建筑物在物理上不可分离，或虽可分离，但是分离不经济，或分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或会使土地、建筑物的价值明显受到损害如埋设在地下的管线、设施，建造在地上的围墙、假山、水池，种植在地上的树木、花草等包含项）仅仅是放进土地或建筑物中，置于土地或建筑物的表面，或与土地、建筑物毗连者，不属于其他地上定着物：如摆放在房屋内的家具、电器，挂在墙上画，在地上临时搭建的帐篷、戏台等不包含项）估价对象范围的界定(估价实务)1、如不含其他土地定着物的，应逐一列举说明；未作说明的，理解为在估价对象的范围内2、如含房地产外的财产的，应逐一列举说明，未作说明的，理解为不在估价对象的范围内在现实中，其他土地定着物往往可视为土地或建筑物的构成或附属部分，本书通常把房地产简化为包括土地和建筑物两大部分三、实物、权益和区位的含义㈠房地产实物的含义含义：指房地产中看得见、摸得着的部分又分为有形的实体（建筑结构）、该实体的质量（建筑结构的质量）以及该实体组合完成的功能（空间布局）三个方面㈡房地产权益的含义含义：指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和收益。

房地产权益以房地产权利为基础，包括：①房地产的各种权利：所有权、土地使用权、地役权、抵押权、租赁权等②受到其他房地产权利限制的房地产权利：设立了地役权、抵押权的房屋所有权、土地使用权（他项权）③受到房地产权利外的各种因素限制的房地产权利：城市规划、查封④房地产的额外利益或收益：屋顶或外墙面租售做广告收入中国目前有：所有权、土地使用权、地役权地、抵押权、租赁权房屋所有权分为单独所有、共有、建筑物区分所有权建筑物区分所有权是复合性权利：①专有部分所有权、②专有部分以外的共有部分的持份权、③因共同关系所产生的成员权 土地使用权：国有(集体)建设用地所有权(出让、划拨)、宅基地使用权、土地承包经营权建设用地所有权：实质上是利用空间的权利，可称为空间利用权、空间权租赁权属于债权，其余属于物权，他项权属于他物权在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：①一般的有形资产主要是实物的价值：实物的好坏决定着价值的高低②一般的无形资产主要是权益的价值③房地产的实物和权益在价值决定中都很重要两宗实物状况相同的房地产，若权益不同，价值可能有很大的不同两宗权益状况相同的房地产，若实物状况不同，价值也可能有很大的不同㈢房地产区位的含义含义：指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。

1、房地产的位置是指该宗房地产所在的地方，包括坐落、方位、距离、朝向、楼层 坐落——所在的具体地点(如门牌号)方位——在所在区域(如城市、住宅小区、十字路口等)中的方向和位置距离——与重要场所(如市中心、车站、机场、码头、政府机关、工作地、居住地等)的远近朝向——建筑物的正门或房间的窗户等正对着的方向楼层——当为某幢房屋中的某层、某套时所在的楼层2、房地产的交通是指进出该宗房地产的方便程度——通达性，具体分为从其他地方到达该宗房地产的可及性和从该宗房地产去往其他地方的便捷性 单行道、道路隔离带、立交桥、交通出入口可及性—由外到内：进来的方便程度 便捷性—由内到外：出去的方便程度3、房地产的周围环境和景观是指该宗房地周围的自然环境、人文环境和景观人文环境包括该宗房地产所在地区的声誉、居民特征(如职业、素质)、治安状况、相邻房地产的利用状况等4、房地产的外部配套设施是指该宗房地外部的基础设施和公共服务设施 基础设施：道路、供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施公共服务设施：教育、医疗卫生、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等设施 区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的(不排除相同的商品在不同的购物环境中售价不同)四、房地产的其他名称不动产：中、法、意、日 物权法、法国民法典、担保法、日本和意大利民法典物业：香港→地产、物业、楼宇、房地产混用 real estate 和 real property五、房地产的基本存在形态3种土地形态。

单独看待土地：■无视建筑物的存在 ■考虑建筑物存在对土地价值的影响建筑物形态单独看待建筑物：■无视土地的存在 ■考虑土地存在对建筑物价值的影响房地形态——土地与建筑物合在一起并在价值时点时把它们作为一个整体来看待独立估价与部分估价的区别 独立估价——评估土地价值时不考虑建筑物的影响，或评估建筑物价值时不考虑土地的影响 部分估价——评估土地价值时考虑建筑物的影响，或评估建筑物价值时考虑土地的影响本书主要使用“房地产”、“房地”、“土地”和“建筑物”几个关键词，其含义分别如下：房地产——可指土地、建筑物，土地与建筑物的合成体 ■土地—仅指土地部分建筑物——仅指建筑物部分 ■房地——专指土地与建筑物的合成体通常使用“地上建筑物”，其含义一般是指土地范围内的所有建筑物，既包括建筑物的地上部分，也包括建筑物的地下部分在实际估价中要注意判定具体所指六、房地产含义的总结第二节 房地产的特性 房地产包括土地和建筑物，其中土地是大自然的产物，是永存的；建筑物为人工建造，它固定在土地上因此，房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产有十个特性：一、不可移动(位置固定性)是房地产最重要的一个特性，也是房地产区别于其他财产的主要之处。

房地产的不可移动性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，且要受制于其所在的空间环境(当地的制度政策、社会经济发展状况及邻里关系等)房地产市场不是全国性、全球性市场，而是地区性市场，其供求状况、价格水平和价格走势等都是当地的，在不同地区之间可能不同，甚至是反向的 二、独一无二(独特性、异质性、非同质性、个别性)每宗房地产都有自己的独特之处，没有两宗房地产是完全相同的两处一模一样的建筑物，由于坐落的位置、朝向、地形、地势、周围环境和景观等的不同，该两宗房地产实质上也是不相同的房地产市场是不完全竞争的市场，价格千差万别且易受交易者的个别因素的影响房地产估价须对估价对象进行实地查看房地产之间具有一定程度的替代性，存在价格牵制→替代原则 三、寿命长久(耐久性)土地具有不可毁灭性，建筑物一经建造完成，其寿命通常可达数十年甚至上百年由于具有寿命长久性，房地产可以给其占用者带来持续不断的利益通过出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的目前建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教科文卫体用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。

以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，其使用期限不得超过原出让合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用期限后的剩余期限建设用地使用权期间届满，除住宅建设用地使用权自动续期外，非住宅建设用地使用权人未申请续期或申请续期但依法未获准的，建设用地使用权由国家无偿收回对此点的认识在房地产估价上有重要意义，如坐落位置很好、建筑物状况也很好的房地产，可能由于土地使用期限较短而价值很低四、供给有限 土地具有有限性和不可再生性，导致建筑物特别是区位较好的建筑物数量也是有限的房地产的供给有限性，使得房地产具有独占性一定区位、特别是好区位的房地产被人占用之后，占用者可获得生活或工作场所，享受特定的光、热、空气、雨水和风景，或可支配相关的自然资源和生产力在市场经济中，除占用者之外，他人除非支付相当的代价，否则无法享有房地产供给有限，主要是因为房地产不可移动造成房地产供给不能集中于一处这是房地产供给与一般物品供给的最主要区别增加房地产供给的途径：向更远的平面方向发展 向更高的立体方面发展五、价值量大 与一般物品相比，房地产不仅单价高，而且总价大六、用途多样(用途的竞争、转换及并存的可能性)用途多样为空地所具有。

土地上建有建筑物，用途即被限定，通常难以改变多数土地可有多种不同的用途，在不同用途中还可选择不同的利用方式房地产的利用：要符合城市规划等规定 不同用途及利用方式之间的竞争和优选土地利用选择的一般顺序：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地七、相互影响（效益外泄）房地产的相互影响其利用对周围房地产产生影响；周围房地产利用状况对其产生影响房地产价值与自身状况直接相关，与周围房地产状况密切相关，受邻近房地产利用的影响房地产利用存在外部性外部经济→无需花费代价 外部不经济→没有为此承担成本八、易受限制政府对房地产的限制是通过4种特权来实现：1.管制权增进公众安全、健康、道德和一般福利，直接限制某些房地产的使用2.征收权为社会公共利益的需要，强行取得单位和个人的房地产，但要给予补偿3.征税权4.充公权在业主死亡或消失而无继承人或亲属的情况下，无偿收回房地产房地产难以逃避不了未来制度、政策等变化的影响←不可移动→投资风险→长远政策重要九、难以变现(流动性差、变现能力弱) 价值量大、独一无二、不可移动等，加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因，使得同一宗房地产的买卖不频繁，一旦需要买卖，通常要经过一个合理的较长时间才能脱手。

不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力有所不同影响房地产变现能力的因素：①通用性②独立使用性③房地产价值大小④可分割转让性⑤房地产开发程度⑥房地产区位⑦该类房地产的市场状况十、保值增值引起房地产价格上升的原因：①房地产拥有者自己对房地产进行投资改良：更新或添加设施设备，重新进行装饰装修，改进物业管理；②外部经济：进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局；③需求增加导致稀缺性增加：经济发展和人口增长带动房地产需求增加；④通货膨胀；⑤房地产使用管制改变：农用地转为建设用地，工业用途改变为居住用途或商业用途，增加容积率对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值。