2024-2025年度山西省房地产估价师之估价原理与方法考试题库.docx

2024-2025年度山西省房地产估价师之估价原理与方法考试题库一单选题(共80题)1、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和 6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是( )元/m2A.-100B.50C.50D.100【答案】 B2、下列哪项不属于三因制宜中的“因人制宜”A.老人多虚，治宜补法，实邪须攻，应兼顾扶正老年慎泻B.小儿多伤食或寒温不调，慎用补法，勿投峻剂，药量宜轻少年慎补C.妇女宜注意经带胎产等疾患D.春夏人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温【答案】 D3、下列情况中会导致房地产价格上升的是（ ）A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收D.增加土地供应【答案】 B4、按直接比较法判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为（ ）A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%【答案】 D5、相火有“生生不息”功能提出者是A.刘完素B.朱震亨C.张景岳D.张锡纯【答案】 B6、按照房地产的不同用途分类，宾馆属于（ ）。

A.商业房地产B.娱乐房地产C.旅馆房地产D.综合房地产【答案】 C7、中国大陆目前的土地使用权出让中，拍卖、招标的价格较能反映市场行情，而协议价格（ ）A.往往偏高B.与市场行情大致是相符合的C.随情况不同而高低不同D.往往偏低【答案】 D8、某房地产的重建成本为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率过大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为9％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（　）万元A.1838.00B.1843.55C.1845.87D.1850.00【答案】 B9、某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10%店铺正常月租金为120元/m2，运营费用为租金收入的35%；银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款该投资者所能接受的最高竞买价格为（ ）万元A.80B.91.82C.125.00D.127.90【答案】 B10、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。

类似带电梯的办公楼的重置成本为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（ ）万元A.2400B.2410C.2490D.2500【答案】 A11、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同，面积相等，位置相邻，但由于（ ）不同，价值也会有所不同，而且差异可能很大A.区域规划B.临街状况C.周围环境D.地形地势【答案】 B12、某可比实例的成交价格为3000元/m2，建筑面积为100m2，首付12万元，余款半年后支付8万元，一年后支付10万元已知年利率为8%，则该可比实例的实际价格为（ ）元/m2A.3000B.2895.73C.2985.71D.2960.80【答案】 B13、某宗房地产交易的成交价格为300万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（　）元/m2A.25930B.32980C.30980D.29980【答案】 A14、自然经过的老朽主要是由于（ ）引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、老化、风化、基础沉降等，与建筑物的实际年龄正相关，同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件。

A.外力B.内力C.自然力的作用D.内部结构的变化【答案】 C15、从（ ）年开始房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度A.1994B.1995C.2001D.2003【答案】 B16、生产资料是由A.劳动者和劳动对象构成的B.劳动对象和劳动资料构成的C.劳动者和劳动资料构成的D.劳动者、劳动对象、劳动资料构成的【答案】 B17、某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5∶1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3∶1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（ ）万元A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5【答案】 D18、某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用年限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（ ）万元A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00【答案】 C19、某可比实例的成交价格为24000元/m2，建筑面积100m2，首期付款120万元，其余半年后支付80万元，1年后支付40万元已知年利率为10%，则该可比实例在成交日期一次性付清的价格为（　） 元/m2。

A.22909.12B.23264.06C.23441.35D.23086.69【答案】 B20、下列对房地产估价对象的说法，错误的是（ ）A.房地产估价对象是指房地产等财产或相关权益B.房地产估价的对象有房屋、构筑物、土地等C.估价报告书中说明的估价对象限定了其用途D.已开始开发建设而尚未竣工的房地产也属于房地产估价的对象【答案】 C21、一套商品住宅总价为30万元，首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，每半年支付10万元，则该住宅的实际总价为（ ）万元（假定年折现率为5%）A.30B.29C.29.28D.28.29【答案】 C22、神思难以集中专一，甚则神思恍惚，面色苍白无华，舌色不荣病机是A.心血不足B.心阴不足C.心的阳气偏衰D.心血瘀阻【答案】 A23、下列情况中会导致房地产价格上升的是（ ）A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收D.增加土地供应【答案】 B24、下列房地产中，变现能力相对较强的是（ ）A.用途专业的房地产B.价值较大的房地产C.独立使用的房地产D.不可分割的房地产【答案】 C25、估价上的折旧注重的是（ ）。

A.原始取得价值的减价调整B.原始取得价值的摊销与回收C.重置价值的摊销与回收D.价值的减价调整【答案】 D26、当建设用地使用权期限届满时，其土地使用权可以自动续期的是（ ）A.写字楼B.生产用房C.加油站D.住宅【答案】 D27、在人流量很小的地方建造商场，无论谁来建造该商场，都需要花费很多成本，但该商场却不会有那么高的价值，这说明了（　）A.应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整B.应结合估价委托人的要求，对成本法估价进行调整C.应在客观成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整D.应在实际成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整【答案】 C28、新建房地产的土地取得成本为600万元，建设成本为500万元，管理费用为40万元，销售费用为20万元，投资利息为30万元，销售税费为售价的6.5%，直接成本利润率为20%，该房地产的价值为（ ）万元A.1508.02B.1520.86C.1527.27D.1619.05【答案】 A29、销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由（ ）的税费A.卖方和买方双方缴纳的B.卖方独立承担和缴纳的C.买方缴纳的D.买卖双方协议承担和缴纳的【答案】 B30、东方之人易得痈疡是因A.其民乐野处而乳B.其民嗜酸而食腐C.民食鱼而嗜咸D.民华食而脂肥【答案】 C31、某宗房地产交易，买卖双方合同约定成交价格为2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。

据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（　）元/m2A.2139B.2146C.2651D.2659【答案】 D32、下列( )不是影响房地产价格的经济因素A.经济发展B.金融政策C.利率D.汇率【答案】 B33、现有某待开发项目建筑面积为3850m2，从当前开始开发期为2年根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年后和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为2850元/m2若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（ ）万元A.766B.791C.913D.1046【答案】 B34、价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（ ）A.固定价格指数B.定基价格指数C.长期价格指数D.环比价格指数【答案】 B35、“入上齿中”的经络是A.手阳明大肠经B.足阳明胃经C.手太阳小肠经D.足太阳膀胱经【答案。