四川成都市温江区利贞境界BLOCK广场定位及建议(33页.ppt

利贞境界商业部分定位及建议项目情景回顾S1项目概况项目为利贞境界2期商业部分，位于温江区南江路，距离“光华大道”和未来的地铁4号线仅200余米，周围有众多居住楼盘，居住人数很多，靠近政务中心、在建大润发百货，目前已建到地面3层￿本案恒大城南江路政务中心项目情景回顾S2产品情况项目商业部分约3.8万平米，大致分为三个部分：1-3层商业裙楼，每层约4000㎡，10层、17层双塔式建筑，面积区间30-60㎡，17层部分每层30余间，10层部分每层20余间外立面有石材、铝合金等，显得比较沉稳大气，商业进深较大，层高5-5.4m，但17层部分没有卫生间无卫生间设计31.8m25.6m项目情景回顾S3区位关系项目处于“光华新城”，规划面积26平方公里，是成都最具城市综合经济体特征的西部新城核心区这片区域的业态重塑全面开始，家乐福、伊藤洋华堂先后入驻，台湾新光三越、香港巨龙集团、软通动力等接踵而来同时，以海峡两岸科技产业园和大学城为依托，积极引进总部经济、创意研发、服务外包等知识经济型产业以光华公园为核心、以生态为特质、以高端现代服务业为支撑的成都西部CBD（中央商务区）已雏形初现老城区光华新城本案项目情景回顾S4文化创意项目前期立项为综合性文化建筑，在功能分区上设计有住宿区、健身活动中心、培训管理大型文化展示、文化广场，后期项目定位和业态规划方面需要在文化方面有一定的契合度。

项目周边商业分布示意图项目临近珠江商圈，未来有珠江80万方商业体、德坤新天地、天来白金等大型城市综合体但周边成熟住区居多，光华苑、福兴苑、赛纳河畔、上林宽景等老型社区形态多为底商，分布较凌乱，档次不高格凌兰、恒大城等新建小区，商业形态也多为社区底商及一部分独立商业本案格凌兰恒大城光华苑福兴苑上林宽景政务中心赛纳河畔大润发百货中森光华一号珠江新城国际德坤新天地光华国际天来白金分商业、商务、文化、娱乐和休闲等6大街区，包含14万平方米的SHOPPINGMALL含1栋24F酒店、写字楼建筑购物中心、地铁商业、酒店公寓MOHO￿、独乐馆、商业裙楼楼盘名称规划户数商业面积租金（元/㎡/月）售价（元/㎡）业态塞纳河畔1168户部分社区底商30-408000-9000酒店、餐饮、干杂、网吧、茶楼、汽修光华苑小区大约800户部分社区底商20-30（产权办理中）超市、干杂、餐饮福兴苑大约200户部分社区底商20-304000-6000百货、干杂、杂货店上林宽景南区530户部分社区底商30-408000-9000超市、干杂、餐饮、网吧、茶楼恒大城4900户10余万㎡的商业街40-50在售一期：10000（内商）-20000（外商），月底交房酒店、餐饮、娱乐格凌兰3616户13000余㎡待售待售待售大润发百货--------50000㎡待售待售待售中森光华1号758户--------（1-2楼为大型集中式商业中心）待售待售（预计11、12月开售）待售Ø项目周围商业品相不高，业态比较凌乱。

以社区底商为主，商铺出租、出售价格较光华大道旁物业要低随着大润发超市及珠江商圈的兴起，未来商业价值有望被拉升项目周边商业租售情况典型商业个案中新公园大道楼盘名称面积价格销售情况中新公园大道19-300㎡9000-19000元/㎡在售一期小区底商，仅剩余部分小面积内街及部分临光华大道大面积商铺销售达80%左右在售小区底商临光华大道底商项目住宅部分一期还剩余最后三栋，预计7月底推出商业部分，目前在售一期底商，销售率接近80%滞销产品为项目以前售楼部处内凹商业以及临光华大道部分大面积商业引起滞销的原因是产品位置及产品开间小，进深小等因素二期优势：大社区，区内业主需求旺盛劣势：无大型独立商业，品相不高在售商业示意图光华国际楼盘名称面积价格销售情况光华国际70-300㎡15800-40000元/㎡在售第二排11、13、14栋高层电梯底商，面积30-300㎡，13栋楼下底商共两层，二楼面积200-300平，共三间价格方面，一楼26800元/㎡，二楼15800元/㎡项目商业4月份开盘，临光华大道第一排全开放式底商已售完，当时售价40000元/㎡，目前有部分企业转租第二排半开放式高层底商在售，单价15800-26800元/㎡。

预计二期6F独立商业部分8月底开盘，面积在100-300￿㎡之间光华大道在售底商二期底商二期6F独立商业在售商业示意图优势：开放式，周围商业氛围浓厚劣势：商业较零散，集中程度不够典型商业个案项目周边写字楼分布情况温江在售写字楼主要集中在海峡科技园片区的“天府智谷”未来片区写字楼主要分布光华大道沿线珠江商圈周围，有德坤新天地78622.83￿㎡写字楼、珠江新城国际3座甲级写字楼、光华国际￿一栋24F酒店、写字楼、天来国际广场5万平甲级写字楼，规划完善，品相高，目前还未呈现珠江国际新城光华国际德坤新天地本案天府智谷3座超甲级写字楼5A级写字楼，办公建面：78622.83￿㎡1栋24F酒店、写字楼建筑含5栋精装写字楼，其中2栋甲级，3栋未评级商业110000平米甲级写字楼约5万平方米天来白金温江酒店分布示意图温江酒店分布主要分布在配套成熟的老城区，新城区光华大道板块目前无成形大型专业酒店，国色天香区域旅游配套类度假性酒店偏少周边已规划酒店主要集中在光华大道沿线，属于大型城市商业综合体项目的一部分，品相、￿档次高，有少部分酒店位于居住小区内￿鑫怡家酒店君临国际酒店致佳居酒店本案赛纳河休闲酒店金强华亨酒店鱼凫国都温泉大酒店明苑商务酒店温江天乡宾馆天来白金光华国际德坤新天地珠江国际酒店五星级酒店一座五星级商务酒店，一座五星级度假酒店，星级酒店，酒店建面：23478.86￿㎡。

含1栋24F酒店、写字楼建筑名称位置星级层数房间数房价配套开业时间客源类型赛纳河休闲酒店温江区光华大道三段1999号光华加油站旁无230余间标间：238元（执行价）棋牌、茶坊未知单位出差人员、小区住户赛纳河休闲酒店位于温江区光华大道路口，与塞纳河小区和光华加油站为邻，停车方便，环境优雅，主要经营棋牌、茶坊、住宿酒店位于赛纳河畔楼盘底商第一、二楼，一楼为休闲庭，二楼为客房赛纳河休闲酒店Ø光华大道片区社区综合性酒店鑫怡家休闲酒店名称位置星级标准层数房间数房价配套开业时间客源类型鑫怡家快捷酒店￿温江区两河路东段2号经济型462间商务单间：208元商务标间：218元高级标间：258元豪华单间：398元咖啡厅、按摩、KTV、足浴、台球室、SPA2008年7月商务人士、旅游者鑫怡家快捷酒店位于两河路东段，紧邻温江政府服务办公中心，是一家集商务、休闲于一体的豪华商务酒店酒店以尊贵典雅、回归自然和宾至如归的温情服务为主营特色，餐饮、休闲、购物设施等设施齐全Ø中心城区快捷商务、休闲酒店君临国际酒店名称位置星级层数房间数房价配套开业时间 客源类型君临国际酒店温江区文化路138号准四星7100套普通标间：328元￿商务单间：348元￿豪华标间：380元￿普通套房：518元￿豪华套房：618元时尚咖啡会所、商务中心、餐饮中心2009年商务、旅游酒店按商务四星标准打造，集住宿餐饮、娱乐休闲、会议、商务为一体，酒店设施齐全，下属君临咖啡会所2000平方左右，拥有装饰豪华的客房100套，设有环境优雅、时尚的咖啡会所，经营咖啡、茶、中西餐等，酒店还包括商务中心、餐饮中心、两层地下室。

Ø中心城区商务、会议、休闲酒店成都致佳居酒店名称位置星级层数房间数房价配套开业时间 客源类型成都致佳居酒店￿温江区南浦路173号按近四星级装修3、4￿30余￿套商务单间：178元￿商务标间：178元￿豪华商务单间：188元￿豪华商务标间：208元棋牌室￿2007年商务、旅游酒店新近按四星标准装修，房间设置电脑免费上网、透明卫生间设计、房间温馨明亮，距成都15公里，成温邛高速和光华大道直通，交通便利￿成都致佳居酒店周边云集国色天香、西岭雪山、安仁古镇、花水湾温泉等景区Ø中心城区快捷商务、度假性酒店名称￿￿￿￿位置星级房间数房价配套金强华亨酒店南熏大道四段356号三星134间高级标间：320元/间高级单间：320元/间￿商务中心服务、会议厅、卡拉OK厅、棋牌室、网球场、室外游泳池、夜总会￿、篮球￿鱼凫国都温泉大酒店成都温江温泉大道1号￿￿准五星级182间高级双人间：2000元/间豪华单人间：2000元/间豪华双人间：2200元/间￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿豪华蜜月套房：3000元/间￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿总统套房：16800元/套客房、餐饮、康乐、会议服务明苑商务酒店成都柳河南路415号准三星50余间商务单间：142元/间单人套房：202元/间商务标间：147元/间￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿标准套房：219元/间￿免费停车场温江天乡宾馆温江区天乡后街13-A号楼准三星49间￿￿￿￿行政单人间：168元/间行政标准：202元/间豪华套房：328元/间￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿￿会议厅、大堂吧￿、免费停车场￿￿￿￿其他酒店概况Ø目前温江酒店主要集中在老城区，星级、快捷、客栈等形态多样；Ø珠江商圈规划有天来白金等多座五星级酒店；Ø普通商务、快捷式酒店房间，介于30-200间左右，大型星级酒店都在100套以上；Ø普通酒店双人间价格在148-250元/天左右，高档酒店在300元/天以上；Ø酒店配套日趋完善，从简单的棋牌、茶坊到休闲、娱乐会所；Ø主要服务群体为商务、旅游人士，还有部分居住区内业主类客户。

小结：Ø根据项目自身条件和周边资源，突出项目优势，以精致、时尚为突破方向，选择适合业态，明晰产品使用者，进行差异化竞争，在光华新城打造：MINI中央商务区（CBD）SOV写字楼+连锁式酒店+酒店式公寓+垂直式商业垂直商业连锁酒店（4-10F）SOV写字楼酒店公寓（11-17F）产品分布图酒店大堂（250㎡）自助餐厅（400㎡*3）（1-3F）社区超市（400㎡）商业辅助通道商业通道酒店通道酒店通道酒店1F业态果蔬超市（300㎡）银行|（600㎡）自助餐厅（400㎡*3）（1-3F）特色餐饮（800㎡）酒店2F业态特色餐饮（600㎡）商业通道酒店3F业态自助餐厅（400㎡*3）（1-3F）健身中心（1650㎡）酒店4F业态茶楼（1300㎡）酒店5-6F业态水疗会所（1300㎡*2）说明：客户根据需要自行拆除隔墙，在每个包房增加独立的卫生间设计商务中心（300㎡）特色餐饮（200㎡）（1-2F）写字楼通道商业通道写字楼1F业态票务咨询（400㎡）快餐（400㎡）写字楼2F业态特色餐饮（600㎡）特色餐饮（600㎡）（1-2F）商业通道写字楼3F业态商务会所（1300㎡）说明：适当增加产品面积，减少办公用房间数，减轻交通压力，同时变内廊为走廊，增加办公物业品质感。

写字楼4-5F业态培训机构（1000㎡*2）产品规划经济型酒店作为一支新的产业力量推动着中国酒店业的发展经济型酒店定位于普通消费大众，价格适中，基本设施齐全，干净方便舒适如家连锁快捷酒店、七天连锁酒店等在美国纷纷上市一般在100-200户，所以将4-10层划分为连锁酒店，但每户需增加室内的卫生间设施连锁式酒店产品规划将17层部分剩余的11-17层做为酒店式公寓发售，同样增加室内卫生间、厨房功能同时为了方便客户，可以进行菜单式装修方式，让客户根据需求选择装修方式，减轻客户的负担酒店式公寓2F商业业态规划—特色型商业特色型商业3F商业业态规划—会所式商业会所式商业ØTHANKS汇报完毕，沟通继续……。