重庆万达广场复盘.ppt

重庆南坪万达广场复盘重庆南坪万达广场复盘重庆万达商业广场有限公司重庆万达商业广场有限公司重庆万达商业广场有限公司重庆万达商业广场有限公司 项目概述项目概述◆◆ 占地面积：占地面积：占地面积：占地面积：98405 98405 平方米平方米平方米平方米◆◆ 建筑面积：建筑面积：建筑面积：建筑面积：7878万平方米万平方米万平方米万平方米 ◆◆ 容积率：容积率：容积率：容积率：7.987.98◆◆ 坡地建筑坡地建筑坡地建筑坡地建筑◆◆ 分分为三期为三期为三期为三期 一期（一期（一期（一期（1 1 1 1、、、、3 3 3 3、、、、4 4 4 4、、、、5 5 5 5组团）组团）组团）组团） 二期（大商业、酒店）二期（大商业、酒店）二期（大商业、酒店）二期（大商业、酒店） 三期（三期（三期（三期（2 2 2 2组团、美食城）组团、美食城）组团、美食城）组团、美食城） 开发设计篇开发设计篇（一）住宅部分（一）住宅部分（一）住宅部分（一）住宅部分 一期一期1 1、、3 3、、4 4、、5 5组团、三期组团、三期2 2组团为住宅项目，共计组团为住宅项目，共计3838万平米。

万平米 1 1、办理住宅方案、扩初、施工图审查、办理住宅方案、扩初、施工图审查2727次；次； 2 2、、办理办理《《建设工程规划许可证建设工程规划许可证》》4 4次；次； 3 3、办理、办理《《施工许可证施工许可证》》6 6次 一、开发一、开发一、开发一、开发（（（（二）大商业酒店部分二）大商业酒店部分二）大商业酒店部分二）大商业酒店部分商业部分由二期大商业、酒店及三期美食城、车库及配套用房组成，商业部分由二期大商业、酒店及三期美食城、车库及配套用房组成，共计共计4040万平米 1 1、办理大商业及酒店方案、扩初、施工图审查、办理大商业及酒店方案、扩初、施工图审查 3838次；次； 2 2、、办理办理《《建设工程规划许可证建设工程规划许可证》》5 5次；次； 3 3、办理、办理《《施工许可证施工许可证》》5 5次；次； 4 4、重庆公司完成二期酒店以酒店公司名义建设的全部法律程序工、重庆公司完成二期酒店以酒店公司名义建设的全部法律程序工作 5 5、组织召开二期工程与交通枢纽工程连接结构安全论证会，解决、组织召开二期工程与交通枢纽工程连接结构安全论证会，解决了项目与南坪中心交通枢纽工程连接处存在的诸多消防问题。

了项目与南坪中心交通枢纽工程连接处存在的诸多消防问题6 6、在拆迁未完成，拆迁户房产证未收回注销的情况下，取得二期、在拆迁未完成，拆迁户房产证未收回注销的情况下，取得二期大商业及酒店大商业及酒店《《国土证国土证》》7 7、由于万达、由于万达““三边工程三边工程””特点，报建版施工图、实施版施工图和特点，报建版施工图、实施版施工图和竣工图内容发生变化，对最终实施版施工图进行重新报建竣工图内容发生变化，对最终实施版施工图进行重新报建（三）其他（三）其他（三）其他（三）其他1 1、、 取得人防易地建设费、防雷装置检测费、围栏占道费、规划取得人防易地建设费、防雷装置检测费、围栏占道费、规划综合费、质量监督费、绿化赔偿费等费用减免，累计为公司节综合费、质量监督费、绿化赔偿费等费用减免，累计为公司节约开发成本约开发成本2416.372416.37万元2 2、办理项目施工围栏占道、道路开口、树木移植手续，共计、办理项目施工围栏占道、道路开口、树木移植手续，共计4343次3 3、配合项目营销的需要，与南岸区教委积极协调，解决了项目业、配合项目营销的需要，与南岸区教委积极协调，解决了项目业主子女的义务教育名额和就近学校问题。

主子女的义务教育名额和就近学校问题二、规划设计二、规划设计二、规划设计二、规划设计总体规划为三期一期（1、3、4、5组团）￿￿占地面积：43808平方米二期（大商业、酒店）￿￿￿占地面积：29234.27平方米三期（2组团、美食城）￿￿￿占地面积：25362.73平方米（一）建筑设计（一）建筑设计（一）建筑设计（一）建筑设计1、大商业采用了地方规范《重庆市大商业建筑设计防火规范》和《重庆市坡地高层民用建筑设计防火规范》解决了： （1）大商业一个防火分区达1万平方米； （2）大商业竖向标高问题2、特殊结构设计 （1）院线4号厅屋顶的钢结构，跨度31.2米； （2）型钢混凝土，跨度25.2米； （3）预应力结构，跨度39.8米； 3、底商与坡地结合（二）幕墙设计（二）幕墙设计设计提前介入，结构预留埋件材料样板提前确认，早定材料施工图深化设计注意细节配合土建、泛光、广告（三）泛光设计（三）泛光设计泛光设计与外立面相结合泛光设计需要提前预留电源、埋件泛光设计与幕墙之间的联系（四）景观设计（四）景观设计1、住宅景观￿（1）施工图设计做到三“化”：深化、优化、本地化。

￿（2）做到色、香俱全￿（3）绿化和消防的关系2、大商业景观（1）外冷内暖（2）铺装材料坚固耐用（3）见缝插针，增加绿化（4）预留路灯、标识等埋件（5）附属设施不可少（五）内装（五）内装1、内装的范围要提前确认，设计必须与土建密切配合2、内装与设备要密切配合，预留、预埋不可少3、材料样板要及时确认，并按规定签字确认4、三边设计需及时完善资料工程篇工程篇1 1、拆迁、拆迁29962996户，房屋户，房屋6969栋，面积栋，面积196595196595平方米2 2、土石方约、土石方约7575万立方米万立方米3 3、人工挖孔桩约、人工挖孔桩约1600016000米米4 4、混凝土约、混凝土约3535万立方米万立方米5 5、钢筋约、钢筋约5 5万吨万吨6 6、模板约、模板约260260万平方米万平方米7 7、幕墙约、幕墙约9 9万平方米万平方米8 8、电梯、电梯182182台台9 9、用电负荷、用电负荷4.84.8万万KVAKVA1010、空调制冷量、空调制冷量77507750冷吨冷吨一、工程概况一、工程概况一、工程概况一、工程概况◆◆ 水平交通组织复杂水平交通组织复杂水平交通组织复杂水平交通组织复杂 （一）场内道路多次改变（一）场内道路多次改变 1 1、为优先保证住宅塔楼、大商业和酒店的施工要求，、为优先保证住宅塔楼、大商业和酒店的施工要求，将区内道路、广场和组团中庭的基础和结构暂缓施工，将区内道路、广场和组团中庭的基础和结构暂缓施工，作为优先施工区域的施工场地和道路。

作为优先施工区域的施工场地和道路 2 2、由于住宅多次交房时间和大商业酒店开业时间不、由于住宅多次交房时间和大商业酒店开业时间不同，区内道路、广场和组团中庭结构分为同，区内道路、广场和组团中庭结构分为1010多次补完多次补完 （二）场外道路超常规运作，仅允许万达工程车辆（二）场外道路超常规运作，仅允许万达工程车辆逆行二、交通和场地组织特别复杂二、交通和场地组织特别复杂二、交通和场地组织特别复杂二、交通和场地组织特别复杂  ◆ 垂直交通组织难度大垂直交通组织难度大垂直交通组织难度大垂直交通组织难度大 1 1、采用创纪录的、采用创纪录的2828米超长塔吊附着解决了二组米超长塔吊附着解决了二组团与大商业施工进度不同步问题团与大商业施工进度不同步问题 2 2、大商业、大商业ABAB栋塔楼无场地安装施工电梯，全用栋塔楼无场地安装施工电梯，全用塔吊运输；塔吊运输；CDCD栋塔楼施工电梯在栋塔楼施工电梯在20092009年年9 9月才能月才能安装，安装，1111月就拆除，大部分材料用塔吊吊运月就拆除，大部分材料用塔吊吊运 3 3、住宅塔楼施工电梯在车库结构补完后才能安装、住宅塔楼施工电梯在车库结构补完后才能安装使用，在交房前使用，在交房前1 1个月拆除，使用时间很短。

个月拆除，使用时间很短 4 4、为保证集团入伙指标，二组团每栋塔楼增加、为保证集团入伙指标，二组团每栋塔楼增加1 1台双笼施工电梯，而且分两段同时施工外墙台双笼施工电梯，而且分两段同时施工外墙◆ 施工场地极为狭小，多次改变施工场地极为狭小，多次改变施工场地极为狭小，多次改变施工场地极为狭小，多次改变 1 1、大商业只在西面有钢筋加工和材料堆放、大商业只在西面有钢筋加工和材料堆放等施工场地，施工场地在不同标高上进行了等施工场地，施工场地在不同标高上进行了3 3次转换大商业施工道路全从珊瑚路单向进次转换大商业施工道路全从珊瑚路单向进出 2 2、住宅钢筋加工和材料堆放等施工场地不、住宅钢筋加工和材料堆放等施工场地不同标高上进行了同标高上进行了2 2次转换1 1、材料设备进出难、材料设备进出难2 2、地下室内步行街施工难度大、地下室内步行街施工难度大3 3、主力店之间、主力店与小商铺之间施工干扰大、主力店之间、主力店与小商铺之间施工干扰大4 4、标识系统难以表达清楚、标识系统难以表达清楚5 5、异型玻璃采光顶施工难度大、异型玻璃采光顶施工难度大三、车库、室内步行街、主力店和塔楼叠加式立体布置三、车库、室内步行街、主力店和塔楼叠加式立体布置1 1、整个项目分为、整个项目分为1515次验收备案和交房。

次验收备案和交房2 2、曾经采用正式源头临时管网的措施确保交房曾经采用正式源头临时管网的措施确保交房3 3、曾经采用修建临时入户大堂的措施确保交房曾经采用修建临时入户大堂的措施确保交房4 4、解决了塔楼和裙楼不同期交房带来的消防、漏水、景观、出入口、解决了塔楼和裙楼不同期交房带来的消防、漏水、景观、出入口等一系列问题等一系列问题5 5、经历了商品房（清水房、精装房）、回迁房（清水房、简装房）、、经历了商品房（清水房、精装房）、回迁房（清水房、简装房）、商铺、美食城和车位等不同业态的交房，处理了交房整改问题商铺、美食城和车位等不同业态的交房，处理了交房整改问题四、多次验收交房与持续施工四、多次验收交房与持续施工1 1、住宅、酒店和大商业的两层地下车库连为一体，分很多次建成住宅、酒店和大商业的两层地下车库连为一体，分很多次建成2 2、负二层车库有、负二层车库有2 2个与珊瑚路平街出入口负一层车库在美食城、个与珊瑚路平街出入口负一层车库在美食城、酒店各有酒店各有1 1个平街出入口，有个平街出入口，有1 1个与市政道路直接相连的单向入口个与市政道路直接相连的单向入口3 3、由于工作面限制，、由于工作面限制，车库及环氧地坪采取见缝插针式的施工。

车库及环氧地坪采取见缝插针式的施工4 4、处理好了开业后车库物业管理与在建工程的施工道路和场地矛盾、处理好了开业后车库物业管理与在建工程的施工道路和场地矛盾突出的问题突出的问题5 5、由于车库自身特点，、由于车库自身特点，车库整体一次性验收完成车库整体一次性验收完成五、坡地建筑地下车库五、坡地建筑地下车库1 1、大商业和酒店东面深达、大商业和酒店东面深达2222米回填，场地狭窄，回填时间短米回填，场地狭窄，回填时间短2 2、市政管网、道路与景观布置在车库顶板上，必须先完成防水、伸、市政管网、道路与景观布置在车库顶板上，必须先完成防水、伸缩缝处理、回填后才能实施缩缝处理、回填后才能实施3 3、、用花池、挡墙、扶梯（用花池、挡墙、扶梯（1515台室外扶梯）等方式处理景观高差台室外扶梯）等方式处理景观高差4 4、修建了、修建了9 9个天桥，将底商和大商业连接，形成空中步行系统个天桥，将底商和大商业连接，形成空中步行系统六、坡地建筑市政与景观六、坡地建筑市政与景观1 1、幕墙形式丰富，有金属板材、石材、玻璃等隐框式和点驳式幕墙幕墙形式丰富，有金属板材、石材、玻璃等隐框式和点驳式幕墙2 2、塔楼幕墙施工采用分两段上下同时施工，中间设置水平硬防护。

塔楼幕墙施工采用分两段上下同时施工，中间设置水平硬防护3 3、处理好了幕墙建筑外保温材料的消防与节能要求处理好了幕墙建筑外保温材料的消防与节能要求4 4、处理好了建筑、结构、机电、幕墙等专业在外立面上开孔位置和、处理好了建筑、结构、机电、幕墙等专业在外立面上开孔位置和尺寸的统一尺寸的统一5 5、设计上女儿墙上部玻璃幕墙后无衬板，影响视线效果，增加了深、设计上女儿墙上部玻璃幕墙后无衬板，影响视线效果，增加了深色衬板七、幕墙工程七、幕墙工程6 6、万千百货上约、万千百货上约400400平方米玻璃采光顶全部在洞口外侧加工完平方米玻璃采光顶全部在洞口外侧加工完成，一次性成功地平移到洞口就位安装成，一次性成功地平移到洞口就位安装7 7、、““变形金刚变形金刚””采光顶全异型玻璃多规格，安装和成品保护采光顶全异型玻璃多规格，安装和成品保护难度大8 8、酒店约、酒店约700700平方大雨棚只用短短平方大雨棚只用短短1414天就完成天就完成1 1、电梯规格多、型式多、电梯规格多、型式多2 2、电梯设备进场转运困难、电梯设备进场转运困难3 3、电梯设备吊装困难、电梯设备吊装困难4 4、电梯安装环境复杂、电梯安装环境复杂八、电梯工程八、电梯工程1 1、轻轨施工造成大商业东面无场地。

轻轨施工造成大商业东面无场地2 2、大商业和轻轨有、大商业和轻轨有4 4个地下接口，工程进度协调难度大个地下接口，工程进度协调难度大3 3、大商业和轻轨之间、大商业和轻轨之间2222米深基坑回填时间紧、难度大米深基坑回填时间紧、难度大4 4、扶梯安装难度大扶梯安装难度大5 5、设计、监理、施工单位不同，技术对接及场地协调难度大设计、监理、施工单位不同，技术对接及场地协调难度大九、轻轨接口施工九、轻轨接口施工成本篇成本篇 一、成本管理一、成本管理1.1.目标成本的细化和拆分目标成本的细化和拆分 在与集团签订经营决策文件基础上，对目标成本进行了细化和拆分，尤其针对本项目特点，形成立体目标成本体系根据目前的结算成果，重庆项目目标成本在控制范围内2.2.限额设计及设计优化限额设计及设计优化 成本人员主动并提前介入设计环节，在方案设计阶段要积极做好限额设计工作，并对设计进行优化，特别是造价比重较大的土建及安装部分的施工图设计和方案设计紧紧抓住这几个关键环节，成本在目标成本范围内3.3.材料限价工作材料限价工作 首先，广泛收集材料信息，建立相对完备的材料信息库； 其次，针对施工单位提出的材料报价审批，充分与对方进行沟通，共同积极主动及时解决，不要置之不理或拖延； 再次，视关联单位为平等合作伙伴，给予他们合作伙伴间应有的尊重，对总包方提出的其他合理要求尽快进行处理和回复。

4.4.设计变更、现场签证设计变更、现场签证 成本部与工程部、监理、施工单位共同收方签字确认，掌握第一手资料 以合同为依据，分清缘由，确定签证变更如何处理 对于开业前抢工遗留的签证变更，组织各方以专题会议的形式统一进行认定，顺利推进结算工作二、招投标管理方面二、招投标管理方面1.1.招标计划的制定与调整招标计划的制定与调整 根据设计部出图计划和工程部施工计划，制定年度招标计划表 根据项目动态情况，分季度甚至分月度局部调整招标计划2.2.招标过程管理招标过程管理 每次招标工作前拟定一个详细的招标实施计划，包含招标项目预算、标段划分、招标承包方式、付款条件、工期、评标办法、入围单位标准等在进行入围单位考察时，按照制度要求充分跟拟入围单位进行沟通，做到招标人和投标人都心中有数地开展工作 招标条件的制定需要结合成本控制、施工管理以及满足销售要求等各种因素 评标工作严格执行集团制度 招标过程资料严格按照集团的报备制度进行整理和归档，并一直由专人负责存放和拿取 谢谢大家谢谢大家。