房地产评估收益法.doc

精品文档就在这里-------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------欢迎大家来到环球职业教育，下面由我给各位讲授《房地产估价理论与方法》2007年房地产估价师考前精讲课程第16讲 收益法(2)第三节 净收益一、净收益测算的基本原理 收益性房地产获得收益的方式，主要有两种：(1)出租；(2)营业因此，净收益测算的途径也可以分为两种：(1)基于租赁收入来测算净收益，它适用于可租赁的房地产例如：住宅、公寓、写字楼、商铺、标准厂房、仓库等；(2)基于营业收入来测算净收益，它适用于有经营行为的房地产例如，旅馆、影剧院、娱乐场所，加油站、餐馆等当然有些房地产既可以租赁又可能存在经营行为，但无论如何分类，只要能够测算净收益就行一)、基于租赁收入的测算净收益基于租赁收入的测算净收益公式为：净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失－运营费用 ＝有效毛收入－运营费用其中：净运营收益：是由有效毛收人扣除运营费用后得到归因于房地产的收益。

潜在毛收入：是房地产在充分利用、无空置状况下所能获得的归因于房地产的收入写字楼等出租型房地产的潜在毛收入，一般是潜在毛租金收入加其他收入 潜在毛租金收入=全部可出租面积×最可能的租金水平其他收入=租赁人保证金或者押金的利息收入+其他营业外收入收租损失：是出租的面积因拖欠租金，包括延迟支付租金/少付租金或者不付租金所造成的损失有效毛收入：是从潜在毛收入扣除空置和收租损失以后得到的归因于房地产的收入运营费用：是维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，如不包含房地产抵押贷款偿还额、房地产折旧费额、房地产改扩建费用和所得税具体的原因见教材P285页运营费用率：是运营费用与有效毛收入之比，用OER表示其作用是：有些类型的房地产，其运营费用率有一个相对固定的范围，估价人员可在当地市场上找出其运营费用率，为在估算运营费用或净收益时使用净收益占有效毛收入的比率，称为净收益率，是运营费用率的补集，即： 净收益率=1-运营费用率(二)、基于营业收入的测算净收益 当业主自行经营时，该收益性房地产的净收益按营业收入来测算按营业收入测算净收益与按租赁测算净收益的区别主要是：(1)潜在的毛收入变成了经营收入；(2)要扣除归属于其他资本或者经营的收益，如商业、餐饮、工业、农业等经营者正常的利润(为劳动创造的，而不是房地产产生的)。

应注意的是按租赁收入测算净收益，由于归属于其他资本或者经营的收入在房地产租金之外，即实际上已扣除，所以不再扣除归属于其他资本或者经营的收益 注意：净收益是房地产本身产生的收益二、不同收益类型房地产净收益的求取方法不同收益类型的房地产主要分为：(1)出租的房地产；(2)营业的房地产；(3)自用或者尚未使用的房地产；(4)混合收益的房地产一)、出租型房地产的净收益求取方法出租型房地产的净收益＝租赁收入－由出租人负担的费用租赁收入＝租金收入＋租赁保证金或者押金的利息收入具体测算过程参加教材P287页二)、营业型房地产净收益的求取方法 营业型房地产最大的特点是业主与经营者合一，租金与经营者的利润没有分开1)商业经营型房地产的净收益求取商业经营型房地产的净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润2)工业生产型房地产的净收益求取 工业生产型房地产的净收益为产品销售收人扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润3)农地的净收益求取农地的净收益是由农地年产值(全年农产品的产量乘以单价)扣除种苗费、肥料费、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、农舍费、农具费、投资利息、农业税、农业利润等。

注：农业税已取取消，不再扣除三)、自用或尚未使用房地产的净收益求取自用或尚未使用房地产是指住宅、写字楼等目前为业主自用或者暂时空置的房地产，而不是指写字楼、宾馆的大堂、管理用房等必要的空置或者自用部分写字楼、宾馆的大堂、管理用房等的价值是通过其他用房的收益体现出来的，因此，其净收益不用单独计算，否则就重复了(上述话应记住，做计算题时要用)此部分收益可以比照同一市场上有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益四)、混合收益的房地产净收益求取 (1)将费用分为变动费用和固定费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，然后加总，再减去总固定费用2)首先测算各种类型的收入，然后测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用 (3)将混合收益的房地产看作各种单一收入类型房地产的简单组合，然后依据各种的收入和费用求各自的净收益，最后将所有净收益求和例如：一层作为餐馆，二层为住宅出租或者一层作为商店出租，若干层作为办公室出租，若干层作为公寓出租的房地产三、求取净收益时对有关收益的取舍(一)、有形收益和无形收益房地产的收益可以分为有形收益和无形收益有形收益是由房地产带来的直接货币收益。

无形收益是指房地产带来的间接利益，如安全感、自豪感、提高个人的声誉、增强企业的融资能力以及获得一定的避税能力等在计算房地产净收益时，既要考虑房地产的有形收益，也要考虑各种无形收益在实际估价时，有形的收益已在租金中考虑，不再单独考虑；无形收益一般通过降低报酬率或资本化率来考虑例如，对于无限年收益价格公式(6)：，只有适当降低报酬率Y，就可以增加收益价格V二)、实际收益与客观收益 房地产的收益有实际收益和客观收益实际收益是现状条件下实际取得的收益，一般来说它不能用于估价 客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，才能作为估价的依据估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除了有租约限制的以外，都应采用正常客观的数据具体说明参加教材P290页内容例20：某商店的土地使用年限为40年，从2001年10月1日起计该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2一层于2002年10月出租，租赁期为5年，可出租的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂时空置附近类似商场一、二层可出租面积的正常租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用为25%。

该类房地产的报酬率为9%测算该商场2005年10月1日带租约出售时的正常价格解：分析：(1)要测算2005年的正常价格，可以将始时点设在05年，因为从02年10月1日开始出租，租期为5年因此，05年后剩余租期为2年，即06年、07年，从08年后认为是空置；(2)因为要测算05的价格，所以剩余期限为40-4年＝36年；(3)从下图很容易得出A1和A2均为32.40万元；A为36万元，t＝2年，n为36年 (1)商店一层价格测算租赁期限内年净收益＝200m2×180元/m2×(1－25%)×12个月 ＝32.40万元 租赁期限外年净收益＝200m2×200元/m2×(1－25%)×12个月 ＝36万元 一层的现金流量图：07.10.109.10.108.10.1V05.10.106.10.140年32.40万元32.40万元36万元36万元36万元 选用公式及为： ＝375.69万元(2)商店二层价格测算 年净收益＝200×120×(1－25%)×12 ＝21.60万元 选用公式及计算 ＝229.60万元(3)计算该商店的正常价格 375.69＋229.60 ＝604.90万元例21：某公司3年前与该写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500m2，约定租赁期为10年，月租金固定不变，为75元/m2。

现市场上类似写字楼的月租金为100元/m2假设折现率为10%，计算目前承租人权益的价值解：分析：承租人约定租金与市场类似写字楼的租金差值，可视为承租人的净收益承租人目前的权益价值，即为剩余租期的现值从题意也可以得出：(1)n＝剩余租期＝10－3＝7年(2)年净收益A＝(100-75)×500×12个月＝15万元(3)Y＝折现率＝10%(4)计算V ＝73.03万元要注意的是：有租约限制下的价值、无租约限制下的价值和承租人权益价值三者的关系是：有租约限制下的价值=无租约限制下的价值-承租人权益价值五、净收期限和净收益流模式(一)、收益期限的确定收益期限是估价对象自估价时点起至未来可以获取收益的时间，一般是根据建筑物的剩余经济寿命和土地使用权的剩余期限来确定建筑物剩余经济寿命是自估价时点起至建筑物经济寿命结束的时间土地使用权剩余期限是自估价时点起至土地使用权期限结束的时间收益期应在房地产的自然寿命、法律规定(如土地使用最高年限)、合同约定(如租赁合同)等的基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定一般情况下，估价对象的收益期为房地产的剩余经济寿命，其中土地的收益期限为土地使用剩余年限。

对于土地与建筑物同体的估价对象，建筑物经济寿命晚于或者与土地使用年限一起结束的，应根据土地使用权剩余年限确定收益年限，并可选用收益期为有限年公式建筑物经济寿命早于土地使用年限结束的，可先根据建筑物剩余经济寿命确定收益期限，并选用收益期限为有限年限公式，然后加建筑物经济寿命结束后，剩余土地使用权在估价时点时的价值如下图所示：建筑物经济寿命土地使用年限收益期限土地使用年限短于建筑物经济寿命情况建筑物经济寿命土地使用年限收益期限剩余土地使用时间土地使用年限长于建筑物经济寿命情况(二)、净收益流模式运用报酬资本化估价，在求取估价对象的净收益时，应根据估价对象的净收益在过去和现在的变动情况，以及未来可获得收益期限，确定估价对象未来各期的净收益，并判断未来净收益属于下列哪种类型：(1)每年基本固定不变；(2)按某个固定数额递增或递减；(3) 按某个固定比率递增或递减；(4)其他有规则变动，例如呈指数增长等年净收益的求取方法主要有：(1)、过去数据简单算术平均法方法是通过调查，求取估价对象过去若干年(例如过去3年或5年)的净收益，然后将其简单平均值作为A值2)、未来数据简单算术平均法方法是通过调查，预测估价对象未来若干年(例如未来3年或5年)的净收益，然后将其简单平均值作为A值。

3)、未来数据资本化公式法方法是通过调查，预测估价对象未来若干年(例如过去3年或5年)的净收益，然后利用报酬资本化公式推导出的公式来求取A值(可。