高新区科学大道项目市场定位报告简析102P.pptx

锦艺置业高新区科学大道项目市场定位报告简析2013.11.12PART1. 高新区宏观市场PART2. 郑州房地产市场PART3. 高新区房地产市场PART4. 项目地块现状分析PART5. 与万科为邻-利弊分析PART6. 项目整体发展策略目 录PART7. 项目开发策略建议 PART1.高新区宏观市场1.1 高新区概况及发展历程1.2 高新区经济发展现状1.3 高新区发展规划研究1.4 高新区未来发展趋势预判郑州高新区经省政府批准总体规划面积18.6平方公里，市政府批准代管两乡镇以后规划面积为90平方公里（行政管辖面积110平方公里），经国家认定的面积为11.32平方公里，目前实际建成面积33平方公里高新区位于郑州市西北部，北邻连霍高 速公路，东与环城快速路、西与绕城高速公 路相连接高新区位于郑州西北角，为郑州“一心两翼”中的一翼远离市中心，着力发展产业1.1 高新区区位PART1.高新区宏观市场1.1 高新区城市发展历程PART1.高新区宏观市场发展初期主要在科 学大道南，瑞达路 西，西四环东，以 工业产业为主，目 前环境相对较差发展中期主要在科 学大道-莲花街-瑞 达路-西四环，着 力发展高新科技、 科研教育，事业单 位多集中此片区， 居住环境较好未来城市西 北方向发展 ，以高新科 技、商业商 务为主发展初期南部以工业产业为主，发展中期北部以高新产业、科研教育、行政办公为主，环境更为舒适。

1.1 高新区城市发展历程PART1.高新区宏观市场1991年，郑州高新区成为国务院首批批准的国家级高新区，促进河南对外开放，振兴中原经济，积极吸引外资企业办厂1991年以来，国务院先后共批准建立了69个国家高新技术产业开发区1988年经济技术开发区成立， 工业企业进驻1991年批准为国家高新技术 开发区，经济建设起航1996年江泽民视察工作，这个 阶段大力开展高新科技1997年国家大学科技产业园奠基，曾荫权莅临， 此阶段大力发展高新科技同时提升配套服务2010后美景及升龙及进驻代表了 高新区房地产行业的起航2013年万科、锦艺在高新区安家落户， 高新区的房地产发展进入一个新时代1.1 高新区城市发展历程PART1.高新区宏观市场起步期0-3年发展期4-8年快速发展期9--20年转型期20年后标志性 事件ü 1985年筹建 ü 1988年成立 ü 1991年获批 国家级高新区ü 省领导及国家领导相继 考察 ü 1998年江泽民题词：“ 办好高新技术产业开发区 ，为振兴中原作出贡献” ，指明了发展方向以招商引资为工 作重点，发展工 业产业以招商引资为工作重点， 发展高新工业产业ü 产业园兴建 ü 兴建学校、医疗ü 以招商引资为工作重点 ü 大力发展高新科技产业 ü 城市服务配套的建设ü 全面提升高新区的商 业、居住、教育、医疗卫 生、文化体育等城市功能 ü 着力发展第三产业 ü 打造新兴产业 ü 开始大力发展房地产， 发展商业商务ü 城中村改造 ü 大型产业园建设 ü 高新新城规划建设 ü 美景菩提升龙又一城进 驻吸引其他区域客户投 资购买1988年1991年1998年2010年发展 重点1.1 高新区产业现状PART1.高新区宏观市场两大板块四大支柱高新产业 教育科研电子信息 新材料 生物医药 仪器仪表高新区目前四大支柱 产业为： 电子信息、新材料、 生物医药、仪器仪 表。

其中，软件产业 被确定为国家信息安 全产品研发生产基地 和国家火炬计划软件 产业基地，区内已聚 集软件企业200余家， 集中了河南省70％以 上的骨干软件企业， 全部软件企业销售收 入可占全省软件产业 总收入的一半八大龙头企业1.威科姆电子 2. 拓普3. 拓洋生物工程4. 生物工程技术研究中心5. 宇通集团6. 恒天重工7. 太龙药业8. 新开普1.1 高新区产业引进情况PART1.高新区宏观市场格力空调2012年建成，年产值预计160亿 ，增加就业约1万华强电子进驻，打造成为中部地区最大的电子信 息商业交易中心高新区近三年引进项目以高新电子产业为重点2012年重点项目，新开工25个，续建8个，竣工8个，新引进3个；新开工项目总投资139.9亿元2013年重点项目，新开工4个，续建21个；竣工9个美铭科技园奠基1.1 高新区产业现状PART1.高新区宏观市场形成集科研、教育、高新技术产业为一体的产业，并实施“一区多园”战略，主要分布城市南区，西北区郑郑州 大学72548310916此图为高新区十大产业园及重点学校布局图1.郑州光伏产业园2.新材料产业园3.生态创意园4.生物医药产业园5.光机电产业园6.河南汉威物联网科技产业园7.河南省国际大学科技园8.IT产业园9.郑州电子电器产业园10.固态照明产业园1.1 高新区企业员工情况PART1.高新区宏观市场企业名称员工数量员工层次威科姆电子科技有限公司90090%以上本科学历拓普轧机378高级职称15人，大专以上学历310人拓洋生物工程有限公司600正教授级研究员5人，工程师30人，大 专以上学历占35%生物工程技术研究中心——主要为高学历技术人员宇通集团五百强企业研究人员及技工为主恒天重工2000享政府津贴技术专家24人，教授级高工 11人，高级工程师280人太龙药业1200主要为高学历技术人员新开普电子股份有限公司300主要为高学历技术人员仲景药业154大专以上学历占95%格力空调预计10000人技术人员及普通农民工高新区产业基本非人员密集型产业，人员相对较少，高新技术企业主要为高学历人群，基本为外地人，工业企业多为附近村民。

1.1 高新区区域配套PART1.高新区宏观市场高新区教育师资力量雄厚，在大学方面积聚了 郑州大学、信息工程大学、河南工业大学、郑 州工程学院等一批高等院校；在中学方面有郑 州中学、郑州外国语学校、郑州外国语学校分 校等；另外还有高新区小学、幼儿园等一批优 秀的小学和幼儿园教育资源教育配套医疗配套高新区目前医疗资源相对比较缺乏，医院有中 原区第二医院、河南工业大学医院，另外还有 一些小型门诊，如雪松门诊、众康门诊等Ø 高新区的金融保险单位主要集中在科学大道以 南区域，主要针对的服务对象是高新产业企业 ，而北区居住区的金融保险配套相对比较匮 乏 Ø 高新区的酒店配套相对比较少，主要为西海岸 商务大酒店、金桥商务酒店和光华大酒店 金融、酒店配套休闲配套Ø 高新区休闲配套丰富，拥有省级生态园区项目 西流湖，生态环境资源丰富；此外建有高新区 文化体育中心；另外郑州市美术馆也建在高新 区高新区教育资源充足，休闲配套充足，环境优美，空气清新，但目前医疗、商业等生活配套较为匮乏，尚未出现大型商业中心，以至于近30平方公里的建成区域仍是商业“沙漠”1.1 高新区交通PART1.高新区宏观市场高速公路——一横一纵全区有两条高速公路从境内穿过，并设有两个出入口，即连霍高速公路和绕城高速公路，分别于西四环、科学大道设有出入口快速通道——一纵三横西四环、新龙路、科学大道、化工路，其中科学大道穿越整个高新区，是高新区与中心城区以及周边城区紧密联系的纽带主干道路——三横六纵东西向莲花街、近距西街、梧桐街；南北向有化工北路、白松路、长椿路、雪松路、瑞达路。

高新区与其他区被割裂，与市中心的道路没有形成网络，向东只能依靠化工路、科学大道与郑州市中心组团联系；向南通过西四环路、西南绕城高速公路与须水组团联系，科学大道成为穿越高新区，与中心城区及周边城区联系最重要的纽带.1.1 高新区交通PART1.高新区宏观市场地铁与BRT的经过，方便了高新区与市区的联系其中地铁1号线二期工程起于河南工业大学，沿长椿路向南并与3号线二期工程（即8号线）在科学大道上交汇，农业路快速公交西延东延工程，已经开始拆迁的东风路梧桐路连接工程B12的开通方便了高新区与 市区的联系3号线科学大道科学大道科学大道站1号线 二期预计2015年通车2013年底西三环快速化工程完成 时速或达80公里，由北到南只需10分钟PART1.高新区宏观市场l 高新区是一个产业集聚区，区域较为独立，商业配套较为匮乏，缺乏人气；l 但高新区已经由产业集聚域向以高新产业、科研教育产业为支撑，大力发展房地产及商贸物流的新型城市转型；l 高新区近几年将引进实力强劲的几家电子科技企业，进一步带动区域经济发展；l 高新区大力提升城市交通，进一步加强与市区的连接，促进城区发展PART1.高新区宏观市场1.1 高新区概况及发展历程1.2 高新区经济发展现状1.3 高新区发展规划研究1.4 高新区未来发展趋势预判1.2 高新区近五年GDP分析PART1.高新区宏观市场分析：在11-12年郑州各区GDP变化及涨幅中，高新区的涨幅最高，达到26%，占比也逐年增加，由此可见，高新区存在巨大的发展潜力。

而且，随着高新新城规划的进一步落实，人口密度逐年增加，高新区将会得到进一步地发展，潜力巨大备注：数据来自郑州各区政务，经济技术开发区及郑东新区暂无数据07-13年上半年高新区GDP占比与增幅11-12年郑州各区GDP及涨幅1.2 高新区人均GDP分析PART1.高新区宏观市场备注：数据来自郑州各区政务，由于高新区人口为2010年底第六次人口普查 数据，与2011年略有偏差，经济技术开发区及郑东新区暂无数据高新区人均GDP在全市属较高水平1.2 高新区人口分析PART1.高新区宏观市场高新区第六次人口普查结果高新区初步合计人口253864人其中，户籍人口127286人,占50.30%；流动人口126102人，占49.67%，其中学生约5万人；无户口及口袋户口476人，占0.19%高新区人口数量较少，在全市属较低水平，仅25万人，户籍人口占到50%，学生20%，非学生户籍人口30%备注：数据来自郑州各区政务，由于高新区人口为2010年底第六次人 口普查数据，与2011年略有偏差，经济技术开发区及郑东新区暂无数据PART1.高新区宏观市场l 高新区近几年在郑州的经济地位不断提升，人均GDP也处于全市较高水平；l 目前区域内人口相对基数较少，对房地产的发展支撑力略显不足，随着外来人口的导入，未来形势乐观。

PART1.高新区宏观市场1.1 高新区概况及发展历程1.2 高新区经济发展现状1.3 高新区发展规划研究1.4 高新区未来发展趋势预判PART1.高新区宏观市场1.3 郑州市规划解读郑州市发展战略以郑东新区和中心城区为核心，协同发展包括高新区在内的十组团大郑州都市区四面开花，中心城区不断外扩，出现多个新组团中心未来的城市中心北至原阳，接平原新区 ，南至航空港区，东达中牟，西到荥阳、上街，未来前景非常可期PART1.高新区宏观市场1.3 郑州市规划解读PART1.高新区宏观市场1.3 高新区规划解读科学大道北，西四环东以科 研教育为主，少量住宅科学大道北，西四 环西以居住为主行政 商务 中心西四环科学大道南以高新产业为主科学大道PART1.高新区宏观市场1.3 高新区规划解读郑州市副中心次要功能发展带主要功能发展带公共服务发展带• 高新新城作为郑州市副中心；• 西流湖建区域服务中心；• 科学大道做高新区主要发展轴；• 西四环做次要发展轴；• 莲花街与瑞达路做公共服务发展轴化工路莲花街-瑞达路PART1.高新区宏观市场1.3 高新区规划解读须水河改造绿化面积约280公顷，包括40多个景观节点，整体景观布局呈“三环三带两线”分布。

改造连霍区产业生态化和生态环境建设并进化工路莲花街-瑞达路须水河生态景观带改造连霍区产业生 态化和生态环境建 设并进升级莲园和中心广场新建翠竹街和梧桐街 游园科学大道/西四环/化工路/莲花街/瑞达路 5条精品街的打造新建翠竹街和梧桐街两个游园升级改造莲园和中心。