商业街业态定位建议.docx

商业街业态定位建议一、产品定位1.0.产品定位背景分析：1.1. 商业业态定位1.2. 品牌定位1.3. 形象定位1.4. 经营特色定位1.5. 功能定位1.6. 业态分布1.7. 品牌组合1.8. 业态划分区域比例二. 项目建筑规划设计调整2.0.总体规划2.1. 平面调整建议2.2. 步行街内交通组织依据2.3. 交通规划意见2.4. 立面设计（立面造型及色彩/建筑层数等）2.5. 步行街内部庭院设计技巧2.6. 步行街室内外灯饰设计要点2.7 .步行街物业内墙、地面设计2.8. 步行街小品点睛设计2.9 .休息椅、垃圾桶布置要点三、客户定位3.0.目标客户（投资客）定位3.1. 经营商户定位3.2. 目标商户定位3.3. 目标消费者定位一、产品定位1.0.产品定位背景分析：在上街现有的商业布局和商业经营中，街铺的地位具有决定性意义.如 分布在中心路和汝南路的沿街商铺以IT通讯类为主，主要经营专卖 及维修等业务；分布于登封路沿街及铝城工业品市场内的商家主要以经营 服装、鞋帽、化妆品、饰品等低端消费品为主；济源路为老商业街，现主 要形成了自发的五金交化一条街 随着社会经济的发展和生活水平的进一步提高，大卖场建设也已开始， 丹尼斯，宏丽来，金好来购物广场等均已在上街出现，但是从卖场的规模、 产品样式、品类数量及整体的经营管理上看仍然处于落后状态。

以上街现有的消费水平，目前的整体商业发展及布局已经完全不能够 满足上街区大部分居民的需求，绝大部分中、高端购买力流失到外地根 据上述情况原因，整个上街区需要一个高档的商业来及这个城市相匹配， 基于此应从两方面定位本项目一是宏观方面，根据上街区的实际情况，盛世名店街以把上街区的现 有商业的混乱分布的状态，逐步统一建设成一个集购物、娱乐、饮食、休 闲、旅游于一体高档商业步行街；以保持在上街区商业的领先地位，促进 都市文化，推动消费层次多样化提升二是微观层面，以对上街现有商业的调查结果为例说明：上街的消费 30-50岁的中年顾客占53%，18-35岁的青年顾客占39%,因此，上街的主 要顾客为中年人，他们有成熟的消费观，注重商品质量，建议本商业街的 商品应以高品质为主，这一层次的顾客是盛世名店街的消费主体，应把定 位重点放在这一消费群体中1.1. 商业业态定位优越的地段u 具有良好的消费文化积累和市场零售基础u 大型市政广场的高档配套和人气聚集u 本项目高端业主的购买基础u 新型商业物业产品更有利于商家的品牌化经营u 专业的经营管理优势1.2. 品牌定位中高档品牌名店街1.3. 形象定位盛世广场将实行统一经营区域规划、统一特色经营服务、统一实行管 理统一对外广告宣传1.4. 经营特色定位n 主要经营突出个性时尚、现代及商场现代化风格一致。

n 突出商品价值、品牌、档次，主要锁定收入较高的目标顾客群，使其实现身份象征n 特色品牌商品组合，实现连带销售n 依据步行街的设计思想、建筑风格及经营规模，定格在主题营销为消费者提供舒适和谐、有品味的基点上，致力于通过挖掘 展示商品自身的文化艺术魅力，货品搭配的整体氛围，从而科学的引导消 费者审美取向，最终确立具有自身风范的品牌效应1.5. 功能定位盛世名店街的商业业态由两大部分组成，一楼定位为女人街“红作 坊”二楼定位为男人街“赢天下”n 赢天下（男人街）：将男人街命名为“赢天下”是基于男主外女主内这个社会分工原则如果将其简单的称之为“男人街” 未免流于俗套，且难以得到男人的认同虽说现在男女平等，但在社会分 工层面仍然是以男人为主n 红作坊（女人街）：作坊源自于古代，是对当时的时尚用品制作店的统称作坊这个名称在现在的商业领域里应用已不再是 复古，而是一种时尚的代名词红”是色彩重最为抢眼的颜色，也是形 容醒目、靓丽的代名词1.6.业态分布红作坊（一楼女人街）赢天下（男人街）西餐厅、婚纱摄影、珠宝行、化 妆品、精品内衣、钟表、皮具（女式）、 眼镜店、服饰用品、品牌服饰、床上 用品、布艺店、服饰店、快餐店、孕 妇装、儿童用品天地、女鞋、美容美 体等西餐厅、婚纱摄影、品牌服装、休闲店、鞋业、皮具、成人玩具、户 外运动装备、音像图书、体育运动用 品店、潮流服饰。

说明：1、一楼作为女人街，可以吸引大量的客流，形成人流效应，同时带动二楼男人街的市场2、潮流服饰的针对青少年推出的引领潮流的服饰，对个性青年的满足3、商业具体分布详见商业一二层商业分布图1.7. 品牌组合红作坊分区业态品牌核心主力店（两层）西餐咖啡厅；西式快餐厅上岛、歌德、迪欧；麦当劳、肯德基、德克士（选其 作为核心主力店）好享来等A区化妆品兰寇、羽西、美宝莲、雅倩、玉兰油、boss、 koss 等B区珠宝行金伯利、戴梦得、凤凰、周大福、周大生、卡尔玛等C区品牌服饰阿日袋、Calvin Klein、MISS SIXTY、TOMMY、 TOMMY、 ralph laurenD区眼睛宝视达、利明、明视达E区钟表劳力士、天骏、帝托、罗西尼、天时达、雷达、欧米茄等F区精品内衣婷美、戴安分、慕诗、依维斯、爱慕、欧迪芬G区儿童用品天地（服装、玩具、鞋）好孩子、史奴比、时尚小鱼、巴比、比卡诺、兄弟猫H区皮具、女鞋达夫妮、金利来、森达、哈森、鳄鱼、卡文一层平面分区图赢天下分区业态品牌核心主力店（两层）婚纱摄影上花轿、巴黎风情、台湾新娘A区西餐厅麦当劳、肯德基、德克士（选其一作为核心主力店）B区品牌服装鳄鱼、罗蒙、金利来、老爷车、雅戈尔、利朗、虎 都、皮尔卡丹、梦特娇、金狐狸、鄂尔多斯C区品牌鞋业森达、金利来、花花公子、鳄鱼、木林森、暇步仕、 多米尼克D区户外用品李宁、美特斯邦威、耐克、乔丹、阿迪达斯、花花公子E区运动器械CAMP、 Deuter、 KARRIMOR、 Lemont、LOWE、 ALPINE、NeekoOZARKF区音像书店新华书店G区潮流服饰斯科菲得、欧宝、AVIREXFranceDIY.orgH区成人智力玩具智力玩具J区男性皮具都鹏、袋鼠、鳄鱼、皮尔卡丹二层平面分区图1.8. 业态划分区域比例根据现有图纸提供的数据，商业总体面积30408川，中心路和许昌路 的商铺面积的总面积是8000多川，商业步行街的面积为22408川，单层 的商业面积在11000川左右。

红作坊业态所占比例所占面积西餐厅（咖啡厅）600-700川（包含一二层的面积）女性服装50%5000川左右婚纱影楼500-600川（包含一二层的面积）化妆品（美容美发）20%2200 m2珠宝首饰500-600 m儿童天地（孕妇用品）15%1650 m女士箱包及皮鞋10%1100 m赢天下业态所占比例所占面积品牌男装和男式皮鞋50%5000 m2左右户外用品和运动器械20%2200 m2男式皮具箱包10%1100 m音像图书10%1100 m潮流百货（针对年轻人个性推出）10%1100 m家电卖场：针对盛世广场所带来的人气和许昌路超强的市场环境，独 栋商业建筑作为家电卖场，同时及商业街形成互动在此建筑一楼划出快餐区域作为整体商业配套的项目，又及许昌路的 饮食街相融合既能满足自身商业的需要，又可以吸引外来客户，保证其 经营的持续火爆楼层业态分布品牌厂家一层通讯、数码产品、小家诺基亚、摩托罗拉、TCL电、等厨卫家电影音家电、冰箱、冰柜、洗长虹、松下、东芝、新飞、二层衣机海尔、空调华凌、格力、美的等三层办公耗材、电脑专卖方正、联想、海尔、汇科等二.项目建筑规划设计调整2.0.总体规划原建筑规划方案点评原先的设计并未充分考虑商业街内街及外街及广场之间，二层及一层 商铺之间的联动性、互通性和通行便利性，尤其是在内街的一层及二层之间 的联动、互通和通行便利方面考虑不周，内街的一层及二层之间仅以四道 人行楼梯解决。

而在外街及内街的联通层面上，由广场进入内街的人流除由南北两端 的商业街入口进入之外，就是靠外街四道既不宽敞也不够通透的入口进 入在一层及二层商铺的联通层面，虽说也在一层及二层之间设计了连廊, 以及在南北两端设置了手扶电梯，但二层东西向的商铺之间的互动性和通 达性更差：仅靠区区四条天桥远远不能满足二层商铺的未来的经营这种规划布局，从商业建筑力求的便利性、通达性及互动性方面来看 显然不是最佳，若从一条商业步行街的角度来看，这种规划设计不仅没有 考虑步行街的景观配置，且在商铺的可经营面积方面也是一种极大的浪 费这种设计，在未来的商铺营销层面上，也必将导致二层商铺不仅价格 难以走高，更会令二层商铺成为一块鸡肋从打造一条真正意义上的商业步行街的角度出发，从最大化的体现商 业步行街的便利性、通达性、互动性，以及将商业步行街建设成一条商业 风情街的角度出发，我司认为有必要对盛世名店街现有规划设计进行调2.1. 平面调整建议1）一层平面调整建议将外街（广场西侧）的原有四道入口取消，将外街二区的中部的上下 各两间商铺取消，改为宽约14米的商业通道，使之及广场联通这种调 整不仅体现出盛世名店街的大气和现代感，更不会因为本通道的设计而导 致外街商铺面积的减少，这是因为改为一个通道后，原有的四个通道的面 积将成为商铺。

在商业通道的南北两侧设置两部手扶电梯，以便于人流进入二层商业 空间将内街进入二层商铺的四道人行楼梯取消，人流进入二层商业空间的 将通过内街及外街中间的商业景观连廊实现2）二层调整建议n 将原设计的连廊改为中间镂孔4米，两端各2米的景观走廊，并将联通东西两侧的天桥大幅增加详情请参见下图：n 为从最大化体现商业风情街的购物、娱乐、休闲性, 在天桥上设置空中酒吧及休闲平台使购物成为一种时尚、享乐，实现一 站式体验式购物，营造出一个愉快而轻松的购物天堂详情请参见下图：NN天桥上的露天餐厅商业步行街全景（以上图为德国舒尔大街，街上建有天桥，除了作为步行区外，主要 为露天餐厅或空中酒吧使用啤酒屋、露天咖啡厅将桌椅排到街上，处处 飘着浓郁的酒香和咖啡的味道）N 增加多文多酒店处商场及西面商铺的连接天桥加宽至9米，并在天桥两侧设置休闲吧详情请参见下图：N 将连廊延伸至多文多酒店处商场西面的商铺二层，使之及商业步行街成为一体，并在连廊较宽处设置空中酒吧将南北两端入口处的连廊终点设计成半圆形，并设置空中酒吧或休闲 吧3）平面划分依据及总结以上规划布局可以使商业步行街凸显出一种互动，包括各业态之间的 互动、商业业态及建筑物之间的互动、步行街及周边街区的互动3个层面。

并根据各业态营业时间的不同区分功能区域，既考虑购物环境的人流导向 性、舒适性、连贯性，又考虑到了在不同的营业时段有不同消费亮点及补 充：步行街内集中了餐饮、服饰、休闲、运动、娱乐等多种业态，所有经 营业。