济南商圈市场调查报告.doc

济南商圈市场调查报告调查时间：2010.6.25-6.26调查内容：济南商圈分布及其特点调查人：冷飞、丁丁、杨栋、赵秋婷、李鼎成一、济南城市概况:济南是山东省省会，黄河中下游和环渤海经济带南翼的重要战略城市，国务院公布的国家历史文化名城之一，山东政治、文化、经济、金融、教育中心，也是国家批准 的沿海开放城市和十五个副省级城市之--济南军区和济南铁路局本部位于济南济南 位于山东省中西部，具有4000多年的历史，是中华文明的重要发祥地之一，是闻名壯 界的史前文化一龙山文化的发祥地是“全国城帀综合实力50强”和“全国投资硬环境40 优”的城市之一第十一届全国运动会举办城市，和第七届中国（国际）园林花卉博览 会的主办城市地理概况济南市位于北纬36°40,东经117°0»,南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南 低山斤•陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低地形可分为三带：北部 临黄带，中部山前平原带，南部丘陵山区带境内主要山峰有长城岭、跑马岭、 梯子山、黑牛寨等等山地丘陵3000多平方千米，平原5000平方千米总面积 8227平方千米周边行政单位有淄博市、泰安市、莱芜市、滨州市、徳州市、聊 城市行政区划济南市现辖6个市辖区，3个县，代管一个县级市。

市辖区：市中区、历下区、 天桥区、槐荫区、历城区、长清区县：平阴县、济阳县、商河县县级市：章丘市三）气候状况济南地处中纬度地带，属于暧温带半湿润大陆性季风气候其特点是季风明 显，四季分明，春季干旱少雨，夏季炎热多雨，秋季较为清爽，冬季气温低，但无严寒年平均气温14.3°C,极端气温最髙40.5°C,最低零下14.9°Co年平均降水量660.7毫米四） 人口民族2009年，年末户籍总人口 603.27万人，男女性别比例99.75： 100全年人口出生率9.39%人口死亡率6.78%人口自然增长率2.6%,年末常住人口 667.85万人（五） 城市交通航空济南遥墙国际机场位每天都有航班飞往北京、长沙、成都、重庆、大连、广州、 贵阳、海口、杭州、哈尔滨、昆明、南昌、南京、上海、浦东、汕头、沈阳、深圳、武 汉、烟台、张家界等地铁路京沪铁路、胶济铁路、邯济铁路、胶济客专、京沪高铁、青太客专京沪、胶济铁路在此交汇，北上北京495公里，南下上海968公里，东到青岛393公里公路经十路、经十东路、经十西路、经七路、淙源大街、经一路、明湖东路、明湖北路、明湖西路、泉城路、北园大街、无影山中路、花园路、解放路、经四路、解放东路、轻 骑路（工业南路）、工业北路、共青团路、堤口路、张庄路、大明湖路、二环北路、二 环南路、龙奥北路、龙奥南路、旅游路、小淸河北路济？乐路、纬二路、英雄山路、丿力山路、丿力山北路、山大路、二环东路、将军路、二环西路、南辛圧西路等二、城市经济与社会发展（一）国民生产总值2009年全市实现国内生产总值（GDP） 3351.36亿元。

城市居民人均可支配收入22721.7元,城市人均消费性支出14764.3元,农民人均纯收入7804.8元,高新技术产 业比重进一步提高，完成产值1587.0亿元，第一产业增加值187.07亿元，第二产业增 加值1453.55亿元，第三产业增加值1710.74亿元二）人民生活水平城乡居民收入稳步增长城市居民人均可支配收入22721.7元，增长9.2%；城市人均消费性支出14764.3元,增长6.2%农民人均纯收入7804.8元，增长8.7%三、城市商业概况济南作为省会城市英商业较为发达，济南主要有七大商圈：泉城路商圈、洪楼商 圈、英雄山商圈、天桥商圈、大观园商圈、北园商圈、西市场商圈我们主要对洪楼商 圈、泉城路商圈、英雄山商圈进行了考察1、洪楼商洪楼商圈作为近年來新崛起的商圈，发展速度较快,逐步成为东部核心商业圈K 交通便捷、四通八达，商业氛围浓厚，商业配套齐全商圈内小区规模较大，口多是中 高档楼盘，小区居民拥有较强的购买力，提供了很大的消费空间目前花园路板块商业 业态已经较为丰富，较大程度上满足了人们的多种消费需求，这种集聚效应将使各种业 态相互促进，同步发展1） 主要区域洪楼广场周边，花园路沿线，老东门市场，山大路北段。

2） 优势百年老校山大的两个校区位于此商业圈内，文化气氛浓厚；人品索质较高，消费 能力强；消费类型丰富多样适合多种商业业态；花园路衔接内外，二环东路改造成功,BRT再助洪楼商圈腾飞；大明湖景区和洪楼广场教堂涂抹旅游色彩；高档写字楼高档住宅，带有无限商机3）目前商家海蔚广场、数码港写字楼、大润发超市、银座商城、苏宁电器、国美电器等4）在建商业项目七里堡商业中心、老东门万货会、保利芙蓉（底商）、明湖天地5）商圈分析高校文化影响洪楼商圈建设发展，该商圈内消费群体年龄段以年轻人和中年人为主,且各层次文化知识水平较高°济南东部新城的人规模开发，使洪楼商圈更具发展潜 力具休分析该商圈：商圈西部的东关大街、老东门市场，集合广大人气，山于该地块 近临泉城路商圈，加之老东门市场升级在即，未來老东门周边有独立成商圈的潜力；商 圈东部的七里堡商贸中心开展综合商业,英国乐购入住势必会从洪楼中心的人气中分到 …杯羹保利芙蓉与明湖天地的商业地产是否会改变板块构造也得需要吋间观察6）与商家交流情况1、李先生牛肉面与王经理交谈得知了李先生牛肉面开丿占的一•些要求面积最好在240-300 nf之间，不要超过300肝店面必须在一•楼，对水、电、气的要求比较严格。

下水管道是必须有的联系方式：王经理：13969002873 邮箱：wcp.872@.2、 沙曼丽莎美容院美容院租赁到期，通过与房东联系得知一年租金在70万（可议），面积有300 m2 0 通过计算得知这个商铺的租金大约为6. 6元/nT/天该美容院地理位置较偏，依次推 算，处于黄金地段的商铺租金大约在10-15元/nf/天3、 惠馨商务大厦我们与止在招商的商业项目惠馨商务大厦的售楼人员进行了交谈，该大型商业项目 共四层主要经营殆牌服饰，鞋，购物中心，餐饮娱乐，打造的是高端商业项目，实 行三年包租，8%的冋报率，和租金在三块钱左右，如果出借的话，四层餐饮总而积在 1200平左右，均价一万五其将于7月中旬开盘目前正在进行认筹工作具售楼人 员介绍，该地段的厉租约为10元每天每平米，大润发附近达到20每天每平米7）部分品牌伊布都，可立可心减肥，361,衫国演义，银匠世家，欧诺芝士坊，爱的礼物，龙 抄手酒店，英国保罗，客香林西点，爱琴咖啡，骆施，达芙妮，丽舍酒店，唯我，希儿，东林琴行，多禾馅饼，豪客来，好一家牛肉粉，六乃喜等（8）适合我们莱阳的商家李先生牛肉面、旺客、曼谷、劲霸、达芙妮、好一家牛肉粉、银匠佢家（9）项目借鉴洪楼商圈这段的交通很发达,II道路也宽阔,为大量涌來的人流提供了支持，大润发有免费的购物班车，一定程度上吸引了部分客流。

我们的项冃也可以设置购物班 车來招揽客流，而口在莱阳，购物班车目前并不存在，前景光明我们的项目的地段 并不是在市中心，但交通发达，未來搞好公车线路和车辆的通行，会对项目发现提供 巨大配套支持2、泉城路商泉城路商圈是济南的中心商圈泉城路商家云集，名店众多，有“十字金街”之称， 是一条集购物、休闲、旅游、文化等功能于一身的步行商业街1） 主要区域泉城路、朝山街、佛山街、济源大街（2） 优势全省政治文化中心，全国著名旅游景点，全省最大广场流动人口最多地域，大众 聚集，商机无限3） 目前商家西区形成以三联家电、大连万达、迪信通、苏宁电器、国美电器、冠芝霖、协亨为 代表的家电通讯功能区；中区形成以贵和购物中心、贵和商厦、贵和皇冠假日大酒店、齐 魯国际大厦等位主体的高档消费商业区；东区形成以华能大厦、政协大厦等中高档次酒丿占 为主的休闲娱乐区贵和商厦：装修风格和档次很像青附的台东利群，里面的业态和种类也比较齐全， 有很多新颖独特的品牌，楼层分布也较合理，整个档次属于中上等，符合济南大众的消费 水平在贵和商厦的消费人群数量中等，可能是周边街铺分散了一部分的人流量，但总体 来说，贵和商厦从档次，规模，和人流量都处于止常水平。

贵和购物中心：占地面大，档次高，类似青岛的海信广场，里面的晶牌都是国内-线 水平，国外一二线水平的品牌位于商圈中心，没有形成格格不入的感觉，购物中心内的 人流量有限，但也并不稀少，虽然，品牌档次高，但依附于商圈，提高良好人流量万达购物中心：第一代的老式万达，和青岛台东万达如出一辙也是一层底商，二三 层沃尔玛超市，四层娱乐因为是超市，所以人流昴很大，万达周边的街铺也很多客流，万达四层的新I比纪电影院属于较高档次，有9个厅，栗价和青岛一致（4）在建商业项目恒隆广场、天业国际、泉乐坊、泰府广场、贵和中心二期5）泉城路商圈分析目前，泉城路商圈作为济南核心商圈的地位还无人撼动但是随看城市拆建以及城 市规划的转变，泉城路商圈会有不小的变化泉城路商圈一有以泉城路西段为发展重点， 但随着舜井片区改造的推进及具西巷商业氛围日渐浓厚，泉城路东段的潜在价值将逐渐显 现6) 与商家交流情况泰府广场的销售价格在12万/nf,最低是600万元一•套主要引进的品牌是国际一 线和国内一线品牌如果是自营的话比须有自带品牌7) 部分品牌金伯利钻石，李先生牛肉而，真维斯，森马，美邦，ME&CITY,姜玉坤眼镜，曼蒙特，乔丹，贝徳罗，博世堡，361,阿依莲，安踏，李宁，以纯。

8)适合莱阳项目的商家安踏、李宁、美特斯邦威、以纯、阿依莲等等9)项目借鉴泉城路给人繁华的感觉，其林荫道的建筑风格很能吸引人们的眼球，而且捉供了一个休闲的园林式购物街，我们的项目有一部分商业街，如果能有类似的布局，可能会吸引 客流，并口与我们的住房建筑相辉映，使我们整个项目更具有特色另外，泉城路很多品 牌专卖都是大规模的4层，占地面积广大，提高了档次大规模的品牌专卖里的商品一定 是垠全的，即可以形成莱阳整个城市唯独这件商殆只在这里卖，因此，带动人流前來消费 最后，芙蓉街特色小吃街也是借鉴的要点，我们不一定要装修成这样的街景，没有足够的 文化底蕴和政府支持，特色街不一定在哪里都成功，我们项冃可以借鉴里面的餐饮特色, 合理的引入特色餐饮入驻我们项目，以此更好的吸引客流3、英雄山路商圈英雄山路商圈是一个新老结合的商圈，在以文化为主的老商圈携手以体育旅游为主 的新商圈,文化氛围没有减退，体育旅游乂在成长,完美结合营造多姿商业氛围,新老商 业带相得益彰1) 主要区域英雄山广场周边、八一立交桥、省体中心一带2) 优势全省最大的体育中心，济南最大的泉城公园，体育文化产业逐渐崛起3) 目前商家区域而积大，总面积约50万平方米，现有商业网点430余个，总营业而积近30万 平方米，日均客流万余人，江北地区最大的文化市场。

体育文化产业逐渐崛起，靠近省体 中心的有贵和购物中心，易初莲花超市围绕省体中心的汽车零借业也很密集4） 在建商业项目鲁商广场（5） 英雄山路商圈分析英雄路商圈是一个新老结合止在崛起的商圈，商业中心逐渐从西部英雄山路山向东 转移，所经营商业产品的档次东窩西低西边的商业属于老的商业地带，主要以艺术品文 化为主，东部新兴商业地带多以休育文化商业类熨为主英雄山路商圈更像是接力棒式发 展，商业中心东移毋庸置疑，鲁商广场的建成串连旅游商业泉城公园与省体育中心，未來 英雄山路商圈中心将转移至此C（6） 部。