房地产商加快海外布局.docx

房 地 产 商 加 快 海 外 布 局□ 林 华日前， 绿地集团透露 ， 已于 2012 年 10 月在韩国济州成立了集团第一个海外事业部——韩国分公司 同时， 由其出资 9 亿 美 元 在 济 州 打 造 的 绿 地 韩 国 旅 游 健康城项目正式开工建设 不难看出， 中国房企的国 际化步伐正在不断加快在房地产界， 包 括 万 通 地 产 、 中坤集团、 上海绿 地、 碧桂园、 中 航 地 产 等 已 经 不 同 程 度 地 开 始 了 对 海 外 市 场 的 探 索 和 试 水 中 国 房 地 产 企 业 的 国 际 化 路 线， 已经由点状、 碎 片 化 的 形 态 ， 扩 展 到 一 幅 越 来 越 丰满的新生态地图分 析 人 士 认 为 ， 由 于 中 国 楼 市 受 限 购 限 贷 等 影 响， 市场不景气， 加 上 国 内 融 资 难 ， 而 海 外 置 业 不 受 限 购 影 响 且 贷 款 利 息 低 ， 受 到 不 少 中 国 投 资 者 的 青 睐， 中 国 房 企 因 此 转 投 海 外 市 场 ， 而 开 发 的 项 目 也 多 针对国内市场需求。

有 关 专 家 认 为 ， 对 于 中 国 地 企 而 言 ， 海外的投资 项目地是如此的遥远， 商务成本、 法律关系、 不同的 语 言 文 化 背 景 等 因 素 都 构 成 了 犹 豫 迟 疑 、 谨 慎 的 理 由 因此， 内 地 房 地 产 企 业 未 来 要 成 功 进 占 海 外 市 场 的路途仍然相当漫长1 房 地 产 企 业 海 外 圈 地 对 中 国 富 人 来 说 ， 去加拿大、 澳 大 利 亚 等 气 候 宜人 的 国 家 买 房 定 居 甚 至 移 民 早 已 不 新 鲜 了 如今， 中 国的房地产企业也开始尝试在海外开发房地产项目日前， 绿地集团透露 ， 已于 2012 年 10 月在韩国 济州成立了集团第一个海外事业部——韩国分公司同时， 由其出资 9 亿 美 元 在 济 州 打 造 的 绿 地 韩 国 旅 游健康城项目正式开工建设 不难看出， 中国房企的国 际化步伐正在不断加快据悉， 作为济州岛 “六 大 核 心 项 目 ”中的旅游健 康城项目， 由绿地集团与韩国济州国际自由城市开发 中心(下文简称 JDC)合作建设 ， 总占地面积约 150 万 平方米， 总建筑面积近 43 万 平 方 米 。

自201 1年12月23日双方达成初步合作意向开始， 到 2012 年 7 月 11 日正式签署协议备忘录(M OA);再到10 月 30 日， 项 目 开 工 投 建 可以说， 绿地此番 “出海” 步 伐 可 谓 风 驰 云 走 自201 2年初正式进驻马来西亚后， 不到一年的时间碧桂园已确定在马来西亚发展三个大型项目， 包括已 经 拿 下 的 位 于 马 来 西 亚 雪 兰 莪 州 加 影 和 万 挠 两 个 项 目， 以及刚刚购入的滨海商住综合大盘碧桂园新山金 海湾项目， 志 在 打 造 新 加 坡 的 后 花 园 据悉， 该项目位于马来西亚伊斯干达经济特区金 海湾， 该区域发展计划是目前马来西亚境内最庞大的 发展计划， 受 到 马 来 西 亚 政 府 高 度 关 注 据碧桂园方面透露， 其 位 于 雪 兰 莪 州 的 两 大 项 目 将于今年内向市场推出， 海 外 市 场 的 成 熟 ， 将成为碧 桂园新的利润增长点去年 9 月， 首 创 置 业 与 法 国 地 方 政 府 签 订 土 地 协 议， 将 建 设 中 法 经 济 贸 易 合 作 区 日前， 首创置业相 关 负 责 人 表 示 ， 目 前 该 项 目 已 经 进 入 招 商 阶 段 。

据了解， 项 目 所 在 地 距 离 巴 黎 220 公里， 一期占15中国房地产金融· 2013·第 2 期地面积为 5.8 平方公里， 根据首创置业的规划， 园区将分为教育、 物流、 研发和工业四大部分， 不包含住 宅近日， 北 京 万 科 新 闻 负 责 人 表 示 ， 目前万科已成 立海外市场前期调研小组， 正 在 美 国 进 行 调 研 ， 预计 会通过与当地企业合作的模式进行地产开发据称， 万 科 出 海 的 第 一 步 ， 会 选 择 华 人 相 对 比 较 多的区域， 如旧金山 、 纽约等， 这 样 有 利 于 借 助 万 科 在 国 内 已 经 形 成 的 品 牌 优 势 在 开 发 模 式 上 ， 万科会 通过与当地企业的合作来减少土地环节、 开发过程中 的阻力2012 年底， 万 达 正 筹 划 进 军 印 度 地 产 ， 与印方筹 划的两个合资项目签署了合作框架 虽然两家公司都 未对这笔生意规模予以透露， 但业内人士估计它们的 价值可能在 10 亿至 15 亿美元之间2011 年 ， 中 坤 投 资 集 团 在 冰 岛 购 地 未 果 在冰岛 买地事件前， 黄怒波早已经注册了北京中坤投资集团的 美 国 子 公 司 ， 总部设于美国加州洛杉矶 。

一方面， 在 美 国 市 场 推 出 了 十 多 条 富 有 中 坤 特 色 的 旅 游 度 假 线路 ； 另一方面， 积极与美国度假公司接触， 寻求合作机会， 发 展 中 坤 度 假 的 环 球 业 务 美 国 中 坤 集 团 公 司 目 前 在 美 国 拥 有 两 处 大 型 地产 一 是 在 洛 杉 矶 近 郊 的 商 业 地 产 项 目 ， 正在筹备开 发成商业中心 ； 二是在位于美国田纳西州乡村音乐之 都纳什维尔附近， 肯塔基湖畔的私家旅游度假牧场——幸运之星牧场2012年年初， 颐和地产在澳大利亚悉尼附近投资 开 发 的 新 项 目 揭 开 了 面 纱 颐 和 地 产 有 关 负 责 人 表 示， 这 是 颐 和 地 产 迈 向 海 外 市 场 的 第 一 步 据 了 解 ， 颐 和 地 产 在 悉 尼 的 投 资 项 目 名 为 “Summer Cour t”， 坐 落 于 悉 尼 Strath field 区，该区 属 悉 尼 知 名 学 区 ， 校网完善楼盘分为 A、B 、C 三 栋楼， 总货量近 100 套， 于今年 6 月底交楼， 预计售 价 3 . 5 万 元 / 平 方 米 起 。

近 年 来 ， 由 于 国 内 住 宅 市 场 受 调 控 政 策 影 响 明 显， 地 产 大 鳄 普 遍 给 予 试 水 海 外 扩 张 更 大 的 关 注 中 国海外投资联合会的数据显示， 2012年 以 来 已 在 海 外有 房 地 产 项 目 或 确 定 投 资 计 划 的 房 企 ， 包括碧桂园、中国建筑、 中国铁建 、 万科、 绿地、 万通、 中坤等 12家 大 型 房 企 ， 规 模 达 上 百 亿 美 元 商务部数据显示， 2012 年前三季度， 中国境内投资者共对全球12 6个国家和地区的2491家境外企业进 行 了 直 接 投 资 ， 累 计 实 现 非 金 融 类 对 外 直 接 投 资 525.2 亿美元， 同比增长 28.9%， 其中， 房 地 产 投 资 在 境 外的资源配置效率和利润空间均相对较高2 房 企 走 出 去 动 机 何 在 近期， 房地产企业 “走出去 ”的 新 闻 一 下 子 多 了起来， 中 国 房 地 产 企 业 的 “国际化” 路线， 已经由点 状、 碎 片 化 的 形 态 ， 扩 展 到 一 幅 越 来 越 丰 满 的 新 生 态 地图。

分 析 人 士 表 示 ， 房地产企业 “走出去” 的目的， 一方面是希望借助海外融资平台， 来解决房企 “差钱” 难题 另一方面是在海外建房， 然 后 将 销 售 目 标 锁 定 中国富人一份研究报告显示， 2012年整个房地产行业的资 金 需 求 量 将 冲 高 到 10.84 万 亿 元 ， 而 包 括 自 有 资 金 、 商品房销售回款、 银行贷款、 房地产信托贷款等途径， 房 企 能 够 募 集 到 的 资 金 量 只 有 9.49 万 亿 元 按 照 目 前 的 口 径 计 算 ， 2012 年 房 企 的 资 金 缺 口 量 将 达 到 1.35 万亿元分 析 人 士 指 出 ， 作 为 典 型 的 资 金 密 集 型 行 业 ， 房 企 对 于 资 金 有 着 极 大 的 渴 求 然而， 随 着 楼 市 被 列 为 重 点 调 控 的 对 象 ， 房 企 的 再 融 资 方 案 便 如 同 石 沉 大 海， 难以得到证监会的回音， 使得嗷嗷待哺等待资金 的房企一筹莫展不久前， 万科以约 10.79 亿元收购永泰地产持有 的香港南联地产股份 尽管万科再三强调此次股权收 购 是 为 拓 展 海 外 市 场 作 铺 垫 ， 但 在 不 少 业 内 人 士 来 看， 万 科 此 举 更 大 程 度 上 是 为 了 拓 展 境 外 融 资 渠 道 ， 通 过 借 壳 上 市 、 发 行 海 外 债 券 等 方 式 进 行 再 融 资 。

近年来， 万科一方面借力大股东华润集团的融资 平台， 另 一 方 面 也 多 次 暗 示 考 虑 借 道 香 港 资 本 市 场 据称， 万 科 多 年 前 便 寻 求 在 香 港 上 市 融 资 ， 只是碍于 与大股东华润集团仍然存在股权关系， 受到香港证券 法影响所以一直无法上市与内地资本市场相比， 港 股 融 资 渠 道 众 多 ， 可使 用的工具包括发行债券、 可转债或者股权融资， 任何 时 候 只 要 股 东 同 意 和 有 人 愿 意 购 买 就 可 以 集 资 ， 而 A 股上市房企往往受到房地产调控而无法进行再融资近年来， 限贷、 限购、 限价等行政调控手段 ， 就16中国房地产金融 ·开发与经营如 无 形 的 紧 箍 咒 ， 绑 住 了 房 企 的 手 脚 ， 捆得越久， “走出去” 的 冲 动 就 越 强 烈 随着调控的不断深入， 全国各地的楼市呈现出同样的特点， 成交大幅下滑陷入低迷 过 去 以 住 宅 开 发 为 主 不 少 的 房 企 开 始 求 变 ， 或 是 转 向 二 三 线 城 市 发 展， 或是加大商业地产开发， 或者暂时转投其他行业 以待市场转好， 而更有部分企业将他们的视野放到了 海外。

近来中国楼市受持续政策调控影响相对低迷， 相 比之下， 海 外 置 业 不 受 限 购 影 响 且 贷 款 利 息 低 ， 受到 不 少 投 资 者 的 青 睐 ， 国 内 房 企 因 此 纷 纷 转 投 海 外 房 产， 以 便 锁 定 中 国 富 人 根据高力国际报告显示， 海外住宅物业在国内销 情持续理想， 预计 2012 年， 加拿大温哥华和多伦多、 英国伦敦及新加坡， 将成为内地买家境外购房热门目 的地 目前， 内地买家在这 4 个市场占当地投资者比例约为 20%-40%，留 学 住 房 、 购 房 移 民 已 成 为 刺 激 中 国 人 海 外 购 房 的 主 要 需 求 因此， 国 内 房 企 前 往 海 外 开 发 房 地 产 ， 并非是服务于当地居民， 其更多的是 给国内投资客一个好去处据颐和地产海外项目负责人表示， 目前购买该楼 盘仅有 1/3 是当地人 ， 其余大部分都是华人， 主要是 一 些 父 母 购 买 给 在 当 地 留 学 的 孩 子 ， 或 是 一 些 投 资 客， 甚 至 有 一 些 广 州 买 家 提 前 购 买 ， 为 了 以 后 小 孩 留 学有地方居住。

事实上， 国内房企涉足海外还是基于瞄准了国内 豪客的 “腰包” ， 目 前 几 家 房 企 所 开 发 的 海 外 项 目 均 处 于 华 人 较 为 聚 集 的 地 区 或 者 当 地 旅 游 的 主 要 目 的 。