关于房山线长阳镇站核心区一体化开发情况汇报.docx

关于房山线长阳镇站核心区一体化开发情况的汇报根据房山区政府要求，近期由房山区轨道办牵头启动了推进长阳镇车站的一体化实施工作由于万科房地产公司已取得长阳镇车站周边 1、5 号地块开发规模总计约 70 万平米的建设用地，并向房山区政府表达拟开发车站核心区 2、3 地块的意向房山区国土局组织万科房地产公司与京投公司就长阳镇车站一体化开发的情况进行了初步沟通，并希望京投公司与万科公司能够共同推进和落实长阳镇车站一体开发，以长阳镇车站的一体化开发带动区域经济发展，实现轨道交通建设与区域发展相协调现将长阳镇车站核心区一体化开发情况整理汇报如下一、 核心区一体化规划情况规划中的核心区包括交通枢纽商业、主题商业、商务酒店、产业交易展示基地、旅游服务、办公、景观公园等功能城市空间将采用多层小体量商业建筑+尺度宜人的商业街区、沿街高层办公塔楼 +高层酒店、及主题型开放空间商业建筑不超过 4 层/24 米，沿街高长阳镇车站核心区层控制在 70 米以下，局部可突破至 100 米以下目前房山区规划局正在根据一体化方案编制区域控规长阳镇车站核心区规划长阳镇车站核心区一体化设施规划万科摘牌地块万科摘牌地块长阳镇车站贴建枢纽商业效果示意图二、 房山区政府对核心区一体化实施的设想1、 推进和落实长阳一体化开发，打造国内轨道交通一体化开发的成功范例，提升长阳区域城市形象，吸引产业及人才在长阳聚集，充分挖掘轨道交通对区域发展的推动力，实现轨道交通带动区域发展。

2、 协调政府相关部门及京投公司明确实现一体化开发土地出让的条件（规划及建筑、地铁运营及安全、交通无缝衔接、代建公共设施等） ，通过招拍挂选择有实力的开发商（意向万科房地产公司）3、 在房山区政府统筹下，由京投公司协助，结合地铁建设，核心区统一由一个开发主体实施核心区采用统一规划设计，统一实施交通及衔接工程，统一实施景观绿化工程，形成人车分流，交通组织流畅，环境宜人，区域功能完善的车站一体化区域，争取将长阳镇一体化项目作为北京市轨道交通一体化开发的试点积极争取政府相关政策的支持，在北京率先实现轨道站点与周边用地一体化开发，以一体化开发引导区域发展，提升房山城市形象三、万科公司对长阳镇站一体化开发的意向1、统一主体、统一实施，建设一个高品质的具有国内示范作用的地铁站点一体化开发区域万科公司已取得长阳镇车站 1、5 号地块开发权，并已取得区政府的委托，代建该区域配套的医院及学校为提升区域整体品质，提高区域与地铁车站的衔接，实现区域商业配套，完善区域功能，提升区域价值万科公司有强烈意向取得车站核心区 2、3 号地块，并提出若万科公司能取得 2、3 号地块的开发权，将按照土地出让条件中约定的一体化开发的技术要求，统一实施公共设施工程、景观工程、交通衔接工程，同时建设具有特色吸引力的主题商业和生态办公街区（BLOCK） ，实现职住平衡，达到对北京中心城区的功能疏散，建设一个宜居的具有复合功能的长阳新城（长阳半岛） ，将项目打造成在国内具有示范作用的轨道站点一体化开发成功案例。

2、协助政府完善一体化土地出让条件万科公司将以区域整体开发的理念，发挥万科的规划设计、产品定位策划、区域物业经营管理等优势，在长阳镇站一体化设计的基础上，借鉴国内外成功案例，提出对区域一体化开发的深化设计方案，并对深化方案进行经济和社会效益整体分析，向政府提交一份长阳镇车站一体化整体开发综合方案（该方案已启动编制工作） ，并配合区政府及京投公司结合地铁运营及安全、交通衔接、公共设施布局等因素，从规划及政府土地收益等方面提出相关技术要求，将技术要求纳入土地出让文件，在土地出让阶段为一体化开发奠定基础3、与京投合作通过市场化方式实现一体化开发鉴于车站周边一体化开发的特殊性，只有得到地铁业主单位的支持才具备成功实现一体化开发的条件，京投公司作为北京市地铁投资主体，在长阳镇车站一体化开发方面做了大量卓有成效的前期工作，为一体化开发提供了一个很好的基础条件，万科公司希望与京投公司在技术及投资方面进行合作，实现优势互补，通过市场化运作方式，共同将长阳镇车站一体化开发打造成国内具有示范效用的轨道站点一体化开发的成功案例四、我们对长阳镇车站一体化开发工作的思路1、积极参与长阳镇车站一体化开发，确立京投公司在轨道交通沿线资源开发方面的战略性优势。

房山区委、区政府对长阳镇车站一体化开发的实施非常重视，同时由于长阳镇车站一体化开发具备在短期内实现一体化开发设想的基础条件，房山区政府将积极申请将长阳镇车站一体化开发作为北京市试点京投公司已配合房山区政府开展了长阳镇车站一体化开发的前期工作，并取得房山区政府的认可，已完成的工作成果是开展下一阶段工作的主要依据京投公司应积极配合房山区政府共同完成一体化开发的后续工作，以充分发挥京投公司在轨道交通一体化开发方面的优势，同时树立和巩固京投公司在轨道交通沿线一体化开发的品牌若长阳镇车站一体化开发能成为北京市轨道站点一体化开发的成功试点，并在短期内实现一体化设想，成为国内轨道站点一体化开发的成功案例，京投公司将确立在北京市轨道交通一体化开发中的主导地位，并将取得市政府、委办局及区县政府对京投公司在轨道交通沿线资源开发的大力支持，确立京投公司在资源开发方面的战略优势2、参与长阳镇车站一体化开发的形式(1)以地铁投资主体的身份参与一体化土地出让技术文件的编制，从地铁运营及安全、交通组织、车站结构预留、站前广场与周边建设项目衔接等方面提出技术要求（2）以长阳镇车站一体化开发试点参与单位的身份配合房山区政府开展一体化开发的各项工作。

若项目成为北京市试点，京投公司将作为试点单位参与国土、规划、建设等政府部门对一体化开发相关政策的研究和制订，为京投公司在一体化开发方面争取有利政策，并体现京投公司在一体化开发中的专业实力及重要地位3）以合作方的身份分享一体化开发的收益车站核心区交通枢纽型商业具有与地铁衔接紧密，客流量大，商业价值高，开发规模适中（约 3—8 万平米）的特点，同时由于和地铁运营及安全的特殊关系，对京投公司来说具有优先持有的优势，而且在其它站点具有可复制性，形成有京投特色的地铁商业模式，形成京投公司未来可持续发展的基础由于枢纽商业的市政综合用地属性，直接以协议出让方式获取商业开发用地存在政策限制，通过合作有以下两种方式取得枢纽商业开发用地方式一：由合作方带条件(负责统一建设枢纽交通设施及商业)取得枢纽商业用地，并遵守地铁运营安全的相关规定，合作中明确由京投公司以成本价回购商业项目，取得项目权属，并委托合作方统一经营或委托其他专业机构经营方式二：由合作方带条件(负责建设枢纽交通设施)取得枢纽商业用地，并遵守地铁运营安全的相关规定，合作中明确由京投公司无偿获取一定的项目股权(或全部股权) ，并委托合作方统一经营或委托其他专业机构经营。

若能协调政府相关部门在土地出让文件中直接明确由京投公司以成本价回购枢纽商业项目是最佳取得项目方式3、京投公司在一体化开发中的收益（1）经济效益由于是带条件出让枢纽商业用地，同时核心区商业及办公用地要代建部分公共设施，核心区土地整体出让竞争性较小，可以较低的价格获得枢纽商业用地枢纽交通设施由开发商无偿代建可减少京投公司在枢纽商业上的投资，京投公司在不违反现行的土地政策情况下，可以较低的成本取得优质的地铁上盖商业资产2）品牌效益由于目前北京还没有成功的地铁一体化开发案例，长阳镇车站一体化开发项目得到了区政府的大力支持，同时万科房地产具有对区域整体开发的强烈意愿和推进项目的综合实力，加上长阳镇车站一体化开发前期具有良好的工作基础，长阳镇车站具备高品质完成一体化开发的优势条件，若京投公司能积极参与长阳镇车站一体化开发，与相关单位共同推进长阳镇车站一体化开发，必将使长阳镇车站一体化开发项目率先成为国内一体化开发的成功案例，以展示京投公司在一体化开发方面的优势，体现京投公司在一体化开发中不可或缺的重要作用，塑造京投公司在一体化开发方面的品牌优势，取得政府相关部门对京投公司推动北京市轨道交通沿线资源一体化开发的鼎立支持，为京投公司取得更多轨道交通沿线资源奠定坚实的基础。

3）积累地铁一体化开发经验，探索一体化开发模式万科房地产公司在开发理念、营销策划、产品定位、规划设计、区域物业经营管理等方面具有先进的经验，若京投公司与万科合作，可将万科先进的开发经验运用在长阳镇车站一体化开发中，提高项目整体的开发品质，将项目打造成为国内一体化开发的标杆通过合作，借鉴和学习万科的先进经验，以积累京投公司在一体化开发实施方面的经验，提升京投公司在一体化开发方面整体实力万科公司具有较强的政府影响力，容易获得政府的相关政策支持，若京投公司与万科合作，可发挥双方各自优势，将项目作为北京市的一体化开发试点，在一体化开发试点中探索一些不违反现行政策的具有可操作性的一体化开发模式，为京投公司后续一体化开发提供政策支持和经验借鉴，探索有利于京投一体化开发的成功模式2010 年 1 月 18 日。