定远合蚌路项目商业定位报告.ppt

定远合蚌路项目商业定位定远合蚌路项目商业定位报告报告20092009年年1111月月2828日日3 32 23 3 3 3自身研判及资源优化自身研判及资源优化3 3 1 1市场调研及竞争环境分析市场调研及竞争环境分析项目商业业态定位项目商业业态定位商业卖场销售经济测算及建议商业卖场销售经济测算及建议3 34 4 关于昌兴房产关于昌兴房产3 35 5 定城镇印象定城镇印象定城镇历史及人文定城镇历史及人文 定城是江淮之间的古老重镇，地理位置十分重要，历史上有九省通衢之称在中国几次南北大分裂中，成为兵家必争之地定城历史悠久唐天宝四年(745年)，定远县治迁至定城，此后1200多年，历经数朝代，县治基本未动宋嘉定四年(1211年)始筑城池元明清时城池因战争和洪水屡遭破坏，先后修复10余次民国28年日本飞机轰炸定城时，城池全部被毁明代鼎盛时，城内名胜古迹颇多，著名的有董槐墓、鲁肃祖母墓、戚继光亭、巽峰阁、西禅寺、文峰塔等风景区花园湖，更是景色宜人那时市容整齐，商埠林立，商贾云集、市场繁华，成为江淮之间重要的物资集散地 定远县县域人口结构及交通路网定远县县域人口结构及交通路网 安徽省定远县是农业大县，人口近百万，农村人口占80%以上，在外务工经商者22万人，占全县总人口的22.5%，定城镇城区面积18平方公里，城区人口计16万人。

定城公路四通八达，合(肥)蚌(埠)、定(远)滁(州)、定(远)明(光)、定(城)炉(桥）四条主干公路通向四方每天都有班车通往南京、合肥、淮南、蚌埠、滁州等省内外大中城市县内已形成了以定城为中心的乡村公路网，可与53个乡镇相通，每天均有客车往返 定远县商业网点规划目标定远县商业网点规划目标全县商贸流通业发展总体目标,到2015年1 1、、实现社会商品消费总额达到25亿元，年均递增18%2 2、、引进1-2家知名连锁超市或品牌专营店，重点扶持2-3家本地服务业代表企业，培育1-2家销售额过亿元的专业批发市场，建设1个现代物流基地，搭建起物流配送网络和商贸流通信息平台3 3、、“万村千乡市场工程”乡镇覆盖率达到100%，行政村覆盖率达到80%，家电下乡销售与补贴位居全市前列，建设多个商业服务标准化示范社区和布局合理的成品油、典当、拍卖、二手车交易、报废汽车和再生资源回收等特种行业经营服务网络4 4、、规划县城商业中心、区域商业步行街、社区商业中心组成的商业体系和特色商业街、大中型零售网点、餐饮宾馆、商品交易市场、物流体系以及城镇商业等 定城镇城市总体规划定城镇城市总体规划 按照新的城市总体规划，定远县突出“依托老城、南进东扩、紧凑发展”的空间发展策略，规划“三轴三区三片”的总体布局结构，即以外环路为框架、以合蚌路为中轴、以定滁路为两翼，拉开中等城市框架；以老城区改造、新城区拓展、工业区扩张为依托，推进城市组团开发；以建设泉坞山森林公园、南城河风光带、花园湖公园为重点，优化自然生态环境。

到2030年，建成区面积达到45平方公里、人口达到40万人，努力打造高品位、有特色、宜商宜居的新县城定城镇城市总体规划对本案发展的影响定城镇城市总体规划对本案发展的影响 从对定远县城的整体规划分析，目前发展方向是向东、向南在政务新区、城东新区内，新建项目众多，本项目处于县城开发重点区域本项目所处的合蚌路，属于县城形象大道十里商业示范街区前瞻规划，目前，财政对于街区基础建设的投入巨大，街区面貌不断改善，为本案带来了一定的利好因素定城镇房地产市场发展特征定城镇房地产市场发展特征政策导向分析及风险评估政策导向分析及风险评估 由于房地产业的特殊性，因此政府的政策导向对于房地产的发展有着风向标的作用，对于当地房地产政策的分析能更有效的规避一些项目的开发风险在定远，房地产作为政府吸引外地资金投资，加快县城发展的一个重要产业，其在具体的政策制定和执行上有一定的倾斜，去年底，采取的五项措施有效促进房地产市场发展分别为：A、科学把握土地上市节奏B、坚持净地出让C、适当控制宗地上市规模D、加大土地供应信息发布E、严防土地资产流失 上述政策都是对房地产交易有着相对的利好作用，政府对于支持房地产发展有着比较良好的愿望，这为项目投资开发来发提供了良好的外决条件。

宏观政策对定远市房地产市场的影响分析宏观政策对定远市房地产市场的影响分析 1、对于起步较晚的定远房地产来说，房价整体水平仍然较低老城区商品房成交均价仅为2400元/平米，给市场房价提供了较大的增长空间2、在房地产需求方面，目前定远大部分购房者以自住为主，投机成分极少（以乡镇刚性需求型客户为主）这也给了定远房地产市场提供了良性发展的市场空间3、宏观政策推出目的是在抑制房产投机及炒作行为，保证房地产市场的良性发展，因此，就目前定远的市场情况而言，宏观政策对定远房地产市场发展促进作用，整体市场将依县城及经济发展而发展定城镇楼市整体发展概述定城镇楼市整体发展概述（1）概况：目前定远房地产开发基本可分为老城区、城东新区二大板块老城区房地产投资分布零散，开发量较小，主要以多层为主；城东新区房地产投资目前主要集中在定滁路一带，开发量较大，以多层住宅为主2）住宅价格：物业价格是一个地区房地产市场发展状况的反映，同时也是衡量当地居民消费能力的尺度从市场数据得出结论，现阶段住宅市场价格仍然是以地段价值为尺度主要分为二个层次： 老城区多层住宅地处定远县城中心繁华所在，地段位置优越，生活配套成熟销售均价：26002600元/平米左右； 城东新区一带。

随着定远县城南拓东扩，该区域将成为今后定远发展的主力区域但现在区域内配套设施尚不完善，人气有待结聚销售均价：2000-22002000-2200元/平米3）住宅品质：住房作为一项大的消费支出，人们投入的关注度往往有别于一般商品，更加注重居住产品品质，其内容包括：社区规划、交通、建筑质量、产品形态以及物业配套、景观、环境等等而定远目前的住宅对居住环境的考究甚少，缺乏景观园林、会所、教育配套规划等附加值考虑定远县城在售住宅商品房项目调查及分析定远县城在售住宅商品房项目调查及分析伟华伟华··幸福城幸福城 楼盘名称：伟华·幸福城项目地址：西大街花园湖旁售楼部地址：西大街花园湖东侧售楼：0550—4407777、4408888开发商：安徽同济集团、建工集团投资，滁州伟华置业发展有限公司开发营销代理：君行房产总占地面积：382亩总建筑面积：约40万㎡建筑、物业类型：多层为主，少量独栋别墅、联排别墅、花园洋房、景观小高层、商业街容积率：1.57绿化率：38%户型：74—132㎡，两房、三房为主主推广告语：花园湖畔 幸福生活 好房子 幸福生活一辈子项目主要卖点：花园湖景观、交通（两路公交车经过）、户型、规模销售情况：由“和园、满园、福园、泽园”组成，一期和园去化率100%；二期泽园去化率90%以上；三期福园去化率60%，青春小户11月25日开盘。

前期均价约2400元/㎡，目前小户型均价约2600元/㎡二期商铺一二层销售均价约5700元/㎡，目前一层租金约20元/月·㎡启示：短进深小户型，低总价的特点，为乡镇客户及年轻人所青睐，其中74㎡两房、93㎡小三房最为热销百合华庭百合华庭楼盘名称：百合华庭项目地址：城南严桥路108号（原南门油厂）售楼部地址：城南严桥路108号（原南门油厂）售楼：0550—4284888、4284999开发商：安徽金恒祥瑞置业有限公司建筑设计：华盛国际建筑设计工程咨询有限公司总占地面积：112亩总建筑面积：约12万㎡建筑、物业类型：多层为主、两栋小高层、7栋联排别墅、沿街商铺容积率：1.6绿化率：43%户型：主力面积90—120㎡，三房为主主推广告语：12万㎡花园新贵社区项目主要卖点：绿化、户型销售情况：一期已交付，物业费约0.3元/月·㎡；二期基本销售结束，均价约2450元/㎡；三期即将开盘，预计销售均价2600元/㎡；沿街商铺一层4.2米、二层3.9米，暂未开盘预计均价约6000元/㎡启示：超过80%的客户来源于乡镇，乡镇客户已成为住宅项目主要客户来源，同时乡镇客户受“地缘”条件影响较大，本案客户主要来源于定远东南乡镇，如严桥等；底层商铺为挑高建筑。

日源日源·蓝公馆蓝公馆楼盘名称：日源·蓝公馆项目地址：合蚌路与严桥路交汇处售楼部地址：合蚌路与定滁路路口西南售楼：0550—4969888开发商：安徽农垦房屋开发公司营销代理：杭州博望房地产营销总占地面积：24亩总建筑面积：2.6万㎡建筑、物业类型：8栋多层住宅、沿街商铺容积率：1.6绿化率：40%户型：86—131㎡，三房为主主推广告语：光能 多层 全框架 生态家园 节能住宅新时代项目主要卖点：全框架多层建筑、合蚌路示范街、节能环保成本低销售情况：一期推售5栋多层，现已基本销售结束，均价约2500元/㎡启示：框架结构、太阳能发电等技术的运用，表明产品创新已成为增加项目竞争力的一种手段，本案社区公共用电源于太阳能发电，环保节能；购买六层，赠送顶层复式，六层价格高于五层名仕嘉园名仕嘉园 楼盘名称：名仕嘉园项目地址：定滁路农机大厦向南300米售楼部地址：定滁路百大超市对面售楼：0550—4358888、4358999开发商：滁州铭威置业营销代理：北斗七星营销策划总占地面积：约10万㎡总建筑面积：17万㎡建筑、物业类型：39栋多层、3栋17层、部分沿街商铺容积率：1.7绿化率：37.3%户型：80—140㎡，两房、三房为主主推广告语：名仕传承 尊贵天成项目主要卖点：规模、户型丰富、优惠幅度大销售情况：一二期销售完毕，均价约2450元/㎡；三期多层预计近期发售。

启示：户型种类丰富，便于消费者选择；定远工业园工作人员选择就近安居，城东新区为其首选；预计高层均价高于多层书香茗邸书香茗邸楼盘名称：书香茗邸项目地址：定滁路新一中东100米售楼部地址：定滁路新一中东100米售楼：0550—4991999开发商：滁州正溢房地产开发公司总占地面积：45亩总建筑面积：约4万㎡建筑、物业类型：8栋多层住宅、部分沿街商铺容积率：1.33绿化率：37%户型：90—120㎡，两房、三房为主主推广告语：温馨家园 富贵盈门项目主要卖点：城市发展方向、临近一中、价格优势销售情况：住宅推售400套，目前销售去化率约65%，均价约2400元/㎡；三层价格最高约2600元/㎡，一层赠送入户花园均价约2500元/㎡，二层、层均价约2400元/㎡，五层均价约2200元/㎡，六层均价约2000元/㎡；商铺尚未正式销售，预计沿定滁路一层均价8500元/㎡，二层约4000元/㎡，南吴路商铺均价约4600元/㎡启示：临近一中，教师购房较多景天东城景天东城楼盘名称：景天东城项目地址：定滁路新一中东200米售楼部地址：定滁路新一中东200米售楼：0550—4289999、4289888开发商：滁州景天置业有限公司营销代理：南京智博总占地面积：61亩总建筑面积：6.6万㎡建筑、物业类型：16栋多层、部分沿街商铺容积率：1.6绿化率：33%户型：90—119㎡，三房为主主推广告语：城市向心力 生活话语权项目主要卖点：城东新区（城市发展方向）、临近一中、价格优势销售情况：一期推售250套房源，现以销售完毕，均价约2060元/㎡；二期11月28日开盘，预计销售均价约2300元/㎡。

启示：建筑采用外墙保温系统，提升居住品质；地下有采矿活动，客户存在疑虑天裕天裕·国际国际楼盘名称：天裕·国际项目地址：合蚌路东侧、长征路北侧售楼部地址：合蚌路东侧、长征路北侧售楼：0550—4288888、4882999开发商：滁州天裕房地产开发有限公司总占地面积：120亩总建筑面积：17万㎡建筑、物业类型：多层、小高层、高层、商业街容积率：1.5绿化率：35%户型：58—138㎡，包含一房、两房、三房、四房主推广告语：安居天裕，添福添富裕 花园景观式生活社区项目主要卖点：规模、户型丰富、城东新区、配套完善销售情况：一期400套房源，去化率约90%；均价约2600元/㎡启示：目前区域人气一般，对项目销售速率产生一定影响；小高层销售均价高于多层均价金鑫金鑫·曲阳城曲阳城楼盘名称：金鑫·曲阳城项目地址：曲阳路中段（新华街路口）售楼部地址：曲阳路中段（新华街路口）售楼：0550—4023888、4032989开发商：滁州市金鑫房地产开发有限公司总占地面积：约75亩总建筑面积：约10万㎡建筑、物业类型：多层、小高层住宅、底商裙楼、商业街容积率：2户型：90—145㎡，三房为主主推广告语：定远首席中心生活城项目主要卖点：地段、人气、招商（知名商家入驻）销售情况：住宅仅剩一栋小高层部分房源在售，均价约2700元/㎡；主力店以外一二层商铺均价约18000元/㎡。

启示：招商引进苏果超市、苏宁电器（意向），很好的提升了项目价值德诚德诚·御湖国际御湖国际楼盘名称：德诚·御湖国际项目地址：定滁路南侧计划生育服务站南侧售楼部地址：定滁路与合蚌路路口东南角（在建）（在建）售楼：0550—4296666开发商：定远德诚房地产开发有限公司营销代理：南京优智库总占地面积：81亩总建筑面积：约9万㎡建筑、物业类型：多层住宅约7.4万㎡，商业街8000平米容积率：1.6绿化率：31%户型：70—130㎡销售情况：项目11月24日开工楼盘名称：绿园小区项目地址：东城南路售楼部地址：东城南路总建筑面积：约6万㎡建筑、物业类型：多层为主、两栋小高层、沿街商铺销售情况：多层已销售完毕，小高层剩余部分房源，均价约2200元/㎡；沿街商铺销售去化率约60%，价格6800——7600元/㎡不等，均价约7200元/㎡启示：营销推广意识、手法比较落后，与其它项目对比可以看出，营销推广逐步为消费者所关注绿园小区绿园小区 嘉禧世纪广场嘉禧世纪广场楼盘名称：嘉禧世纪广场项目地址：曲阳路与人民路路口西南售楼部地址：曲阳路与人民路路口西南总建筑面积：约2.5万㎡建筑、物业类型：两栋小高住宅、底商裙楼销售情况：住宅仅剩余2套顶层复式，均价约2100元/㎡；商铺均价约11000元/㎡。

定远县城在售住宅商品房项目调查分析定远县城在售住宅商品房项目调查分析 通过对定城镇在售住宅商品房的调查可以发现：1、在项目总体规模上，目前定城镇在售住宅商品房项目的规模较小，40万平米的大盘只有一个，其余楼盘规模均在20万平米以下2、在项目建筑形态上，目前在售住宅商品房推售的建筑以多层为主，小高层的体量也在逐步增加，而高层则较少3、在项目的建筑形态所对应的销售均价上，多层住宅目前的销售均价约在2400—2900元/㎡，小高层住宅目前销售均价约在2200—2700元/㎡4、在项目的主力户型上，各项目推售的主力户型面积段集中于58—145㎡，其中以大三房、小三房和二房居多5、在项目的销售去化上，各在售住宅商品房项目目前的销售率均较高，导致目前定城镇住宅商品房市场的可售量较少，而需求依旧旺盛6、在项目的销售卖点上，对比各楼盘可以发现，各楼盘对卖点的运用比较单一，均集中于地段、户型和配套等常规卖点的深化，而未进一步对楼盘卖点附加值进行提炼定远县城在售商业商品房项目调查及分析定远县城在售商业商品房项目调查及分析伟华伟华·新天地新天地楼盘名称：伟华·新天地项目地址：定滁路与合蚌路交汇处西北角售楼部地址：定滁路与合蚌路交汇处西北角售楼：0550—4035888、4020222开发商：同济集团投资，滁州伟华置业发展有限公司开发营销代理：安徽华磊地产顾问、笑果广告总占地面积：88.6亩总建筑面积：10.15万㎡建筑、物业类型：多层住宅约5.2万㎡，商铺约4.9万㎡容积率：1.72户型：73—117㎡，两房、三房为主主推广告语：合蚌路十里商业示范街 定远购物第一街项目主要卖点：地段前景、交通、招商销售情况：项目销售团队五月入场，8月8日，一期多层266套入市，当天销售率高达95%，销售均价约2300元/㎡；10月18日3万㎡商铺开盘，一二层销售均价约11000元/㎡，目前已销售80%；二期北区多层，11月18日开盘，销售均价约2600元/㎡。

启示：人气促进销售：住宅低价入市，引爆市场，快速聚集人气，持续加推，制造热销氛围，促进销售；招商提升价值：引进主力店，提升项目形象，促进商铺销售，提升商铺价值，目前已引进知名商家有，百脑汇、米兰假日酒店、外婆家餐饮、曲美家私、茂昌眼镜、意尔康鞋业、北京艺人美场、嘉贝逸飞等，拟进驻商家有：傣妹、茵宝、九牧王、七匹狼、才子男装、周大生珠宝、梦都大酒店等；主力店只租不售；行销打动客户：采用派单、营销等方式，不断加深客户对项目认知，促使客户认同项目发展前景，实现销售阳光商业广场阳光商业广场楼盘名称：阳光商业广场项目地址：人民路售楼部地址：人民路售楼：0550—4298888、4299999开发商：定远阳光置业有限公司营销代理：合创地产顾问总占地面积：约30亩总建筑面积：约5万㎡建筑、物业类型：3层商铺、6层公寓容积率：2.2主推广告语：一站式休闲购物广场 阳光小旺铺，首付5万起项目主要卖点：地段、人气、招商（知名商家入驻）、小商铺销售情况：商铺价格12000—32000元/㎡不等；主力店以外，一二层商铺销售均价16000元/㎡；三层招商租出，租金约17元/月·㎡；推售商铺销售完毕，沿曲阳路商铺、公寓建至二层暂未销售。

启示：招商引进大型百货——台客隆超市，为项目聚集人气；提出服装Mall概念，一层主要引进知名服装鞋帽品牌商家，引起关注，提升产品价值；商铺面积较小，二期推出15—30㎡小商铺，低总价，投资门槛低；定远县城商品销售利润较高，经营户多，商铺开发利润较高目前引进品牌商家：耐克、阿迪达斯、劲霸男装、七匹狼男装、老庙黄金、李宁、特步、安踏、美特斯邦威、意尔康、太平鸟、康奈、大头鞋城、名品家居馆等定远县城在售商业商品房项目调查分析定远县城在售商业商品房项目调查分析 通过对定城镇在售的两个在售商业商品房项目调查发现：1、伟华·新天地一、二层复式商铺的销售均价约在11000—12000元/㎡，其销售率已达80%，城市中心阳光商业广场一、二层复式商铺的销售均价约16000元/㎡，销售率达100%，其中阳光商业广场引入了商超台客隆，使得商业的最高价格可卖至32000元/㎡，但阳光商业广场的三层以招商为主，租金较低2、在商业业态规划上，伟华·新天地项目的商业业态以品牌性服装鞋帽、百货、餐饮、饰品为主，阳光商业广场的商业业态则是以商超及服装鞋帽业态为主3、商业的销售策略上，伟华·新天地项目采取三年返租策略，一次性返租15%，年投资回报率5%，而阳光商业广场通过引入主力店、小面积划铺及低总价策略来促进商铺销售。

定远县城在售商品房项目竞争策略分析定远县城在售商品房项目竞争策略分析创新产品、品质取胜创新产品、品质取胜 品质是项目的生命在定远目前在售楼盘中还没有出现一个相对高品质的小区，在售项目产品缺乏创新、品质较为一般对于本案，建议在建筑、套型、用材、绿化景观、物业配套及管理等方面做精，打造出当地品质一流的楼盘，从而给消费者眼前一亮的感觉，在当地市场中树立起第一品牌、第一品质的坚实形象低总价，高性价比低总价，高性价比 通过对在售楼盘调研分析，可以看到总价的高低将直接决定客户面在购房客户构成方面，乡镇购房客户比例占了绝大多数（60%）、县城内购房客户（40%），而以定远县的经济实力，能承受高总价的客户相对较少 从销售情况看，在售项目90%为多层住宅产品，由于多层公摊较少，物业费较低，较为认可；小高层因物业管理费、公摊因素，抗性巨大综上所述，高品质加低总价将对吸引客户有着非常重要的影响用营销和规范的案场管理打动客户用营销和规范的案场管理打动客户 一个出色的策划案是楼盘开发成功的一半，而在案场执行中，利用一定的销控手段及销讲资料将更有效的打动准客户，有利于楼盘的销售。

在定远目前销售的楼盘中，除伟华幸福城、伟华新天地有比较良好的平面、企划广告和案场布置管理外，各楼盘的营销手段和案场管理都属于较低层次在楼盘销售的案场，很难见到一个规范的案场执行可以说，销售人员专业知识甚是缺乏因此，对于本案可通过抓住这一市场空白点，在营销和案场方面突出专业性，成为项目成功开发销售的关键所在 用营销和规范的案场管理打动客户用营销和规范的案场管理打动客户 一个出色的策划案是楼盘开发成功的一半，而在案场执行中，利用一定的销控手段及销讲资料将更有效的打动准客户，有利于楼盘的销售在定远目前销售的楼盘中，除伟华幸福城、伟华新天地有比较良好的平面、企划广告和案场布置管理外，各楼盘的营销手段和案场管理都属于较低层次在楼盘销售的案场，很难见到一个规范的案场执行可以说，销售人员专业知识甚是缺乏因此，对于本案可通过抓住这一市场空白点，在营销和案场方面突出专业性，成为项目成功开发销售的关键所在 定远县城房地产市场发展前景预测定远县城房地产市场发展前景预测定城镇房地产市场发展前景预测定城镇房地产市场发展前景预测 目前，定远经济发展呈现良好的发展态势，但房地产市场的发展还没有达到城市建设应有的空间，但按照经济建设的正常轨道，随着建设步伐的加快，居民经济收入的不断增长，进城生活的乡镇居民增多，可以预测定远房地产市场潜力无限，蕴藏着巨大的发展空间。

1 1、房地产市场保持旺盛需求、房地产市场保持旺盛需求 根据《定远县城市总体规划（2008—2030年）》，近期至2015年定远县县城人口规模为19～21万人，城市建设用地规模为20平方公里，人均建设用地按100平米/人控制，未来市场需求旺盛2 2、楼市房价仍将稳步攀升、楼市房价仍将稳步攀升 目前，定远房价保持在2100-2400元/平米，在售产品以多层为主流随着楼盘品质的不断提升，需求的不断加大，可以预见房价仍有较大的增长空间3 3、居民对住宅品质需求提高、居民对住宅品质需求提高 由于起步较晚，水平不高，已建成的居住小区多为项目面积小、格局呆板，规划、绿化、配套等不尽人意随着经济的快速发展，人民生活水平日益提高，居民对住宅品质需求日益旺盛，舒适性、安全性、便利性及优美的环境、良好的物业、完备的配套等都被放到重要位置进行考虑4 4、房地产市场竞争进一步加剧、房地产市场竞争进一步加剧 据定远县国土资源局统计数据分析，2009年土地供应充足，预示市场供应将会大幅增加，市场竞争也会日趋激烈5 5、商品房价格水平低，有一定发展空间、商品房价格水平低，有一定发展空间 随着城市建设的不断完善，经济持续增长，房地产市场逐步的成熟，商品房价格将有一定程度的上涨。

3 32 23 3 3 3自身研判及资源优化自身研判及资源优化3 3 1 1市场调研及竞争环境分析市场调研及竞争环境分析项目商业业态定位项目商业业态定位商业卖场销售经济测算及建议商业卖场销售经济测算及建议3 34 4 关于昌兴房产关于昌兴房产3 35 5 百合华庭本本 案案伟华幸福城伟华幸福城阳光商业广场金鑫曲阳城伟华新天地名仕嘉园书香茗邸景天东城德诚御湖国际万杰紫荆花园天裕国际日源蓝公馆绿苑小区嘉禧世纪广场金源名城迎 宾 路长 征 东 路幸 福 东 路范岗路建设北路人民广场人民广场县政府县政府我们处在定远的位置我们处在定远的位置本案位于合蚌路与迎宾路交口，属老城区与政务新区结合部，从长远看，本案位于定远中心区域，短期内商业价值不大，居住较为适宜项目相关经济技术指标项目相关经济技术指标规划总用地面积：为36900平方米；占地面积：55.68亩；总建面：11.81万方，住宅建面：7.05万方公寓建面：1.48万方商服建面：2.87万方容积率：3.2建筑密度：29.27%；绿地率：41%机动车车位：700居住人口：2450人本案地块现状本案地块现状 本案现在为净地，但还未进行土地平整。

俯看地块俯看地块项目周边交通项目周边交通北：长征路北：长征路西：合蚌路西：合蚌路东：陈桥路东：陈桥路南：迎宾路南：迎宾路本案紧临合蚌路，项目四周为城市干道围合，通达性强，毗邻车站，1路公交直达本案但本案南北均被现有建筑遮挡，项目底商无法融合，具有较大的缺陷长征路长征路迎宾路迎宾路定滁路定滁路幸福路幸福路合合蚌蚌路路————皖皖东东第第一一商商业业街街东东城城路路陈陈桥桥路路泛泛岗岗路路龙星大酒店中国移动大剧院电力公司本案政府大楼人民广场税务局检察院国土局金融中心新天地天裕国际居住区居住区一中文化中心中西医院书香茗邸景天东城体育中心老老 城城 区区居住区车站金源名城项目周遍环境配套图项目周遍环境配套图项目周遍配套项目周遍配套龙星大酒店龙星大酒店电力公司电力公司中国移动中国移动大剧院大剧院政府大楼政府大楼人民广场人民广场本案属于定远县政务新区与老城区结合部，周遍环境好，配套档次较高，但缺乏日常生活配套，如超市、便利店、服装店、餐饮等配套本案具有打造高档人文社区的先天条件，商业项目也存在诸多机会本案本案SWOTSWOT分析分析1 1、优势分析、优势分析1 1）蓝筹地段）蓝筹地段————地处合蚌路与迎宾路交口，左侧为定远老城区，右侧地处合蚌路与迎宾路交口，左侧为定远老城区，右侧 为定远政务新区，地段现有价值较高，且潜力明显为定远政务新区，地段现有价值较高，且潜力明显; ;2 2）交通便利）交通便利————项目四周临路，合蚌路与长征路更为城市中心干道，项目四周临路，合蚌路与长征路更为城市中心干道， 1 1路公交直达本案，出行便捷，交通优势明显；路公交直达本案，出行便捷，交通优势明显；3 3）人民广场）人民广场————项目紧临人民广场，独占人民广场，有效提升项目价项目紧临人民广场，独占人民广场，有效提升项目价 值和业主生活情趣；值和业主生活情趣；4 4）高档配套）高档配套——本案毗邻定远人民政府，周边高端配套林立，如龙星本案毗邻定远人民政府，周边高端配套林立，如龙星 大酒店、龙星大酒店、龙星KTVKTV，中国移动，一中、中西医院、人民，中国移动，一中、中西医院、人民 广场、体育中心、文化中心、定远汽车站等；广场、体育中心、文化中心、定远汽车站等；5 5）开发实力）开发实力————金源在定远成功运作开发过金源名城项目，对定远市金源在定远成功运作开发过金源名城项目，对定远市 场较为熟悉，具有一定的开发经验，并在定远有一定场较为熟悉，具有一定的开发经验，并在定远有一定 的市场影响力。

的市场影响力本案本案SWOTSWOT分析分析2 2、劣势分析、劣势分析1 1）商业分离）商业分离————本案商业应地块的不完整性，被隔离成两断，商业无本案商业应地块的不完整性，被隔离成两断，商业无 法做到统一定位，存在一定的操作难度；法做到统一定位，存在一定的操作难度；2 2）容积率高）容积率高————本案容积率过高，致使本案规划较为密集，存在一定本案容积率过高，致使本案规划较为密集，存在一定 的高层准入风险；的高层准入风险； 3 3）商业过高）商业过高————本案为商业为四层和六层，三四层面临重大的销售、本案为商业为四层和六层，三四层面临重大的销售、 定位、招商难题；定位、招商难题；4 4）配套缺失）配套缺失——本案为新城区，周边配套相对较弱，对前期住宅销售本案为新城区，周边配套相对较弱，对前期住宅销售 具有一定的抗性；具有一定的抗性；5 5）产品设计）产品设计————本案商超大板楼停车广场过小，住宅共用面积及柱网本案商超大板楼停车广场过小，住宅共用面积及柱网 过密，不利用大型卖场的引进和经营；过密，不利用大型卖场的引进和经营；6 6）噪音污染）噪音污染————本案北部为工业仓库和车间，南部为回迁楼，对本案本案北部为工业仓库和车间，南部为回迁楼，对本案 的商业和住宅具有一定较大的污染。

的商业和住宅具有一定较大的污染本案本案SWOTSWOT分析分析3 3、机会分析、机会分析1 1）发展机会）发展机会————本案地处合蚌路为定远政府着力打造的商业街区，本本案地处合蚌路为定远政府着力打造的商业街区，本 案紧邻人民广场，为定远规划中的政务新区中心区域案紧邻人民广场，为定远规划中的政务新区中心区域2 2）市场机会）市场机会————定远房产正处上升周期，具有较好的发展前景，目前定远房产正处上升周期，具有较好的发展前景，目前 市场销售供需两旺，为本案的入市提供了良好的契机市场销售供需两旺，为本案的入市提供了良好的契机3 3）产品机会）产品机会————定远县商业处于不断发展升级过程中，缺少大型卖场定远县商业处于不断发展升级过程中，缺少大型卖场 和专业主题卖场，住宅社区普遍档次较差，本案具有和专业主题卖场，住宅社区普遍档次较差，本案具有 产品规划组合上的后发优势。

产品规划组合上的后发优势本案本案SWOTSWOT分析分析4 4、威胁分析、威胁分析1 1）加息预期）加息预期————经历经历0909年的经济复苏，加息的信号越来越强烈，其对年的经济复苏，加息的信号越来越强烈，其对 房产投资存在较大的阻碍作用，对商业项目影响更大房产投资存在较大的阻碍作用，对商业项目影响更大2 2）房产调控）房产调控————房产调控政策出台的预期加大，将极大的影响房地产房产调控政策出台的预期加大，将极大的影响房地产 市场，对本案的开发销售均将带来威胁；市场，对本案的开发销售均将带来威胁；3 3）竞争威胁）竞争威胁————本案周边在售项目众多，如伟华新天地、天裕国际本案周边在售项目众多，如伟华新天地、天裕国际 等，均对本案的销售形成巨大的竞争威胁；等，均对本案的销售形成巨大的竞争威胁； 4 4）资金威胁）资金威胁——本案商业体量大，需大面积招商，开发商回笼资金速本案商业体量大，需大面积招商，开发商回笼资金速 度受限，存在一定的资金压力。

度受限，存在一定的资金压力资源优化的最高境界资源优化的最高境界——创造新资源创造新资源资源优化的最高境界：资源优化的最高境界：创造新资源创造新资源 虽然产品先天优越，但在销售虽然产品先天优越，但在销售的过程中明显感觉后天发展不足，的过程中明显感觉后天发展不足，应当借助现有的条件，人为扩大优应当借助现有的条件，人为扩大优势，创造更高的附加值！强势打压势，创造更高的附加值！强势打压竞争对手！从而产生大力度的差异竞争对手！从而产生大力度的差异化和市场领头作用，为项目今后的化和市场领头作用，为项目今后的快销、热销打下良好的基础快销、热销打下良好的基础资源创造资源创造1 1：商业裙楼增设电梯：商业裙楼增设电梯（抵消商业过高的抗性）（抵消商业过高的抗性）本案商业裙楼均为本案商业裙楼均为4层，甚至层，甚至6层，为保证层，为保证3、、4层的顺利销售、招商、层的顺利销售、招商、经营，需对商业裙楼安装电梯，保证三四层的上下衔接，抵消商业过经营，需对商业裙楼安装电梯，保证三四层的上下衔接，抵消商业过高带来的抗性，并提升本案商业的品质和形象高带来的抗性，并提升本案商业的品质和形象资源创造资源创造2 2：引进超市主力店品牌：引进超市主力店品牌（抵消配套缺失性）（抵消配套缺失性）本案近本案近1111万平米的建筑体量，具有近万平米的建筑体量，具有近3 3万平米的商业，紧临合蚌路，万平米的商业，紧临合蚌路，可在现有规划商业中引进大型超市，以带动本案人气，提升本案商可在现有规划商业中引进大型超市，以带动本案人气，提升本案商业价值，并填补本案住宅物业配套缺乏的抗性。

业价值，并填补本案住宅物业配套缺乏的抗性资源创造资源创造3 3：超市卖场向内退让：超市卖场向内退让（降低无停车广场的抗性）（降低无停车广场的抗性）本案引进大型超市对商业的停车及门前广场均又硬性要求，又最大化本案引进大型超市对商业的停车及门前广场均又硬性要求，又最大化的扩大本案的商业价值，建议沿合蚌路商业需在目前规划基础上向后的扩大本案的商业价值，建议沿合蚌路商业需在目前规划基础上向后在退让，便于本案的招商和运营，实现商业价值的最大化在退让，便于本案的招商和运营，实现商业价值的最大化广广场场资源创造资源创造4 4：大卖场住宅底部设置转换层：大卖场住宅底部设置转换层（增加商业使用率）（增加商业使用率）本案大板商业整体面积为本案大板商业整体面积为12480平米，单层面积约平米，单层面积约3100平米，按照现平米，按照现有设计住宅下部柱网面积近千平米如引进大型超市还需加设扶梯等，有设计住宅下部柱网面积近千平米如引进大型超市还需加设扶梯等，本身用于商业经营的面积将过小，不能将商业价值最大化，不利与其本身用于商业经营的面积将过小，不能将商业价值最大化，不利与其招商、经营、销售对此，我们建议可在商业上部加设转换层，保证招商、经营、销售。

对此，我们建议可在商业上部加设转换层，保证整体商业的结构，增强其功能和使用率整体商业的结构，增强其功能和使用率采用转换层设计转换层示意资源创造资源创造5 5：引入一流连锁快捷酒店：引入一流连锁快捷酒店定远酒店业较为落后，属于较有潜力的产业，具有较大的酒店客房定远酒店业较为落后，属于较有潜力的产业，具有较大的酒店客房需求缺口，本案临近县政府，周边环境好，具有引进快捷酒店的基需求缺口，本案临近县政府，周边环境好，具有引进快捷酒店的基础，并可同龙星大酒店形成差异化定位，完善本案产业链，规避础，并可同龙星大酒店形成差异化定位，完善本案产业链，规避SOHOSOHO公寓销售中的一些抗性将有助于提升项目档次，而且酒店可公寓销售中的一些抗性将有助于提升项目档次，而且酒店可以采用售后返租等方式进行销售，有效解决本案北侧以采用售后返租等方式进行销售，有效解决本案北侧SOHOSOHO公寓体量公寓体量过大，销售难度高等问题过大，销售难度高等问题资源创造资源创造6 6：制造绿化隔离带（抵消噪音污染抗性）：制造绿化隔离带（抵消噪音污染抗性） 本案紧邻北侧的工厂与仓库，对本案的噪音污染较大，南侧为回迁本案紧邻北侧的工厂与仓库，对本案的噪音污染较大，南侧为回迁社区对本案品质也具有一定的影响；针对此抗性，在项目景观绿化设计社区对本案品质也具有一定的影响；针对此抗性，在项目景观绿化设计与施工中可通过合理的规划规避这一抗性，如在沿北侧和南侧种植密集与施工中可通过合理的规划规避这一抗性，如在沿北侧和南侧种植密集的绿化隔离带，有效的降低噪音和灰尘污染，并强化本案的绿化卖点。

的绿化隔离带，有效的降低噪音和灰尘污染，并强化本案的绿化卖点绿绿化化隔隔音音带带资源创造资源创造7 7：引进名牌物管顾问：引进名牌物管顾问 引进全国乃至国际知名的名牌物管公司作为物业顾问，利用知引进全国乃至国际知名的名牌物管公司作为物业顾问，利用知名物管公司的品牌美誉度拔升项目调性，创造卖点名物管公司的品牌美誉度拔升项目调性，创造卖点资源创造资源创造8 8：打造星级智能化社区：打造星级智能化社区 智能化是小区品质的一个体现，打造高智能化的小区，可以强化本智能化是小区品质的一个体现，打造高智能化的小区，可以强化本案卖点，提升项目档次案卖点，提升项目档次建议采用建议采用HONERWELLHONERWELL部分家居解决方案部分家居解决方案选取原则以客户易感知的智能化为主选取原则以客户易感知的智能化为主联网可视对讲系统联网可视对讲系统: :针对分布式住宅小区的管理特点进行功能规划，如多通道内部通讯、双向呼叫对讲、住户报警、防盗防灾报警等等，把单纯访客开门提升到多功能综合管理层面上住宅监控系统住宅监控系统: :本监控系统是运用现代通信、自动控制计算机等先进技术，通过对各类探测器及相关处理设备的综合使用，达到对家庭安全提供保障作用。

停车场系统：停车场系统：智能停车场管理是一个以非接触式IC卡为车辆出入停车场凭证、用计算机对车辆的收费、车位检索、保安等进行全方位智能管理的系统闭路监控系统：闭路监控系统：主要用于对各主要出入口、楼栋的出入口、电梯内部、地下停车场和周界进行全天24小时监视闭路监控系统应与其它智能系统有联动效应，当接收到有关报警信号时，系统应能及时调出相关画面，值班人员可同步监视并由录像机记录现场实况多表远程抄集系统：多表远程抄集系统：有效解决入户抄表收费存在的诸多弊端，提高效率，避免入户抄表引发的治安问题以及有利于今后多种电价制度的推行电子巡更系统：电子巡更系统：一个完善的安防措施应该是物防、技防和人防的有机结合，电子巡更系统，就是保证安保人员按时、全面对小区内各巡视点进行巡视的有力措施周界防范报警系统：周界防范报警系统：周界防越、防盗报警系统，主要由探测器和控制单元组成在小区围墙上方采用主动红外对射式探测器进行防范，若有不速之客非法入侵，将及时报警，通知安保中心及时处理门禁系统：门禁系统：把先进的感应识别技术与楼宇对讲系统结合起来，形成了独有的门禁系统不仅可以用于直按、数码、互通等各种类型的门口主机刷卡开锁与室内分机的撤防，也可以用于小区智能管理系统中的娱乐与消费。

资源创造资源创造8 8（续）（续）资源创造资源创造9 9：先行建设景观示范区：先行建设景观示范区本案具有良好的外部景观和环境，更紧邻县政府，在产品上需要迎合本案具有良好的外部景观和环境，更紧邻县政府，在产品上需要迎合中高端客户的需要，并进一步提升客户的心理需求，打造定远首席景中高端客户的需要，并进一步提升客户的心理需求，打造定远首席景观体验型社区在项目启动时优先辟出景观示范区进行精心建设，尤观体验型社区在项目启动时优先辟出景观示范区进行精心建设，尤其要展示项目景观规划中的核心优势，达到以点带面释放价值的目的，其要展示项目景观规划中的核心优势，达到以点带面释放价值的目的，促进客户的认同度和转化率促进客户的认同度和转化率项目卖点集群项目卖点集群0101、城市名片、城市名片紧临合蚌路，毗邻定远人民政府，为外来人员途径定远的必经之所，高紧临合蚌路，毗邻定远人民政府，为外来人员途径定远的必经之所，高档住宅档住宅+ +高层建筑高层建筑+ +大型商超，为定远城市名片大型商超，为定远城市名片0303、便捷交通、便捷交通项目四周临路，合蚌路与长征路更为城市中心干道，更有项目四周临路，合蚌路与长征路更为城市中心干道，更有1 1路公交通达本路公交通达本案，出行便捷，交通优势明显案，出行便捷，交通优势明显 。

0404、人民广场、人民广场项目紧临人民广场，独占人民广场，有效提升项目价值和业主生活情趣项目紧临人民广场，独占人民广场，有效提升项目价值和业主生活情趣0202、蓝筹地段、蓝筹地段地处合蚌路与迎宾路交口，左侧为定远老城区，右侧为定远政务新区，地处合蚌路与迎宾路交口，左侧为定远老城区，右侧为定远政务新区，地段现有价值较高，且潜力明显地段现有价值较高，且潜力明显; ;项目卖点集群项目卖点集群0505、优质配套、优质配套毗邻定远人民政府，周边高端配套林立，如龙星大酒店、龙星毗邻定远人民政府，周边高端配套林立，如龙星大酒店、龙星KTVKTV，中国，中国移动，一中、中西医院、人民广场、体育中心、文化中心、定远汽车站移动，一中、中西医院、人民广场、体育中心、文化中心、定远汽车站等，本案自身配置有大型商超和酒店；等，本案自身配置有大型商超和酒店；0707、、品牌物业品牌物业重金礼聘顶尖物业服务公司担纲顾问，尊享国际化物业服务标准重金礼聘顶尖物业服务公司担纲顾问，尊享国际化物业服务标准0808、、硬件配套硬件配套八大智能化安防系统，同时结合人防，确保业主的生活高枕无忧八大智能化安防系统，同时结合人防，确保业主的生活高枕无忧。

0606、开发实力、开发实力金源在定远成功运作开发过金源名城，对定远市场较为熟悉，具有一定金源在定远成功运作开发过金源名城，对定远市场较为熟悉，具有一定的开发经验，并在定远有较强的市场影响力；的开发经验，并在定远有较强的市场影响力；3 32 23 3 3 3自身研判及资源优化自身研判及资源优化3 3 1 1市场调研及竞争环境分析市场调研及竞争环境分析项目商业业态定位项目商业业态定位商业卖场销售经济测算及建议商业卖场销售经济测算及建议3 34 4 关于昌兴房产关于昌兴房产3 35 5 商业业态：商业业态：商业业态：商业业态：指细分市场面向某指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态商店营业形态服务业态：服务业态：服务业态：服务业态：指利用设备、工具、指利用设备、工具、场所、信息或技能为社会提供服场所、信息或技能为社会提供服务的服务营业形态务的服务营业形态 商业业态的分类商业业态的分类 商业业态根据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施和目标顾客等结构特点，分为便利店、超级市场、大型超级市场、仓储式商场、专卖店、工厂直销中心、百货店、购物中心、家居建材店、主题商城和专业市场等十一种商业业态。

商业业态的分类商业业态的分类商商业业态定定义业态举例例便利店Convenience store(Cv．S) 满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态 罗林、百佳超级市场suPer market(S．M) 采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态苏果、日之惠 大型超级市场Generalmerchandisestore(G．M．S) 采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势合为一体的、满足顾客一次性购全的零售业态 家乐福、易初莲花、沃尔玛商商业业态定定义业态举例例仓储式商场disc01Int store 在大型综合超市经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，并实行储销一体、以提供有限服务和低价格商品为主要特征的、采取自选方式销售的零售业态 麦德龙、大润发、万客隆专卖店exclusive shop 专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态 Chanel、LONGIES、Armani、康威工厂直销中心 商户主要是由以折扣价销售自己品牌的制造商组成典型的工厂直销中心没有主力店，通常为沿街式商业布局，但也有一些是封闭的MALL形式，以及社区式的组团式布局。

奥特莱斯商业业态的分类商业业态的分类商商业业态定定义业态举例例百货店department store(Dept．) 在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态 新百、太平洋百货 购物中心shopping center(S．C) 企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体 第一八佰伴、远东、新东安、元一 家居建材店home center 以专门销售建材、装饰、家居用品为主的零售业态 红星美凯龙、百安居主题商城s9eciatity store(S．S) 指采取自选销售和开架面售相结合方式，以销售某一大类或几个大类商品和提供相关技术及服务，满足一次性购全的零售业态 苏宁 、国美专业市场 指通过产品收集、分配、价格形成与发布、结算和信息集散，向中小型零售商和各类消费群体销售某一大类或几个大宗商品和提供相关技术和服务的批发业态 安徽五金机电商贸城、华东国际建材中心 商业业态的分类商业业态的分类服务业是指利用设备、工具、场所、信息或技能为社会提供服务的业务 业态业种种生生活活服服务务业业饮食业饮食业大众餐馆 快餐类高档正餐类星级饭店主题类餐饮自助类餐饮休闲类餐饮餐饮街娱乐餐饮移动消费餐饮文体娱乐业文体娱乐业KTV酒吧夜总会网吧茶楼健身房美容及美发业美容及美发业美容美发沐浴业沐浴业旅游及酒店业旅游及酒店业招待所普通宾馆星级宾馆快捷酒店公寓式酒店家庭用品修理业家庭用品修理业医疗卫生业医疗卫生业客运业客运业家庭服务业家庭服务业家政服务家庭清洁家庭护理家庭医生家庭餐饮家庭教师家庭婚姻家庭园艺家庭搬家养老服务装饰维修家庭服务接送家庭旧货收购殡葬业殡葬业商业业态的分类商业业态的分类业态业种种营营销销服服务务业业零售商业零售商业批发商业批发商业推销业推销业广告业广告业策划、公关、市场调研设计制作发布、宣传、展示代理流动广告宣传品的发送市场调研市场调研及咨询业及咨询业市场调研投融资咨询财务会计咨询税务咨询市场营销咨询人力资源咨询生产管理咨询工程技术咨询业务流程重组及管理信息化咨询企业形象企业形象服务业服务业仓储及运仓储及运输业输业商业业态的分类商业业态的分类业态业种种生生产产服服务务务务业业科学技术研究科学技术研究情报信息咨询情报信息咨询生产资料修理业生产资料修理业大型设备安装业大型设备安装业设备租赁业设备租赁业技术检测业技术检测业货运业货运业社社会会服服务务业业银行业银行业政策性银行四大国有银行股份制商业银行非银行金融机构城市商业银行农村信用社保险业保险业商业保险社会保险信托业信托业水电供应业水电供应业邮电通讯业邮电通讯业商业业态的分类商业业态的分类业态定位的分析业态定位的分析 针对业态定位的思考分类，我们结合项目对各类业态做出分析和研判，来确定本案的业态定位。

商业业态商业业态结合项目分析结合项目分析初步判断初步判断便利店本案住宅既有7万㎡，有着社区配套的便利店需求，可在东侧和北侧设立适合超级市场 本案的物业条件符合超级市场的要求，能引进超级市场，但需考虑其档次与规模以及超级市场在品牌、运营、人气上对本案商业和住宅的附加价值适合大型超级市场 本案的物业条件符合大型超级市场的要求，同时政府有意协助甲方引进世界500强超市可考虑仓储式卖场仓储式卖场对于物业所处商圈、城市规模档次要求很高，肥西很难撬动不适合专卖店 结合超级市场，专卖店可以生存；且大型社区也能够承载少量日常生活相关的专卖店适合业态定位的分析业态定位的分析商业业态商业业态结合项目分析结合项目分析初步判断初步判断工厂直销中心合肥都没有工厂直销中心生存的土壤，更不要说定远不适合百货店本案地处新区，商业氛围不够，百货主力店难以生存不适合家居建材店便利的交通、现有建材市场的临近，可做一些填补，体量需要进行控制需谨慎发展可考虑购物中心对资金要求高，属于烧钱的开发模式，本案达不到此条件不适合主题商城本案人气相对不足，不适合吸引类似国美这样的次主力店不适合专业市场县级城市的专业市场基本都有传统的渊源，本案不具备这些条件不适合业态定位的分析业态定位的分析服务业态服务业态结合项目分析结合项目分析初步判断初步判断生活服务业本案区位优越，可针对周遍人群和单位，以及外来公务人员提供相应的生活服务业，如快捷酒店、休闲娱乐场所、茶楼、餐饮配套、社区生活配套店面等。

适合营销服务业本案处政府及大剧院、电力公司旁，具有吸引营销服务业的可能，此类需求可根据实际需要，采用一定的办公和商业结合，设立与本案东北角可考虑生产服务业本案物业条件和所处的地理位置不适宜生产服务业不适合社会服务业本案位置较好，能够吸引类似电信、联通、银行这样的社会服务业企业加盟适合业态定位的建议业态定位的建议 通过业态定位分析，本案初步过滤出来的适合业态包括以下：通过业态定位分析，本案初步过滤出来的适合业态包括以下：商业业态：商业业态：Ø便利店便利店Ø超级市场超级市场Ø专卖店专卖店Ø类似与家居建材店的产业，如定远首家婚纱摄影城等类似与家居建材店的产业，如定远首家婚纱摄影城等Ø主题商城主题商城服务业态服务业态Ø生活服务业生活服务业1 1：：餐饮、文体娱乐、沐浴、美容美发、医疗卫生、家庭服务Ø生活服务业生活服务业2 2————快捷酒店（同龙星大酒店形成差异化，互补共生）快捷酒店（同龙星大酒店形成差异化，互补共生）Ø社会服务业：社会服务业：银行、邮电通讯可选，但需进一步论证的：可选，但需进一步论证的：营销服务业项目商业格局分类项目商业格局分类重重点点难难点点次次重重点点难难点点本案商业共计2.87万平米，应项目地块影响，分割为东西两段商业，严重影响了本案的商业整体定位，本案重点为西北的大商业，难点为南部两角的商业。

①①②②③③④④本案周的车流人流动线本案周的车流人流动线因本案处定远县新城区与老城区结合部位，本案周边及自身的人流特点为从东向西，由北向难移动，因此本案商业人气最为旺盛且最易停留点依次为①③②④商业业态定位的建议业态定位的建议一层：化妆品、装饰品、服装、一层：化妆品、装饰品、服装、药店等；药店等；二三层：大型超市；二三层：大型超市；四层：休闲娱乐电玩餐饮四层：休闲娱乐电玩餐饮一二层：银行；一二层：银行；三四层：可考虑同三四层：可考虑同1 1号商业连接号商业连接配备休闲茶楼等；配备休闲茶楼等；五六层：建议做为办公，可开发五六层：建议做为办公，可开发公司自己持有公司自己持有以商业零售业态为主，打造定远最具人气的商业街区中心，引进大型超市，有效带动人气，并添加精品店、休闲娱乐等业态业态定位的建议业态定位的建议一二层：社区相关服务业态和酒一二层：社区相关服务业态和酒店、浴场等；店、浴场等；三四层：茶楼，浴场等；三四层：茶楼，浴场等；SOHOSOHO公寓：以快捷酒店、办公为公寓：以快捷酒店、办公为主定位为婚纱摄影城或家庭软装主定位为婚纱摄影城或家庭软装主题店此区域商业临近人民广场，环境好，但人气不足，对此商业可以文化为主导，打造定远的休闲餐饮中心和婚纱摄影城中心。

商业设计要点商业设计要点l 柱距建议：柱距建议：8.4× 8.4M；l 层高建议：层高建议：合蚌路商超，一、二层建议层高5.5米，三层4.5米，四层3.9米；其它商业，一二层4.5米，二层4.2米，三四层3.9米；l 荷载建议：荷载建议：商超二三层荷载500公斤以上；裙楼商业二层荷载450公斤以上，三四层350公斤商业立面商业立面玻璃幕墙 灯火通明 色彩斑斓 大广告位 商业设计要点商业设计要点停车体系停车体系 l停车场地的设计需要考虑到消费者的易达性，宜在超市周边布置地面停车场位； l兼顾协调超市的货物运输及的士停靠，进行有效的人车分流体系，以免对消费者产生负面影响广广 场场 l广场可作为停车场或顾客休息、游玩的的平台，能够起到良好的聚客作用；l广场也是室内商业空间的有益延伸，可在广场周边布置餐饮、休闲项目或室外运动娱乐设施，也可将其作为户外展示及大型营销活动的空间 商业设计要点商业设计要点人流动线人流动线l人流动线设计以直线为主； l收银台、卫生间、楼层休息区等分布在次级通道上，拉升次级通道的人流量 ；l设置扶手电梯，方便消费者上楼购物商业设计要点商业设计要点导视系统导视系统商业设计要点商业设计要点3 32 23 3 3 3自身研判及资源优化自身研判及资源优化3 3 1 1市场调研及竞争环境分析市场调研及竞争环境分析项目商业业态定位项目商业业态定位商业卖场销售经济测算及建议商业卖场销售经济测算及建议3 34 4 关于昌兴房产关于昌兴房产3 35 5 超市商铺处置方式超市商铺处置方式方式方式优点优点缺点缺点回报回报方案方案1开发商持有开发商持有产权清晰，操作简单开发商资金压力大，仍存在后期销售问题中等方案方案2整体招租销整体招租销售售产权清晰，租售一体便于经营，有利于市场成市大型租售一体商家难找，销售难度大低方案方案3分割回报销分割回报销售售销售快，能大量回笼资金，达到业主、卖场、开发商共赢产权不清，项目运作难度较大，需专业销售公司把控高方案方案1 1，，开发商持有开发商持有开发商自己持有商铺，短期收益低，以租金为主，长期收益主要开发商自己持有商铺，短期收益低，以租金为主，长期收益主要为租金或抵押贷款或者变现销售，商铺增值主要取决于超市的运为租金或抵押贷款或者变现销售，商铺增值主要取决于超市的运作水平（一般商业价值增幅不高于作水平（一般商业价值增幅不高于7%7%），如市场运作成功，且租），如市场运作成功，且租金有较大的提升，商业价值增速较快。

但开发商在实力不足，融金有较大的提升，商业价值增速较快但开发商在实力不足，融资渠道过窄事，自行持有商业面临资金压力大，且容易散失自有资渠道过窄事，自行持有商业面临资金压力大，且容易散失自有资金不足而失去的诸多机会成本资金不足而失去的诸多机会成本方案方案2 2，，整体租售整体租售一般大型卖场整体租售，均为由专业的运营公司或卖场同开发商签一般大型卖场整体租售，均为由专业的运营公司或卖场同开发商签定入驻协议，以一个较低的租金入驻，再在卖场运营三到六年，在定入驻协议，以一个较低的租金入驻，再在卖场运营三到六年，在将卖场整体销售给运营公司或者租客，一般销售价格在入驻时就已将卖场整体销售给运营公司或者租客，一般销售价格在入驻时就已确定或按照当时的租金上浮后确定售价综合来看，此价格远低于确定或按照当时的租金上浮后确定售价综合来看，此价格远低于市场价格其好处是一次性销售，再就是有利于鼓动运营公司或超市场价格其好处是一次性销售，再就是有利于鼓动运营公司或超市方去运作整体商业，保证市场的兴旺市方去运作整体商业，保证市场的兴旺方案方案3 3，，整体招租，分割带回报销售整体招租，分割带回报销售此销售是将销售与经营分开，以租金和开发商投入提升商铺的此销售是将销售与经营分开，以租金和开发商投入提升商铺的投资回报率，采用分割办法，形成单价高、总价低，回报高的投资回报率，采用分割办法，形成单价高、总价低，回报高的产权品牌铺，吸引散客投资，实现商铺快速变现，增加开发商产权品牌铺，吸引散客投资，实现商铺快速变现，增加开发商流动性，从而带来高回报。

流动性，从而带来高回报方案方案3 3，，分割带回报销售现金流分析分割带回报销售现金流分析备注：本测算模型为初步假设模型，销售价格拟订为备注：本测算模型为初步假设模型，销售价格拟订为1200012000元（实际售价约元（实际售价约70007000元元/ /平米，此价格为二三层超市价格），通过投资回报可提升价格平米，此价格为二三层超市价格），通过投资回报可提升价格50005000元元/ /平米），租金平米），租金为为1010元元/ /月平米，两年后租金年增长为月平米，两年后租金年增长为5%5%销售回报按照销售回报按照1212年年100%100%回报进行，年均回回报进行，年均回报约报约8.3%8.3%方案方案3 3，，自有资金回报率平衡点分析自有资金回报率平衡点分析项目名称销售期第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年超额利润部分自有资金回报率　11.58%11.58%11.58%11.58%11.58%11.58%11.58%11.58%11.58%11.58%11.58%11.58%净收益　　579576.6573.9557.6540.2507.7472.3419.6361.8284.3198.7104.3净流入本金50004979495648154665438440783623312424551716900.7-0租金收入　120120126132139146153161169177186195净流出返还回报　-720-720-840-840-960-960-1080-1080-1200-1200-1200-1200原本销售部分净收益　　810.6904.51009112612571402156417461948217324252706净流入　7000781187159724108501210713509150731681918767209402336526071备注：本测算模型假设，售价、租金、回报等按照上文中的模型确定。

在备注：本测算模型假设，售价、租金、回报等按照上文中的模型确定在确定自有资金本身的投资回报率后，测算的模式从上表中，可发现当自确定自有资金本身的投资回报率后，测算的模式从上表中，可发现当自有资金回报率为有资金回报率为11.58%11.58%时，超额利润时，超额利润50005000元元/ /平米加租金收益就可偿还业主平米加租金收益就可偿还业主的投资回报而自有收益的投资回报而自有收益70007000元元/ /平米，平米，1212年后可达到年后可达到2607126071元，此收益原元，此收益原高于自持商业高于自持商业超市商业销售建议超市商业销售建议基于以上分析，我公司建议本案商业销售建议如下：基于以上分析，我公司建议本案商业销售建议如下：1 1、精准定位各区域商业业态，确保商业能有效高效应运营；、精准定位各区域商业业态，确保商业能有效高效应运营；2 2、针对龙头及主力商家实施招商，宁缺务滥，引进具有丰富运作经验和、针对龙头及主力商家实施招商，宁缺务滥，引进具有丰富运作经验和品牌形象的卖场；品牌形象的卖场；3 3、针对超市采用分割回报销售方式，快速回笼资金，实现业主、卖场、、针对超市采用分割回报销售方式，快速回笼资金，实现业主、卖场、开发商共赢；开发商共赢；4 4、对一楼商业采取分块销售，在二三楼高价与大卖场入驻环境下，实现、对一楼商业采取分块销售，在二三楼高价与大卖场入驻环境下，实现一楼价值最大化。