常见二手房屋买卖法律风险防范1上课讲义.ppt

常见二手房屋买卖法律风险防范另附：婚姻房产处理三峡买卖网 http:/ 北京全年：二手房17-19万套 一手房 不到12万套二手房买卖纠纷复杂成因房屋性质公有住房、经济适用房产权状况房屋价格高，市场波动大中介实务中的二手房交易典型纠纷未经共有人同意，一方出卖房屋的（夫妻、婚姻司法解释三）1、北京市高院意见第五条出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义转让给他人，买受人为善意的，可以认定房屋买卖合同有效买受人符合物权法第一百零六条第一款规定的善意取得构成要件办理了房屋所有权转移登记，其他共有人要求追回该房屋的，不予支持前款中出卖人为夫妻一方，转让房屋行为符合最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）第十七条第（二）项规定的，应当优先适用该规定2、婚姻法司法解释一 十七条（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人 实务中的二手房交易典型纠纷经济适用房1、北京高院意见第六条相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房，当事人主张买卖合同无效的，可予支持。

政策、法规有新规定的，适用其规定出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效经出卖人主张房屋买卖合同被确认无效的后果，适用合同法第五十八条的规定，并考虑居住安置问题妥善处理，在认定买受人所受损失数额时应当综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、买受人装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素，公平合理的予以确定第七条出卖人转让已购按经济适用住房管理的房屋，当事人主张房屋买卖合同无效的，不予支持实务中的二手房交易典型纠纷2、关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知（京建住2008225号） 2010年4月8日 关于已购经济适用住房上市出售有关问题的补充通知京建发2010237 号2010年5月5日2010年4月11日二00八年四月八日实务中的二手房交易典型纠纷借名购买经济适用房屋北京高院意见 第十六条借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。

实务中的二手房交易典型纠纷一房二卖、多卖1、北京高院意见 第十三条出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定实务中的二手房交易典型纠纷其他1、无证房屋买卖2、有承租人的房屋买卖3、定金纠纷、定金与违约金问题4、其他有特殊限制条件的房屋购买 如军人资格5、税费负担 制止炒房、卖方负担 买方同意，法院不告不理6、户口迁移问题购买二手房十大注意事项第一，注意查看出卖方的证件在买卖双方签署买卖合同之前，买方一定要查看卖方的证件，主要是房产证、身份证、户口簿、原始的购房合同、各种税费发票原件、结婚证（若没有结婚，则要出示单身证明）第二，注意房屋的产权状态第三，注意房屋的抵押状态第四，注意房屋的出租状态第五，注意房屋的性质购买二手房十大注意事项第六，注意房屋质量第七，注意房屋落户情况。

第八，注意办理房屋物业交割手续很多人认为办理过户手续后交易就完成了，实际上不是如此过户后，买房人和出卖方应当共同办理物业交割手续，即结算房屋内的水费、电费、燃气费、有限电视费、费、物业费、供暖费、公共维修基金的过户等手续，只有办完这些手续，整个的二手房交易才算圆满完成第九，注意房屋周边环境第十，注意中介公司婚姻房产问题婚姻法 第十八条 有下列情形之一的，为夫妻一方的财产： （一）一方的婚前财产；婚姻法司法解释二第二十二条 当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外 婚姻房产问题、司法解释三婚前按揭购房：个人财产 增值补偿（类似共有、按份共有）第十条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理若不能达成协议的，法院可判决归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应由产权登记一方对另一方进行补偿。

婚姻房产父母婚后为子女购房： 对子女的赠与第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产 由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外婚姻房产夫妻一方单独处理房屋第十一条 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持 夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持婚姻房产父母房改房第十二条 婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。