2023年秋《资产评估》作业(二)答案参考..doc

2023秋《资产评估》作业（二）答案参考一、单选题（每题1分，共10分） 1. B 2. D 3. C 4.C 5. B 6.C 7. B 8. B 9. B 10. B二、多选题（每题1分，共10分） 1. CD 2.ABDE 3.BD 4.DE 5. ABC 6. ACE 7.AD 8.BCE 9.DE 10. ABE三、简述题（20分）1.房地产的重要特性参考教材P99-1002. 如何理解土地使用权的替代原则参考教材P1143. 如何理解房地产评估的房地合一原则参考教材P1484. 土地资产价格的重要特点参考教材P108四、计算题（共60分）１．采用收益现值法 第一步：计算前五年收益折现  第二步：计算后55年收益折现第三步：两段合计 +=184.7560275（万元）２．采用成本法 第一步：计算土地价 1200×800=960000（元）第二步：计算建筑物价格第三步：房地价格 960000+1390129.87=2350129.87（元）３．采用残值法第一步：计算年房租收入 780×500=390000（元）第二步：计算总费用 （1） 房产税 390000×12%=46800（元）（2） 管理费 390000×3%=11700（元）（3） 房租损失准备金 390000÷24=16250（元）（4） 房屋现值 800×500-800×500×2%×10=320230 （5） 修缮费 320230×1.5%=4800（元）（6） 保险费 320230×3‰=960（元）（7） 房屋折旧费 800×500×2%=8000（元）（8） 土地使用税 2×360=720（元）（9） 年总费用=46800+11700+16250+4800+960+8000+720=89230（元）第三步：年总纯收益 390000-89230=300770（万元） 第四步：计算土地纯收益 （1）房屋纯收益 320230×10%=32023（元）（2）计算土地纯收益 300770-32023=268770（元）第五步：计算土地永续条件的价格 268770÷8%=335962.5（元）每平方米=33359625÷360=9332.29（元）计算土地50年期的价格 268770÷8%×[1-1÷(1+8%)50]=3287993.67（元）每平方米=3287993.67÷360=9133.32（元）4．采用残值法第一步：计算年房租收入 50×12×800×（1-10%）=432023（元）第二步：计算总费用 已知73260元第三步：年总纯收益  432023-73260=358740（元）第四步：计算建筑物重置成本 2500×800×（1-2/48）=1916666.67（元）第五步：计算建筑物的纯收益 1916666.67×8%=153333.33（元）第六步：计算土地纯收益 35.33=205406.67（元）第七步：土地使用权价格单位地价 ÷500=5607.61 (元)5. 案例A的值为异常值,应予剔除（658+623+667+638+633）÷5=643.8（元/平方米）6. 第一步:计算楼价 8000×2023×2.5=40000000（元）第二步:计算建筑费和专业费 3000×2023×2.5×（1+10%）=16500000（元 ）第三步:计算销售费和税费 40000000×（2.5%+6.5%）=3600000（元）四步:计算利润 （地价+16500000）×10%第五步:计算利息 地价×[(1+6%)2-1]+16500000×[(1+6%)1-1]第六步:计算地价地价=4000-3600000-0.1236地价-990000-0.1地价-1650000地价=14105916.97（元）第七步:计算结果 单位地价=14105916.97÷2023=7052.96(元/平方米)单位楼价=7052.96÷2.5=2821.18（元/平方米）。