博弈中的机会---房地产中期策略.ppt

汇聚财智 共享成长博弈中的机会汇聚财智 共享成长目 录一、痛苦的博弈二、地产产的指示意义义三、悲观预观预 期充分反映四、反弹弹已临临近五、公司推荐汇聚财智 共享成长图图1：地产产困境图图2：估值值向下图图3：再融资暂资暂停资料来源：长江证券研究部资料来源：wind，长江证券研究部资料来源：公司公告，长江证券研究部观点回顾Ø 寻寻找出路Ø 渴望机会土地“招拍挂”使得土地 溢价率提高90 70政策导致土地结构性 稀缺打击囤地捂盘，获取“土 地时间 价值”空间缩 小地价上升相对售价下降地价占售价的比重提高汇聚财智 共享成长图图4：北京住宅成交均价图图5：大连连住宅成交均价图图6：南京住宅成交均价资料来源：cric，长江证券研究部资料来源：cric，长江证券研究部资料来源：cric，长江证券研究部楼市领先于通胀Ø 楼市对对通胀预胀预 期较为较为 敏感Ø 去年下半年已明确预预期Ø 今年是维维持高位的预预期汇聚财智 共享成长图图7：CPI走势势图图9：金融机构存款准备备金率图图8：存款利率走势势图图10：M2同比走势势通胀与政策资料来源：国家统计局，长江证券研究部资料来源：国家统计局，长江证券研究部资料来源：央行，长江证券研究部资料来源：央行，长江证券研究部持续上升10年底起四次加息8次上调存款准备金率同比下滑到15%汇聚财智 共享成长Ø 我们们在年初提出上半年行情围绕围绕 着通胀逻辑胀逻辑Ø 年初建议议通胀压胀压 力较较小时时操作地产产股反弹弹Ø 二季度初通胀预胀预 期下建议议减仓仓地产产股图图11：CPI走势势与房地产产指数 资料来源：国家统计局, 长江证券研究部通胀投资逻辑的印证提示介入地产 股提示减仓地产 股建议介入地产 股汇聚财智 共享成长时时期政策出台时间时间成交同比增速回 落时间时间成交同比增速回 升时间时间相对对估值值高点相对对估值值低点2003年一月份试探性调控，4月份出台 121文件。

2003年3月份2004年1月份2003年4月份2003年12月份2004年-2005年7月3月31号出台“831大限”2004年3月份2005年7月份2004年2月份2005年7月份 2007年7月-2008年8月8月1日出台政策，9月收紧第二 套住房政策2007年10月份2008年11月份2007年7月份2008年10月份2009年下半年至今6月19日出台政策，12月份大规 模出台调控政策2009年12月份未知2009年7月份未知图图12：房地产销产销售面积积与同比增长长图图13：房地产产行业业整体市盈率走势势（TTM）资料来源：wind，长江证券研究部资料来源：wind，长江证券研究部反转行情需要政策配合表1：历历次调调控资料来源：长江证券研究部汇聚财智 共享成长目 录一、痛苦的博弈二、地产产的指示意义义三、悲观预观预 期充分反映四、反弹弹已临临近五、公司推荐汇聚财智 共享成长Ø 商品房新开工面积销积销 售面积积和土地出让让面积积正相关Ø 根据历历史数据可得：LN（2011年商品房新开工）=0.5517+0.6585LN（2010年商品房销销售 面积积）+0.3782LN（2010年商品房土地出让让面积积）Ø 预计预计 2011年商品房新开工面积为积为 13.32亿亿平米(统计统计 局剔除保障房口径)图图14：房屋新开工面积积资料来源：Wind, 长江证券研究部商品房新开工前高后低图图15：商品房销销售面积积资料来源：Wind, 长江证券研究部汇聚财智 共享成长表2：各地保障性住房规规划 资料来源：政府网站，长江证券研究部整理保障房新开工均衡省市2011新建(万套）新建面积积(万m2)省市2011新建(万套）新建面积积(万m2) 北京20.00 1000 辽宁34.00 1390 天津19.00 1200 吉林41.29 2700 河北30.00 1200 黑龙江69.20 2768 内蒙古42.16 1686 上海22.00 1800 重庆49.45 1350 浙江8.00 500 四川35.78 1431 安徽44.00 1760 贵州23.62 945 福建25.00 1000 云南38.00 1520 江西33.10 1324 西藏0.69 88 山东32.00 1280 河南42.09 2521 陕西45.00 1800 湖北37.86 1514 甘肃15.87 635 湖南41.62 1665 青海17.62 705 广东31.00 1066 宁夏9.00 360 广西24.60 984 新疆26.00 1040 海南9.26 390 全国940.81 41864.08 Ø 预计预计 保障性住房全年新开工4.19亿亿平米，商品房新开工13.32亿亿平米，综综合来看全年新开 工面积积大约为约为 17.51亿亿平米，同比增长长6.77% ，我们维们维 持这这个判断汇聚财智 共享成长Ø 投资资数据与施工面积积是正相关的Ø 本年施工面积积=上年施工面积积+本年新开工-本年竣工（上年施工面积积*0.31（中国历历年平均 竣工率为为31%））Ø 预计预计 本年施工面积为积为 45.32亿亿平米，每平米施工面积积投资约为资约为 1239元，因此预计预计 全年投 资资5.615万亿亿，同比增长长16.33% ，我们维们维 持这这个判断图图16：实际实际完成投资资/施工面积积资料来源：国家统计局, 长江证券研究部地产投资的实与虚图图17：房地产实际产实际 完成投资资资料来源：国家统计局, 长江证券研究部汇聚财智 共享成长Ø 10年初保障房与实际实际 投资资增速背离 7月份之前580万套保障性住房全部开工Ø 新开工数据要比投资资数敏感 新开工要领领先于投资资 预计预计 投资资增速下半年下降图图18：新开工与投资资累计计增速比较较 资料来源：国家统计局, 长江证券研究部地产的指示意义汇聚财智 共享成长目 录一、痛苦的博弈 二、地产产的指示意义义三、悲观预观预 期充分反映四、反弹弹已临临近五、公司推荐汇聚财智 共享成长图图19：北京限购购令出台后成交量变变化图图21：福州限购购令出台后成交量变变化图图20：上海限购购令出台后成交量变变化图图22：南京限购购令出台后成交量变变化限购影响---二线城市成交量资料来源：cric，长江证券研究部资料来源：cric，长江证券研究部资料来源：cric，长江证券研究部资料来源：cric，长江证券研究部汇聚财智 共享成长图图23：加息周期中上海供求分析图图25：加息周期中南京供求分析图图24：加息周期中深圳供求分析图图26：加息周期中杭州供求分析不可忽略的信贷因素资料来源：cric，长江证券研究部资料来源：cric，长江证券研究部资料来源：cric，长江证券研究部资料来源：cric，长江证券研究部汇聚财智 共享成长资本市场预期房价调整17%资料来源：长江证券研究部表3：跟踪公司反映的价格下跌幅度 公司简简 称本期投 资评资评 级级报报表日 股价 (0615)NAVNAV折 价NAV反 应应价格 下跌幅 度 保利地 产推荐10.18 16.80 39%23% 招商地 产推荐16.83 29.16 42%24% 金地集 团推荐6.19 8.72 29%18% 世茂股 份推荐13.88 19.01 27%16% 中南建 设推荐10.10 13.47 25%14% 冠城大 通推荐8.90 14.30 38%18% 华发股 份谨慎推 荐10.40 17.44 40%20% 亿城股 份谨慎推 荐4.32 4.98 13%6% 泛海建 设谨慎推 荐9.00 18.58 52%26% 上实发 展谨慎推 荐7.60 14.16 46%24% 苏宁环 球谨慎推 荐7.74 10.64 27%14% 滨江集 团谨慎推 荐11.53 15.17 24%12% 栖霞建 设谨慎推 荐5.04 6.58 23%12% 均值33%17%汇聚财智 共享成长政策 惊弓之鸟分类类区域/ 部门门事件描述银行 贷款重庆国有五大银行未停贷，但发放减 缓；兴业银 行部分网点停贷；民 生银行全面停贷 上海极个别银行暂停房贷 佛山国有五大行对于首套房首付比例 三成，利率上浮5%-10% 武汉银行贷款审批变难，门槛越来越 高，放款时间变长 ，部分银行对 二手房甚至直接停贷 长沙部分商业银行一手房停贷 信托银监会 针对此前媒体报道的“十家信托 公司房地产信托业务被叫停”的 消息，银监会相关负责人近日表 示，监管层只是要求信托公司控 制房地产信托业务控制发展节奏 ，并没有叫停。

银监会 银监会对多家信托公司进行“窗 口指导”，接受窗口指导的信托 公司已扩展至20家对部分信托 公司要求“控制增速、减少发行 、实行紧缩” 价格 监控住建部住建部将一些三四线城市房价纳 入房价监控名单部分房价上涨 较快或成交较为活跃的中小城市 已在列包括内蒙古鄂尔多斯、 陕西榆林、山西大同、河北廊坊 下属的香河、大厂、固安等城市 国土部国土资源部已向各省、市、区国 土部门下发函件，需上报异常交 易地块的城市范围扩大到全国所 有县级及以上城市表4：对对于政策过过度悲观观资料来源：各大网站，长江证券研究部汇聚财智 共享成长目 录一、投资逻辑资逻辑 梳理 二、事关上下游的讨论讨论三、悲观预观预 期充分反映四、反弹弹已临临近五、公司推荐汇聚财智 共享成长成交---一线城市见底 图图27：北京商品住宅月度成交图图29：广州商品住宅月度成交图图28：上海商品住宅月度成交图图30：深圳商品住宅月度成交资料来源：cric，长江证券研究部资料来源：cric，长江证券研究部资料来源：cric，长江证券研究部资料来源：cric，长江证券研究部汇聚财智 共享成长成交---二线部分城市见底 四个图南京 杭州 天津 成都 商品住宅月度成交 （07年1月到11年6月）cric图图31：南京商品住宅月度成交图图33：天津商品住宅月度成交图图32：杭州商品住宅月度成交图图34：成都商品住宅月度成交资料来源：cric，长江证券研究部资料来源：cric，长江证券研究部资料来源：cric，长江证券研究部资料来源：cric，长江证券研究部汇聚财智 共享成长图图35：深圳成交与房价走势势图图37：福州成交与房价走势势图图36：广州成交与房价走势势图图38：天津房价走势势房价---“温水煮青蛙”资料来源：cric，长江证券研究部资料来源：cric，长江证券研究部资料来源：cric，长江证券研究部资料来源：cric，长江证券研究部汇聚财智 共享成长房价---“温水煮青蛙”图图39：北京商品住宅月度成交与均价图图41：广州商品住宅月度成交与均价图图40：上海商品住宅月度成交与均价图图42：深圳商品住宅月度成交与均价资料来源：cric，长江证券研究部资料来源：cric，长江证券研究部资料来源：cric，长江证券研究部资料来源：cric，长江证券研究部汇聚财智 共享成长房价---供给即将放量 四个图在cric找几个城市 预计下个月供给的（住宅高级搜索里面，选择开盘时间统 计）图图43：北京新增住宅楼盘盘建筑面积积（万平方米）图图45：天津新增住宅楼盘盘建筑面积积（万平方米 ）图图44：上海新增住宅楼盘盘建筑面积积（万平方米）图图46：武汉汉新增住宅楼盘盘建筑面积积（万平方米）资料来源：cric，长江证券研究部资料来源：cric，长江证券研究部资料来源：cric，长江证券研究部资料来源：cric，长江证券研究部汇聚财智 共享成长房价---开发商的资金链 图图47：国内贷贷款占资资金来源比重 图图49：房地产产板块库块库存现现金与总资产总资产 之比图图48：房地产产板块库块库存现现金与存货货之比图图50：房地产产板块块资产负债资产负债 率资料来源：wind，长江证券研究部资料来源：wind，长江证券研究部资料来源：wind，长江证券研究部资料来源：wind，长江证券研究部历史同期最低预计三季度达到历史最低历史最高水平汇聚财智 共享成。