某地产规划与建筑设计建议
41页1、东方华宇米兰城邦 项目规划与建筑设计建议,基于 市场导向 的规划,产品定位,开发顺序 及周期,规划原则,景观设计 建议,其它 公共配套,商业布局,整体风格,建筑 设计建议,整体布局,基于 市场导向 的规划,房地产开发,前期的总体规划事关全局 市场营销不仅要研究竞争者,更要 研究项目的潜在消费者。 以渡边的观点看,凡是销售不好的 产品都是有“缺陷”的产品,而事前的 产品规划就决定着产品的质量。,楼盘规划的四个关联因素 对规划者而言,消费者、竞争者、地块特 征及城市规划是客观的,只能适应不能够改变。 适应市场实态和规律的策略,就是以市场 为导向的策略,根据市场的需求来针对性的“定 制”产品,这是从4P观念到4C观念的转变。,本案,消费者,城市规划,地块特征,竞争者,产品定位,现代简约式米兰风情小区,欧式经典元素与现代建筑风格的完美结合;采用部分欧式建 筑元素(坡屋顶),注重现代建筑的简约与时代感。,*小图拉大后可正常显示,建筑理念渊源于“哥特建筑风格”、 “现代性”,多摩大教堂、斯卡拉歌剧院 是 米兰的哥特风格建筑的代表,三段式外立面,独特的欧式坡屋 顶是哥特式建筑的重要表现元素,强调对古
2、典哥特建筑选择性的借 鉴:外立面、坡屋顶,独特的产品定位加独特的品牌定位,是对 Usp理论的完美演绎,开发 顺序及周 期建议,一期开发约十万方,二、三期各开发约十二万方,建议采用分期开发的原则,开发顺序:421、3号,结合市场调研结论预测:大冶房地产市场今后每年的市场需求量约为20万方,而本案的建筑面积初步按照15万方净用地,2.2的容积率计算约为33万方,根据此市场供需关系推断,分三期开发较为适宜;同时分期开发可以减轻资金压力。,项目总占地面积为181011平米,建筑面积约为33万方,首期开发约10万方,超过总规划建筑面积的1/4,就首期的规模来说,一方面保证已经占据大冶楼市每年约50%市场供应量,同时可以看作对市场的第一次试探,便于对后期的产品进一步的改进。根据第一期的销售进度调控二、三期的开发进度和开发规模。,4、2号地块相对临近市区,比 1、3号地块居住氛围要较为成熟。 要逐步过渡,由4、2号地块牵引过 渡到1、3号地块开发。 一期开发的工程有示范性质, 建议“建筑未动、景观先行”,沿106 国道AD线先把围墙圈起来,作为广 告墙,HB、MC、EF道路先修好。 采取滚动式开发战
3、略,开发周期 为3-4年。便于加快资本周转和资金 回笼,尽可能规避金融风险。,链接:前摩根斯丹利亚太区首席经济学家谢国忠在2007年预测与战略房地产分会论坛上提出: 中国的房地产已经进入了调整期,从周期来看,上个谷底是1998年,这次可能是2008年或者2009年进入谷底。”,大冶乡镇的矿厂是钢铁企业产业链上游原材料供应地 钢铁企业受资本现金和进出口贸易摩擦影响大,而矿 山老板正是我们的重要目标客群。因此对于今后房价 的走向判断要有前瞻性。,规划原则,规划 原则,因地制宜原则,立体绿化原则,协调呼应原则,经济性原则,精品化原则,差异性原则,人性化原则,适度超前原则,整体风格,现代简约风格,欧式经典元素与现代建筑风格的完美结合;采用部分欧式建筑元素(坡屋顶) 注重现代建筑的简约与时代感。,应该采用概 念性的欧式建 筑,而不是具 体化的欧式, 建筑符号要尽 量简化;抽象 化比较好;,过繁,过于 古典,与现 代生活节奏 不符,要有现 代感、时尚感 和休闲感;,元素过繁与 古典,成本 会大增,特 别需要考虑 规模经济问 题; 本案的建筑风 格实质是用本 质的创造代替 风格的模仿,采用现代主义
4、设计风格,融合 欧洲古典浪漫主 义建筑艺术典雅 意象和元素,追 求尺度比例色彩 对比及节奏韵律 的呼应与协调, 勾勒出米兰建筑 风情的醉人神韵 和典雅气质,整体布局,整个地块被市政规划道路HB、MC、EF分割成四块,在规划上决定了适宜分成、 、四个社区组团来开发。,为了体现每个组团的相对独立性但是又不弱化“米兰风情主题小区”的整体品牌定位,在规划 中需要用协调一致的路灯、路标形成一个统一的设计主题,四个地块区域道路上种植同一种景 观树木;各个景观元素如护栏、栏杆、围墙外立面、铺面的色泽搭配也要形成统一的整体感觉。,四个地块可以通过造型优雅的呈起伏形状的人行天桥相互引导,人行天桥的设计应该简 约而不失美观。,此天桥的作用一举三得: 从空间上加强了各个组团之间的关联性; 实现大型小区人车分流的要求; 其在大冶新颖的设计理念可以成为后期的销售利器。 关于是否建设天桥应该考虑到成本的问题。,对于楼栋的分布要考虑到周边的环境,西侧(2号地块)临近市区新冶大道,东侧(、号地块)邻近106国道。 整体应以多层为主,配以小高层和少量花园洋房,地块规划中为了保证达到一定的 容积率但是又要留足公共绿地空间
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