房地产开发项目工程成本控制研究房地产项目的成本控制内容及
10页1、房地产开发项目工程成本控制研究_第2章房地产项目的成本控制内容及.txt看一个人的的心术,要看他的眼神;看一个人的身价,要看他的对手;看一个人的底牌,要看他的朋友。明天是世上增值最快的一块土地,因它充满了希望。第2章 房地产项目的成本控制内容及成本控制方法 随着房地产市场的不断规范和竞争的不断加剧,房地产暴利时代已经成为过去。面对日益激烈竞争的房地产市场,要想获取较大的经济效益,房地产企业首先应优化成本治理模式,对土地获取、融资方式、项目定位、治理手段等几个重要环节做好科学全面的系统分析,对房地产成本控制的内容做到 “心中有数”。其次,对于项目开发要有具体的成本控制方法,针对项目的特点及相关影响因素制定相应的目标成本和目标收益,变被动为主动,树立提高产品品质的意识,实现集约效益型发展,从而真正实现项目开发成本的有效控制。 2.1 房地产开发工程成本的主要构成内容 房地产开发企业成本是指为开发一定数量的商品房所支出的全部费用,并将这些费用按成本项目进行归集和分配,最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。房地产项目的成本,大致划分为投资支出、管理费用、财务费用和销售费用及税收等。
2、在房地产成本中投资支出即工程成本占主要比重,主要包括: 2.1.1土地费用 土地费用包括城镇土地出让金、土地征用费用或拆迁安置补偿费用。土地出让方式主要包括招标、拍卖、挂牌三种方式,随着国家对土地宏观管理政策的趋紧,通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效形式。目前,在我国房地产行业趋热,土地费用已经占到房地产成本的 40%以上。开发商对土地成本的控制应充分考虑开发风险和升值空间,对土地出让金、拆迁安置补偿费可参考政府近期出让的类似地块,并结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算;对土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费可充分利用政策优势,针对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调研,对管线的增容、道路的拓宽、公建的配套做出充分估计。 52.1.2 前期工程费 房地产开发前期工程费用包括前期规划费用、方案设计费用、可行性研究费用、地质勘查费用以及七通一平等土地开发费用。前期工程费用一般占到房地产成本的 6%。由于前期开发费用繁多,政府许多规定的费用由硬性指标转变为市场调控,规定费率与实际收费存在差异,因此,开发商应注意同相关政府部门协调工作,在符合国家政策要
3、求的前提下最大限度地满足项目开发利益。2.1.3 市政公共设施费用 市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路,自来水,污水,电力,电信,绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指:在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施和各种营利性的配套设施等所发生的费用。市政公共设施费用在房地产开发成本构成中一般占在20%30%。开发商对市政公共设施费用的成本控制过程中,应坚持在不影响产品品质定位及差异化的前提下,尽量做到精简配套,对市政大配套的一次网站的供应能力及区内网站的设置进行应充分做好估算;同时考虑配套项目的可经营、适应性,为项目后期的物业经营运作打好基础。 2.1.4 建筑安装工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费及安装工程费以及室内外装饰工程费等。建筑安装工程造价成本建筑安装工程造价一般占项目总支出的45-55。开发商对建筑安装工程费的成本控制过程中,应首先对初步设计方案的开发成本进行分析优化,共同确定产品定位。其次,应解市场行情,熟悉人工、材料变动情况,对影响造价的主要因素进行分析修正,合理科学
4、地确定项目的建安成本指标;此外,建筑安装工程费的控制一定要与工期、质量、安全、付款方式等统筹考虑,应提高现场管理人员技术能力,学会从技术角度降低施工成本。 62.1.5 开发间接费 开发间接费指房地产企业所属独立核算单位在项目开发现场组织管理而发生的各项费用,主要包括:工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用。在整个房地产成本构成所占比例很小,一般不会超过2%。这些费用的控制属于企业非工程管理费用的范畴。 2.1.6 其他费用 主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标的编制费、工程预算或标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、保险费等。在成本构成中一般不会超过10%。这部分费用应重点对总包的管理费用在合同中予以明确,应明确分包比例,明确分包商的工程量,避免在合同执行过程中因总包管理费用的调整影响成本的控制。 2.2 房地产项目成本控制方法 房地产成本控制是开发企业对所开发项目投资的有效控制,是房地产开发实施的全过程控制,是地产企业诸多经营管理活动的体现,它贯穿于投资决策、规划、方
《房地产开发项目工程成本控制研究房地产项目的成本控制内容及》由会员206****923分享,可在线阅读,更多相关《房地产开发项目工程成本控制研究房地产项目的成本控制内容及》请在金锄头文库上搜索。
人教版小学英语单词分类记忆汇总表excel版
人教版九年级全一册英语词汇
2019年开展垃圾分类的工作总结报告【五篇】
六年级英语绘本教案
外研版小学英语单词表全带音标(一年级起点1-12册)
最新国家开放大学电大投资学网络核心课形考网考作业及答案
初中人教版七年级下册生物复习提纲
高中英语语法大全高中英语语法系统全解word版
☆初中英语语法专项练习习题以及答案
初中英语常考近义词同义词辨析
高中物理选修3-5全套教案(人教版) (1)
英语绘本《WeatherReport》教学设计
防护功能平战转换设计专篇各专业
初中人教版七年级上册下册全册生物复习提纲21页 (1)
商务星球版七年级上册地理知识点归纳总结
初中人教版七年级上册下册全册生物复习提纲21页 (2)
高中高考语文作文词汇句型优美句子万能语句大全
中考地理选择题专项复习550题含答案
北师大版七年级数学上册第四章基本平面图形单元测试题含解析
人教版七年级数学上册第一章有理数单元检测题解析版
2024-04-24 10页
2024-04-24 10页
2024-04-24 25页
2024-04-24 10页
2024-04-23 4页
2024-04-23 10页
2024-04-23 19页
2024-04-23 10页
2024-04-23 16页
2024-04-23 5页