XXXX县城市棚户区改造项目可行性研究报告（2017年报批稿）

1、某某县城市棚户区改造项目可行性研究报告 某某建筑勘察规划设计研究院某某建筑勘察规划设计研究院 目 录 第一章第一章 总总 论论.1 1.1 项目概况1 1.2 项目单位概况1 1.3 项目编制单位概况2 1.4 编制依据2 1.5 研究范围及内容3 1.6 简要结论3 1.7 主要经济技术指标4 第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性.5 2.1 项目建设背景5 2.2 项目建设必要性分析9 第三章第三章 建设内容与规模建设内容与规模.12 3.1 项目建设原则12 3.2 需求分析13 3.3 建设内容与规模14 3.4 主要技术指标表15 第四章第四章 项目选址及建设条件项目选址及建设条件.16 4.1 项目选址基本情况16 4.2 区域自然条件16 第五章第五章 工程技术方案工程技术方案.20 5.1 总图布置及建筑设计20 5.2 结构设计23 5.3 给排水设计24 5.4 暖通工程30 5.5 电气设计32 第六章第六章 节能节水措施节能节水措施.41 6.1 编制依据和用能标准41 6.2 能耗状况42 6.3 能耗指标分析43 6.4 节能措施44 第七

2、章第七章 环境影响评价环境影响评价.47 7.1 环境现状47 7.2 项目建设与运营对环境的影响47 7.3 环境保护措施48 7.4 环境影响评价结论49 第八章第八章 劳动安全卫生消防劳动安全卫生消防.50 某某县城市棚户区改造项目可行性研究报告 某某建筑勘察规划设计研究院某某建筑勘察规划设计研究院 8.1 危害因素和危害程度50 8.2 安全措施方案50 8.3 卫生保健措施52 8.4 消防设施52 第九章第九章 项目实施进度及管理项目实施进度及管理.54 9.1 建设期54 9.2 项目实施进度安排54 9.3 项目管理措施56 9.4 施工组织意见57 第十章第十章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措.58 10.1 估算范围及依据58 10.2 投资估算59 10.3 资金来源及使用计划62 第十一章第十一章 项目招投标项目招投标.63 11.1 招投标原则63 11.2 投标.开标.评标和中标程序63 11.3 评标委员会人员组成和资质要求65 第十二章第十二章 经济评价经济评价.67 12.1 财务评价依据67 12.2 销售收入、销售税金和附加估算67 12.3

3、 总成本费用估算68 12.4 财务效益分析68 12.5 不确定性分析69 12.6 财务评价结论71 第十三章第十三章 社会影响评价社会影响评价.72 13.1 项目对社会的影响分析72 13.1 项目对社会的影响分析72 13.2 互适性分析73 13.3 持续性分析74 第十四章第十四章 研究结论与建议研究结论与建议.75 14.1 研究结论75 14.2 建议76 附图： 1 总平面布置图 某某县城市棚户区改造项目可行性研究报告 某某建筑勘察规划设计研究院 1 第一章 总 论 1.1 项目概况 项目名称：某某县城市棚户区改造项目 建设性质：新建 项目选址：某某县某某新区某某大道西南侧 承办单位：某某县保障房建设责任有限公司 建设规模： 建设安置住宅 1758 套，配套服务建筑及相关设施，总建筑面积 275690 平方米 估算投资：50018.60 万元 1.2 项目单位概况 某某县保障性安居工程建设有限责任公司成立于 2012 年 5 月， 注册资本金 1000 万元。该公司具体负责全县廉租住房、公共租赁住 房以及棚户区改造等保障性住房的建设和管理服务工作。公司设董 事长和监

4、事会，由分管城建的副县长任董事长，董事和监事由政府 办、住建局、规划局、纪委的抽调人员担任，下辖工程技术部、安全 生产部、财务部、综合部，工作人员由从住建、国土、规划、民安街道 等相关部门抽调专业技术人员和工作人员组成，集中统一办公。公 司在县保障性安居工程建设领导小组的统一领导和指挥下，组织实 施保障性住房建设工作。具体做到七个统一，即全县保障性住房建 设由公司统一规划设计，统一招标投标，统一组织建设，统一现场管 理，统一资金管理，统一检查验收备案，统一提交审计部门审计决算。 某某县城市棚户区改造项目可行性研究报告 某某建筑勘察规划设计研究院 2 截止目前累计建设各类保障性住房 16590 套，建设总投资近 14 亿元。上级下达的保障性安居工程补助资金要按照国家专项资金管 理规定，专户存储，分账核算，专款专用，工程款的拨付严格按县人 民政府文件规定执行，直接拨付施工企业。农民工工资拨付由县劳 动监察大队监督执行。所有工程完工后自觉接受上报审计部门依法 审计决算。按照保障性住房建设规划，公司将进一步加大保障性住 房的建设力度，多渠道筹集建设资金，多争取项目资金的支持力度， 加大项目建设

5、的建设进度，按要求建设保障性住房，更多的满足人 民群众的居住需要，改善居住环境和居住条件。 1.3 项目编制单位概况 单位名称：某某建筑勘察规划设计研究院 资格等级：XX 级 证书编号：工咨 XXXXXXX 发证机关：国家发展和改革委员会 1.4 编制依据 1、某某县 2016 年棚户区改造项目可行性研究报告委托书； 2、国家住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会文件关于 中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知建保201056 号； 3、1：1000 拆迁安置小区地形图； 4、国家住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会关于中央 投资支持国有工矿棚户区改造中央投资补助建设计划的函的通知； 5、 关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保 2009295 号； 6、 国务院关于加快棚户区改造的意见（国办发201325 号）； 某某县城市棚户区改造项目可行性研究报告 某某建筑勘察规划设计研究院 3 7、建设部颁发的有关规范、标准、定额； 8、国家发改委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与 参数（第三版）； 9、国家、省、市有关设计和建筑规范、标准； 10、编制项目可行性研究

6、报告的有关法规及规范性文件； 11、 建筑工程设计文件编制深度规定2008 年版； 11、建设单位提供的相关资料。 1.5 研究范围及内容 根据国家有关法律法规、相关政策及可行性研究报告指南的 基本要求，对本建设项目的建设背景、建设内容及规模、建设的内外 部条件、项目技术方案、环境保护、项目招标、项目实施进度计划与 管理、投资估算与资金筹措、经济评价、社会效益评价等方面进行全 面分析研究，得出结论和建议。 1.6 简要结论 1、本项目的建设，符合国家、某某省有关城市棚户区建设的方 向，有效的改善了棚户区的居住、生活、交通、基础设施及生态环境。 2、本项目工程技术方案合理，建设条件基本具备。在施工期及 运营期，加强管理；严格采取有污染物治理措施及安全卫生措施，可 以达到环境保护及安全的要求。 3、资金筹措符合国家及某某省关于城市棚户区治理政策，资金 来源合理，符合棚户区人民的治理意愿，实施无障碍。 综上所述，本项目工程技术方案可行，资金筹措符合政策，实施 符合民心，改善民生环境显著，社会效益、生态效益、环境效益显著， 项目的建设是可行的。 某某县城市棚户区改造项目可行性研究报告 某某建筑

7、勘察规划设计研究院 4 1.7 主要经济技术指标 表 1-1 主要主要经济经济技技术术指指标标表表 序号项目名称单位数量指标备注 1总用地面积m2190822.28286.23 亩 2总建筑面积m2 275690 2.1住宅m2 219802 2.2商业m255138 2.3物管m2400 2.4配电及消防m2300 2.5公厕m250 3估算投资万元50018.60 4建设期月36 5收入万元103643.40 5.1销售收入万元99248.40 5.2补贴收入万元4395 6税金及附加万元7443.63 7总成本费用万元13910.92 8企业所得税万元20572.21 9净利润万元61716.64 9.1扣除建设投资后净利润万元11698.04 10投资利润率%24.68平均值 11投资利税率%44.11平均值 12税后财务净现值万元7478.80Ic=6% 13税后财务内部收益率%10.34Ic=6% 14税后投资回收期年6.31 15利息备付率倍7.83 16偿债备付率倍1.94 17盈亏平衡点%22.56 某某县城市棚户区改造项目可行性研究报告 某某建筑勘察规划设计研究院

8、5 第二章 项目建设背景及必要性 2.1 项目建设背景 2.1.1 保障性住房建保障性住房建设设的大背景的大背景 随着我国棚户区改造等保障性住房建设力度的逐步加大，城市 低收入家庭等住房苦难群体的住房条件得到较大改善。然而进城务 工人员由于是一个非正式、非固定、收人低廉、无城市户口、无城市 居民待遇和社会保障的群体，他们的住房需求一直处于被漠视的状 态。城市中高涨的商品房价格远远超出了他们的承受能力，而国家 的廉租房、经济适用房等优惠政策又只针对城市居民，这些进城务 工人员被排除在住房改革制度之外，即没能在城市住房分配制度的 改革中获益，也很难有机会获得经济适用房和住房公积金，只能选 择住在环境比较差的企业集体宿舍或租住民房。随着一些员工逐步 进入婚恋、安家、生育子女的人生阶段，各种社会矛盾更是层出不穷。 2.1.2 棚棚户户区改造、区改造、农农村危房改造正在加快推村危房改造正在加快推进进 2013 年 7 月 12 日国务院出台的关于加快棚户区改造工作的意 见提出，2013 年至 2017 年要完成改造各类棚户区 1000 万户的目 标。2014 年 8 月，国务院办公厅印发关于进一

9、步加强棚户区改造工 作的通知，部署有效解决棚户区改造中的困难和问题，进一步加强 棚户区改造工作，扎实推进改造约 1 亿人居住的城镇棚户区和城中 村。住建部也表示，努力实现 2015 年基本完成林区、垦区棚户区改 造任务，2017 年基本完成独立工矿区棚户区改造任务。从而拉开了 快速推进棚改建设的序幕。 某某县城市棚户区改造项目可行性研究报告 某某建筑勘察规划设计研究院 6 从棚户区投资层面来看， 关于进一步加强棚户区改造工作的通 知要求对棚改加大金融支持力度，进一步发挥开发性金融作用。国 家开发银行成立住宅金融事业部，重点支持棚改及城市基础设施等 相关工程建设。鼓励商业银行等金融机构按照风险可控、商业可持 续的原则，积极支持符合信贷条件的棚户区改造项目。国家开发银 行 2014 年为棚改提供了 4000 亿元的资金支持，2015 年，还将投入 4000 亿元5000 亿元棚改资金，确保各地棚改项目如期进行。 从棚户区改造建设用地供应情况来看，棚户区改造安置住房建 设用地已被纳入当地土地供应计划，做到优先安排、优先供应、应保 尽保，能较好地保证棚户区改造工作的实施。 截至 2014 年底，我国已经启动改造各类棚户区约 2100 万套。 从现在到 2020 年，还有约 2000 万套的棚户区需要改造。2015 年计 划开工的 700 多万套保障房中有七成以上是棚户区改造住房，且在 年内要基本建成 480 万套。因此，棚改的加快推进应该也是未来几 年保障房发展趋势之一。 2.1.3 本本项项目建目建设设背景背景 1、某某县概况 某某，位于某某北边陲，地处武陵山脉腹地，连荆楚而挽巴蜀， 历史上称之为“湘鄂川之孔道”，全县南北长 106 公里，东西宽 32.5 公里，总面积 3131 平方公里。地势北高南低，东陡西缓，境内群山耸 立，峰峦起伏，酉水、澧水及其支流纵横其间。地域属亚热带大陆性 湿润季风气候区，四季分明，气候宜人，雨水充沛。在这片神奇而又 美丽的土地上，繁衍生息着土家、苗、回、壮、瑶等 16 个少数民族。 全县辖

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