2011年度上海房地产市场总结报告27p

1、The works of masters Arts real estate,2011年度总结及2012年度营销展望,January 2012,主要内容：,1、宏观市场及后市发展研判 2、整体市场运行状况分析 3、区域市场及主要竞品分析 4、对本项目启示意义,PART 1 宏观市场及后市发展研判,2011年政府楼市调控“重拳”频出,宏观调控背景,市场成交“量价齐缩”，存量“积压严重”,经济会议为明年楼市定调： “调控不动摇”，“促楼市价格回归”,房地产“暴利时代”已经远去，2012年，楼市“严冬”不可避免,作为重点调控城市，上海将面临更大市场调控风险. 本轮调控的终极目标是打造平稳、健康的中国楼市，长期趋于“稳定”。,“稳供应”、“抑需求”、“提持有成本”,“长三角”成重灾区,后续调控政策将进一步“跟进”，不排除后市更“严厉调控政策”出台可能,房产调控组合拳“箭在弦上不得不发”,经济因素、关切“民生问题”,欧美债务危机愈演愈烈，国际形势动荡加剧，经济面临二次触底，国内经济通胀居高不下。,房价“虚高”，供求严重失衡、房产成为“贫富差距不断拉大”主要推手。,“限购”、“限贷”、提高“贷款利率

2、”、提高“存款准备金率”。,大力开展“保障房建设”、上海、重庆“房产税试点”。,土地市场“低迷”，影响后市供应量。,重点城市“量价”均萎缩明显，“存量”历史高位。,2011年楼市调控背景,2011年宏观市场分析,调控下楼市运行情况,2011年全国重点城市商品住宅供求状况,全国9大重点城市成交量与10年同比均不同程度下滑；各城市存量都处在历史高位。,2011年七大区域住宅价格及涨跌情况,“长三角地区”限购范围广，价格调整幅度最为显著,十大城市住宅用地成交面积及同比增长率,多数重点城市成交面积同比下降，土地市场的低迷预示着后续楼市供应将发力不足。,从2011年全国重点城市房地产运行情况来看，土地市场、商品住宅市场两方面均出现了不同程度的“回落”，国家宏观调控取得了一定“成果”，但2012年仍然为“政策调控年”，楼市运行情况不容乐观。,宏观调控背景,2011年楼市运行情况,2011年宏观市场分析,2011年全年房地产政策回眸,2011.1.26,进一步落实地方政府责任 加大保障性安居工程建设力度。 严格执行个人转让房地产所得税征收。 强化差别化住房信贷政策。 严格住房用地供应管理。 合理引导

3、住房需求 落实住房保障和“约谈问责机制” 坚持和强化舆论引导,国务院“国八条”出台,2011年1月28日起，限购令出台，并对居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征税(房产税开征)，起征面积为人均60平方米，税率为06和04,存款金率提高0.5% 2011.1.14 2011.29 2011.2.18 2011.3.25 2011.4.17 2011.6.20,加强商品住房销售方案备案审核。 加强商品住房预订行为监管。 继续严格执行住房限售政策。 开展房地产经纪市场专项整治。,2011.1.31,“沪九条”限购、房产税出台,2011.7.26,“沪四条”,全年6次提高存款准备金率.3次加息,抑需、稳供、提门槛、提税,本轮调控主要方向：,问责、限价、限购、首付、利率、营业税、房产税,本轮调控主要手段：,加息0.25% 2011.28 2011.4.5 2011.7.6,经济会议为明年楼市定调,2011年宏观市场分析,重要手段,重要政策解读,1、“中央、地方政府问责制”,解读:中央首次明确表达下调房价坚决决心,市场环境严峻,中央决心巨大、采用行政手段市场化干预,房地产调控进

4、入快速通道,温家宝： 调控目标由“抑制快速上扬”转变为“价格回归合理”,韩正： 上海市政府将坚决贯彻“中央的宏观调控决策”，出台针对性措施,2011年宏观市场分析,重要政策解读,2、“限购、加大保障房建设”,限购： 根据“国八条”的要求明确将要实行限购城市就达到了36个;上海规定:本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房该条与之前的限购令（只能再购1套）相比，更严厉地加以控制,第三套房完全停购。,解读: 抑制需求,从供求关系面调控市场,加大保障房建设： 保障房建设是间接的调控手段,国家通过大力开展保障房建设,降低购房者对未来市场发展预期,从来达到”抑制需求”目的,2011年宏观市场分析,3、“限贷、房产税”,房产税： 2011年1月28日起，限购令出台，并对居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征税(房产税开征)，起征面积为人均60平方米，税率为06和04。,解读: 通过“提高置业门槛”达到调控目的,重要政策解读,限贷： 暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款，对贷款购买商品住房严格执行首

5、付款比例和贷款利率规定。,2011年宏观市场分析,2011年楼市调控“严”字当头，政府调控力度大，且具有“执行力”。 调控首先从平衡“供求关系”入手。通过提高“置业门槛”、“限购”等手段“平衡供需”，并在一定程度上实现“价格平抑”； 对上海市场而言，调控效果愈发明显。“市场成交量萎缩”，“市场存量历史高位”，积压现象严重； 看空楼市者居多；为求去化量，“以价换量” 成为开发商不得已手段。,2011年楼市调控总结,2011年宏观市场分析,“萎缩”“滞胀”“洗牌”“回暖”,本轮宏观调控,国内楼市将经历四个阶段:,萎缩期,滞胀期,洗牌期,回暖期,阶段 特征,客户观望 成交下滑 价格放缓,价格高位运行 成交低位徘徊 有价无市,降价潮扩至全国 公司业绩下滑明显 结构精简伴随裁员 行业加速洗牌,刚性需求逐步释放 成交回暖，投资进场，整体量价回升,时间 阶段,2011年上半年 1-6月,2011年二三季 4-9月,2011下半年 2012上半年,？,“2011年中由”滞涨期进入洗牌期，而10月后行业洗牌加速，回暖期至少在2012年下半年以后。,楼市发展周期研判,后市发展研判,1、下阶段中央的 三方面

6、工作开展：,制度的健全和完善，如房产税、住房联网信息化、土地制度改革等,已开展，速度将很快,现有调控不会松懈，包括限购限贷等行政调控手段在内的主要措施,短期不会改变,替代性产业的培育与发展，如高科技、新能源等绿色长效新型产业,已开展，但这个很难,壹,贰,叁,2011年1月,2011年三四季度,2012年年底,国八条、限购限贷、房产税,2012年6月,2011年6月,该买的也不买了,不该买的不买了,萎缩期 滞胀期 洗牌期,市场严冬期 （“量价齐缩”）,“随行就市”,政策效应释放期，从无到有，由强回落,存在不确定性，“趋稳”可能性较大,量缩价涨,量价齐跌,存在不确定性，但市场运行趋稳可能性较大,目前市场正处于“洗牌期”，预计2012年上半年市场“成交量价”将进一步下滑，明年下半年市场情况主要依据“后续调控政策”，调控目的主要以稳为主。,寒冬期,？,量价齐跌,2、2012年市场 走势预判：,本轮调控的终极目标是打造平稳、健康的中国楼市,2012年市场依然将处于严厉调控中。,后市发展研判,判断1：中央调控依然从严，限购、限贷的房产调控主基调不变,判断2：地方将延续限购政策，或出现“明紧暗松”的

7、补救措施,判断3：房价上行压力巨大，货币政策的适度松绑将助推成交量,判断4：行业洗牌更加明显，龙头型企业将主导国内商品房市场,判断5：替代政策加速推进，如保障房建设、全国住房信息联网、房产税等,五大判断,后市发展研判,未来楼市走向判断,PART 2 整体市场运行状况分析,土地市场运行状况分析,成交情况 全年上海全市挂牌地块共785幅，环比下降2.3%。 住宅地块72幅，成交54幅，流标18幅，平均溢价率仅约5.3%； 商办类地块153幅，成交145幅，如数成交； 保障房地块92幅，其他性质（工业、仓储、市政等）地块468幅，均如数成交。,供应结构图,整体市场运行状况分析,受调控影响显著，商品住宅用地成交呈现“低迷”态势，开发商拿地愈发谨慎,商品住宅用地情况 供应：政府对于住宅类用地出让严格把控，住宅类土地出让比例仅占10%，； 成交：溢价低，底价成交不在少数； 18幅土地流拍卖，其中不乏“上海黄浦江沿江7号地块”热门地块流拍。开发商拿地谨慎；,商品住宅市场运行状况分析,整体市场运行状况分析,供求关系：供求比进一步放大，供求关系“进一步失衡”。 全年商品住宅累计供应面积880万，累计销售

8、面积641。供求比为1.37 ：1，供大于求。同比数据为1.2:1。,供求比扩大，“供求关系”进一步失衡，市场存量积压严重，库存消化时间长达19个月。,受“国八条”限购政策等以及春节传统淡季双重影响，成交量大降,全年商品住宅“供求走势”,商品住宅市场存量,截止12月底,市场存量：存量居高位，去化受阻明显，后市压力大。 截止11年年底，市场存量1051万，按第四季度月均54万去化速度，去化周期长达19个月！,商品住宅市场运行状况分析,市场运行状况分析,全年成交均价趋稳，但受到两次波段性影响，造成成交均价“震荡”,12月成交均价为21930元/，价格同年初价格“基本持平”。 2-4月、10-11月是全年成交均价的两个“低谷波段”。2-4月主要受“国八条等重磅政策影响，成交受到冲击，中高价位去化受阻，市场仅以”刚性需求“为主。 10-11月“价格低谷”主因是开发商“以价换量”策略，为求“资金回笼”，在价格上做了一定程度的让步。,全年商品住宅“供求走势”,10、11两月，“以价换取”成为市场主旋律。,2-4月是传统“销售淡季”，且受“国八条”等重磅调控政策影响,PART 3 区域市场及主要竞品

9、分析,2.6-3万单价成交同本项目比较,市场运行状况分析,市场运行状况分析,项目月成交套数高于市场平均值，近三个月成交稳定,2.6-3万价位段成交：项目11-12月月均去化速度高于全市同价格段（2.6-3万）平均去化速度。项目月均去化套数8.3套，而全市平均值为1.9套。,全市单价2.6-3万成交走势,本项目成交情况,月均成交套数：8.3套,成交项目数量：43个（11-12月） 项目平均月去化套数：1.9套（11-12月）,大宁瑞仕花园,慧芝湖花园,上海滩大宁城,上海香溢花城,主要竞品分析,个案研究 大宁瑞仕花园,项目基本情况,大宁瑞仕花园是“瑞仕品牌”继古北、金桥两项目后又一经典产品。项目也是继慧芝湖花园后大宁板块又一标杆性项目； 项目是14万纯居住性社区，所有房型采用精装修交付，项目高达50%绿化率也是项目一大特色。,主要竞品分析,个案研究 慧芝湖花园三期嘉悦天地,项目基本情况,项目是总建面积40万的大盘，共分三期开发，是区域内品质和价格标杆。 项目目前在售的是最后一栋酒店式公寓产品，于国庆期间推出，主力户型为77-85平米1房和约95平米2房。,主要竞品分析,个案研究 上海滩大宁城,项目基本情况,项目位于大宁板块最南端，紧邻内环线，是大宁板块最靠近市中心项目之一； 项目拥有24.6万总建筑中等规模社区，主要规划产品为多层、小高层两种公寓产品。,主要竞品分析,个案研究 香溢花城,项目基本情况,项目靠近内环线，地理位置较优越；规划有46万方住宅、商务中心、高级酒店、教育等设施于一体，其公寓产品规划总建筑24.6万，主要规划产品为多层、小高层两种公寓产品。,主要竞品分析,主要竞品分析,本项目同主要竞品间去化情况对比,全年销售情况：慧芝湖、大宁城、香溢花城成交总量靠前。此3项目11年推量较大，开盘时间选择到位，并采取较大幅度的价格优惠策略。本项目四季度推盘，开盘时间较晚，截止12月底共去化25套房源。 11-12月销售情况：大宁

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