2011年1月杭州金昌集团钱江世纪城地块可研报告

1、金昌集团钱江世纪城地块 可研报告,2011年1月,杭州房地产市场分析,1,住宅年销售面积基本盘在300万,图 2004-2010年杭州主城区住宅量价变化情况,2010年销售288万平方米，回归300万平方米的基本盘； 由于大量精装、高档房的入市成交，2010年住宅均价首次突破2万元大关，达到22473元/平方米，比2009年上涨55%。,图 2008-2010年杭州主城区住宅总价分布情况,总价300万以上豪宅占三成,图 2010年杭州主城区住宅总价190万以上分布情况,45.4%,图 2008-2010年杭州主城区住宅单价分布情况,图 2010年杭州主城区住宅单价18000以上分布情况,住宅单价3万以上豪宅占一成二,图 2008-2010年杭州主城区住宅面积分布情况,住宅户型面积呈现“四三三”格局,40%,30%,30%,在90以下经济型户型中，80-90平方米的户型占据绝对主力，占三成多； 在90-144的舒适型户型中，120-144的改善型户型占多数，三年平均在22%左右，10年下降到17%； 在144以上的享受型户型中，180 以上的户型占多数，三年平均在18%左右，10年提高到

2、21%； 大于180 的套均面积为237。,图 2010年杭州主城区住宅面积与均价变化关系,大面积是高档房的主要支撑,住宅均价与面积呈现“V”型变化，在90以上，均价与面积呈正相关，3万元以上的豪宅平均面积均在180 以上，显示大面积已成为高房价的重要支撑；,区域房地产市场分析,2,整体：供应量南多北少，绿城引领区域价格,钱江新城 可售：15.7万 潜在供应量：39.1万 价格：运河以南精装4万以上，运河以北毛坯1.9万,滨江 可售：15.1万 潜在供应量：188.6万 价格：明月江南精装3万,萧山城区 可售：8.0万 潜在供应量：284.3万 价格：博奥城2万,钱江世纪城 可售：3.4万 潜在供应量：19.3万 价格：和美家3万,供应量：可售量偏少，滨江和萧山城区的潜在供应量较大,表 区域板块住宅供应量情况,图 钱江两岸主要在售楼盘户型分布情况,户型面积：90-144占据主流,竞争楼盘分析,3,天阳 半岛国际,中海 75号地块,世茂 76号地块,德圣 博奥城,绿城 明月江南,保利 54号地块,顺发 和美家,顺发 康庄,文茂 万和国际,金昌 69号地块,金地 天逸,在售 4个,待售 6

3、个,4km,7km,江南主要竞争楼盘分布图,江南主要十个竞争楼盘详细情况,新楼盘合计134万,万和国际,项目位置 市心北路与广场路交汇处， 庆春路过江隧道出口以南 用地性质 住商 所属区域 萧山 占地面积 3.1万平米 容积率 4 可建面积 12.41万平米 建筑形态 高层 竞得时间 2007-3-15 竞得总价 5597万 楼板价 451元/平米 预计开盘时间 2011年3月 项目公司名称 杭州文茂置业有限公司,万和国际,万和国际由住宅、写字楼、商业三种物业形态组成，其中住宅主力户型面积为120-140，外立面大面积采用石材干挂，商业裙房楼顶创新设置典雅的屋顶花园、小区入口处设有灵动水景、两条景观轴线相交点精心擘划开放性的中心庭院，并在园区中设置了嬉水泳池 。,顺发和美家,项目位置 市心北路与外环西路交叉口， 庆春路过江隧道口 用地性质 住宅 所属区域 萧山 占地面积 10.18万平米 容积率 2.3 可建面积 23.47万平米 建筑形态 高层 竞得时间 2010-1-5 竞得总价 24.6亿 楼板价 10481元/平米 开盘时间 2009年6月 项目公司名称 顺发恒业有限公司,顺发

4、和美家,顺发和美家,顺发和美家由9幢高层板式公寓、6幢单体商业和一个幼儿园组成 。 采取围合式布局 ，将公共与私密空间、动静区域恰到好处地分隔过渡,形成窗窗有景、家家有园的完美视野，营造社区和美大家庭。,y1空间示范下层4室3厅3卫1厨90.00,y1空间示范上层4室3厅3卫1厨90.00,顺发和美家户型图,户型配比： 89M2占70%；30%为130M2和170M2 的户型。 户型设计亮点：5.5M挑高客厅设计，从而形成在90M2空间里多出1个标准层高的舒适功能空间，提 升户型实用面积和功能 舒适性。,和美家量价走势图,顺发康庄,项目位置 利群河以东，萧钱线以南 用地性质 住宅 所属区域 萧山 占地面积 4.2万平米 容积率 1.0-2.5 可建面积 10.5万平米 建筑形态 低层 高层 竞得时间 2008-12-24 竞得总价 9397.5万 楼板价 895元/平米 开盘时间 2010年12月 项目公司名称 顺发恒业有限公司,顺发康庄,顺发康庄规划有地中海风情排屋和阳光高层公寓两大系列产品 。,74席地中海风情排屋援引经典带来诗意的生活体验，阳光地下室、私家庭院、豪华双主卧以及全套

5、房设置，具有高品质的人性化设计。,金地.天逸,项目位置 金城路与风情大道交叉口， 1号线滨康站正对面 用地性质 住宅 所属区域 萧山 占地面积 12.35万平米 容积率 2.5 可建面积 30.86万平米 建筑形态 高层 竞得时间 2009-12-24 竞得总价 35亿 楼板价 11340元/平米 预计开盘时间 2011年5月 项目公司名称 杭州金地湘湖房地产 开发有限公司,金地.天逸,少量的创新300平米空中楼墅;,以180平米-230平米主力户型;,80平米户型拼接为160平米;,德圣博奥城,项目位置 青年路与建设二路交汇处 用地性质 住宅 所属区域 萧山 占地面积 5.28万平米 容积率 2.5 可建面积 13.21万平米 建筑形态 高层 竞得时间 2008-7-10 竞得总价 3.61亿 楼板价 2729元/平米 预计开盘时间 2011年下半年（四期） 项目公司名称 顺发恒业有限公司,德圣博奥城,德圣博奥城户型面积在75-150平方米之间，主力户型为90-120平方米的精致户型，着力打造青年新贵专属领地。虽为纯高层住宅小区，但由于双层挑高露台、可变飘窗、花池等等大面积创新空间的

6、精巧设计，不计入销售面积的使用空间多达20平方米左右，房屋使用率大大提高。,德圣博奥城户型图,A3户型3室2厅1卫1厨91.00,C1户型4室2厅2卫1厨156.00,户型配比： 90M2占50%；90-144M2 占35%，144M2以上占15%。 设计亮点：设计了花池、飘窗、露台、阳台等可生长面积。,博奥城量价走势图,明月江南,项目位置 西兴路与月明路交叉口西北侧 用地性质 住宅 所属区域 滨江 占地面积 9.77万平米 容积率 2.5 可建面积 24.43万平米 建筑形态 高层 竞得时间 2009-12-8 竞得总价 37.5亿 楼板价 15359元/平米 预计开盘时间 2011年3月（三期） 项目公司名称 杭州绿城中胜置业有限公司,明月江南,明月江南位于滨江区政府核心居住区内，周边生活配套完善，区域发展初具规模。距地铁1号线江陵路站仅800米，毗邻未来奥体中心，距西兴大桥1.5公里。户型以精致二房85-90平方米，舒适三房135-157平方米，奢华四房175-198平方米为主。,明月江南量价走势图,天阳半岛国际,项目位置 滨江长河路和滨盛路交叉口 用地性质 住商 所属区域 滨江

7、 占地面积 6.6万平米 容积率 2.8 可建面积 18.48万平米 建筑形态 高层 超高层 竞得时间 2005-3-30 竞得总价 7.82亿 楼板价 4231元/平米 预计开盘时间 2011年7、8月 项目公司名称 杭州滨盛置业有限公司,天阳半岛国际,半岛国际由一栋超高层住宅、七栋高层住宅、五栋一层的商业配套及一层地下车库组成。ArtDeco建筑形式，全石材干挂立面，90-160主力户型区间，北侧90江景LOFT，东南沿河220-300河景大宅。,小 结,规模：20万以上的楼盘有6个，本项目在规模上不占优势； 建筑类型：基本是高层和超高层建筑，同质化竞争较为激烈； 外立面：多数为石材或铝板干挂； 装修：已确定的8个楼盘中，有3个为精装，天阳为部分精装； 主力户型：多数以120 以上的大户型为主，部分为拼接户型，明月江南二期的拼接户型将调整； 销售情况：开盘销售的均很好，博奥城、明月江南开盘的基本售罄； 2012年的主要竞争：将主要来自于西面：中海75号地块和天阳国际半岛 南面：金地天逸和保利地块 东面：和美家二期,产品价值分析,4,主要经济指标,区位：杭州中央，南岸CBD核心,交通

8、：立体化交通与江北无缝对接、联通内外,金昌地块,机场路,沪杭甬高速,青年路过江隧道,新业路,江南大道, 地铁：距离地块东北侧600米的地铁2号线预计2013年底建成通车。 道路：庆春路过江隧道已通车，青年路过江隧道正在规划，机场路高架将于2012年底建成通车。,青年路,庆春路,庆春路过江隧道,市心路,高速出入口,高速入口,滨 江 二 路,两地铁线 换乘点,600m,1km,2.3km,规划地铁2号线,规划地铁6号线,二隧二桥二地铁一高架,公交枢纽站,地铁外环路站,商业：国际顶级配套(5分钟车程),万象城,来福士广场,嘉德广场,国际会议中心 洲际酒店,杭州大剧院,江干体育中心,中国棋院杭州分院,奥体中心,博览中心,星光大道,雷迪森酒店,金昌地块,市民中心,奥体博览中心规划总用地约为584.04公顷，其中核心区151.42公顷，主要由杭州奥体中心和杭州国际博览中心两部分构成，总建筑面积约268万平方米。主要建设1.8万人主体育馆、6000座游泳中心和一座拥有7500个国际标准展位的博览中心主场馆等。 奥体博览中心于2009年10月全面开工建设，主体育场、游泳馆也在2009年11月底开工建设

9、，预计三年基本建成。,奥体博览中心,奥体博览中心规划图,奥体博览城效果图,医疗：各式一流医院齐备(10分钟车程),金昌地块,6km,邵逸夫医院,省儿保医院,滨江医院,市妇女医院,武警医院,规划医院,景观：稀缺双水景,金昌地块,东风河 河道宽20米，南北各退让15米,五堡直河 河道宽20米，东西各退让20米,公园,宁围镇三小,万向中学,教育：齐全，但质量略逊一筹,金昌地块,规划小学、 幼儿园,规划中学、 幼儿园,小 结,从区位、各类配套分析，本地块具备打造高端住宅的基本条件； 目前中小学的教育配套在品质上略感不足，需要政府积极支持； 板块尚处于成长阶段，但发展定位非常清晰，前景可期。,产品初步定位,5,总体定位,钱江世纪城首席精装高档双水岸住区,产品差异化,环境差异化,杭州主城区人群,钱江新城 购房人群,滨江区人群,萧山区人群,钱江世纪城人群,主力客群：钱江新城和钱江世纪城上班的白领以上人员。,项目主要客群本地来源,钱江新城目前已出让可用于办公的写字楼建筑面积约350万平方米，若按人均10平方米的办公面积，未来钱江新城可容纳的办公人群将达到35万人。 目前交通银行、建设银行等总部已经或即将搬入钱江新城，随着政府计划在钱江新城打造“金融城”，工商信托等其它金融机构也计划搬迁。,钱江新城：35万办公人口，以金融等服务业为主,购房需求,特征：购房可能性高，以自住兼投资和改善为主,购房目的,工商信托12位白领,特征：三房四房为主，承受300万以上占34%，90-110为主，精装达75%,总价承受范围（万元）,面积需求,意向房型,是否精装,钱江世纪城目前已出让可用于办公的写字楼建筑面积约400万平方米，若按人均10平方米的办公面积，未来钱江世纪城可容纳的办公人群将达到40万人。 根据已经出让的50宗商办地块，将有

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