2011我国房地产行业发展现状
30页1、,01,02,03,房地产行业发展概况,当前房地产行业的经济环境,调控对房地产行业的影响,04,房地产行业的发展方向,一、房地产行业发展概况,启蒙阶段(19982003):房地产市场化机制形成; 发展和完善阶段(20032007):房地产飞速发展,国家开始宏观调控 调控奏效阶段(20072008.9):市场第一次出现价量齐跌,调控奏效; 市场急剧回升再打压阶段(2008.9目前)次贷危机后,国家为稳定市场信心,双率齐降,并五次降息;在楼市过热的情况下,再出重拳打压。,1998年-2010年,全国商品房销售额从2513亿元扩大至5.2万亿元,累计增长近20倍(复合增长率28.8%);销售面积从1.2亿平方米增长至10.4亿平米,累计增长7.6倍(复合增长率19.6%);销售均价从2063元/平米上涨至5029元/平米,累计上涨1.4倍(复合增长率7.7%)。,以2004年为界,两个时期(1998-2004和2005-2010)的销售额增速基本不变(25%左右),但价格复合增长率从2004年前的5.1%扩大到9.7%,而销售面积涨幅从21.0%缩小到13.5%。,1998-2010年商品房
2、销售指标复合增长率,1998-2010年商品房销售指标累计上涨倍数,数据来源:CREIS中指数据、,房地产是经济支柱产业,行业发展遇到的问题,房地产需求刚性; 商品房空置率高; 房地产泡沫与过度投机,行业发展的主要矛盾,政府在房地产市场调控与GDP增减之间的矛盾; 地方政府在实现产业平衡与自身财政收入增长之间的矛盾; 银行风险与房地产价格之间的矛盾; 房地产行业与人民群众利益的矛盾。,01,02,03,房地产行业发展概况,当前房地产行业的经济环境,调控对房地产行业的影响,04,房地产行业的发展方向,二、当前房地产行业的经济环境,2011新政:“国八条”力度大大超过2010年,限购政策最为突出,“国八条”,限购 差别化信贷 税收,加大保障性住房建设力度 加大土地供应量,明确约谈问责制,明确房价调控目标 坚持和强化舆论引导,确保落实,稳定预期,差别化信贷:二套房首付60%,利率1.1倍,税收:二手房买卖不满5年全额增收营业税,各城市细则:北京最为严格,上海、南京等地与国八条基本一致,成都、青岛等地相对宽松,房产税: 上海仅针对新购住房,税率低,目的在于限制购买套数,从而降低需求; 重庆主要
3、针对高档住房,税率相对高且跨度大,目的在于控制成交均价,降低高档房需求。,货币政策,加息 2011年7月7日,央行宣布再度加息25个基点,这是今年以来的第3次加息,也是去年加息周期启动以来的第5次加息; 本次加息后,一年期贷款利率存贷款利率分别提高至3.5%和6.56; 五年期以上的基准利率突破7的历史心理高位,达到7.05%,房贷利率已升至最近10年来的最高水平。,上调存款准备金率 2011年6月14日,央行宣布从6月20日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,这是今年以来的第6次上调,也是自2010年以来的第12次上调; 此次上调后,存款准备金率将达到21.5; 存款准备金率的上调将使银行放贷额度再从紧,迫使银行上调房贷首付。,调控趋势,国务院总理温家宝:房地产调控绝不可有丝毫动摇; 国务院副总理李克强:明年继续实行抑制房价过快上涨政策; 目标是既要使房价回归到合理的水平,同时又促进房地产行业持续健康发展。,市场表现,广州“银十”楼市遭重挫:刚刚过去的“银十月”,广州市一手楼市成交同比大挫近七成,为5年来同比跌幅最大的10月份,全市10个区内降价区域由9月的3个区扩
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