2011年烟台城市发展市场研究报告

1、2011年烟台城市发展市场研究报告,追求卓越 德达天下,1,概 要 我部于本月上旬对烟台滨海地块进行了排查，初步选取金山港、夹河、芝罘岛等地块作为我司发展用地。以下内容为烟台城市发展及房地产市场调研报告，地块情况详见各具体分析报告。,2,追求卓越 德达天下,目 录,地理条件 行政区划和人口 城市功能 基础设施 经济实力、房地产要素 战略规划 商品房市场走向 高端市场 别墅市场 洋房市场 区位市场因素影响,3,第一部分：烟台城市发展情况,第二部分：烟台房地产市场分析,追求卓越 德达天下,第三部分：烟台商业市场分析,烟台市区商业网点规划,烟台市商业发展历程,烟台市级商业功能区位置评价,城市发展要素,第一部分:烟台城市发展情况,1地理条件,2行政区划和人口,3城市功能,4基础设施,5经济实力、 房地产要素,6战略规划,4,追求卓越 德达天下,烟台市地处山东半岛东部，濒临黄海、渤海，与辽东半岛及日本、韩国、朝鲜隔海相望。烟台山海相拥，风光旖旎，四季分明，景色秀美。使烟台成为享誉海内外的旅游度假胜地。烟台地形为低山丘陵区，山丘起伏和缓，山地占总面积的36.6%，丘陵占39.7%，平原占20.8%

2、，洼地占2.9%。最高峰为昆嵛山，海拔922.8米。烟台海岸线、岛岸线909公里，有大小基岩岛屿63个，面积较大的有芝罘岛、南长山岛和养马岛，有居民的岛15个。烟台属于暖温带大陆性季风气候，雨水适中，空气湿润，气候温和。全市年平均降水量为765.4毫米，年平均气温12.7，日照时数为2441.6小时，无霜期284天。,第一部分:烟台城市发展情况,地理条件,5,烟台市辖4区、1县、7个县级市和国家级经济技术开发区、保税港区、高新技术产业园区，93个镇、6个乡、50个街道办事处，585个居民委员会、6199个村民委员会、6864个自然村。全市总面积13746.5平方公里，其中市区面积2722.3平方公里。2010年末，全市户籍人口651.14万人，其中市区人口178.9万人。全市人口出生率为7.66，死亡率为10.09，自然增长率为-2.43。,行政区划和人口,第一部分:烟台城市发展情况,6,追求卓越 德达天下,城市性质 烟台市是沿海开放城市，是全市政治、经济、文化中心。烟台市城市性质是：以高新技术产业、商业、旅游为主导的现代化、国际性港口城市。 城市空间结构 以芝罘滨海地带为中心，拓展东

3、西两翼，贯通南北山海，形成山耸城中，城随山转，海围城绕，城岛相映，融山、城、海岛与一体的城市格局。以天然河流、山体和永久性绿带分隔，组成滨海组团式大城市的空间结构。,城市功能,区域功能地位 芝罘区商业、居住中心 福山区工业中心 开发区外向型、现代化工 业中心 莱山区行政、居住、文化、教育中心 牟平区休闲、娱乐、度假中心,第一部分:烟台城市发展情况,7,追求卓越 德达天下,公路。2010年末公路通车里程14515.9公里。其中一级公路通车里程830.2公里，高速公路通车里程414公里。烟台铁路直达北京、上海等20多个大中城市，开通黄骅铁路、烟大轮渡。蓝烟铁路电气化改造主体工程完工，龙烟铁路、青烟威荣城际铁路开工建设。 港口。全市现有港口10处，芝罘湾港、龙口港、莱州港、蓬莱东港等6处为国家一类开放口岸，已与70多个国家和地区的100多个港口直接通航。全市港口共有生产性泊位168个，其中万吨级以上泊位66个，年综合吞吐能力8315万吨。2010年，全市港口货物吞吐量完成20852.5万吨，同比增长23.2%，其中集装箱完成154.1万万标箱；完成旅客运量507万人次。 航空。烟台空港于19

4、84年10月开航，1997年1月被国务院正式批准为国家一类开放口岸。烟台机场是山东省第二大国际空港，有国际国内航线54条，每周270多架次班机 .2010年，莱山机场全年旅客吞吐量133.56万人次，增长18.0%，货邮吞吐量2.49万吨，增长46.9%。潮水国际机场正式奠基，并被列为全国机场单体改革试点单位。,第一部分:烟台城市发展情况,8,基础设施,追求卓越 德达天下,经济实力,房价与经济实力对比,收入水平与消费能力,房地产走势,经济实力、房地产要素,第一部分:烟台城市发展情况,9,追求卓越 德达天下,经济实力 2010年，初步核算，全市实现生产总值4358.46亿元，比上年增长14.1%。全市人均GDP达到62264元。 2010年，第一产业增加值334.49亿元，增长3.5%；第二产业增加值2566.49亿元，增长12.1%；第三产业增加值1457.48亿元，增长20.3%。高新技术产业产值达到4947.53亿元，增长26.4%。,2010年山东前五大城市GDP排名 1、青岛5666.19亿元 2、烟台4358.46亿元 3、济南3910.80亿元 4、潍坊3090.92亿元

5、5、淄博2866.75亿元,经济实力,第一部分:烟台城市发展情况,10,烟台平均房价：5835元/平米 青岛平均房价：8962元/平米 大连平均房价：9678元/平米,房价与经济实力对比,房价与经济实力对比,第一部分:烟台城市发展情况,11,收入水平与消费能力,收入水平与消费能力,第一部分:烟台城市发展情况,12,第一部分:烟台城市发展情况,13,房地产走势,山东半岛蓝色经济区城镇的发展目标被明确为：青岛将被培育成国家级中心城市，成为山东省和黄河流域经济社会发展的“龙头”城市；烟台、威海、日照、潍坊、东营和滨州等区域中心城市的地位和作用将被强化，成为蓝色经济区发展的重要战略节点；在地域空间上将形成青岛潍坊日照、烟台威海、东营滨州三个城镇组群。 烟台将成为重要的制造业基地和港口城市、区域性金融、贸易、服务中心，全国重要的旅游度假胜地。,国家战略下看烟台城市发展,第一部分:烟台城市发展情况,14,“十二五”蓝图 “一核一环一区”，构筑起“十二五”产业空间布局,中心城市：打造全市蓝色经济 核心区,环状发展走廊：贯通全市的经济 带,中部生态涵养区：生态改善和生态 富民并重,瞄准“五大方向” 五

6、年后基本实现 现代化,第一部分:烟台城市发展情况,15,“一核”是优化提升中心城市。以建设区域发展调控中枢、服务基地和辐射中心为目标，凸显制造业在半岛和环渤海的优势地位，率先形成以服务业为主导的产业结构，打造全市蓝色经济核心区、高端产业示范区和自主创新引领区。 坚持新区开发和老城改造相结合，加快牟平区、高新区发展，建设东部新城；打造八角增长极，带动中心城市向西扩展；加快山南城区建设，带动栖霞北部区域发展；适时调整行政区划，拓展城市发展空间。高标准抓好“一山两河”、“一线三岛”和套子湾、芝罘湾、四十里湾的开发建设，加快市区融合步伐，提升完善城市整体功能形象。到2015年，中心城市人口达到200万人以上。,中心城市：打造全市蓝色经济 核心区,第一部分:烟台城市发展情况,16,追求卓越 德达天下,重点开发环状发展走廊。以南北两条沿海产业带为支撑，培育壮大东西两条发展轴，构筑贯通全市一体的环状经济带，成为聚集产业、承载人口的重要区域。 一是做大做强北部沿海产业带。 二是突破发展南部沿海产业带。 三是培育贯通南北的两条发展轴。,环状发展走廊：贯通全市的经济带,第一部分:烟台城市发展情况,17,追

7、求卓越 德达天下,保护发展中部生态涵养区。把由大基山、罗山、艾山、牙山、昆嵛山等组成的中部低山丘陵地区作为烟台重点生态涵养区，加快建设生态环境良好、绿色产业兴旺的生态功能区和兼具丰富文化内涵、独特山水景观的风景名胜区。严格环境保护和资源开发管制，强化水源涵养和生态保育功能，大力推进造林绿化，加强动植物资源保护。,中部生态涵养区：生态改善和生态富民并重,第一部分:烟台城市发展情况,18,追求卓越 德达天下,国内蓝色经济领军城市 以高效利用岸线为重点，以海湾海岛开发为支撑，培植海洋、临海、涉海优势产业，打造海洋产业基地和特色园区，建设海洋科技人才强市和国家海洋高技术产业基地、临海高端产业聚集区，成为国内蓝色经济领军城市。 国家创新型示范城市 健全区域创新体系，建设创新友好环境，促进创新创业发展，推动城市产业升级，优化区域产业结构，培育特色鲜明的区域创新发展增长极，成为全国、全省创新型城市建设的重要示范。 面向东北亚的交通物流枢纽城市 发挥区位优势，积极融入环渤海和东北亚一体化发展，完善提升集公路、铁路、海运、航空于一体的全方位交通物流网络。巩固提升环渤海南翼中心城市地位，确立沟通华东和东北

8、、连结日本和韩国的交通物流枢纽城市地位，成为环渤海和东北亚重要的国际物流枢纽城市。 国际滨海生态宜居城市 融合丰富的海洋文化遗产和秀美的海洋自然景观，高水平推进旅游要素转化升级，打造最佳旅游休闲度假城市和国际滨海旅游目的地。 城乡统筹发展的和谐城市 统筹城乡建设发展，不断壮大县域经济，扎实推进新农村建设，形成以城带乡、以工补农、城乡互动的新型城乡关系。,瞄准“五大方向” 五年后基本实现现代化,第一部分:烟台城市发展情况,19,追求卓越 德达天下,第二部分：烟台房地产市场分析,商品房市场走向,高端市场,别墅市场,洋房市场,别墅 市场,区位市场因素,高层,别墅,20,追求卓越 德达天下,走过冰与火的2009，理性回归的2010 2010年的总体趋势是“平稳” 品质决胜的时代开始 注重对于客户资源的争夺和维护,1、全年商品房交易量难以突破2009年的水平。 2、由于大量保障住房的上市供应，导致在政策保障住房和市场商品住房混合在一起统计计算的情况下，我国房地产市场均价可能会略有下降。 3、剔除政策保障住房因素，由于市场商品住房土地供应、开工建设、销售总量都受到刚性制约而不能够有效放大，商品住房

9、供求关系仍趋紧张（供不应求），新的一年市场商品住房的价格毫无可能下跌。 4、2008年底，中国开发商是“抱团取暖”，“很差钱”。2009年底，中国开发商是“腰缠万贯”，“弹冠相庆”，“不差钱”。中国开发商不会惧怕政府现在颁布的这些调控政策。弯着腰、听着耳边风，不啃声、蹲着练内功，是众多开发商的主要表现形态。,商品房市场走向,第二部分：烟台房地产市场分析,21,追求卓越 德达天下,喜人的成绩（消化率）背后是透支客户的鉴赏力（品质好的项目极少）,第二部分：烟台房地产市场分析,商品房市场走向,22,追求卓越 德达天下,第二部分：烟台房地产市场分析,商品房市场走向,23,小于20万,20-30,30-40,40-50,50-60,60-80,80-100,100-120,120-140,140-170,170-200,200-250,500以上,250-300,300-400,首次置业,首次改善,普通再改,高端再改,TOP,改善型TOP品类购买需求旺盛，供应产品多集中于莱山区、芝罘区、开发区二线景观位置，集中在一线海景位置,高端市场,第二部分：烟台房地产市场分析,24,普通再改,高端,供销比10:4,供销比10:6,供销比10：8,首置产品市场份额09年及以后将继续保持高位，多为旧村改造项目，价格较低，操作不正规。部分村建开发商借旧村改造招商或自建，价位血拼，产品品质一般。,普通再改产品量少，且尚缺乏高品质代表向项目，低层低密度产品更是稀缺,首改产品市场09年以来成交持续攀升。产品向低价位（4500以内）、低总款段发展。,高端产品稀缺，08年放量有限，但对于高品质环境优的产品，客户购买欲望强烈。,首改,首置,供销比10:3,天鸿凯旋城、世贸海湾一号、桃源一品,高端再改,供销比10：5,高端再改产品08年供应量达，高层众多，或依山或傍海，09年仍有加大供应,山语世家、振华国际广场、海天四季花城、紫郡城,第二部分：烟台房地产市场分析,高端市场,25,马山寨海景豪庭 均价9800元/ ,天越湾 均价10000元/ ,东上海赋，均价15000元/,西海岸 均价7000元/ ,世

《2011年烟台城市发展市场研究报告》由会员繁星分享，可在线阅读，更多相关《2011年烟台城市发展市场研究报告》请在金锄头文库上搜索。