重庆市场调研报告(201806 浮云)
20页1、重庆市场调研报告(201806 浮云)引言:本文基于对重庆的经济、人口、政策、交通、板块格局的粗浅认识,分析出2018年6月当前的重庆市场状况,分享一些重庆一线市场心得。如果想详细了解重庆,可以关注我的微信公众号“重庆新一线城市”。本文作者:浮云。第一部分:2018年重庆上半年总结一、重庆住宅市场上半年总结:经过我们2018年上半年对重庆楼市的新房市场观察,基本上现在的重庆新房市场还是严格执行“限价”、“三无不友好”等调控政策。2018年上半年的重庆楼市新房市场呈现2017年10月份成都楼市那种行情:1)2018年1月,我们预测重庆即将在年后启动,建议大家上车:并且重庆新一线城市连续做了几期市场专题,对重庆楼市进行评估:2)2018年2月,我们发现重庆市场迎来明显的返乡客,土著逐渐被唤醒:其中2月8日和2月9日关于南岸区的两篇文章,刚发出来就被地产同行打电话来,说国土局看到了要求删文。这下子我们基本上就感觉,市场可能有所不妙了果不其然,融景城在1月份开盘之后, 2月份再次开盘,这种节奏在当时也算很反常的,很少有开发商接连两个月高价连开两期。可见1月2月这种传统淡季,重庆的市场表现也是很
2、好的:2月11日融景城4号楼开盘,也是在众多人不看好的情况下,硬是高价热销。基本上在开盘后一周内迅速清空了。3)2018年3-5月,重庆每个月几乎都发布了100+的新盘:我们观察4月-6月的重庆市场,每个月重庆都是宣传百盘齐发,但是感觉一百个盘砸下来,好像市场还是吃不饱的样子。(真实情况,你懂的)于是这种状态迅速蔓延到重庆主城区的二手房市场,整个重庆市场的“主升浪”被点燃。第一批:两滨一嘴的楼盘,代表盘:融景城、紫御江山、保利观澜; 第二批:两滨一嘴沿线次新:国兴北岸江山东区、鲁能星城、国际社区;新区的新盘开始热销,不少二环楼盘开始逐步调价上扬; 第三批:环线轨道周边如恒基雍翠名门,同心家园,升伟新意境等;新房这边出现茶水费现象,摇号被质疑,二手房市场业主频频跳单,很多外地客坐飞机到重庆都是来“打官司”的; 第四批:融汇半岛这种内环里面的洼地,杨家坪动物园周边,九龙半岛,石桥铺这些被地王环线的板块,以及内环里面的老旧大; 最近市场经过国土局和房管局联合“严打”之后,在逐步的回归2018年3月份之前的市场行情:“明降暗升”,这种状态我们预测6-7-8月会一直持续下去,一直到9月份可能市场
3、稳定之后,再次被地王事件或者环线通车事件给唤醒。 划重点:而现在能上车的刚需朋友,还是及时上车为好,房价不像股市“有升有跌”,房价只会“升横横,升横横”。二、 重庆土地市场总结:在重庆这样一个“狭长型”的土地上,重庆主城区被两条大江和两座大山硬生生分割成了四个板块。这四大板块除了重庆中区之外,2018年上半年重庆北区、南区和西区均有土地拍出。基本上也算是给各个板块做了一个价值定价。因为政策因素,我们在这里不分析土地市场,只是把每个月代表性的土拍价放出来给大家看看:1)北区土地:市场平稳,并未惊奇2)南区土地:开始发力,启动补涨3)西区土地:横空杀出的一匹黑马第二部分:2018年重庆南北板块之争。过去重庆提出了“两江新区”的概念,提倡“重庆向北,再造一个重庆”,就是下图中的北区板块:而如今,重庆似乎提出了更为科学合理的方案:重庆不搞大开发,遵循城市自然发展规律,保护好青山绿水就是金山银山,重点围绕“两江四岸风貌带”进行打造。下图就是大致的“两江四岸风貌带”规划图,不是正式版本,如有雷同,纯属巧合:我们深入研究后基本发现:这两江四岸风貌带,其实最为核心的地段还是在“两滨一嘴”,就是我们大家
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