戴德梁行《新型城镇化4.0－培育特色·成就小镇》白皮书68页

1、报告吧w w w .b a o g a o b a .x y z 收集w w w .b a o g a o b a .x y z 独家收集 不断更新特色小镇培育全链接综合服务联络人特色小镇+产业 平台联络人戴德梁行特色小镇专家顾问团队王 盛北中国区董事总经理+86 10 8519 刘小华华东区董事总经理+86 21 2208 黎庆文华中区董事总经理暨广州及郑州公司总经理+86 20 8510 程家龙华南及华西区董事总经理+86 755 2151 郭晓勇大中华区策略发展顾问部高级董事、 产业plus平台主管+852 2507 李颖诗大中华区策略发展顾问部董事+852 2507 陶汝鸿大中华区副总裁暨大中华区策略发展顾问部主管+852 2507 李伟大中华区特色小镇专业委员会负责人暨策略发展顾问部华南区主管 高级董事+86 755 2151 苏智渊中国区产业地产部主管高级董事+86 21 2208 甄仕奇中国区商业地产部董事总经理+86 10 8519 区域联络人戴德梁行戴德梁行是全球领先的房地产服务商，为客户提供全方位的服务，以满足人们办公、购物及居住方面的需求。我们遍布全球 60 多个

2、国家的43,000 名员工为世界各地的租户及投资者提供服务。我们在大中华区设有 20 家分公司，通过兼具本土洞察与全球视野的房地产方案为客户创造更大的价值。戴德梁行是全球最大的房地产服务商之一，年营业收入达 50 亿美元，核心业务包括租赁代理、资产服务、资本市场、设施服务、德梁行中国） 及微信 （戴德梁行） 。免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用。本刊并不反映个别情况，读者应自行寻求专业意见。戴德梁行保留一切版权， 未经许可，不得转载。 戴德梁行 2017 年戴德梁行官方微信号报告吧w w w .b a o g a o b a .x y z 收集w w w .b a o g a o b a .x y z 独家收集 不断更新 图片来源： 戴德梁行服务项目世界自然遗产 丽江老君山培育成就报告吧w w w .b a o g a o b a .x y z 收集w w w .b a o g a o b a .x y z 独家收集 不断更新编委会成员陶汝鸿 大中华区副总裁 暨大中华区策略发展顾问部主管魏晓龙 成都策略发展顾问部主管 董事邵 丰 华中区策略发展顾问部主管

3、董事李 航 北京策略发展顾问部董事何 达 杭州策略发展顾问部董事张 晟 中国区融资顾问部主管 董事李伟 大中华区特色小镇专业委员会负责人 华南区策略发展顾问部主管 高级董事杨绮凝 深圳策略发展顾问部分析师卢京鹏 华东区市场营销及传播部设计师设计排版培育成就1编委会成员6 7313161720242933374345505759616465第一章 : “特色小镇”背景介绍、现况第二章 国外“特色小镇”案例研究第三章 国内“特色小镇”案例研究第四章 “特色小镇”建设的成功要素第五章：“特色小镇”融资方式简析结语1.1 特色小镇发展背景前言1.2 特色小镇发展路径及趋势2.1 国内外特色小镇发展比较2.2 国外特色小镇发展背景2.3 法国格拉斯特色小镇（Grasse）2.4 硅谷特色小镇集群：以帕罗奥多（Palo Alto）为例2.5 英国剑桥特色小镇（Cambridge）3.2 成都华侨城安仁古镇 世界文博小镇3.3 上海吴泾科技时尚小镇 中国科技时尚小镇依据5.1 特色小镇的主要融资模式5.2 特色小镇的主要融资工具5.3 特色小镇的融资规划特色小镇培育全链接综合服务内容特色小镇+产业

4、平台2自1993年戴德梁行进入中国市场以来， 与中国城市化的进程同呼吸、共命运， 不仅见证了改革开放以来的国家繁荣、 社会进步与日益扩大的世界影响力， 更经历了不同区域各阶段的崛起繁荣、 变迁转型、 更新再造与发展方式转变。2015年开始， 我们通过每年的新型城镇化白皮书与市场分享洞见， 从解析 “睡城的复苏” ， 到构建 “产城人融合” ， 我们看到随着长距离交通工具的普及和高科技的进步与应用， 东、 中、 西部地区不同地域特征的文旅、 体育、 农业、 工业、 非遗文化、 贸易、 高科技等特色小镇正孕育新的生机。如今， 培育特色小镇和小城镇已成为中国经济转型与新型城镇化建设的重要举措， 通过市场配置资源的力量推动小镇的特色成为可持续发展的产业动力， 创造劳动力配置与产业优势之间动态的协调与均衡，进而更科学的促进城市群协作的微观分工。 戴德梁行正在积极响应和推动政府、 企业与机构， 依托小镇特色实现转型， 进行 “以人为本” 的产业塑造和城市营运， 共同探索先进的商业模式与创新机制。本报告由戴德梁行独家发布， 通过国际比较、 经验总结、 数据统计分析、 行业专家和企业访谈展开调查研究，

5、 旨在与各方共同建立携手培育特色小镇的信心和讨论多赢的商业模式。前言34第 1 章“特色小镇”背景介绍、 现况风口下的特色小镇： 新机遇 新路径 新实践“未来特色小镇发展趋势， 首先是营建特色主导产业， 在差异定位和领域细分中构建小城镇大产业格局； 其次依托 “特色产业” ， 纵向从产业生产到应用和服务延伸， 横向产业间跨界融合发展”51.1特色小镇发展背景(1) “城市病” 日益加剧， 成为中国城镇化和经 济发展必须解决的问题根据国务院发展研究中心和世界银行研究预测，到2030年我国城镇化率将达到70%左右， 约有10亿人生活在城市。 快速发展的城镇化过程在带来城市用地不断向外扩张、 人口不断向大城市集中等现象的同时，也必然伴随着环境恶化、 用地紧张、 交通拥堵、 房价高企、 生活成本增加等 “城市病” 的日益加剧。 疏解大城市人口、 环境和交通压力， 已成为未来中国城镇化和社会经济持续发展所必须解决的重大问题。(2) 优化土地利用， 加快产业升级成为建设 “新型城镇化” 的必然路径传统城镇化所带来的经济拉动主要通过在空间上形成规模经济和集聚经济效应。 借助于这种城市经济效应， 经过

6、之前高速的城镇化发展， 国内主要城市纷纷在短期内完成了产业集群构建， 形成了持续繁荣的经济增长格局。 然而， 客观经济规律已经证明， 城镇化所带来的规模经济和集聚经济在超过一定程度后会转变为 “规模不经济” 和 “集聚不经济” 。“城市病” ， 正是这种“不经济” 现象的具体表现， 它所引发的一系列社会和环境问题正不断削弱城市对社会经济发展的正向带动作用， 加之中国经济现在正处于转型阶段， 水、 电、 土地等生产资料成本和人工成本都在持续上涨， 传统产业优势正逐渐降低， 产业升级的现实要求在不断加剧。 提高中心城市土地利用率， 加快产业升级， 进而有序引导相关产业和人口向周边中小城镇转移成为建设 “新型城镇化” 的必然路径。(3) 作为 “新型城镇化” 重要载体， 特色小镇以 燎原之势在各界开展作为推进中国 “新型城镇化” 和产业升级的重要载体、 构建中国城市新格局的重要组成，“特色小镇” 的概念及其实际建设已引起政府、 学界和企业的高度重视和大量讨论。 在主要发达国家， 特色小镇已经成为其产业竞争力的重要载体， 典型代表包括美国格林尼治的对冲基金小镇、 英国教育和科技创新中心剑桥镇、

7、 以及德国汽车制造小镇英戈尔斯塔特等。 反观目前中国的现实状况， 高端产业和高端人才依旧不断的向大中城市集中， 却鲜有向小城镇集中流动。 不过， 中国各省市政府与企业正在寻求机会， 希望通过产业建镇来推进 “新型城镇化” 的建设以及产业结构的升级。 随着中国各地区一批产业推动的特色小镇已经建成或正在建设， 这种产业和人才仅在大城市集聚的空间格局有望发生改变。(4) 特色小镇在东西部区域所承担功能及建设 路径不同考虑到中国各区域现实的巨大差异性， 东部与中西部经济与产业结构状况所处的不同发展阶段， 特色小镇在不同地区所承担的功能及其建设路径也应有所不同。在东部地区， 如浙江的梦想小镇、 云栖小镇等， 特色小镇主要用于承接大城市产业和吸纳大城市人口， 优化城镇环境、 提升城镇品质是这类特色小镇建设的主要内容， 其目的则在于通过产业转型升级推动城镇整体的转型升级； 而中西部特色小镇则主要承担 “城乡一体化” 的任务，通过位于城乡结合部特色小镇的发展， 以带动周边农村基础设施建设和公共服务发展， 进而创造和吸纳农村劳动力就业， 促进一、 二、 三产业的融合发展， 推动城市文明迅速向农村扩展，

8、实现城乡协调发展。特 色 小 镇 背 景 介 绍 、 现 况6特色小镇背景介绍、 现况1.2特色小镇发展路径及趋势1.2.1 特色小镇内涵特色小镇与特色小城镇具有不同内涵。 在发改委2016年10月发布的 国家发展改革委关于加快美丽特色小 （城） 镇建设的指导意见 中对特色小 （城） 镇有明确的概念定义和区分，意见 提出： 特色小 （城） 镇包括特色小镇、 小城镇两种形态。 特色小镇主要指聚焦特色产业和新兴产业， 集聚发展要素， 不同于行政建制镇和产业园区的创新创业平台。 特色小城镇是指以传统行政区划为单元， 特色产业鲜明、 具有一定人口和经济规模的建制镇。 而就目前住建部发布的第一批以及第二批特色小镇名单看， 国家级特色小镇评选是基于建制镇而非创新创业平台。 为便于分析， 本文中所提特色小镇包括创新创业平台和传统建制镇两种形态。1.2.2 特色小镇基本政策梳理特色小镇兴起于浙江， 壮大于长三角， 在住建部发布 关于开展特色小镇培育工作的通知 后， 特色小镇正以迅猛之势在全国范围内快速发展。 有关特色小镇相关政策发布时间轴如下图1：重要政 策一览2015年4月2016年2月浙江省浙江省

9、浙江省省长李强参观 “云栖小镇” ， 首次公开提及 “特色小镇”2016年7月国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见2017年3月发改委关于加快美丽特色小(城） 镇建设的指导意见住建部关于公布第一批中国特色小镇名单的通知住建部住房城乡建设部关于拟公布第二批特色小镇名单的公示浙江省人民政府关于加快特色小镇规划建设的指导意见2016年10月住建部、 发改委、 财政部关于开展特色小镇培育工作的通知2017年7月住建部住房城乡建设部关于做好第二批全国特色小镇的通知特 色 小 镇 背 景 介 绍 、 现 况71.2.3 第一批全国特色小镇产业及特征分析若按照国家和浙江关于特色小镇的产业分类标准， 基于其主导产业可将特色小镇分为旅游业、 农业、 历史经典、 工业、 文创、 商贸等功能类型， 其中的历史经典又还包括制酒、 陶瓷、 文房等传统产业类型。 在国家住建部公布的首批127个特色小镇产业分布中， 以旅游为主导产业的特色小镇占比为57%， 其中历史文化类旅游占36%， 生态休闲类旅游占21%； 以农业为主导产业的特色小镇占比为13%； 之后为历史经典和工业作为主导类型， 占比均达到10%； 其余产业类型的占比则都小于5% （见图2） 。因此， 首批特色小镇还是主要以旅游类为主， 对特色小镇在疏解大城市人口和产业方面的意义体现尚不充分， 对现有小镇的产业特色性和产业带动性方面的挖掘也还不够深入。1.2.4 第二批全国特色小镇产业及特征分析基于首批特色小镇问题，

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