水木良行海南伟业·屯昌项目提案

1、伟业 屯昌项目提案目 录一、市场解读二、综合定位三、产品规划四、推广策略五、营销策略六、视觉表现一、市场解读1、宏观环境分析2、微观环境分析2010年 6月 8日 海南规划纲要 获国家发改委正式批复，按照“整体设计、系统推进、滚动开发”的空间发展模式，科学确定了国际旅游岛建设的 6大功能组团：其中规划中明确指出以 五指山、琼中、屯昌、白沙组成的中部组团则要在加强热带雨林和水源地保护的基础上，积极发展热带特色农业、林业经济、生态旅游、民族风情旅游等。屯昌县未来发展规划仍以 特色资源加工业、商贸物流产业为主 的小城市 。1、宏观环境分析宏观环境 基本概况屯昌县海南最大的人流、物流、信息流中心屯昌位于海南岛中部偏北，是目前 海南省中部最大的人流、物流、信息流中心城镇。 全县辖 8个镇、 119个村委会，境内有 6个国营农场，总人口 009年屯昌 增长率 从 2006年至 2009年屯昌，表明该地房地产发展未来将处于高速发展时期。房地产预警系统判断 5% 5%大于 8%小于 4%萎缩 停滞 稳定发展 高速发展05101520250%2%4%6%8%10%12%14%G D P （亿元） 1 4

2、 17 1 9 1 0% 1 2 % 1 0 % 9 %2006 年 2007 年 2008 年 2009 年屯昌县海南中部快速发展的城市宏观环境 领海南中部发展海口至屯昌距离 85公里，屯昌高速公路将使海口至屯昌由 1小时 30分钟，缩短至 40分钟，“屯昌将因此真正融入海口一小时经济圈，区位优势也将得到更好的发挥。”海屯高速对屯昌打造中部地区商贸物流中心、文体教卫中心、交通信息中心具有非常重要的意义。项目预计在明年 4月建成通车。宏观环境 交通状况海屯高速对屯昌县房地产将会带来什么样的影响？郑开大道高速大广、连霍新郑机场轻轨正在修建我们眼中的海屯高速公路 犹如 “ 郑汴一体化 ” 的实施2006年 11月 19日，郑汴城市快速通道 郑开大道通车。郑州 开封由 1个半小时缩短至 40分钟，开封真正的融入到郑州一小时经济圈，开封房地产市场也进入了一个飞跃性发展的新时代，大量郑州客户涌入、房价土地价格、城市发展快速增涨。宏观环境 交通状况海屯高速修通，将会对屯昌房地产市场带来的影响屯昌房地产市场目前处于刚刚起步阶段，海南国际旅游岛未获批前， 本地居民住房以单位分配或自建住房、居民自建房为

3、主 ，商品住宅市场是一片空白， 09年屯昌县政府开发新城区，县政府、检察院、法院、工商局等众多政府单位搬迁于此， 才使得房地产市场逐渐形成， 目前“海屯高速”的修通以及“屯昌新区”的建设，必将使屯昌房地产市场引起质的飞跃。屯昌购房客户群体将会由单一的本地自住性客户，而逐渐转变为全国性的客户资源，大量的来自全国的“候鸟”族、投资性客户到此居住或投资；并且有影响力的开发商进入会促使当地 房地产进一步成熟，房价将进一步大幅提升，土地价格也将会大幅度增涨。宏观环境 交通状况屯昌县新城区规划：一 轴：沿昌盛路与西区老城共同形成的带状商业轴二园区：特色资源加工工业园区、商贸物流园区。二廊道：两条对外交通廊道贯通南北。三 带： 2条城市绿化带、滨河风光带景致无限三小区：三个居住小区三中心：行政文化中心、教育科研中心、文体中心宏观环境 新区发展规划本项目屯昌县作为海南省的内陆小城市，目前城市经济发展较为落后，房地产市场刚刚起步；但随着“国际旅游岛”的批准、“海屯高速”的修建、“屯昌新区”的发展，必将有效的推动城市经济的快速增长，为房地产市场的快速发展提供有有利的契机。2、微观环境分析我们的竞争对手在哪

4、里？屯昌县目前仅有三个楼盘在售，主要集中在本项目的周边，总投放量约 贵花园”，该项目规模大、产品户型设计多样化、小区内整体配套齐全，后期对本案影响较大。龙城天地和贵花园南阳广场本项目房地产发展状况项目概况： 项目总占地 140亩，总建筑面积 12栋商住楼， 1栋游泳馆， 1栋会所， 8栋双 拼别墅， 14栋独栋别墅， 14栋联排别墅和14栋叠拼别墅。销售情况： 未开始销售，前期咨询户型 面积 ( ) 810一期住宅户型配比：重点个案 和贵花园配套设施： 入口花园 滨水室内游泳馆 健身房：各式健身器材，台球式等娱乐设施 会所景观花园 社区综合管理：银行、超市、物业办公、居委会 潮流商业街：沿街商铺，餐饮、休闲、娱乐、购物等 五星级管家物业服务 项目附加值：可视对讲系统、门禁控制系统、停车场管理系统、智能门锁系列、监控报警系统、背景音乐系统、智能家居系统、太阳能热水系统。占地面积 :58154平方米项目概况： 分两期开发，其中一期 154户，面积 150、 170平米两种，二期未对外销售。销售均价： 4000元 /平方米销售情况： 一期 09年 12月份开始销售，现剩余 7户，客户构成 ：

5、以屯昌本地生意人，外省投资客为主。建筑风格： 立面采用欧式风格，色彩以米黄色为主，屋顶搭配红色筒瓦产品特点： 三层送露台花园重点个案 南洋广场总用地面积： 69296容 积 率： 绿 化 率： 40%项目概况： 一期 83套，面积范围： 211， 1楼是商铺， 2、 3层为住宅。均 价 :4000元 /销售情况： 目前项目处于前期咨询阶段，未开盘重点个案 龙城天地土地座落 面积（ 出让参价（万元） 成交总价款 （万元） 成交时间 竞得人环东二路东侧 600 7000 南弘邦房地产投 资有限公司中山路北侧 00 1540 南东里房地产开 别被海南弘邦房地产投资公司（ 海南东里房地产开发有限公司（ 得，两块土地离本项目较近，并且仍处于未开发状态，因此，后期不确定影响因素较多，对本案潜在威胁较大。我们的潜在竞争对手？屯昌县房地产市场处于初级发展阶段，市场投放量较小，全部集中在新区本案周边，在售房源主要以多层为主，户型面积普遍偏大，并且景观规划、产品设计、产品附加值等方面均较差。因此，本项目在规划设计中，注重建筑规划、产品设计、景观、附加值体现等，有效提升项目形象、竞争力，打造本案屯昌第一的形

6、象。二、综合定位市场定位本项目地处屯昌县政府新规划的 2800亩新城区黄金地段，项目东至环东路，南至健民路，西至环东二路，北至中山路，总用地面积达到 宅、休闲娱乐、办公一体化的新城。环东二路为新城区进入海屯高速的必经之路，项目地理位置优越，扼守交通要塞。 2012年初海屯高速建成通车，通车后屯昌到海口车程将缩短至 40分钟左右，因此屯昌也融入到海口一小时经济圈内。形象定位根据项目区域特性，结合国际旅游岛大环境底蕴，本案形象定位：低碳、 生态居所 、养生大盘、爽逸人生（打造以铂金地段、低密度、高绿化、热带生态的低碳标杆建筑）推广定位新屯昌， 11万平米高层低碳生态社区关键词：低碳、环保、高层建筑、健康、休闲、新屯昌依据项目优越的地理位置，打造屯昌新城区的思想，和项目的基本特征，本项目推广定位为： 【 第一圈层 】河南 【 第二圈层 】东北、北京、江浙等 【 第三圈层 】屯昌、海口等岛内老业主、关系户、本土资源客户占 30候鸟族、投资性客户占 45自住性居住及投资性客户占 25购买目的：投资、养生、改善居住环境。客层定位根据目前屯昌县购房客户特征，结合本地块特征及屯昌县发展，我们认为本案客

7、户主要为：购买能力柱状图岛外投资客户购买能力集中在家庭年收入 15万元以上的客户，占 55个百分点，本地客户占 25个百分点。万5万0万以上 本地客户单位：%年龄构成柱状图我们预计购房客户主要年龄段在 35岁以上，占 75个百分点1015453005101520253035404525050岁以上单位：%购房者文化层次柱状图我们预计筑利购买客户的文化层次应是大学以上学历 。15355001020304050高中以下 高中、中专 大学及以上( 含大专)单位：%目标市场选择通过对屯昌现有项目南洋广场，和贵花园、龙城天地的现有积累客户了解到，东北地区、北京、河南、江浙地区的客户占大陆主要购房客户的 80%，已售南洋广场，因商业项目较多，故岛内客户所占比例较大。综上所述，我们的客户主要应来自于 :A、东北地区B、北京地区C、河南地区D、江浙地区E、岛内客户F、 目标市场选择东三省江浙地区北京、河南地区岛内客户客户基本特征分析 季节性度假观光者： 二次置业、闲暇时间较多、看重居住和投资增值性、提升身份，喜爱观光度假，生活水平较高。有稳定的不菲收入。 投资置业者 ： 二次置业、提升身份，注重养生、

8、看重性价比、高收入。 岛内居民： 改善居住环境、注重小区周边基础配套、注重小区综合素质，出入便捷、关注小区综合环境， 居住的舒适性、收入稳定、水平中等。客户特征总结A、 35岁以上，成功人士， 看重性价比、高收入 。B、 非常理性，有多次置业经验，追求高性价比的产品C、 看重居住和投资增值性、提升身份，喜爱观光度假 ，D、 悠闲的心态、充裕的时间，具备度假生活的资本E、 本地首次置业者， 注重小区周边基础配套，和居住的舒适性三、产品规划了解地块占地面积 积率 建筑面积 。目前地块周边较为荒凉，缺少景观性植被，本案在规划中应注重内部景观的打造。东至：环东路南至：健民路西至：环东二路北至：中山路了解地块项目规划建议产权式酒店主入口车行入口环形车道会所游泳池 1各建筑形态之间的建安成本却相差较大；我们通过对项目不同建筑形态进行经济评估，对本项目建筑形态建议如下：方案 建筑形态总占地面积（）容积率总建筑面积（）总销售收入（万元）总投资额（万元）利润额（万元）利润率面积成本（元 / ）方案一多层（ 70）高层（ 30）方案二小高层（ 100）们可以看出，在容积率为 层、小高层的建筑形态利润率远远高于纯小高层项目，并且从项目整体销售角度而言，多层也具有明显的优势。项目经济评估小高层多层产权式酒店项目建筑形态建议商业可设计成可自由分割的 2层，（中山路与环东路交叉口商业考虑为两层商场），上面建产权式酒店。高层底商经营

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