世华地产深圳怡景中心城销售策划报告

1、怡景中心城销售策划报告世华地产 宏观房地产市场环境报告内容 微观深圳商业市场环境 本项目分析与定位 项目选铺及定价方案 项目营销策略与计划 世华快销模式 合作方式1宏观房地产市场环境当前经济背景 流动性过剩 :货币供应量高速增长，远大于 成市场流动性逐年快速增长当前经济背景 通货膨胀 :高速增长的流动性更多的涌向众多的可持有资产市场，导致资产价格快速上涨利率、 负利率 ” 趋势加重民币贬值迅速。 2011年 5月中国 实际的 在的一年定期存款利率才 活期更低，这就意味着在银行存500万，一年最少都得赔十几万。当前经济背景 负利率 :随着 币的增值速度明显赶不上物价的上涨水平，钱将越来越不值钱“货币从长期而言就是一堆废纸” 雷曼兄弟公司留下的著名“遗言”。房地产是最好的投资渠道，只有买房产无风险最保值。股票 楼市股市从 6100多点跌到 1600多点，现在好不容易才回到 3000多点。抗跌性强2008年经济危机， 房价就只跌了 3个月，差不多也只跌 10%深圳是最严重的，豪宅跌幅为 但是一转眼， 09年的一轮高峰，房价又翻了一番。黄金投资收益低根据 1980年黄金的价格兑换美金最高 85

2、0美元 /盎司，在 30年后的今天，最高价的时候，金价只不过涨到 1400美元 /盎司，包含物价上涨在内的年均升值率只有 投资收益高从 78年到 09年， 31年间到现在，中国房价平均涨了 市中国已经进入负利率时代，想资产不贬值，唯一的办法是投资 ,房地产是最好的投资渠道房地产从严政策 : 2010年以来，国家调控政策持续从严，2011下半年房地产市场的大环境依然是调控为主，调控的逻辑依然是“促供给、抑需求”政策内容指地方政府贯彻落实一季度公布住房价格控制目标，否则问责约谈收调节首套税收优惠，取消多套优惠，调整住房营业税，逐步推广房产税指开发商规范开发商交易行为指银行信贷首套三成，二套六成，三套停贷直指供给加大中小套型和保障房供给11年保障房建设 1000万套抑制需求限购令愈演愈烈调控手段 : 针对住宅，目前国家所用调控手段为史上最严，限购、限贷、限价三大限直接抑制了市场成交价格和成交量要点 具体要求 实际执行限购各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。42个城市先后出台或更新限购令。限贷 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款

3、比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的 照章执行。限价2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。截至 3月 31日，全国 657个城市中，已有 608个城市公布年度新建住房价格控制目标，占 保障房 2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。 截至 5月底，全国开工率 34%，六省区不足 20%。堵阴阳合同加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞 阴阳合同 产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。深圳、新余已确定按评估价征税过户。限购限贷令 : 限购政策直接导致很多多次置业客户退出住宅市场，直接限制了市场总体成交量，限贷令对高端客户影响不大但限制了普通购房客户市场反应 1：限购限贷影响的是成交量，而非价格市场反应 2：拼合产品受影响较大，反而为非拼产品制造一定的市场契机市场反应 3：顶尖豪宅客户、刚需首臵、首改客户成为当下购房主流，且更为谨慎；普通多次臵业者、投资客户影响最大暂停发放购买第三套房以上住房贷款

4、二套房首付 6成， 户限购 2套房，非深户限购 1套首付款调整到 30%及以上部分城市房价走势及房价控制目标城市2010年房价（元 /平）2011年 1 /平）目前涨幅（ %） 房价控制目标北京 20177 23435 在 2010年的基础上 “ 稳中有降 ”西安 6065 6853 低于 063 5599 低于 242 6587 低于 1593 12164 低于 1699 22649 低于 000 6106 低于 0163 20295 低于 160 8336 低于人均可支配收入增速深圳限价令： 2011年全市新建住房价格指数的涨幅低于深圳年度 均可支配收入的增长速度 。限价令 : 从推出限价令以来，深圳已经有多个住宅项目限价出售，市场上其它楼盘难逃限价盘的低价影响，下半年住宅市场仍然看跌商业项目： 从历次房地产调控来看，开发商都会加大商业产品的出货，一方面可以回流资金，另一方面可以防止住宅价格下跌带来的损失调控背景 调控背景在当前通货膨胀、负利率的经济环境下，房地产仍然是最佳投资渠道政府通过行政手段大力打击商品房住宅市场，住宅产品受影响严重在住宅调控背景下，商业地产项目面临巨大机遇，

5、应当抓紧机会快速销售出货！宏观房地产市场环境小结商业项目不受限购、限贷、限价影响2微观深圳商业市场环境深圳五大战略定位：国家综合改革配套实验区全国经济中心城市国际创新型城市建设中国特色社会主义示范城市国际化大都市长三角经济圈环渤海经济圈珠三角经济圈深港五大中心全球性的金融中心物流中心贸易中心创新中心国际文化创意产业中心深圳环境： 泛珠三角经济圈之核心城市、港深国际大都会深圳经济产出总量制约因素 土地、人口、环境、资源深圳经济增长速度高于上海、北京经济效率高于上海、北京发展成本低于上海、北京城市竞争力 仅次于香港，连续三年排名内地第一经济规模小于上海、北京，经济总量不足 次于上海北京广州，排名全国第四2007二名 第三名 第四名2007年 香港 深圳 上海 北京2008年 香港 深圳 上海 北京2009年 香港 深圳 上海 北京中国内地最具竞争力城市城市经济高位、快速、健康发展2 0 0 9 - 2 0 1 0 中国城市 G D P 总量及增幅11865911282018 . 2 0 %1 0 . 1 0 %1 1 . 5 0 %1 0 . 7 0 %600070008000900010

6、0001100012000上海 北京 广州 深圳0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %G D P 总量 增幅深圳环境： 经济高位高速、健康发展，城市综合竞争力常年位居中国内地首位发展目标 建设可持续发展的全球先锋城市经济发展繁荣、活力。建立与社会、环境协调发展的多元化产业结构，维系核心竞争力。社会发展平等、和谐。逐渐缩小社会群体差距，增加住房和就业机会，改善人居和就业环境，增强市民的安全感和归属感，提高城市的凝聚力，建设和谐社会。环境发展自然、宜居。坚持可持续发展的理念，建设资源节约型和环境友好型城市，实现人与自然的和谐发展。节约型城市发展 优化城市空间布局，提升城市运营效率。未来应在节约利用土地的基础上，合理分区，优化布局，提高城市发展的效率。空间发展策略 强化福田、罗湖等中心城区的发展，使之成为深圳以及区域经济发展的极核。在承担全市行政中心、文化中心功能的基础上，未来要重点发展金融中心、商贸中心和服务中心的功能。加密提升 适度提高适宜地区的开发强度，节约集约利用土地

7、，紧凑发展，推动土地功能的混合使用，提高土地资源的综合承载力 。以重要节点地区的新建和改造，强化城市特色，提升城市服务功能和空间环境质量。深圳城市规划（ 2007审稿 城市空间布局策略深圳 2030年城市发展策略深圳环境： 深圳城市发展策略 建设可持续发展的全球先锋城市市级综合性商业区罗湖金三角商业区华强北商业区次市级综合性商业区福田中心商业区南山后海商业区宝安中心商业区龙岗中心商业区片区综合性商业中心（ 9个）南油商业区、南头商业区、沙井商业区、光明中心商业区、龙华商业区、布吉商业区、笋岗商业区、沙头角商业区、坪山中心商业区深圳商业格局： 已形成两大市级商业区、四大次级商业区、九大片区商业中心，形成多层次的立体商业体系未来商业竞争大，区域性交通网络的完善将助推商圈的发展F 华侨城商圈 ：依托发达的旅游产业，带动商圈发展E 福田 定位于中高档消费群，强化城市购物中心、娱乐中心的功能特征 依托专业市场和改造项目，完善商圈环境和功能配套高档次商业物业的供应将继续强化商圈城市商业核心的地位门商圈 ： 受到未来缺乏高质素商业物业供应以及商圈内现有的陈旧硬件的影响，商圈档次较难提升人民南商圈 ：

8、 商圈内商业基本定型，临近口岸的优势将弱化优势提升的商圈C 蔡屋围商圈D 华强北商圈E 福田 华强城商圈G 南山商业文化中心商圈发展受限的商圈A 东门商圈B 人民南商圈深圳商业现状： 深圳主要商圈优势提升的原因在于产业发展 /交通发展 /中心区的定位，发展受限的原因在于档次现有1 金光华广场2 华润万象城3 中信城市广场4 怡景中心城5 益田假日广场7 海岸城8 花园城13 24567891011 121314新增 /未开业9 晶岛国际（ 0 金地岗厦项目11 中航城12 京基金融中心13 欢乐海岸14 华润体育中心深圳商业现状： 深圳主要大型商业项目沿南海大道、深南大道、人民路等城市主干道两侧分布项目名称 华润万象城 中信城市广 场 金光华广 场 园城 海岸城 益田假日广 场建业建筑面积（平方米）188,000 120,000 120,000 85,000 70,500 120,000 100,000商业定位区域型大型购物中心，主要面向中高档及年青家庭消费人群为主面向中高档消费者及大众日常消费，以大型主力店为主的购物中心大型综合性购物中心，主要面向中高档消费者以餐饮、娱乐为主的中档区域购物中心中档次区域性购物中心以丰富餐饮带动的中档综合性购物中心国际知名品牌、中至高档大型购物中心经营管理团队华润（深圳）集团深圳市中信城市广场投资有限公司深圳市金光华商业有限公司深圳市星河房地产经营有限公司深圳招商房地产有限公司深圳市海岸商业管理有限公司深圳市益田商业管理有限公司开业时间 2004年 10月 2002年 2004年 11月 2006年 9月 2006年 4月 2006年 12月 2008年 8月深圳商业现状： 深圳主要大型商业项目以综合性模 7门、人民南、蔡屋围华强北商圈福田中心区商圈南山后海商圈 龙岗中心区商圈宝安中心区商圈市级综合商

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