南京市场前期调研报告
14页1、量的管理资料下载南京市场前期调研报告目录:一、南京市房地产总体状况分析;二、南京市房地产市场板块划分及其属性;三、政府房地产发展政策;四、政府城市规划对房地产的影响;五、城市发展中交通发展的影响;六、南京市房地产企业竞争企业状况;七、江宁板块详细资料;八、民信将军路项目诸项信息;九、民信将军路项目 析及预见性建议;一、南京市房地产总体状况分析南京市房地产整体上市场供需两旺,价格持续上涨,卖方市场特征显著,但同时也具有结构性短缺市场的部分特征(如:8090 平方的房型短缺)。市场竞争层面也呈现板块化、品牌化、专业化,这就意味着本项目入市不仅要面临微观的项目竞争,也要面临企业、板块层面的竞争。如何在市场上找准机会点击败竞争对手?通过对南京房地产市场、板块市场、项目本身及目标客户群的详细分析,认为南京房地产市场正处于从用户市场向概念市场的过渡阶段(从卖社区环境向卖生活方式、卖文化过渡) ,在此阶段,可借鉴一线发达城市的成熟市场经验,在完善产品本质的基础上,创造概念市场。总体供求状况呈现卖方市场特征1、土地供应状况新的土地批租政策拍卖,预示着南京的土地市场开始进入市场化阶段。城市改造规划提供大
2、量土地进入市场新城区建设、城内企业的外迁、十大城市工程的启动、老城地区棚户拆迁,提供大量可开发土地。南京房地产市场各区域发育不平衡,市区过热,而城郊相对较迟缓,因此,政府有意识地利用调整级差地租的手段,控制不同区域的土地供应,从而达到有效地疏散城市人口和平衡各区之间开发水平的目的。待开发土地大多集中在城市新区。南京中心城区内空间十分狭小,可提供的土地资源有限。这种现象的原因很多,其中包括改善城市面貌与环境需要大量公用土地;公共设施建设需要土地;原有工业用地和军事用地的占用也影响了城市民用和商用土地的开发,因此城区外扩已经是大势所趋。可见。大量待开发的土地集中在城市新区。2、住宅供求状况供销量持续稳定增长这一点也可以从南京历年开发供应总量看出来。1998 量的管理资料下载商品住宅的供应量和需求量都有明显大幅增长,尤其是 2000 年,市场供求增幅加大,呈供求两旺的局面。 (造成这种局面的主要是原因是旧城改造以及各种政策影响下积蓄多年的购买力的释放)表一:南京市历年商品住宅供求情况竣工面积(万/)销售面积(万/)其中个人购买面积(万/)京市截止 6 月份房地产开发投资指标名称计量单位本月止
3、累计比去年同期%房地产开发投资额亿元 品房屋投资额亿元 工程用途分住宅亿元 商业用房亿元 屋建筑面积施工面积万平方米 宅万平方米 宅万平方米 品房屋销售面积万平方米 宅万平方米 品房屋销售额亿元 宅亿元 地开发面积万平方米 人的印象是:大凡推出的项目,无论规模大小,价格高低一般都卖得不错,卖方市场特征显著。南京的空置情况很少,目前置率还不足 5%,量的管理资料下载平均的四分之一。自 2000 年以来,南京新建商品房销售面积增幅一直快于竣工面积增幅,这使得一度空置的商品房得到了逐年的消化。2000 年底,南京商品房空置面积为 平方米,2001 年即减少到 平方米,到 2002 年底,全市仅空置商品房 平方米,而目前,全市商品房空置面积仅为 平方米。3、供求结构状况从近两年的销售情况看,5000 元/平方米以上的住宅供应率为 20%,4000,需求率为 3000,需求率为 附注 1:南京市2002295 亿元,人均 22908 元;2003 人均 为3000 美元;面积 6421 平方千米,人口 544 万。市人民政府驻玄武区,邮政编码 210008。区号 025。玄武区面积 70 平方千
4、米,人口 39 万。邮政编码 210018。白下区面积 25 平方千米,人口 32 万。邮政编码 210002。秦淮区面积 23 平方千米,人口 23 万。邮政编码 210001。建邺区面积 18 平方千米,人口 24 万。邮政编码 210004。鼓楼区面积 24 平方千米,人口 52 万。邮政编码 210009。下关区面积 30 平方千米,人口 28 万。邮政编码 210011。浦口区面积平方千米,人口万。区人民政府驻珠江镇,邮政编码 211800。六合区面积平方千米,人口万。区人民政府驻雄州镇,邮政编码 211500。栖霞区面积 302 平方千米,人口 34 万。邮政编码 210046。雨花台区面积 148 平方千米,人口 21 万。邮政编码 210012。江宁区面积 1602 平方千米,人口 74 万。区人民政府驻东山镇,邮政编码 211100。溧水县面积 1048 平方千米,人口 40 万。县人民政府驻在城镇,邮政编码 211200。高淳县面积 750 平方千米,人口 43 万。县人民政府驻淳溪镇,邮政编码 211300。附注 2:国民经济快速增长(摘之 2003 年 1 月份
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