深圳房地产成本控制精细化管理研讨会讲义39页
39页1、2006年中国(深圳)房地产成本 控制精细化管理研讨会 工程目标成本的制定、支解与 落实 工程清单招标管理 工程成本数据库的建立2006年02月26日 杭州成本管理理念内容要点:内容要点:5 5WIHWIH1,成本管理的目的(WHY)提升价值2,房地产项目的成本构成(WHAT)全成本, 空间与时间分布 3,房地产项目成本管理的出发点(WHERE)确 定与控制 4,成本管理的阶段(WHEN)全过程5, 成本管理的责任人(WHO) 全员6,成本管理的方法(HOW)目标管理成本管理的目的(WHY)1,房地产公司是企业,利润是企业用永恒目 标 2,利润与成本的关系收入一定的情况下,成本越低,利润越大 3,成本管理的目的与企业的目标是一致的 机构/团队的目标 4,成本管理的目标是保证成本的支出获得最 有效的收益-提升价值成本控制不等于省钱,花得多会浪费,花得少也会 有浪费,花多花少不是重点,花的有效才是关键提升价值的五种途径 价值工程的基本公式:V=F/C V-value ,性价比 F-function ,产品、功能/性能、服务、收益 C-cost, 费用/成本 C下降,F上升 C不变,F上升
2、C下降,F不变 C小幅上升,F大幅上升 C大幅下降,F小幅下降 -具体选择哪种途径,与市场环境、公司经营 理念、产品方针有关 -价值的评估:有显性的,有隐性的,有眼前 的有长远的,需要综合平衡与决策房地产项目成本的构成(WHAT)全 成本的概念1,成本构成 建造成本=前期+建安+室外及配套 开发成本=土地+建造+开发间接 全成本(即项目发展成本)=开发成本+期间费 (营销和管理) 2,时间与空间上的分布时间:建设全过程都在发生 空间:公司+现场;实体+费用成本管理的出发点(WHERE) 两大基本内容-合理确定和有效控制1,合理确定确定是控制的前提和基础,市场定价原则 ,没有准确只有合理; 成本的决定因素:外部-市场;内部-产品策划与定 位; 成本的影响因素: 诸多经营、技术、管理方面; 成本确定的方法: 决不是靠定额算出来的;靠对市场 和产品的把握,市场包括销售市场和原材料市场 成本确定的过程:行业特点决定成本的特点:单件性 、复杂性、多次性;从虚到实; 成本实现关键环节:招标(发包),使产品与市场结 合 -招标的目的就是形成有效的竞争;竞争是降价的最有效手段 -定标的原则:合理低价;
3、合理的概念:能做出符合要求产品成本管理的出发点(WHERE) 两大基本内容-合理确定和有效控制2,有效控制动态监控,做到随时心中有数-控制是解决问题的手段之一,目的为达到某些既定目标;因此, 控制可理解为一系统对外界影响的调节功能;此项调节功能可 使系统的结果或产出不偏离既定目标。-控制的要素:目标、偏差测定、修正-有效控制的前提:目标要合理实在;实际结果要及时反馈-控制不等于限制:心中有数就可以说在控制之中,时刻掌握实际 与目标偏差的原因、幅度、造成后果 ,进而做出相应的调整方 案3,技术经济相结合的原则不论是确定还是控 制成本管理的阶段(WHEN)全过程1,阶段 立项策划设计 发包施工竣工维护 2,对应成本实现过程-由虚到实 虚拟:估、概、预算 现实:合同价、付款、结算价- 从虚到实的转折点就是发包各阶段成本管理重点内容 立项阶段成本测算,项目经济性评价 策划阶段选择性价比最好的产品,制定产品目标与 发展计划 设计阶段(卖什么、设计什么、施工什么)方案:最经济合理方案,符合项目定位-初步:材料设备的合理选型- 施工图:限额设计,图纸的质量和时间保证 发包阶段通过市场竞争找到合适的价
4、格和单位,完 备的合同(与合作伙伴双赢的关系) 施工阶段变更和签证的管理,付款审核 竣工阶段结算、索赔办理成本管理的责任主体(WHO)全员1,所有与产品制造相关的部门,都有成本管理 的责任,都要具有成本意识 只要考虑了性价比问题,就是有成本意识只要考虑了性价比问题,就是有成本意识 2,责任成本管理体系的建立 目的:令全员实施自觉的成本管理行为目的:令全员实施自觉的成本管理行为 要素:要素: (1 1)责任范围;)责任范围; (2 2)责任人)责任人(3 3)评价标准;)评价标准; (4 4)评价人)评价人3, 房地产公司成本管理专业人员的职责 全面、全过程成本管理,而非单纯编制预结算工作 了解产品、掌握市场,制定目标,全程监控; 甲方整合社会资源的目标就是让其符合我们的产品定位;甲方的工作就 是协调,不论是设计、工程还是成本人员;专业人员是专家型的管理者 (不是大厨是美食家)成本管理的基本方法(HOW)目标管 理1,目标管理的内容-目标的确定与控制两 方面 2,目标确定的依据经验数据库、市场 调研、产品把握 3,实现目标动态监控的手段信息化 4,目标管理的过程PDCA 循环成本管理的认
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