广州佳兆业天墅星空墅营销策略方案

1、佳兆业天墅佳兆业天墅 【星空墅星空墅】营销略方案营销略方案2017年10月目录目录 1.1. 星空墅产品分析星空墅产品分析 2.2. 星空墅客户分析星空墅客户分析 3.3. 星空墅营销难点及策略提出星空墅营销难点及策略提出 4.4. 营销策略执行营销策略执行19#【星空墅星空墅】产品基本信息产品基本信息A AB BCC组团组团星空墅首推楼栋首推楼栋19#货量货量39套户型分布户型分布A户型246.8m：13套B户型248.4m：13套C户型236.2m：13套改造后面积改造后面积A户型：287.57mB户型：262.89mC户型：260.01m预售证获批时间预售证获批时间10月底或11月初项目项目产品类型产品类型户型户型均价均价/ /m m总价总价20172017年成 交合计月均去化月均去化产品亮点产品亮点新天半山平层、复式272-330四 房4.8万（毛坯）1300-1600万30.3建筑设计由中科院院士、世博会总设计师何镜堂 &倪阳主笔设计，室内设计由梁志天（香港）设 计有限公司设计；客厅、卧室等使用大飘窗设计， 360云山南湖景观；全套房设计；毛坯交楼， 单价低华润天合别

2、墅180-260四 至五房8.5万1530-2200万121.2合院别墅，加上院子、负一层等所有空间，使用 面积最高可达到1000m珠江岭南公 馆平层388八房9.5万3700万191.9一层一户，双电梯设计；大开间、大尺度是产品 设计的特色，层高达3.6米；八房含五个套间； 超100m赠送率；一户三车位；爱群荟景湾平层340-370四 至五房7万2400-2590万20.23.4米层高；全套房设计；中西双厨；近100m好 话主卧；船舰式平台；270江景天誉半岛平层350-440四 至五房10万3500-4400万212.1270临江阔景；270全弧幕玻璃幕墙设计； AECOM景观、HBA、华森联袂打造、三梯两户设计20172017年广州多区在售拥有云山、珠水一线景观资源大面积豪宅均出现滞销，均剩余较多年广州多区在售拥有云山、珠水一线景观资源大面积豪宅均出现滞销，均剩余较多货量，去化速度缓慢。本项目星空墅即将入市，面临备案价不足三万、多重政策限制、众货量，去化速度缓慢。本项目星空墅即将入市，面临备案价不足三万、多重政策限制、众多竞品扎堆入市等问题，那么，多竞品扎堆入市等问题，那么，星空

3、墅产品该如何从中突围？星空墅产品该如何从中突围？中空挑高中空挑高私家电梯私家电梯专属私家电梯入户，专属私家电梯入户，3 3梯梯1 1户，广州豪宅最高配置户，广州豪宅最高配置别墅标志性中空挑高客厅设计，真正意义“空中别墅”别墅标志性中空挑高客厅设计，真正意义“空中别墅”星空墅星空墅 核心产品价值体系核心产品价值体系私家泳池私家泳池中国泳池豪宅之巅，出挑设计私家天际泳池中国泳池豪宅之巅，出挑设计私家天际泳池空中花园空中花园1515- -20m20m空中花园，一展豪宅的宽阔气度，尽览云山叠翠空中花园，一展豪宅的宽阔气度，尽览云山叠翠依靠依靠出众产品力出众产品力直抵客户内心才是星空墅根本突围之道直抵客户内心才是星空墅根本突围之道! !罕见中空，超凡尺度罕见中空，超凡尺度无中空，不称墅无中空，不称墅拥有拥有6.56.5米挑高客厅，米挑高客厅，“中空客厅”满足人生最奢侈的梦想“中空客厅”满足人生最奢侈的梦想别墅标志性中空挑高客厅设计，别墅标志性中空挑高客厅设计，真正意义“空中别墅”！真正意义“空中别墅”！中国泳池豪宅之巅中国泳池豪宅之巅 ，一户一泳池，一户一泳池出挑设计，全城独创出挑设计，全城独创

4、配置配置6.56.5米长、米长、3.63.6米高的私家天际泳池，米高的私家天际泳池，在家里畅泳的同时还能欣赏云山景致在家里畅泳的同时还能欣赏云山景致“中国五大泳池豪宅”：深圳“中国五大泳池豪宅”：深圳深圳湾深圳湾1 1号、广州号、广州保利天悦、广州保利天悦、广州天銮、杭州天銮、杭州世茂天宸、成都世茂天宸、成都望江名门望江名门，天际泳池设计始终平凡，天际泳池设计始终平凡，唯佳兆业天墅，敢于“出挑”，革新中国泳池豪宅标签！唯佳兆业天墅，敢于“出挑”，革新中国泳池豪宅标签！观景台观景台| |会客厅会客厅| |空中花园空中花园超大的露台空间，居高观景，绝佳的视野，尽情享受大自然的悠然，一展豪宅的宽阔气度，尽览云山叠翠；还是一个理想的小天堂，坐在家中会客，就可拥有天与地，最大程度地迎接阳光和空气，彰显会晤私密与生活格调；或是打造成太太私属的玫瑰园、孩子们的儿童农场，勾勒出一处自然的美景，休闲赏景两不误。1515- -20m20m超大的露台空间，超大的露台空间，不仅是热衷于享受生活品质的精英阶层追不仅是热衷于享受生活品质的精英阶层追求，更是现代豪宅别墅标志的隐喻。求，更是现代豪宅别墅标志的隐喻。3

5、 3梯梯1 1户，引领豪宅新标配户，引领豪宅新标配19-22#均为户户拥有私家电梯入户，只能电子识别功能，保证每户私密安全，入则静谧悠然，出则繁华似锦。专属私家电梯入户，专属私家电梯入户，3 3梯梯1 1户，广州豪宅最高配置！户，广州豪宅最高配置！目录目录 1.1. 星空墅产品分析星空墅产品分析 2.2. 星空墅客户分析星空墅客户分析 3.3. 星空墅营销难点及策略提出星空墅营销难点及策略提出 4.4. 营销策略执行营销策略执行236236- -248248复式目标客户分析复式目标客户分析分析项目目前已接待来访的星空墅分析项目目前已接待来访的星空墅意向客户，得出星空墅客户总体特征。意向客户，得出星空墅客户总体特征。客户主要以南湖板块、同和板块地缘客户居多，其次是相邻的购买力较强的京溪南方医院板客户主要以南湖板块、同和板块地缘客户居多，其次是相邻的购买力较强的京溪南方医院板块、天河北板块。块、天河北板块。客户来源分析客户来源分析236236- -248m248m2 2复式目标客户分析复式目标客户分析客户年龄基本都集中于客户年龄基本都集中于3030- -5050岁的城市精英群体；该部分人群

6、的基本为儿女长大，岁的城市精英群体；该部分人群的基本为儿女长大，对学位追求不高，追求环境更舒适的居所。对学位追求不高，追求环境更舒适的居所。客户年龄分析客户年龄分析10%54%33%3%客户客户年龄年龄30岁及以下30-40岁40-50岁51以上1% 1%5%4% 1%6%1%4%5%18% 23%1%1%5%10%6%4%1% 2%客户来源区域客户来源区域燕岭板块 五山板块 天河北板块 体育西路板块 天河公园板块 珠江新城板块 沙河板块 其他板块 京溪南方医院板块 同和板块 南湖板块客户的家庭结构多数为多子女家庭以及三口之家为主，子女生活质素需求使得他们需求不客户的家庭结构多数为多子女家庭以及三口之家为主，子女生活质素需求使得他们需求不同的空间和环境，动静分离的复式设计使得家庭成员相聚而又互不干扰，成为客户追求的同的空间和环境，动静分离的复式设计使得家庭成员相聚而又互不干扰，成为客户追求的梦想居所。梦想居所。客户家庭结构分析客户家庭结构分析236236- -248m248m2 2复式目标客户分析复式目标客户分析自住性需求都非常高，基本是一周自住性需求都非常高，基本是一周7 7天都住的

7、长住客户，大部分客户均为原本就居住在本区天都住的长住客户，大部分客户均为原本就居住在本区域，例如居住在南湖板块，购买本项目就是为了换房而来。域，例如居住在南湖板块，购买本项目就是为了换房而来。客户置业目的分析客户置业目的分析76%1%23%客户居住目的客户居住目的自住（首次/改善）投资投资+自住3%44%41%11%1%客户家庭结构客户家庭结构二人世界 三口之家 多子女家庭 三代同堂 其他客户职业主要为非监控范围职业，其次为公司老板及个体户，其次由国企职业、企业高管等。客户职业主要为非监控范围职业，其次为公司老板及个体户，其次由国企职业、企业高管等。此类客户均有一定的经济实力，并且圈层感强、注重居住环境及自身建康。此类客户均有一定的经济实力，并且圈层感强、注重居住环境及自身建康。客户职业分析客户职业分析236236- -248m248m2 2复式目标客户分析复式目标客户分析客户最关注的是价格、户型设计，其次为地段及区域规划；少量认同品牌、景观等。客户最关注的是价格、户型设计，其次为地段及区域规划；少量认同品牌、景观等。客户关注因素分析客户关注因素分析16%34% 27%9%0%0%4%

8、4%2%2%1%0%1%0%关注因素关注因素地段/区域规划 价格 户型设计 发展商品牌 天际线景观 园林 周边配套 自身配套 升值潜力 物业管理 交通1%3%4%10%1%4%8%18% 12%1%38%客户职业客户职业外企员工 私企职工 公务员 企业高管 医生 事业单位职工 国企职业 个体户 公司老板 老师 其他项目【星空墅】A级意向度客户语录：1.“我在沙河专业市场都有好几家店，经营服装批发为主，平常工作地和家两点一线，基本工作区域都在天河区”。2.“投资的物业基本在白云、天河区都会有一些商铺，我做投资一般都不喜欢贷款或借钱，像买房这类投资我都是喜欢一次性付款的。”3.之前看过复式产品，觉得复式产品设计出众，觉得248很不错可以下个意向登记等样品房。姓名杨先生年龄46岁籍贯广东娱乐休闲品茶、旅行工作地点天河居住地天河现住户型160兴趣爱好打高尔夫收入水平个体户行业及职位服装批发私家车奔驰常用通讯工具微信客户语录：看重区域地段，方便自己工作生活，以自住/投资为主， 认同复式产品。236236- -248m248m2 2复式目标客户分析复式目标客户分析客户描摹客户描摹项目【星空墅】A级

9、意向度客户语录：1.“我们家很早来广州就一直居住南湖这边了，我们都很喜欢这边的环境，对这里情有独钟，希望一直在这边居住。”2.现住南湖半岛，有两套房，有一套是下他小孩，所以有名额，贷款还清，起码能够五成首付，以改善为目的。姓名白先生年龄38岁籍贯广东娱乐休闲朋友聚会工作地点白云区居住地南湖半岛现住户型180兴趣爱好喝茶收入水平精英阶层行业及职位金融类私家车宝马常用通讯工具微信客户语录：对地缘情有独钟，现追求生活品质的提升，改善居住。236236- -248m248m2 2复式目标客户分析复式目标客户分析客户描摹客户描摹236236- -248m248m复复 式目标客户式目标客户豪宅市场入门客豪宅市场入门客期待享受型期待享受型高级改善客高级改善客客户分析总结客户分析总结核心核心客户客户群群项目周边，白云区、广州大道沿项目周边，白云区、广州大道沿线企业主、商贸公司线企业主、商贸公司/专业市场专业市场老板老板重要重要客户客户群群天河的企业主、天河的企业主、CEO、金领、金领偶得客户群偶得客户群越秀、海珠、荔湾的企业主、越秀、海珠、荔湾的企业主、 CEO、专业市场老板、专业市场老板客户客户社会特征社会特征4040- -5959岁为主，事业处于高速上升期岁为主，事业处于高速上升期事业有较高的成就，也有较多的资产或存款事业有较高的成就，也有较多的资产或存款客户客户价值特征价值特征享受财富带来的尊重与超越感，热衷于公益事业享受财富带来的尊重与超越感，热衷于公益事业 活动；活动；追求与家人健康舒适地享受天伦之乐，追求居住追求与家人健康舒适地享受天伦之乐，追求居住 环境的生态、舒适，但不能远离城市；环境的生态、舒适，但不能远离城市；置业背景均为南湖板块旧豪宅业主、专业市场老置业背景均为南湖板块旧豪宅业主、专业市场老 板、企业主、大型企业高管、本地村土豪板、企业主、大型企业高管、本地村土豪236236- -248m248m2 2复式目标客户分析复式目标客户分析星空墅客户地图预判星空墅客户地图预判 核心区域：白云区核心区域：白云区追求居住环境及生活品质，但楼龄已旧，希望换社区。追求居住环境及生活品质，但楼龄已旧，希望换社区。

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