个人在新西兰的买房经验分享

1、个人在新西兰的买房经验分享 纯属个人经验，权当抛砖引玉了9 ) |6 Q* H) % g. U! x E: K$ O. W3 m a$ M1. 价格： 价格是大家普遍最关心的了。个人一直坚信，价格是反应价值的。买卖双方的交锋 其实就是在如何确定该物业的价值上。很多人买完房还是觉得不踏实，一直在想到 底是亏了还是赚了。议价的时候，一律砍下 20%或更多开始慢慢磨。那么你的心理 价值到底是多少呢？不知道。8 P2 T! H9 n I! k; D0 z 房屋价值的确定，既有共性，又有特性。没有任何两个物业是完全相同的。需要综 合各种因素来最终确定物业的价值，也就是你的心理价格。/ 1 t: 9 8 P: k/ z j 在这里，尽管把价格放在了第一位，因为是大家最关心的，但是也希望大家能够看 下去，我们先来讨论决定价值的要素，再来看如何决定价格。, i. O5 X/ e0 2. 心态：; M“ p0 b2 1 e6 F# ?7 r- W8 N 心态往往是大家容易忽略的，而洋人买房确实很注意的。在国内，大家一般买的都 是公寓，由于建筑方式的不同，可比性更强一点，选择起来也更容易一点。在这里， 我

2、们只说 house。+ K* 5 P w8 k: u, A- Z 决定心态的第一步，你是在买投资房还是自住房。 投资房，要考虑的是租金回报，维护成本，退出策略。 。 。 自住房呢，最主要的是，你喜欢不喜欢。洋人一般在买自住房的时候会考虑住很长 的时间，他们在选择买 home，不仅仅是 house。这一点，我相信对大家买自住房 也是适用的。 建议大家先考虑，打算 hold 该物业多长时间。无论投资还是自住，该物业在这一 段时间内是否能够满足你的需要。对于投资来说，在目前的投资环境下，快进快出 不太可能。还是做长期投资的打算吧。自住的话，多考虑一下生活上的需要，交通， 学校，房屋的维护保养（很重要！大部分华人买房后都不太重视维护，造成物业的 贬值） 。5 g W1 I O( b7 + |) F) “ z7 / P- Y“ k, m m3. LOCATION, LOCATION, LOCATION 所以的房地产投资都会讲 LOCATION。对于这部分大家讨论的也多。我这里不说那 里是好区，只说个人经验。大家在新西兰生活的时间都不长，尽量买熟悉的街区。 你在那条或相邻的街住过，你的朋友有在那里

3、住过，等等。 。 。这样，你更容易了解 周围的环境，交通；最主要的，你的邻居。街区是人组成的。以物以类聚的原则， 你也希望能够融入一个你喜欢的街区。投资房也一样，你希望你的租客是什么样， 也可以从你的邻居身上看到。+ R! 3 l“ g: 如果不熟悉呢，亲自去看看。去周边散步，遛狗，随便你做什么。找平时吧，最好 是下午 3 点到 6 点；早上太早了；只有这时候，你基本上可以看到所有的邻居。看 什么呢，最简单就是看他们开什么车。基本上可以估计出周围的年龄结构，收入情 况。看看周边的房子都是那年的；估计一下街区的形成和发展。我不是说大家去研 究这条街的历史，但是研究一下建筑历史总是必要的。前面说过，由于物业的独特 性，物业的价值是比较出来的。我个人的原则是，买该街区价值居中，甚至偏下的。 如果说物业价值由地价和房子组成的话，在同一街区，相同面积的地的涨幅是一样 的，而房子本身由于折旧最终会趋同。 （可能有人会不同意以上的说法，但是我还 是觉得新房的附加值过高了，经不起市场的洗礼的）0 W, N, e# y1 h7 / Y5 ( N4. 价位7 A“ o9 ( g8 9 G 尽量控制物业的价

4、位在自己可承受的范围内。网上有很多的贷款计算器，可以帮你 计算贷款的还款额。excel 也可以，用 pmt()函数。控制还款与收入的比例在一个可 接受的范围内。以 auckland 的价格，40 万的房子，贷款 35 万，利率 7%，30 年贷 款；每两周还款$1074。基本上相当于一个年薪 3 万 5 的税后收入。 简单的计算一下差额吧，看看出去水电，保险，电话外还能给自己剩下多少家用呢， 毕竟还是要有生活的，不要做房奴啊。个人不太接受把房子分租出去来补贷款的做 法；个中的辛苦，我相信所有做过房东的人都能体会的到。当然，经营 motel 或 home stay 生意的另说啦。 w, E/ c, Q$ p* d/ l0 5. 房屋结构8 u. i$ D+ t, 0 r: J e9 c1 s 个人觉得这一点比较重要，华人大部分不想洋人从小就接受了 DIY 的训练。简单的 一个花园，说起来容易，做起来难。尽量买房前补补课吧。最起码，了解一下不同 的材料都需要什么样的维护。 个人还是喜欢砖瓦，保养起来比较容易。比较看好 70 末到 80 初的砖瓦房，那时候 是新西兰经济最好的时期，从格局上比

5、较解决现在的生活需要，用的材料也好。很 多人喜欢买年份新一点的房，可能最近两三年都不用担心维护的问题，但是接下来 的问题呢？材料是否经得住时间的考验呢？master builder 质保 7 年，weather tight 保漏水 10 年。大家小心漏水房。 （纯属个人喜好，建造商别不高兴）至于 50 年以 上的，适合巨有钱，平时爱好点古董什么的；或者家里有林场，啥木头都搞的到。 然后就是维护，一定要去看屋主是否对房子有足够的维护。很多问题是不住不知道 的，只有从房子的维护情况上来推测。屋主是什么样的人，对房子是否爱护，有问 题是否及时的进行修理。如果不注意，一年时间就可以让一个很好的房子面目全非。 阿三更厉害，1 个月吧，就能搞的全屋都是顽固不化的咖喱味。) q, V: r7 s3 W7 O6 R3 |( n 所以，个人还是喜欢从一个爱家的人手里买房，你可以很清楚的看到被精心照料的 痕迹，而这样的房子也是成交比较快的。至于那些房子炒家，很多情况下都会在出 售前进行简单的装修，但是可能并没有解决根本的问题，或者问题被隐藏起来了。 如果房子是新装修的，大家要小心，看的要更仔细一点。5 ;

6、 v2 N6 ?( f h6. 议价+ S( w) A- E2 Z: J b. H 房屋的几种交易方式，论坛上的讲的很多了。主要还是说一般的 offer - negotiation 吧。; J/ d1 l! g+ n 好了，现在你已经找到了符合你的条件的物业了，几个 open home 看下来，对屋 况也满意。找中介下 offer 吧。慢！你了解物业的价值了吗，你打算出一个什 么价格呢？这时候你需要尽快，尽可能多的了解该街区的信息，比较价格。跟中介 要近期周围的成交记录，实地考察一下。内部可能看不到，但是可以给你一个大概 的比较价位。CV 在这时候可以起一个很重要的作用。由于是 public information， 而且是免费的，你可以看到所有的政府估价。同时，中介会说，政府估价是不准确 的；的确。但是你可以得到一个和邻居之间的比较。为什么他的地税比你的交的高 呢？政府估价也是有一定的原则的。 当你得到以上的信息后，基本上有知道卖家的开价是怎么样的。一般来说，如果通 过中介出价的话，是有一个市场指导的，不可能与现实价值偏离太远的。但是个人 经验，上下 2 万的浮动是可以接受的。在现在

7、的市场情况下，其他的因素加进来，给了买家更多的议价余地。但是确定一个心目中的底价还是必要的。这时候要去了 解卖家的情况，出售原因等。关键是你的中介的诚信，和你的议价能力了。短期操 作的不算。不过细算起来，辛苦半天，好像还没中介赚的多。不考虑，不建议。 我的原则是，如果是一个好的 deal，也不要太斤斤计较。机会错过了，人还是要后 悔的。我个人是把物业作为长期投资的，议价中的得失相对来说只是小便宜，不占 也罢。( E, h1 s! M5 R + i6 T) j! n5 h编外：编外：5 v! K. e, V7 q; I: y; h关于关于 LIM* 8 Y4 P) s4 _. t% pLIM REPORT 是政府对于你的物业的记录 A: P ; q) W: q律师要求 LIM report 主要看 title 是否清楚。 房子的图纸要自己去看的，看是否有非法加建，看你的 boundary 是否符合。还有 建地的土壤报告，看房子是否建在合适的地上，地基是否能有足够的支撑。一般例如 cross-lease title 的会知道那里是 public section，以避免纠纷。公用的 driv

8、e way 等 图纸上要注意的有地下的下水道，电路管线等。像我一个朋友新铺了水泥路，但下 面就是下水管道，如果出现问题要修的话，一定会把路扒开的，钱就白花了。加建 不能建在这些管线上的。2 ?# C g0 G6 ) 还有要注意的，就是车库。很多人把车库改成房间了，是没有 cc 的。如果不报批 的话，可能会导致罚款的；最高到 10 万$ Y0 , Y; P3 Y 个人经验，车库上面可议价的余地很大。例如，一个原本是 3 房单车库的物业（很 多，上面是房，下面是车库的那种） ，下面改成房间了，甚至有独立厨房，卫浴。 广告成 4 房在卖（这其实也是不可以的，可以告中介误导的；但是市场上还是有很 多是这样做的） 。这样的话，价钱会差很多。看房就要小心，如果没有 CC，一定要 把价钱谈下去的。要去向 city council 申请的，city council 不会给你 cc，但是可能会 接受 unauthorised working report，放到你的 property file 里（不是 lim） ，证明这个 改建是被 council 接受的。你就安全了。要不然就要叫卖家全部改回去。这个报

9、告 要 builder 去做的。( k- j( P q F) j( _8 B+ |0 Q2 O) k* V( _% Q0 P据说，有的 building inspection 也可以帮你检查 LIM；不清楚，可以问一下- u# L; s. i4 u2 n+ v* M“ 7 D$ K/ 0 O3 + N8 0 L7 r9 7 v$ I关于改建关于改建“ h% t. l6 X U“ N7 O 刚刚回答了一个问题，贴出来共享一下0 L+ u* 0 z8 H5 H) K 也希望有 DX 给指正2 B! w6 U+ g8 s i我就是你 09-1-6 22:17 u4 B6 r0 Z$ G$ C9 P( Z2 W 如果房子的其中一个独立房间，中介坦白说不是合法的 FLATE，这个是指的私改后， 市政府没有备案的房间么？ 中介说只是炉具不合法，可是我还是怀疑有问题。 请 教一下，谢谢。 panys 09-1-7 17:54# Q+ z4 M1 d! Q( v4 n 合法不合法是说改建是不是有 cc。你在做改建的时候要向 council 申请，council 同 意了，就会给你发 cc。你才能够合法的开工如果 65 年以前的房子（具体年可能不对，总之是老房子） ，可以不报的；问起来你 就说是以前改建的。不过个人感觉要能自圆其说才行，如果改建的很新的话，可能 就不会有人信的。另一种做法是，如果改建是符合标准的，可以找 builder 帮你做 unauthorized work report，在 city coucil 备案。改建还是没有 cc 的，但是是合法的。! r, R9 ?, C1 G# A2 b2 2 再有就是，council 会责令你改会去。/ N5 A0 b9 F U3 F) Z3 h对于不合法的改建，像你这样的情况，容易引起的纠纷有：* m( q9 $ A, a% c- k 1. 如果用于出租，房东是得不到法律保护的2 R9 X: n k% J6 b1 a$ 7 c8 O* D# 2. 房屋存在安全隐患。不合法灶具引起火灾，保险不会赔偿( W# F* f) V/ k6 a e3 m0 3. 如果被 counc

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