城市中心开发案例分析报告
5页1、城市中心开发案例分析报告小组成员:木金胤、刘玉、王璐、肖加萍、史晓婷开发背景某城市有 50 万人口,位于一个超过 200 万人口的城市带中,并发展迅速。这是一个阳光地带城市,正在经历着与郊区的爆炸发展相关的问题。在郊区,商业,零售,工业活动和住宅发展迅速,而城市中心却处于停滞状态。区域范围土地的面积为 5 英亩,位于城市正在建设的开发区内。它邻近主要快车道交叉口,以及文化,购物,和商业区。这一地段内有一幢烧毁的建筑物必须拆除,费用大约为 28 万美元。规划建设目标:对该土地进行开发,实现其经济利益最大化。政策分析模式全面理性模式,又称纯粹理性模式,泛指决策者能够依据完整而综合全面的资料作出合理性的决策。价值取向:土地利用价值最大化(经济效益最优)可选方案:1.修建停车场 2.招标拍卖方案一:修建停车场成本 车位建设成本:7000/800 980=8575(万) 维修费: 7000/80090=787.5(万) 拆迁费: 28(万) 成本 8575+787.5+28=9390.5(万收入星期一 星期五:早 7:3018:00 7000100%80%7=39200(美元) (利用率100%
2、,80%为全天停车)7000100%20%3.94=71840(美元) (剩下的 20%为不是全天停车的)晚 18:0024:00 700030%23.9=16380(美元) (利用率为30%)周末两天周六 早:7:0018:00700050%30%7=7350(美元) (利用率为 50%,30% 为全天停车)700050%70%3.9=38220晚:18:0024:00700075%70%3.92=28665周六一天的收入:7350+38220+28665=74235周日 早:7:0024:00700020%50%7=4900(美元) (利用率为 20%,全天停车的为50%)700020%50%3.96=16380周天一天的收入:4900+16380=2128一周的收入:21280+74235+387100=482615(美元)48261552=25095980(美元)=2509.598(万 )修建停车场的其他收入一般一辆小车的占地面积为 1520 平方米(我们取中间的 18)7000 个车位的占地面积为 105000 平方米(18x7000= 126000)5 英亩=20234.282112 平方米(1 英亩=4 046.8564224 平方米 )综上;我们的停车场至少需要建 6 层 (12600/20234.28211=6.227055613588)出租车位零售收入:7000/800286=1470(万)零售税收入:4200070004.5%=1323(万)修建停车场的其他收入:1470+1323=2793(万)方案二:拍卖土地拍卖价格:140(万)城市财产税:105(万)总收入:140+105=245(万)停车场和招标两个方案的比较方案一:修建停车场利润总收入:5302.598 万 总成本:9390.5(万)第一年利润:5547.598-9390.5=-4087.902(万)一年零七个月后即可盈利 方案二:拍卖收入:245(万)综上所述:短期来看,拍卖方案更优(第一年停车场处于负盈利状态-4087.902 万) ;但从长期来看,停车场方案更优(停车场从第二年开始盈利,而且盈利金额大于拍卖后上缴财产税)所以,方案一修建停车场为最佳方案
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