城市中心开发案例分析报告

城市中心开发案例分析报告小组成员：木金胤、刘玉、王璐、肖加萍、史晓婷开发背景某城市有 50 万人口，位于一个超过 200 万人口的城市带中，并发展迅速。这是一个阳光地带城市，正在经历着与郊区的爆炸发展相关的问题。在郊区，商业,零售,工业活动和住宅发展迅速，而城市中心却处于停滞状态。区域范围土地的面积为 5 英亩，位于城市正在建设的开发区内。它邻近主要快车道交叉口，以及文化，购物，和商业区。这一地段内有一幢烧毁的建筑物必须拆除，费用大约为 28 万美元。规划建设目标：对该土地进行开发，实现其经济利益最大化。政策分析模式全面理性模式，又称纯粹理性模式，泛指决策者能够依据完整而综合全面的资料作出合理性的决策。价值取向：土地利用价值最大化（经济效益最优）可选方案：1.修建停车场 2.招标拍卖方案一：修建停车场成本 车位建设成本：7000/800 ×980=8575（万） 维修费： 7000/800×90=787.5（万） 拆迁费： 28（万） 成本 8575+787.5+28=9390.5（万收入星期一 星期五:早 7:3018:00 7000×100%×80%×7=39200（美元) （利用率100%，80%为全天停车）7000×100%×20%×3.9×4=71840（美元） （剩下的 20%为不是全天停车的）晚 18:0024:00 7000×30%×2×3.9=16380（美元） （利用率为30%）周末两天周六 早：7:0018:007000×50%×30%×7=7350（美元） （利用率为 50%，30% 为全天停车）7000×50%×70%×3.9=38220晚：18:0024:007000×75%×70%×3.9×2=28665周六一天的收入：7350+38220+28665=74235周日 早：7:0024:007000×20%×50%×7=4900（美元） （利用率为 20%，全天停车的为50%）7000×20%×50%×3.9×6=16380周天一天的收入：4900+16380=2128一周的收入：21280+74235+387100=482615（美元）482615×52=25095980（美元）=2509.598(万 )修建停车场的其他收入一般一辆小车的占地面积为 1520 平方米(我们取中间的 18)7000 个车位的占地面积为 105000 平方米（18x7000= 126000）5 英亩=20234.282112 平方米（1 英亩=4 046.8564224 平方米 ）综上；我们的停车场至少需要建 6 层 （12600/20234.28211=6.227055613588）出租车位零售收入：7000/800×28×6=1470（万）零售税收入：42000×7000×4.5%=1323（万）修建停车场的其他收入：1470+1323=2793（万）方案二：拍卖土地拍卖价格：140（万）城市财产税：105（万）总收入：140+105=245（万）停车场和招标两个方案的比较方案一：修建停车场利润总收入：5302.598 万 总成本：9390.5（万）第一年利润：5547.598-9390.5=-4087.902（万）一年零七个月后即可盈利 方案二：拍卖收入：245（万）综上所述：短期来看，拍卖方案更优（第一年停车场处于负盈利状态-4087.902 万） ；但从长期来看，停车场方案更优（停车场从第二年开始盈利，而且盈利金额大于拍卖后上缴财产税）所以，方案一修建停车场为最佳方案