中国项目前期研展报告书
64页1、1. 易居中国项目前期研展的三个阶段,第一阶段 可行性研究,第二阶段 市场研究,第三阶段 项目定位,第四阶段 市场推广,可行性研究是指开发商在投资决策前,对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。 其作用在于: 通过市场分析确定项目的可行性 通过财务评价确定项目的可行性,1.1 可行性研究阶段,市场分析,市场预测,收入、成本、费用计算,财务评估,盈亏平衡分析,敏感性分析,风险评估,宏观市场、区域市场,供给预测、需求预测、价格预测,销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、管理费、税费等,静态指标:成本利润率、销售利润率 动态指标:净现值、内涵报酬率、投资周期,盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点,即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点,反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数=目标值的变化百分比参数值变动的百分比,风险分析又称概率分析,利用概率值来研究不同因素的概率分布,从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述,对方案的风险情况做出比较准确的判断,1.2 市场研究阶段,只有真正懂策划的人,才能“决策问题”转化为“研究问题”,只有真正懂策划的人,才能合理地根据房地产行业特性及市场特性制定相应的研究
2、执行方案,只有真正懂策划的人,才能站在项目全程的高度,设计出结构清晰、逻辑严密、针对性强的研究方案,只有真正懂策划的人,才能在实际研究的调查中更有效地进行数据方面的调查、整理及分析,用策划的头脑思考市场研究,以地块为核心出发点,在特定的区位和技术参数下,通过系统的研究市场的供给、需求状况,为地块找到适合的产品,挖掘潜在的客户,并为项目定位提供市场依据。,宏观市场环境,竞争项目分析 区域市场分析,客户调研,结论: 市场状况 可能的客户 可能的产品,宏观市场,区域市场 竞争对手,客户,因此,我们应该认识到此阶段的市场研究工作的目的:,市场研究,定位,确定细分市场,产品定位、客户定位,市场选择T,市场细分S,市场调研,定位P,1.3 项目定位阶段,房地产定位的目的:,寻找均衡点,可能的产品,可能的客户,投资效益,2. 易居中国项目前期研展报告的撰写要点 2.1. 宏观市场部分 2.2. 区域/竞争市场分析 2.3. 项目定位建议,2.1宏观市场部分 2.1.1宏观经济发展状况与趋势分析 主要分析国民经济走势、经济结构、产业格局及未来预测;社会总需求发展状况;投资、消费、进出口对经济拉动作用等
3、。 2.1.2房地产经济发展状况与趋势分析 主要包含土地开发投资情况、项目供应分布、销售情况、价格走势、产品趋势等方面。 2.1.3产业政策及市政分析与预测 主要分析市政规划及其他与房地产发展相关的重大事项及产业政策。,2.2区域市场分析 本部分是对区域市场的项目进行纵向比较分析,首先 解决供应市场“是什么”的问题,然后深入分析“为 什么”,最后得出“怎么办”的结论。分析区域市场 上产品的特征、价格、宣传推广、客户群、销售情况 以及相互间的关系,弄清楚区域市场的整体情况,为 项目的市场定位提供有力的支撑。 2.2.1区域环境分析 在对项目所在的区域进行市场分析前,首先分析项目 所在地块以及周边的自然人文环境和市政、生活配套 情况弄清项目自身情况及可借用的周边配套设施,然 后再揭示整个区域市场的情况。,2.2.2项目选择与分析方法说明 2.2.2.1样本选择 说明调研项目选取的依据,数据分析的原则和方法。为保证数据的全面性, 区域市场分析采用普查法,根据开发商项目开发的不同阶段和甲方的具体的 要求,设定调查范围(同区位、同价格、同类型)。 2.2.2.1分析方法说明 在调查范围确定后,制
4、定具体的数据分析方案,并对数据分析的方法进行说 明。 根据对样本项目调研取得详细的资料,首先从供应、产品、价格、销售等方 面对区域市场作纵向的分析,明确以下的几个问题: 区域市场的总体供应量 产品特点 产品价格情况 产品销售情况 然后对有借鉴意义的项目从位置交通、社区规划、建筑设计、项目特色、销 售策略等方面进行横向点评分析,更清楚地明确竞争对手的情况,找出成功项目对本案的借鉴之处。 通过上述分析,提出本案的初步市场定位。,2.2.3区域市场及产品分析 2.2.3.1供应结构与规模 主要阐述区域市场项目分布及规模特点,分析各档次的产品的供应结构,哪一档次产品竞争更为激烈、未来市场的供应量及供应结构等问题。 项目概况 通过项目概况我们可以了解到样本项目的位置、开发商以及项目的开盘时间、入住时间等基本情况。然后,根据物业所在位置将调研项目分区,如核心区、外围区等,使以后的产品及价格、销售等分析可以根据划定的区域进行分析,使分析结果更加科学;也可根据项目的开盘时间将新老项目区分开,结合老产品更好地分析新产品各方面的特色。,样表:样本项目概况,供应情况 通过对区域市场供应量(包括项目的总建筑面
《中国项目前期研展报告书》由会员012****78分享,可在线阅读,更多相关《中国项目前期研展报告书》请在金锄头文库上搜索。
丙型肝炎抗原检测试剂盒项目可行性分析报告
人造纤维(纤维素纤维)项目可行性分析报告
GPS设备项目可行性分析报告
互感器项目可行性分析报告
乳化沥青项目可行性分析报告
ZRO2陶瓷磨介项目可行性分析报告
ATMP项目可行性分析报告
不良资产处置项目可行性分析报告
ASA项目可行性分析报告
人工骨项目可行性分析报告
LED工业照明产品项目可行性分析报告
SPS项目可行性分析报告
不干胶胶水项目可行性分析报告
二氧化氯发生器项目可行性分析报告
TFT-LCD用偏光片项目可行性分析报告
专用票清分机项目可行性分析报告
人工心脏瓣膜及体外性能检测装置项目可行性分析报告
COC项目可行性分析报告
中空纤维分离膜项目可行性分析报告
DCBS项目可行性分析报告
2024-04-15 40页
2024-04-15 42页
2024-04-15 24页
2024-04-15 27页
2024-04-15 27页
2024-04-15 25页
2024-04-11 27页
2024-04-11 27页
2024-04-11 30页
2024-04-11 36页