国内REITs发展的历程、潜力、影响、趋势-20200823-兴业证券-47页-WN9

1、 请请务必阅务必阅读正读正文之后的信息披露和重要文之后的信息披露和重要声声明明 - 2 - 行业深度研究报告行业深度研究报告 目目 录录 1、国内 REITs 发展历程和新规分析 . - 4 - 1.1、REITs 发展历程：当前已形成“一体两翼”政策体系 . - 4 - 1.2、REITs 新规分析：互为姐妹篇，共同支撑试点申报和基金发行 . - 6 - 1.3、REITs 新规出台背景分析：两层逻辑 . - 9 - 2、我国基础设施存量规模和 REITs 市场潜在规模分析 . - 11 - 2.1、估算我国基础设施及公路设施存量规模约 116 万亿元/17 万亿元 - 11 - 2.2、估算我国 REITs 市场潜在规模在 2 万亿元以上 . - 15 - 3、类 REITs 市场：发行超 1400 亿，为推行公募 REITs 积累丰富经验 . - 17 - 3.1、ABS：重要债券品种，当前存量达 3.67 万亿元 . - 17 - 3.2、类 REITs：发行超 1400 亿，较 ABS 更具权益特性 . - 20 - 3.3、类 REITs 收益率和流动性优于 ABS 整体水

2、平 . - 22 - 3.4、新规将持续引导国内 REITs 市场向境外成熟模式靠拢 . - 24 - 4、发展 REITs 利好三方，驱动企业轻资产化扩张和估值重塑 . - 26 - 4.1、作为“完美”投资工具，利于机构资金配置、大众共享发展红利 - 26 - 4.2、作为灵活融资工具，利于企业降低杠杆税负、提升业绩估值 . - 31 - 4.3、作为投融资创新手段，利于政府落实稳增长、推动资本市场繁荣 - 37 - 5、展望国内 REITs 发展趋势 . - 38 - 5.1、PPP 为 REITs 提供约 4000 亿元储备标的，二者结合必要且可行 . - 38 - 5.2、权益类 REITs 将是国内市场主流方向 . - 40 - 5.3、积极展望税惠和注册制等配套政策 . - 45 - 6、风险提示 . - 46 - 图 1、月度基建项目申报金额（亿元）及增速（%） . - 9 - 图 2、月度中标额（亿元） (二)所采用的评估方法,及评估方法的选 择依据和合理性说明; (三)基础设施项目详细信息,包括 基础设施项目地址、权属性质、现有用途、经营现状等, 每月运营收入、应缴

3、税收、各项支出等收益情况及其他相 关事项; (四)基础设施项目的市场情况,包括供求情况、 市场趋势 等; (五)资产评估机构独立性及资产评估报告公允性的相关说 明; (六)可能影响基础设施项目评估的其他事项。 基础设施基金份额首次发售,评估基准日距离基金份额 发 售公告日不得超过 6 个月;基金运作过程中发生购入或出 售基础设施项目等情形时,评估基准日距离签署购入或出 售协议等情形发生日不得超过 6 个月。 评估报告包括下列内容: (一)评估基础及所用假设的全部重要信息; (二)所采用的评估方法及评估方法的选择依据和合理性说明; (三)基 础设施项目详细信息,包括基础设施项目地址、权属性质、现有用途、 经营现状等,每期运营收入、应缴税收、 各项支出等收益情况及其他相 关事项; (四)基础设施项目的市场情况,包括供求情况、市场趋势等; (五)影响 评估结果的重要参数,包括土地使用权或经营权利剩余期限、 运营收入、 运营成本、运营净收益、资本性支 出、未来现金流变动预期、折现率 等; (六)评估机构独立性及评估报告公允性的相关说明; (七)调整所采用 评估方法或重要参数情况及理由(如有);

4、 (八)可能影响基础设施项目 评估的其他事项。 基础设施基金份额首次发售,评估基准日距离基金份 额发售公告日不得超过 6 个月;基金运作过程中发生购入或出售基础设 施项目等情形时,评估基准日距离签署购入或出售协议等情形发生日不 得超过 6 个月。 申请注册基础设施基金,基金管理人应当向中国证监会提 交下列材料: (一)证券投资基金法公开募集证券投资基金运作 管理办法要求的公开募集证券投资基金注册申请文件; (二)基金管理人相关说明材料,包括但不限于:投资管 理、 项目运营、 风险控制制度和流程,部门设置与人员配备, 同类产品与业务管理情况等; (三三) )基金管理人出具的尽职调查报告基金管理人出具的尽职调查报告; ; ( (四四) )基金管理人出具的经会计师事务所审阅的对基础设基金管理人出具的经会计师事务所审阅的对基础设 施项目未来收益进行模拟测算施项目未来收益进行模拟测算的现金流测算报告的现金流测算报告; ; (五)拟投资基础设施资产支持证券相关说明材料,包括 但不限于:资产支持专项计划说明书、 法律意见书、 中国证 券投资基金业协会备案情况情况等; (六)拟投资基础设施资产支持证券

5、认购协议; ( (七七) )证券交易所同意基础设施基金上市的无异议函证券交易所同意基础设施基金上市的无异议函; ; (八)中国证监会规定提交的其他材料。 申请注册基础设施基金,基金管理人应当向中国证监会提交下列材料: (一)证券投资基金法 公开募集证券投资基金运作管理办法要求 的公开募集证券投资基金注册申请文件; (二)基金管理人及资产支持证券管理人相关说明材料, 包括但不限于: 投资管理、项目运营、内部控制与风险管理制度和流程,部门设置与人 员配备,同类产品与业务管理情况等; (三)拟投资基础设施资产支持证券相关说明材料,包括但不限于:资产 支持专项计划说明书、法律意见书、拟提交中国证券投资基金业协会备 案材料等; (四)拟投资基础设施资产支持证券认购协议; (五)基金管理人与主要 参与机构签订的协议文件; (六)中国证监会规定提交的其他材料。 基 础设施基金拟在证券交易所上市的,基金管理人应当同步向证券交易所 提交相关上市申请。 证券交易所同意基础设施资产支持证券挂牌和基础 设施基金上市的,应当将无异议函在产品注册前报送中国证监会。 基础设施基金经中国证监会注册后,基金管理人应当在

6、基 金份额公开发售 3 日前,依法披露基金合同、托 管协议、 招募说明书、 基金份额发售公告、 基金产品资料概 要等法 律文件。 基金招募说明书除按照法规要求披露相关信息外,还应当 披露下列信息: (一)基础设施基金整体架构及拟持有特殊 目的载体情况; (二)基金份额发售安排及费用及费用; (三)预期上市时间表; (四)募集资金用途; (五)基础设施资产支持证券基本情况; (六)基础设施项目基本情况,包括项目所在地区宏观经 济概况、基础设施项目所属市场概况、项目概况、运营数 据、合规情况、风险情况等; (七)基础设施项目财务状况及经营业绩分析; (八)基础设 施项目现金流测算分析; (九)基础设施项目运营未来展 望; (十)基础设施项目最近 3 年及一期的财务报告及审 计报告; (十一)基础设施项目运营管理安排; (十二)借款安排; (十三)关联交易情况,包括基金管理人运用基金财产买卖 基础设施资产支持证券涉及的关联交易及其他关联交易概 况,基金管理人就关联交易采取的内控措施等; (十四)基础设施项目原始权益人基本情况,及原始权益 人拟认购基础设施基金份额情况; 基础设施基金经中国证监

7、会注册后,基金管理人 应当在基金份额公开 发售 3 日前,依法披露基金合同、托管协议、 招募说明书、基金份额发 售公告、基金产品资料概要等法律文件。 基金招募说明书除按照法律法规要求披露相关信息外,还应当披露下列 信息: (一) 基础设施基金整体架构及拟持有特殊目的载体情况; (二)基金份 额发售安排; (三)预期上市时间表; (四)基础设施基金募集及存续期相关费用,并说 明费用收取的合理性; (五)募集资金用途; (六)基础设施资产支持证券基本情况; (七)基础设施项目基本情况,包括项目所在地区宏观经济概况、基础设 施项目所属行业和市场概况、项目概况、运营 数据、合规情况、风险 情况等; (八)基础设施项目财务状况及经营业绩分析; (九)基础设施项目现金 流测算分析; (十)基础设施项目运营未来展望; (十一)为管理基础设施 基金配备的主要负责人员情况; (十二)基础设施项目运营管理安排,聘 请外部管理机构的,应当披露外部管理机构基本信息、人员配备、项目 资金收 支及风险管控安排等; (十三)借款安排,基础设施基金成立后保留基础设施项 目已存在对外 借款的,应当充分说明理由,详细说明

8、保留借款 的金额、比例、偿付安 排、 符合法定条件的说明及对基础设施 项目收益的影响,并充分揭示相 关风险; (十四)关联关系、 关联交易等潜在利益冲突及防控措施, 包括基金管理 人与原始权益人关联关系情况,基金管理人运用 基金财产买卖基础设 施资产支持证券涉及的关联交易及其他关联交易概况,基金管理人就关 请请务必务必阅读阅读正正文文之后的信息披露和重要声明之后的信息披露和重要声明 - 43 - 行业深度研究报告行业深度研究报告 (十五)财务顾问报告; (十六)基础设施项目评估报告; (十七)相关相关参与主体的基本情况,包括名称、 注册地址与 办公地址、成立日期、通讯方式、法定代表人、主要业务 负责人等; (十八)可能影响投资者决策的其他重要信息。 联交易采取的内控措施等; (十五)基础设施项目原始权益人基本情况,及原始权益人或其同一控制 下的关联方拟认购基础设施基金份额情况; (十六)基础设施基金募集失败的情形和处理安排; (十七)基础设施基金拟持有的基础设施项目权属到期、 处置等相关安 排; (十八)主要原始权益人及其控股股东、实际控制人对相关事项的承诺; (十九)基础设施项目最近

9、 3 年及一期的财务报告及审计报告,最近一期 财务报告截止日距离招募说明书披露日不超过 6 个月。 如无法提供上述 材料,则应当充分说明理由,并提供基础 设施项目财务状况和运营情 况; (二十)经会计师事务所审阅的基金可供分配金额测算报告,测算期限不 超过 2 年且不晚于第二年年度最后一日; (二十一)基础设施项目尽职调查报告、财务顾问报告(如有); (二十二)基础设施项目评估报告; (二十三)主要参与机构基本情况,包括名称、注册地址与办公地址、成 立日期、通讯方式、法定代表人、主要业务负 责人等; (二十四)可能影响投资者决策的其他重要信息。 除公开募集证券投资基金信息披露管理办法(证监会令 第 158 号)规定的情形外,发生下列情形时,基金管理人应 当依法编制并发布临时公告: (一)基础设施基金发生重大关联交易; (二)金额占基金资 产10%及以上的交易; (三)金额占基金资产10%及以上的损 失; ( (四四) )基础设施基金估值发生重大调整基础设施基金估值发生重大调整; (; (五五) )基础设施项目基础设施项目 现金流相比预期减少现金流相比预期减少 10%10%及以上及以上; ; (六)基础设施项目购 入、出售; (七)基础设施项目运营情况或产生现金流的能 力发生重大变化; (八)基金管理人、基金托管人基金托管人、基础设施资产支持证券 管理人等参与主体发生重大变化或主要负责人员发生变 动; (九)可能对基

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