【地产研报素材】2022卓尔十堰客厅市场突围策划案提报-92正式版
86页1、敢问路在何方?敢问路在何方?卓尔十堰客厅市场突围策划案提纲卓尔十堰客厅市场突围策划案提纲张学东张学东2022 11 16630630交房!交房!830830大限!大限!庄周家贫,故往贷粟于监河侯。监河侯曰:庄周家贫,故往贷粟于监河侯。监河侯曰:“诺诺我将得邑金将贷子三百金可乎?我将得邑金将贷子三百金可乎?”庄周忿然作色,曰庄周忿然作色,曰“周昨来,有中道而呼者,周顾视车辙,中有鲋鱼焉。周昨来,有中道而呼者,周顾视车辙,中有鲋鱼焉。周问之曰:周问之曰:鲋鱼来,子何为者邪?鲋鱼来,子何为者邪?对曰:对曰:我东海我东海之波臣也。君岂有斗升之水而活我哉?之波臣也。君岂有斗升之水而活我哉?周曰:周曰:诺,诺,我且南游吴、越之王,激西江之水而迎子,可乎?我且南游吴、越之王,激西江之水而迎子,可乎?鲋鲋鱼忿然作色曰:鱼忿然作色曰:吾失吾常与,我无所处。吾得斗升之吾失吾常与,我无所处。吾得斗升之水然活耳。君乃言此,曾不如早索我于枯鱼之肆!水然活耳。君乃言此,曾不如早索我于枯鱼之肆!庄子庄子涸辙之鲋涸辙之鲋即要想远水,更要解近渴!即要想远水,更要解近渴!远水:活的好,活的长。远水:活的好,活的长。近渴:
2、活得了,活下去。近渴:活得了,活下去。两句话两句话脱虚向实脱虚向实逆势求生逆势求生脱脱虚虚向向实实望梅止渴望梅止渴画饼充饥画饼充饥战略求实战略求实打法务实打法务实逆逆势势求求生生形势:形势:寒气逼人寒气逼人走势:走势:危机四伏危机四伏不是得失问题,不是得失问题,是生死问题!是生死问题!不是价值问题,不是价值问题,而是而是“是非是非”问题!问题!三板斧三板斧1 1、盘规划,调产品!、盘规划,调产品!2 2、洗污点,强营销!、洗污点,强营销!3 3、控节点,保交付!、控节点,保交付!一、盘规划,调产品!一、盘规划,调产品!土地盘点土地盘点一期土地:一期土地:135124方202亩土地价款:土地价款:5.86亿容积率:容积率:2.8计容面积:计容面积:378347楼面地价:楼面地价:1548元/平米其他条件其他条件商业大于商业大于45%17万方住宅公共配建:住宅公共配建:208347商业自持:商业自持:50000万其中:写字楼其中:写字楼20000方第二总部基地:第二总部基地:20000方规划盘点规划盘点住宅:住宅:195878方方西区住宅:西区住宅:13.3万方万方东区住宅:东区住宅:6.
3、29万方万方酒店写字楼:酒店写字楼:5.33万方万方公寓公寓B234568.45万方万方街区商铺:街区商铺:3.2万方万方经营模式推演现金流产品经营模式推演现金流产品1、高速现金流产品:、高速现金流产品:住宅:19.58万方西:13.3 东:6.29平均估价6500元/平米。住宅总货值:12.72亿西区8.65亿,东区:4.1亿单方成本:建安含多项:3000元。费用含税:1000元。土地成本:1500单方利润:650055001000元。西区当期净现金流贡献不含土地价款西区当期净现金流贡献不含土地价款8.65亿亿13.340003.35亿亿东区当期净现金流贡献不含土地价款东区当期净现金流贡献不含土地价款4.1亿亿6.2940001.6亿亿2、低速现金流产品:公寓商铺、低速现金流产品:公寓商铺公寓:8.45万方1908间。单方估价6500。总货值:5.5亿约商铺:3.2万方。单方估价10000元。总货值:3.2亿。单方成本:公寓建安3500,费用:1000元。土地成本:1500。商铺建安3500,费用:1000元。土地成本:1500。公寓当期净现金流贡献不含土地价款公寓当期净现金流贡献不
4、含土地价款5.5亿亿8.4545001.7亿亿商铺当期净现金流贡献不含土地价款商铺当期净现金流贡献不含土地价款3.2亿亿3.245001.76亿亿现金流分析现金流分析住宅累计贡献当期净现金流住宅累计贡献当期净现金流4.95亿,亿,无法覆盖土地价款无法覆盖土地价款5.86亿。现金流缺口:亿。现金流缺口:0.9亿亿结论一:如果不建公寓和商铺,经营性累计现金流无法回正。结论一:如果不建公寓和商铺,经营性累计现金流无法回正。公寓商铺累计当期贡献净现金流公寓商铺累计当期贡献净现金流1.7亿亿1.76亿亿3.46亿。亿。减去土地价款缺口后,公寓商铺边际现金流减去土地价款缺口后,公寓商铺边际现金流3.460.92.56亿。亿。结论二:假设酒店写字楼不建,本项目在商铺公寓去化后,可实现项目净利润结论二:假设酒店写字楼不建,本项目在商铺公寓去化后,可实现项目净利润2.5亿。亿。酒店写字楼:5.33万方。单方造价:5000元元不含室内装饰。经营费用含税1000元。单方边际成本元。单方边际成本6000元元总成本:5.3360003.19亿。结论三:如建设该酒店写字楼物业。住宅公寓全部售罄,仍无法覆盖现金流流
5、出。结论三:如建设该酒店写字楼物业。住宅公寓全部售罄,仍无法覆盖现金流流出。现金流缺口现金流缺口3.192.56900万。如加上装修,现金流缺口会更大万。如加上装修,现金流缺口会更大商业模式评价商业模式评价1、根据本项目规划,销售性物业贡献利润无法覆盖持有经营性物业的全部建、根据本项目规划,销售性物业贡献利润无法覆盖持有经营性物业的全部建造成本,必须增加投入。造成本,必须增加投入。是一个累计经营性现金流永远无法回正的项目是一个累计经营性现金流永远无法回正的项目2、本项目单方成本初步估算、本项目单方成本初步估算5500,均价,均价6500。单方利润贡献。单方利润贡献1000元。元。总利润总利润3.7810003.78亿。净利润率亿。净利润率1000/650015%。如建设酒店写字楼,本项。如建设酒店写字楼,本项目利润将全部被沉淀在持有物业中,项目对集团没有现金流贡献。目利润将全部被沉淀在持有物业中,项目对集团没有现金流贡献。3、受市场下行因素影响,利润有腰斩可能,、受市场下行因素影响,利润有腰斩可能,净利润率净利润率1000/60007.5%。4、如果项目可销售物业收益腰斩,、如果项目可
《【地产研报素材】2022卓尔十堰客厅市场突围策划案提报-92正式版》由会员金****分享,可在线阅读,更多相关《【地产研报素材】2022卓尔十堰客厅市场突围策划案提报-92正式版》请在金锄头文库上搜索。
研发报表填报指引2024.01.05
【地产研报素材】2022成都大剧院开幕式暨开幕演出季发布活动策划方案-93正式版
【地产研报素材】2022潮玩品牌I正式版运营规划营销方案-55正式版
【地产研报素材】2021商业广场开业系列(融耀新声主题)活动策划方案-184正式版
【地产研报素材】2021电池材料集团供应商大会(同心聚锂共创未来主题)活动策划方案-81正式版
【地产研报素材】2021地产项目交付(悦享湖居 美好启幕主题)活动策划方案-54正式版
【地产研报素材】2021北京朝阳大悦城新媒体提案-123正式版
【地产研报素材】【活动】2022年汽车品牌粉丝露营节系列(篷友 森呼吸主题)活动策划方案
【地产研报素材】2021温州奥体国际公寓项目传播推广思考方案-107正式版
【地产研报素材】2021地产项目交付(幸福盛启 荣耀归家主题)活动策划方案-54正式版
【地产研报素材】【活动】2022年商业广场4月趣野休闲季活动规划方案
【地产研报素材】【活动】2022年商业广场4周年庆系列(超V趣乐主题)活动策划方案
【地产研报素材】2022卓尔十堰客厅市场突围策划案提报-92正式版
【地产研报素材】2021天津融创宸阅和鸣推广传播方案
【地产研报素材】2021地产项目产品发布会暨样板房开放(与湖山共鉴未来主题)活动策划方案-52正式版
【地产研报素材】2021地产项目国际艺术生活节启幕(自在节拍 生活主场主题)活动策划方案-70正式版
【地产研报素材】2021保利通银时光印象营销推广方案-101正式版
【地产研报素材】【活动】2022年企业520相亲联谊(缘分天空 怦然心动主题)活动策划方案
【地产研报素材】【活动】2022年商业广场下半年系列活动策划方案
【地产研报素材】2022地产项目夏季7月月度暖场(夏天的味道主题)活动策划方案-55正式版
2024-01-29 32页
2024-01-26 51页
2024-01-25 23页
2024-01-25 31页
2024-01-25 39页
2024-01-25 19页
2024-01-25 27页
2024-01-25 28页
2024-01-25 35页
2024-01-25 23页