2020年中梁运营手册-整合版

1、1 2020年3月 此文件仅供与客户交流使用 未经睿信咨询公司书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制 中梁地产运营手册中梁地产运营手册 2 前言前言 前言前言 为推动集团5年战略规划落地，指导区域深入理解集团运营管理逻辑，推进模式、模型 、模板、模块贯彻执行，运营内控中心组织编制此中梁运营管理标准手册，深度剖 析公司经营策略，详述项目生命周期业务逻辑，帮助一线同志快速上手，按部就班开展 工作，最终实现标准化开发快速复制 当前，公司正处于组织结构调整期，权责划分，制度模块等不断更新和完善，若相关与 本手册存在冲突，请以OA系统中最新的制度，指引及公告为准 由于时间仓促，本手册编写过程中难免存在思虑不周之处，敬请谅解，欢迎大家提出宝 贵意见和建议： 手册编制手册编制 委员会委员会 主编：陈从宏（助理总裁） 副主编：曹建（副总经理） 王浩（副总经理） 责任编辑：项目运营公司经营 黄文昊 郭东明 成俊泉 张瑞 罗奇 张志美 屠轶涛 张铖澄 高扬 孙夏琳 3 寄语寄语 运营之道运营之道，在于琢磨在于琢磨，千变万化千变万化，存乎一心存乎一心 中梁的运营管理于蹒跚间起步，在积累中成长，逐步健

2、全以战略规 划为引领，公司经营作支柱，项目运营打基础的立体化管控体系 大道至简大道至简 公司一切经营活动以战略规划为核心，采取三级管控架构，简化事 项审批流程，实行组织阿米巴化，精总部，强一线，小组织，聚焦 “规划”目标费用预算，计划“四大经营核心”健全“组织、授权 、会议、制度模式模板”五大保障体系，搭建“信息公开，成果共 享、风险通报”三大信息平台，完善“目标考核、成就共享、经营 奖励”三大激励机制搭建“4-5-3-3”的公司经营框架 小道至精小道至精 坚持高周转，精抓项目开发关键节点，落实“首开6个月，续期321 ，冲刺456”要求，注重工作前置，策划先行，并行交叉，合理调 度开发计划，把控项目动态，形成科学化的项目开发PDCA管控闭 环 展望未来，中梁的运营管理将再接再厉，紧密围绕战略规划，用模式、模型、模板、模块的标准化体系夯实战 略规划基础，指导企业各项经营活动，助理中梁地产到中梁财团的历史性跨越 总裁助理陈从宏总裁助理陈从宏 4 寄语寄语 近年来，房地产运营管理的发展可谓日新月 异，运营管理所发挥的价值，已经从过去围 绕项目进度、成本、质量的管控，逐步演变 为企业战略落地

3、的推进器，企业做大做强的 发动机和经营利润的监控者 中梁的运营体系建设，始终坚持以战略为引 领，在充分洞悉行业趋势变化的前提下，通 过苦练内功不断提升标准化运营能力打造， 持续加强横向协同与纵向支持，逐渐走出一 条具有中梁特色的运营管理之道 集团副总裁徐忠信集团副总裁徐忠信 5 寄语寄语 坚持高周转、按照项目全生命周期划分“投前、概念方案、 预备会、方案批复、施工准备、开盘前、开盘后、交付前、 交付后”9大阶段，通过工作前置，策划先行，并行交叉， 在过程中分层分级监控，实现“快开、快销、快回正” 投前阶段，要求方案前置、工程、招标、设计三大策划先行 概念方案到预备会阶段，针对关键指标层层把控，步步紧逼 ，确保成本不增加、贷值不减少，节点不突破、利润不降低 施工到开盘阶段、把控首期“常态6至6.3个月开盘、冲刺4 个月开盘、5.5个月现金流回正、6个月在投资”，续期间隔 “红线3个月、常态2个月、冲刺1个月”。 最终，形成“首期6至6.3个月、续期321、冲刺456”的项目 开发管理逻辑、通过构建责任矩阵、分级考核、实行公平、 公正、公开的奖惩制度、把控项目动态，完善科学化的 PDCA管

4、控闭环 项目运营 副总经理副总经理曹健曹健 6 项目布局项目布局 天津 北京 安徽 河南 河北 四川 湖北 湖南 广西 广东 江西 福建 浙 江 江苏 山东 上海 重庆 180180多个多个精品项目 20002000多万方多万方开发面积 120000120000家庭 3600036000客户品质生活 深耕长三角深耕长三角 面向华东面向华东 辐射全国辐射全国 7 运营管理金字塔运营管理金字塔 战略规划战略规划 （经营）（经营） 战略规划是一切经营的前提，一 体两翼、蝶变战略、打造不动产 生态投资平台 项目运营项目运营 坚持高周转，首期6-6.3个月，续 期321，冲刺456 公司经营公司经营 强化横向协调、纵向支持、打造 “4-5-3-3”经营总体框架 8 目录目录 项目运营项目运营 开发阶段 业务条线 公司经营公司经营 4大经营核心 5大保障体系 3大信息对称平台 3大激励机制 战略规划战略规划 战略规划 9 运营总图运营总图（常规项目常规项目6个月开盘个月开盘）P9-10-11 投资投资 运营运营 设计设计 成本成本 招采招采 工程工程 营销营销 财务财务 客服客服 项目全周期项目全

5、周期 时间阶段时间阶段 项目获取项目获取概念方案概念方案预备会预备会方案批复方案批复开盘开盘竣备竣备交付交付 投前投前 1 1个月及以上个月及以上 概念方案概念方案 1 1个月个月 预备会预备会 1.31.3个月个月 方案批复方案批复 0.40.4个月个月 施工准备施工准备 1.31.3个月个月 开盘后开盘后 1717个月个月 交付前交付前 2 2- -6 6个月个月 交付后交付后 土地评审 投前版计划 编制 强排方案编制 投前版目标 成本编制 现场踏勘 前端融资立项 投后目标合约 书签订 投后版计划 编制 概念设计 可研版目标 成本编制 施工前技术、组织、工期、现场准备 签订前端融资 协议 成立招标管理 组织 市场调研 开工开工 组织预备会 方案设计 可研版目标成本修正 前端融资贷后管理&开发贷申请 招采计划制定 营销大纲编制&临展开放 提出规划设计建议&进行风险监测 考核计划编制 施工图设计 招采方案制定 开盘前开盘前 2 2个月个月 组织项目启动 会 启动会版目标 成本编制 招采实施&供方管理 品牌发布 项目监控 二次设计&技术支持 施工图版目标 成本编制 预结版目标 成本编制

6、成本结算&结算版目标成本编制 项目后评估 基础施工 开发贷放款 开盘筹备 开盘前风险 检查 工程实现&竣 工验收 按揭回款实施/税收动态管理 销售&回款 风险检查&交付准备 维修 清算管理 办证 客户维护 二次改造& 整改 交付管理 后评估 房地产项目运营全 周期中，“开发阶 段”和“业务条线 ”两条主线从始至 终贯穿 10 运营总图运营总图（456高周转项目高周转项目） 项目初判 发展工作 例会 头脑风暴 土地评审 决策 签订投前目 标合约书 项目获取 签订投后目标 合约书 编制投后版计划提交运营图初稿 核对可研版货值预备会货值优化 编制投前 版计划 收地 编制强排 方案 完成概念 方案设计 概念方案 评审 初勘详勘 示范区概 念策划 示范区景观、 建筑概念方案 评审 示范区样板房 室内概念方案 评审 编制拿地上会 版目标成本 成立招采 管理组织 示范区/降水/地 勘/桩基单位定 标 现场踏勘 市场调研 示范区选址 临展选址 品牌接待点设置 客服前期介入项目规划设计建议 前端融资立项 公区室内硬装 概念方案评审 货量区景观 方案评审 规划方案 评审 示范区建 筑方案评 审 示范区景观

7、 方案评审 示范区室内硬装方案评审 样板房室内硬装方案评审 完成示范区建筑施工图 完成可研版目 标成本审批 编制启动会版 目标成本 试装 装修、景观 单位定标 制定招采方案 咨询服务类招标 工程施工类招标 材料设备类招标 工程初步策划监理策划 示范区动工 编制营销大纲销售团队组建、培训 上报前端融资方案 开发贷立项 制定项目招 采计划 时间时间 阶段阶段 投资投资 运营运营 开发开发 设计设计 成本成本 / /招招 采采 工程工程 营销营销 / /客客 服服 财务财务 概念方案阶段概念方案阶段 （方案前置，策划先行）（方案前置，策划先行） 拿地前一个月以上拿地前一个月以上 1 1 概念方案概念方案 投前阶段一个月投前阶段一个月 2 2 项目获取项目获取 3 3 预备会阶段预备会阶段0.60.6个月个月 由投资部门主导 11 运营总图运营总图（456高周转项目高周转项目） 组织召开 预备会 考核/冲刺 版计划上 线&更新 运营图 核对线上 预备会版 货值 组织项目启动会计划实施监督价格核查、货值核查 节点 汇报 项目计划周报 项目月度动 态货值盘点 项目经营风险预警开盘风险预警 取得土地

8、证取得方案批复取得用地证取得工程证取得施工证取得预售证 封顶风 险预警 时间时间 阶段阶段 投资投资 运营运营 开发开发 设计设计 成本成本 / /招招 采采 工程工程 营销营销 / /客客 服服 财务财务 3 3 公区/批量精装室 内硬装方案评审 完成建筑报 批版施工图 完成建筑施 工版施工图 完成示范区景 观施工图 完成示范区/样板房室内硬装施工图 示范区/样板房室内软装方案评审 示范区验收 完成启动会版目标成本审批合约规划 货量区技术支持 示范区 后评估 示范区现 场评审 完成施工 图版目标 成本审批 施工至0垫层施工 开始 挖土 施工 组织 设计 总包 进场 开始 正式 打桩 编制工程管理策划 工程达到预 售条件 示范区主体 施工完成 完成硬装 软装施工 低碳 制作三维 影视片 品牌发 布会 组织媒 体行活 动 正展 开放 产品说 明书 示范区开放认筹 开盘 评审 开盘 客服热线推广会风险检查 前端融资贷管理按揭银行摸底 按揭银行合作 协议签订 按揭办理 培训 前端融资放款 开发贷融资方案审批签订开发贷融资合同开发贷放款 股权质押 确认精装标 准 4 4 方案批复阶段方案批复阶

9、段0.40.4个月个月 方案批复方案批复 施工准备阶段施工准备阶段1 1个月个月 5 5 开工开工 开盘前开盘前2 2个月个月 6 6 开盘开盘 满意 度回 访 12 运营总图运营总图（456高周转项目高周转项目） 组织开盘复盘会 人防、消防、规划验收 货量区二次设计 时间时间 阶段阶段 投资投资 运营运营 开发开发 设计设计 成本成本 / /招招 采采 工程工程 营销营销 / /客客 服服 财务财务 完成预结版目 标成本审批 供方评估 过程评估 结构封顶外架拆除 批量精 装验收 完成景 观工程 竣工备 案 二次 改造 联合 验收 交付 评估 认购转签开盘后评估回款管理交付管理交付 客户满意度回访 召开交付启动会交付培训 按揭回款考核 开发贷贷后监管、 销售、还款 组织项目 后评估会 办理大产证 设计后评估 项目结算 供方后评估 交付后维 保 办证管理 居住体 验回访 风险排查 工地开放体验日 交付满意 度回访 6 67 7 开盘后开盘后1717个月个月 竣备竣备 8 8 交付前交付前2 2- -6 6个月个月交付交付交付后交付后 13 开发阶段开发阶段 按照开发阶段、项目运营全周期划分为投前、概念方案、预备 会、方案批复、施工准备、开盘前、开盘后、交付前、交付后 九打阶段，分别以项目获取、完成概念方案、通过预备会、取 得方案批复、项目开工、开盘、竣工备案和交付这八个里程碑 事件作为分界 开发阶段开发阶段 14 开发阶段开发阶段投前投前 房地产项目资金投入量大、项目周期长，一旦投资难以逆转。 因此，项目获取前的投资决策分析成为整个开发过程中最为基 本、最为关键的一项工作、其目的就是通过一系列的调查研究 和分析、为企业选择一个最佳的，可行的项目开发方案，提供 依据 这阶段主要的工作是项目研判、项目投资评审与决策 投投 前前 15 开发阶段开发阶段投前投前 投资投资运营运营设计设计成本成本招采招采工程工程/ /开发开发营销营销财务财务客服客服 城市准入报告审批 土地信息收集 项目初判 市场定位 新进入城市的供方选 择 强排方案编制 初判评审后15天 头脑风暴会 挂牌截止前15天15天 土地评审决策/可研 决策 深度可研决策会后 签订投销目标合约书 项目获取 可研会前 编制投销版计 划 强排方案前 已进入城市的 供方选择

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