保利南海千灯湖项目品牌塑造建议 (2)

1、为有大构想的企业或组织，构建品牌话语的权威。为有大构想的企业或组织，构建品牌话语的权威。 江宁江宁 保利南海千灯湖项目品牌塑造建议 定义品类定义品类 2006年2月 5 项目运作的客观要求项目运作的客观要求 商业部分和住宅部分 分别定位，分别推广商业部分和住宅部分 分别定位，分别推广 商业与住宅是完全不同的住宅是私家的，而商业是开放的；商业与住宅是完全不同的住宅是私家的，而商业是开放的； ?住宅以入伙为节点，而商业以入伙为开始；住宅以入伙为节点，而商业以入伙为开始； ?住宅的目标群是内在的，而商业的目标群是外在的；住宅的目标群是内在的，而商业的目标群是外在的； 而商业与住宅又相互依附，存在良性互动而商业与住宅又相互依附，存在良性互动 住宅部分住宅部分 投资者投资者 投资者投资者 商业部分商业部分 购房者购房者 购房者购房者 为商业部分输送旺盛人气为商业部分输送旺盛人气为住宅业主提供商业配套为住宅业主提供商业配套 第一部分、商业第一部分、商业 7 一个占尽天时地利人和的项目一个占尽天时地利人和的项目一个占尽天时地利人和的项目一个占尽天时地利人和的项目一个占尽天时地利人和的项目一个占尽天时

2、地利人和的项目 8 占尽天时占尽天时 作为广东作为广东“四小虎四小虎”的南海发展迅猛，2004年经济产值 增幅达44%。未来在南海东西板块发展战略初现成效 后，政府正全力加速东部商业圈形成，加快西部城乡 一体化进程 的南海发展迅猛，2004年经济产值 增幅达44%。未来在南海东西板块发展战略初现成效 后，政府正全力加速东部商业圈形成，加快西部城乡 一体化进程 根据南海中心城区总体规划（ 1995-2010 ） ， 项目所在桂城为政府政策与财力倾斜的核心地带，南 海的政治经济文化中心，规划中的商贸综合区域与居 住综合发展区正在全面推进。 根据南海中心城区总体规划（ 1995-2010 ） ， 项目所在桂城为政府政策与财力倾斜的核心地带，南 海的政治经济文化中心，规划中的商贸综合区域与居 住综合发展区正在全面推进。 城市发展总目标：建设产业强市、文化名城、现代化 大城市 城市发展总目标：建设产业强市、文化名城、现代化 大城市 9 占尽地利占尽地利 地处南海三大交通主干节点地处南海三大交通主干节点 ? 佛一环、海八路和广三高速交汇地，交通便捷，通达八方；佛一环、海八路和广三高速交汇地，交通便

3、捷，通达八方； 占据南海乃至广佛中轴之上占据南海乃至广佛中轴之上 ? 项目地处南海区城市中轴线，广佛经济带核心地带，无论在地 理、经济还是政策上都位于中心区域； 项目地处南海区城市中轴线，广佛经济带核心地带，无论在地 理、经济还是政策上都位于中心区域； 拥有千灯湖成熟人气景观带拥有千灯湖成熟人气景观带 ? 以雷岗山以雷岗山千灯湖千灯湖佛山水道组成的南海城市景观轴线，将项目 与佛山诸多旅游景点连为一体，在广佛地区知名度很高、深受喜 爱，由此每年数百万的游客就为项目带来的旺盛的人气 佛山水道组成的南海城市景观轴线，将项目 与佛山诸多旅游景点连为一体，在广佛地区知名度很高、深受喜 爱，由此每年数百万的游客就为项目带来的旺盛的人气 10 占尽人和占尽人和 成熟区域带来30万人气成熟区域带来30万人气 ? 项目地处南海区城市规划居住综合发展区正中心位置，该区域已 开发丽雅园、海景花园、海棠郡等多个高尚生活社区，居住氛围 成熟，生活配套设施十分完善，为项目带来至少30万的基本人气 流量 项目地处南海区城市规划居住综合发展区正中心位置，该区域已 开发丽雅园、海景花园、海棠郡等多个高尚生活社区，居住氛

4、围 成熟，生活配套设施十分完善，为项目带来至少30万的基本人气 流量 南海市消费需求潜力巨大南海市消费需求潜力巨大 ? 从2000年开始，南海市地产发展迅猛。据佛山统计局最新数据显 示：住房投资在市民消费比例中高居榜首，累计投资增长达 44.1%，全市住宅销售额劲增42.6%。 从2000年开始，南海市地产发展迅猛。据佛山统计局最新数据显 示：住房投资在市民消费比例中高居榜首，累计投资增长达 44.1%，全市住宅销售额劲增42.6%。 ? 万科、中海、雅居乐、上海三盛等地产巨头登陆，进一步刺激市 场热力。 万科、中海、雅居乐、上海三盛等地产巨头登陆，进一步刺激市 场热力。 11 小结小结 短期来看，面临一定压力短期来看，面临一定压力 ?目前西区发展明显弱于东区，但是项目弥补南 海中心功能区北部商业配套不足的缺陷 目前西区发展明显弱于东区，但是项目弥补南 海中心功能区北部商业配套不足的缺陷 中长期来看，前景大好中长期来看，前景大好 ?伴随东区住宅用地的开发，未来必会为项目进 一步输出更旺盛人气 伴随东区住宅用地的开发，未来必会为项目进 一步输出更旺盛人气 项目项目 待开发待开发的居住综合

5、发展区 日渐成熟日渐成熟的居住商业综合发展区 项目拥有项目拥有大前景大前景 更为关键的是，更为关键的是， 南海不断提升的地产投资热力； 南海还不成熟的商业地产市场； 政府规划发展的重心倾斜； 必将为项目带来的畅旺的发展潜力 南海不断提升的地产投资热力； 南海还不成熟的商业地产市场； 政府规划发展的重心倾斜； 必将为项目带来的畅旺的发展潜力 12 一个挑战一个挑战一个挑战一个挑战一个挑战一个挑战 13 商业定律：置换定律商业定律：置换定律 1、置换定律的前提：1、置换定律的前提： ?从90年代开始，中国的商业已经进入了饱和状态发展，整个市场的投 资量和购买量相对稳定，甚至投资量的增长速度远大于购买量的增长 速度，导致商业出现资产负增长，商业开始出现置换定律的影响； 从90年代开始，中国的商业已经进入了饱和状态发展，整个市场的投 资量和购买量相对稳定，甚至投资量的增长速度远大于购买量的增长 速度，导致商业出现资产负增长，商业开始出现置换定律的影响； 2、商业置换定律：2、商业置换定律： ?市场商业容量已经处于饱和状态，新的商业形态将取代旧的商业形 态， 新的1家商场开张，相应必然有旧的1家

6、商场倒闭； 市场商业容量已经处于饱和状态，新的商业形态将取代旧的商业形 态， 新的1家商场开张，相应必然有旧的1家商场倒闭； 3、置换定律影响意义：3、置换定律影响意义： ?商业营销的全面启动；以保持新的商业竞争力；商业营销的全面启动；以保持新的商业竞争力； ?采用更新的业态方式及其变化，以保持活跃的市场竞争力；采用更新的业态方式及其变化，以保持活跃的市场竞争力； 14 众矢之众矢之“地地”,区域竞争谨慎乐观,区域竞争谨慎乐观 思考：思考： 如何突破区域限制，摆脱 固有的竞争格局框架？ 如何突破区域限制，摆脱 固有的竞争格局框架？ 我们需要大思路我们需要大思路 东方广场东方广场 23万平米，03 年末开业 南海广场南海广场6.8 万平米 2000年开业 城市广场城市广场 10万平米，05年 开业 沃尔玛购物中心沃尔玛购物中心 G334（中海）G334（中海） 本案本案 15 平常的视角接受事物 非常的视角改变事物 平常的视角接受事物 非常的视角改变事物 一个非常的视角一个非常的视角 一个非常的视角一个非常的视角一个非常的视角一个非常的视角 16 跳出区域型定位，在辐射力的广度上拉开差距

7、跳出区域型定位，在辐射力的广度上拉开差距 立足南海立足南海 ? 满足千灯湖板块及整个南人 的最佳购物娱乐消费主流场 所 满足千灯湖板块及整个南人 的最佳购物娱乐消费主流场 所 服务佛山服务佛山 ? 成为佛山地区上选消费休闲 娱乐目的地 成为佛山地区上选消费休闲 娱乐目的地 辐射广州辐射广州 ? 成为部分广州客的旅游休闲 地 成为部分广州客的旅游休闲 地 立足南海 服务佛山 辐射广州 立足南海 服务佛山 辐射广州 项目位置项目位置 17 新业态的诞生，将推动 行业重新洗牌 新业态的诞生，将推动 行业重新洗牌 一个巨大的历史机遇一个巨大的历史机遇 一个巨大的历史机遇一个巨大的历史机遇一个巨大的历史机遇一个巨大的历史机遇 18 商业定律：业态轨迹商业定律：业态轨迹 中国的商业业态，从50年代开始到目前为止，已经经历了5代的发展 历程： 中国的商业业态，从50年代开始到目前为止，已经经历了5代的发展 历程： ? 第1代商业：传统的老百货商店* 如：老重庆百货商店；第1代商业：传统的老百货商店* 如：老重庆百货商店； ? 第2代商业：个体户及商业街* 如：朝天门服装市场；第2代商业：个体户及商业

8、街* 如：朝天门服装市场； ? 第3代商业： Shopping Central名店商业中心* 如：香港太古 城、重庆大都会广场； 第3代商业： Shopping Central名店商业中心* 如：香港太古 城、重庆大都会广场； ? 第4代商业：大型仓储超市* 如：沃尔玛、家乐福等；第4代商业：大型仓储超市* 如：沃尔玛、家乐福等； ? 第5代商业：Shopping Mall* 如：广州天河城；第5代商业：Shopping Mall* 如：广州天河城； 业态是递进式关系，新的业态具有更强的生命力，新的业态出现 将会改写商业格局，推动行业洗牌进程。 业态是递进式关系，新的业态具有更强的生命力，新的业态出现 将会改写商业格局，推动行业洗牌进程。 19 第3代商业-ShoppingCentral 名店商业中心 第3代商业-ShoppingCentral 名店商业中心 城市广场城市广场 第4代商业-大型仓储超市第4代商业-大型仓储超市 沃尔玛沃尔玛 第5代商业：Shopping Mall第5代商业：Shopping Mall 南方广场 东方广场 南方广场 东方广场 东方广场东方广场 南方广场南方

9、广场 城市广场城市广场 沃尔玛购物中心沃尔玛购物中心 南海目前还未突破这一历史定数南海目前还未突破这一历史定数 20 划分新类别 获得解释权 划分新类别 获得解释权 成为一个类别的代名词 在目前诸候争霸的局面下，我们要成功突围，赢得 竞争，其实现的关键点在于跳出现有的竞争形态： 21 定义品类，改写行业格局定义品类，改写行业格局 一个新品类的诞生一个新品类的诞生 一个新品类的诞生一个新品类的诞生一个新品类的诞生一个新品类的诞生 Shopping mallShopping mallShopping mallShopping mall 大型仓储超市大型仓储超市 Shopping mall Shopping mall 名店 商业中心 名店 商业中心 大型仓储超市大型仓储超市 Shopping mall Shopping mall 名店 商业中心 名店 商业中心 第六代商业 （新型复合mall） 第六代商业 （新型复合mall） 我们的战略思维我们的战略思维 22 如何定义如何定义“第六代商业第六代商业”？ 23 我们的开发，完全基于全新的理念 与行业传统mall完全不一样 我们的开发，完全基于全新的理念 与行业传统mall完全不一样 一个关键的思路转换一个关键的思路转换 一个关键的思路转换一个关键的思路转换一个关键的思路转换一个关键的思路转换 24 水城东部大型商业和西部商业街合并成一体mall水城东部大型商业和西部商业街合并成一体mall 理由：理由： 东部大型商业和复合商业 街由水体自然连接，共生 性强 东部大型商业和复合商业 街由水体自然连接，共生 性强 规划思想中已经存在很强 的一体化考虑 规划思想中已经存在很强 的一体化考虑 东岸与西岸业态组合具有 很强的互补关系 东岸与西岸业态组合具有 很强的互补关系 创新一体化商业模式创新一体化商业模式创新一体化商业模式创新一体化商业模式 一体的泛一体的泛一体的泛一体的泛mallmallmallmall 25 两大价值创新点两大价值创新点 两大价值创新点两大价值创新点两大价值创新点两大价值创新点 依托绝美千灯湖景观的水主题mall依托绝美千灯湖景观的水主题mall 多业态组合、多方位商业功能多业态组合、多方位商业功能 26 独占独占绝美千灯湖景观的绝美千灯湖景观的水主题

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