2010征收集体所有土地房屋拆迁的几个问题

1、2010-11-10 20:44 征收集体所有土地房屋拆迁的几个问题！征收集体所有土地房屋拆迁的几个问题！( 2009-07-29 15:06:43) （一）总则1、征收集体所有土地房屋拆迁的概念征收集体所有土地进行房屋拆迁的主要法律依据是中华人民共和国宪法 第十条第三款 、中华人民共和国土地管理法第四十三条、该法第四十七条 和中华人民共和国土地管理法实施条例第二十六条。从这些规定，可以发 现征收集体所有土地房屋拆迁指的是因建设项目的需要征收集体所有土地时， 对集体所有土地上的附着物即房屋进行拆除，并对被拆迁人予以安置，对被拆 迁房屋及其附属物予以补偿的活动。杭州市规定，凡在杭州市市辖区范围内， 因城市建设需要征用集体所有土地拆迁房屋及其附属物以及安置、补偿等事宜， 均因遵守本条例。因成片开发建设征地拆迁涉及零星国有土地上房屋及其附属 物拆迁的，但其补偿、安置标准按杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条 例执行。可见，拆迁指的是因城市建设需要征用集体所有土地，拆除集体所 有土地上的附着物即房屋并对被拆迁人予以安置，对被拆迁房屋及其附属物予 以补偿的活动。2、征收集体所有土地房屋拆迁的法律

2、适用如前所述发，征收集体所有土地进行房屋拆迁的主要法律依据有：中华 人民共和国土地管理法第四十七条关于“征收土地的，按照被征收土地的原 用途给予补偿”的规定，中华人民共和国土地管理法实施条例第二十六条 关于“土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上 附着物及青苗的所有者所有”的规定，以及杭州市第九届人民代表大会常务委 员会第五次会议通过、浙江省第九届人民代表大会常务委员会第五次会议批准 的杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例。杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例第三十六条规定，“杭州市 所辖各县（市）征地拆迁，可参照本条例执行“。中共杭州市委、杭州市人民政 府市委20018 号关于萧山余杭撤市设区后管理权限等问题的通知规定， 保留萧山、余杭两区享有地市一级部分经济管理权限，撤市设区前两地制定的 优惠政策继续有效，计划生育、户籍管理、土地征用、房屋拆迁、社会保障、 房改政策、出租车营运等政策目前维持现状。原余杭市人民政府余政发 2000160 号文件关于转发杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例的 通知规定，凡在余杭区范围内，因城市建设需要征收集体所有土地拆迁房

3、屋及 其附属物的，适用杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例。所以，余 杭区征收集体所有土地拆迁房屋除适用全国性法律法规外，还应适用杭州市 征用集体所有土地房屋拆迁管理条例。3、拆迁的主管机关由于土地管理法等法律将征收集体所有土地进行的房屋拆迁列入征收集体 所有土地的范畴，根据土地管理法第五条 和第四十六条第二款的规定，土地行 政主管部门理所当然地成为征收集体所有土地房屋拆迁主管机关。杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例第三条规定，杭州市人民 政府土地管理部门（以下简称市土地管理部门）主管本市征用集体所有土地房 屋拆迁管理工作；市辖各区土地管理部门负责本区内征用集体所有土地房屋拆 迁管理的实施工作。根据原余杭市人民政府余政发2000160 号文件关于转发 杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例的通知的规定，凡在余杭区范 围内，因城市建设需要征收集体所有土地拆迁房屋及其附属物的，其房屋拆迁 主管部门为余杭区土地行政管理部门。房屋拆迁主管部门除了颁发房屋拆迁许可证外还对房屋拆迁争议进行裁决。 征收集体所有土地房屋拆迁争议，实质上是在征收集体所有土地过程中，拆迁 人和被拆迁人之间因房屋拆迁

4、补偿安置事宜经协商达不成协议而产生的争议。 土地行政管理部门作为征收集体所有土地的主管机关，依照法律规定，根据拆 迁人或被拆迁人的申请，协调双方当事人之间的争议，协调不成，依法行政裁 决。拆迁补偿安置争议由市土地管理部门裁决，这里的市土地管理部门显然指 的是杭州市土地管理部门，萧山、余杭两区享有地市一级部分经济管理权限。 在王金才诉杭州市国土资源局余杭分局房屋拆迁裁决行政争议一案中，杭州市 中院肯定了这一观点，判决认定杭州市国土资源局余杭分局作为集体土地拆迁 管理机关，有权就本区范围内征收集体土地中房屋拆迁争议进行裁决。土地管 理部门的这种行政裁决，是对民事补偿争议的处理，具有中立的性质，是对当 事人之间争议的行政干预，具有准司法性质。这种行政救济，是解决社会矛盾 的一种途径。4、关于拆迁管理中实施行政冻结、暂停办理有关手续的规定杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例第七条规定：“征用集体 所有土地需拆迁房屋的，在城市规划主管部门核定拆迁用地范围后，土地管理 部门应立即将拆迁用地范围公告并通知有关部门在拆迁用地范围内暂停办理有 关手续，我分析是六个方面：户籍机关：分户（户口的迁入）；工

5、商局：营业 执照；房管部门：房屋交易（买卖、交换、析产、赠与）；有关部门：抵押、 租赁；房屋的翻（扩）建。在拆迁范围内暂停办理有关事宜的期限为三十个月。 因特殊情况需要延长暂停办理有关事宜期限的，应在期满前一个月报经市土地 管理部门批准，可以适当延长，但延长时间最长不超过十二个月。以上叫行政 冻结。正在修改的杭州市征收集体所有土地房屋拆迁管理条例规定了法律冻结。 就是征地拆迁通告发布后发的营业执照、迁入的人口等不作为拆迁补偿依据， 这比行政冻结好。5、拆迁许可证杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例第八条建设单位和个人征用集体所有土地需要拆迁房屋的，必须持建设项目及用地批准文件、拆迁计划及拆 迁方案，向市土地管理部门提出申请，经批准并领取集体所有土地房屋拆迁许 可证后，方可拆迁。集体所有土地房屋拆迁许可证一经发放，市土地管理部门 应当将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等予以公告。实施房屋拆迁不得超越经批 准的拆迁范围和规定的拆迁期限。这里的规定比较原则。这方面问题比较多的是，立项、规划和实际用地的 单位往往不一致，根源是违法行政化整为零搞圈地，出在上面。根据行政诉讼法、行政复议法和行政许可法

6、的规定，结合该 条的规定，颁发房屋拆迁许可证不仅要审查立项、规划、用地等前置行为 的合法性，还要审查房屋拆迁补偿资金是否已经到位，实行产权调换的安置用 房是否已经落实，实行迁建安置的迁建用地是否已经落实。我曾经建议区政府 对第八条的规定进行细化。对哪些房屋拆迁补偿资金没有到位，安置用房或迁 建用地不落实的，应当理直气壮地坚决拒绝颁发房屋看拆迁许可证。房 屋拆迁许可证不仅应当公示，还应该告知拆迁户有申请行政复议和行政诉讼 的权利。不符合这些条件的颁发房屋看拆迁许可证，就是违法行政。正在修改的杭州市征收集体所有土地房屋拆迁管理条例第九条：征收土地 方案经批准后，拆迁人应当持房屋拆迁实施方案、金融部门出具的拆迁补偿安 置资金存款证明等资料，向市、县国土资源管理部门申请拆迁，经批准并取得 房屋拆迁批准书后，方可拆迁。这里没有规定必须要有立项、规划、用地批准 文件，这是比较符合修改后的土地管理法规定的。因为 99 年 1 月 1 日生效的新 的土地管理法规定了批次征地，也没有说是建设单位和个人作为征收人人。也 就是说征地时项目建设单位可能是不明确的，供地时拆迁应该已经实施完毕。有许多项目拆迁时没

7、有房屋拆迁许可证，这是不对的。正在修改的杭州市征收 集体所有土地房屋拆迁管理条例规定是房屋拆迁批准书。这主要是为了和行政 许可法相链接。行政许可法规定，上位法没有设置行政许可的，下位法不得设 置行政许可。土地管理法没有规定房屋拆迁行政许可，杭州市的立法机关认为 土地管理法是房屋拆迁条例的上位法，因而不好设设置房屋拆迁行政许可。这 是有争论的。国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧 急通知规定：要严把审批关,对没有拆迁计划与拆迁安置方案,或违反城市规划 的拆迁项目,不得发放拆迁许可证。国务院办公厅国办发200446 号关于控制城 镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知又强调：严格拆迁许可证的发放，对违反 城市规划及控制性详细规划，没有拆迁计划、建设项目批准文件、建设用地规 划许可证、国有土地使用权批准文件，以及拆迁补偿资金、拆迁安置方案不落 实的项目，不得发放拆迁许可证。所以，那种没有取得房屋拆迁许可证就进行 拆迁，是违法侵权行为。6、拆迁的主体拆迁人是指取得集体所有土地房屋拆迁许可证的建设单位和个人，被拆迁 人是指被拆迁房屋及其附属物的合法所有权人。正在修改的杭州市征收集体

8、所有土地房屋拆迁管理条例中第五条规定，本 条例所称拆迁人是指取得房屋拆迁批准书的机构；被拆迁人是指被拆迁房屋的 合法土地使用权人。这样规定可能更符合实际，因为实际上从事房屋拆迁的基 本是上乡镇政府或征地办事机构，同时，以后不可能再有毛地出让的情况。规 定被拆迁房屋的合法土地使用权人，切实点是对的，但不讲房屋所有权人似乎 还不全。听起来明了，可是在实际操作中却常会发生问题，主要是确定被拆迁人的问题。 因为在现阶段农村，实行家庭联产承包责任制和统分结合的双层经营体制，户 不仅是一个生活和生产单位，还是一个产权单位。被拆迁房屋及其附属物的合 法所有权人通常是以户为单位的，是家庭共有财产，那么所有户内成员都应有 资格作为被拆迁人，但在拆迁评估、协调等实际操作过程中，让所有户内成员 集体参加显然是不现实的，那么最终如何确定被拆迁人就显得尤为重要。（二）补偿安置1、补偿安置的标准。关于被拆迁房屋及其附属物的补偿问题，余杭区目前的拆迁补偿政策有： 余政发2001115 号余杭区城区规划区内农村集体土地征地拆迁有关补偿政策 意见，适用范围是余杭区城区规划区内。2002 年 9 月 1 日后因征用集体所

9、有 土地需要拆迁农村家体所有土地上的房屋的，适用 2002 年 10 月 25 日区人民政 府文件以余政发2002188 号文件发布的关于征用集体所有土地房屋拆迁执行 新调整的的意见和 2002 年 8 月 29 日区人民政府文件 以余政发2002147 号文件发布的关于实施浙江省城市房屋拆迁价格评估暂 行办法有关配套标准的批复。2004 年 4 月 1 日起适用 2004 年 4 月 13 日区 人民政府办公室以余政办200477 号文件发布的关于转发征用集体所有土地 房屋拆迁执行新调整的房屋重置价格的通知和 2004 年 3 月 30 日区人民政府 以余政发200456 号文件发布的关于实施浙江省城市房屋拆迁价格评估暂 行办法有关配套标准的批复。但 2004 年 4 月 1 日前已发集体所有土地房 屋拆迁许可证的，包括拆迁人（含接受委托拆迁、评估的中介机构）已与被 征地单位或被拆迁人签订征地房屋拆迁补偿安置协议的，或者同一建筑项目分 期分批动迁的实行同一政策，即旧房的评估价格和新房的安置价格仍按调整前 规定执行。可见，无论是余政发2002147 号文件还是余政发200456 号文件 都是不具有溯及力的，即拆迁人已与被征地单位或被拆迁人签订征地房屋拆迁 补偿安置协议的，或者同一建筑项目分期分批动迁的实行同一政策，即旧房的 评估价格和新房的安置价格仍按调整前规定执行。被拆迁房屋及其附属物和安置用房的评估基准日以房屋拆迁许可证核发之日为 准。 否则就是鼓励落后。2、安置人口按照杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例第七条 和第二十一条 的规定办，需要注意第七条。确定安置人口的意义在于，在实行产权调换时，被拆迁房屋的价款和安置房屋 的价款并非完全按照市场价格确定，确定安置人口就可以确定安置面积，进而 确定拆迁房屋的价款和安置房屋的价款。按照国务院城市房屋拆迁管理条例，由于被拆迁房屋以房地产市场评估价格确 定，安置房屋也以房地产市场评估价格确定，然后结清产权调换的差价，因而 确定安置人口也就没有意义。在拆迁范围内无常住户口但有被拆迁房屋且居住在拆迁范围内，未享受过房改、 集资房政策，至今无其他住房

《2010征收集体所有土地房屋拆迁的几个问题》由会员wt****50分享，可在线阅读，更多相关《2010征收集体所有土地房屋拆迁的几个问题》请在金锄头文库上搜索。