昆明新机场项目物业论证初判报告

1、本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 昆明新机场项目昆明新机场项目- -物物业论证初业论证初判报告判报告 昆明中原 前期顾问部 KunMing 昆明长水机场航站楼昆明长水机场航站楼 N N 东南绕城高速 项目基本背景：项目基本背景： 项目开发地块近邻昆明长水机项目开发地块近邻昆明长水机场航站楼，地块在图示范围内，场航站楼，地块在图示范围内，地块尚未确定组合；地块尚未确定组合； 地块可选范围地块可选范围 现阶段需解决的核心问题：现阶段需解决的核心问题： 项目开发初步方向确定项目开发初步方向确定 项目开发物业初步确定项目开发物业初步确定 项项目开发地块组合选择目开发地块组合选择 目目 录录 1 1 3 3 4 4 项目所在新机场区域发展演绎 项目物业定位方向及论证 项目地块分析及物业布局建议 2 2 空港及机场相邻区发展模式分析 项目所在新机场区域发展演绎 Part 1 机场机场 机场机场建设形成全球趋势！建设形成全球趋势！ 空港

2、空港 空港造势！空港造势！ 城市城市 城市再生！城市再生！ 2121世纪，全球经济一体化背景下。世纪，全球经济一体化背景下。 空港空港昆明战略新腹地昆明战略新腹地 跨越发展高速引擎跨越发展高速引擎 经济水平 和商务氛围 区域发展要素区域发展要素 城市发展 城市规划 交通通达性 配套设施 相关机构 所在 产业结构 产业链 区域发展战略要素 机场南工作区机场南工作区 空港商业空港商业商务核心配套商务核心配套区区 南工作区功能定位南工作区功能定位 以商务办公功能为核心，集商业、商务交流、娱乐文化等多种配套功能于一体，催化片区发展 功能定位 1 2 3 4 商务办公商务办公 以商务写字楼群形成商务区，吸引 高端服务业的聚集，成为普陀区的 活力引擎 商业娱乐文化配套商业娱乐文化配套 提升商业档次、形成综合 性的商业区，增加高档酒 店，满足商务与旅游的需 求 增加文化艺术场所，满足 区域办公人员生活便利及 精神追求 商务交流配套商务交流配套 酒店、会展、会议中心， 满足商务交流需求 商住配套商住配套 以酒店式公寓满足临时 及中长期居住需求，以 soho公寓满足商住弹性 空间 商务商务办公办公 通过

3、产业核心办公配套，逐渐相关配套 .智力智力高地片区高地片区 发展总部经济，促进创意产业发展，打造区 域地标 .产业产业核心片区核心片区 承接现有产业园区功能升级，满足贸 易物流服务商务需求 .服务服务纽带片区纽带片区 城市商务自由发展区 城市符号城市符号 产业符号产业符号 现代标签现代标签 建筑文化建筑文化的创新代言的创新代言 情境体验情境体验式商业式商业氛围氛围 极致空间极致空间的购物天堂的购物天堂 商业娱乐文化配套商业娱乐文化配套 商务商务交流交流配套配套引入酒店、会议展示功能，与商务办公功能互相促进，提升普陀商务办公集聚能力，并提升区域形象与竞争力 引入国际知名酒店、展馆与商务区互相促进，刺激商务办公集聚，提升地区形象 星级酒店 打造区域地标性建筑 高端品牌酒店 体现城市核心区形象 提升区域价值和影响力 带动区域商务办公 展馆 产品展示、交流的场所 项目片区整体发展愿景： “ 顺应空港经济格局变化，立足昆明、占位云南、辐射南亚、东南亚，发展 商业、商务配套产业。” 空港新城空港新城国际商业商务国际商业商务 门户门户 项目项目形象定位形象定位 空港及机场相邻区发展模式分析 Part

4、 2 Part 2.1Part 2.1 空港发展模式分析空港发展模式分析 全球机场发展概况全球机场发展概况 全球主要航空城和航空全球主要航空城和航空都会及机场区布局都会及机场区布局 建设中建设中 已规划已规划 初步规划初步规划 建成建成 半径半径3,000km3,000km 昆明昆明 天津天津 上海上海 阿姆斯特丹阿姆斯特丹 柏林柏林 法兰克福法兰克福 巴黎巴黎 北京北京 广州广州 香港香港 曼谷曼谷 新加坡新加坡 迪拜迪拜 芝加哥芝加哥 底特律底特律 华盛顿华盛顿 路易斯维尔路易斯维尔 丹弗丹弗 洛杉矶洛杉矶 达拉斯达拉斯- -沃斯堡机场沃斯堡机场 马德里马德里 以机场为主要核心的航空城发展模式已在全球形成趋势，但由于各国国情和城市发以机场为主要核心的航空城发展模式已在全球形成趋势，但由于各国国情和城市发展水平的不同，航空城的发展表现为不同的发展阶段，我国国内较多处于建设阶段。展水平的不同，航空城的发展表现为不同的发展阶段，我国国内较多处于建设阶段。 人口人口 建设建设 城市城市 产业产业 全球机场发展概况全球机场发展概况 机场推动作用强劲，全力推动人口、产业、建设、城市的发展机场推

5、动作用强劲，全力推动人口、产业、建设、城市的发展 产业结构的产业结构的变化变化 传统产业升级换代 依托运输的产业增多 物流企业增加 国际化企业集聚 人口的集聚人口的集聚 庞大的客流量 机场产业工人 周边工业园区工人 机场河工业园高级 管理人员 城市经济实力的城市经济实力的提高提高 国家级航空运输能力 区域性物流中心地位 新城的新城的形成形成 航天航空产业 生活居住 休闲度假 商务办公 物流运输 工业园区 高新科技 机场城市机场城市 大型大型机场的机场的建设一般能够建设一般能够形成功能多元的机场新城，依托强大的机场辐射力推形成功能多元的机场新城，依托强大的机场辐射力推动机场、区域和城市的快速动机场、区域和城市的快速发展。发展。 空港区域发展模式空港区域发展模式 空港区域的空间发展特征表现为以机场为核心，分别向外布局辐射延伸空港区域的空间发展特征表现为以机场为核心，分别向外布局辐射延伸 空港区域的发展根据空港区域的发展根据 空间空间 和和 时间时间 的的变化而呈现变化而呈现不同；不同； 机场区机场区 地勤服务、旅客服务、 航空货运服务、相关政府机构（如移民部门）等； 都市都市辐射辐射区区

6、空港对于城市中的其他区域的影响，包括企业的迁入、扩张等。 空港毗邻空港毗邻区区 为空港运营、机场工作人员以及乘客提供服务的活动以及与航空相关的货运、进出口加工等。包括航空食品、航空公司总部、航空公司职员宿舍或酒店、生活服务设施、物流企业等 ； 空港相邻空港相邻区区 主要发展关联产业，这些产业的运营自身与空港并无直接关系，主要是借助航空运输的快捷性和国际航空港的航线网络的辐射效应使经济活动在更大空间范围内得到扩展，如高科技产业、附加值高质量小的电子通讯产品制造、跨国公司总部、培训中心及客户服务中心、咨询及贸易企业、会展等； 根据航空港对区域经济作用的空间层次和时序性，可以定义与空港相关的 四四种区位类型种区位类型： 空港区域发展模式空港区域发展模式 空港发展伴随时间变化发展模式主要表现在产业带动人口和物业的发展空港发展伴随时间变化发展模式主要表现在产业带动人口和物业的发展 国内外机场一般发展规律显示，空港依托地区产业或规划产业进行发展，以机场为主要核心，持续发展的产业带动增加片区人口规模，进一步带动区域的物业发展； 机场的建设和运营 扩大近邻区的就业和居住规模 完善交通、通讯等基础设施条

7、件 扩大近邻区的就业和居住规模 吸引新的产业、推动 地方经济的发展 新一轮的住宅开发， 增加地方的人口规模 邻近空港区的人口规模不断扩大，城市 功能趋向完备，航空城的雏形已经具备 作为中心市卫星城的航空城 作为都会区副中心的航空城 图图1. 1. 航空港近邻区域发展模式图航空港近邻区域发展模式图 产业 人口 物业 空港区域产业发展空港区域产业发展 特征：以航空核心产业为主、分别延伸相关产业、进一步发展支持产业特征：以航空核心产业为主、分别延伸相关产业、进一步发展支持产业 产业定位及产业规划 核心产业核心产业 延伸产业延伸产业 支持产业支持产业 航空客运 航空货运 航空物流 保税加工 商品展示 票务服务 汇兑服务 交通服务 旅游组织 宾馆服务 餐饮服务 零售服务 航空工业 金融保险服务 中介咨询服务 总部商务服务 会议展示服务 高新技术产业 出口加工产业 图图1. 1. 伴随机场辐射区域的产业分布图伴随机场辐射区域的产业分布图 相邻区相邻区 紧邻区紧邻区 机场机场 核心核心 航空运输航空运输 航空货运航空货运 机场商业机场商业 机场娱乐机场娱乐 物物 流流 商商 务务 商务商务 办公办公

8、 工工 业业 教育培训教育培训 会议展览会议展览 国际贸易国际贸易 休闲休闲 居住居住 文化娱乐文化娱乐 产业贸易产业贸易 酒店酒店 辐射区辐射区 空港区域人口发展空港区域人口发展 特征：不同发展时期的人口发展表现为人口结构、人群需求的变化特征：不同发展时期的人口发展表现为人口结构、人群需求的变化 人群变化趋势人群变化趋势 伴随机场运营和机场周边配套的完善，机场相邻区的人群结构会逐渐发生变化，主要表现在机场员工、机场旅客、相关产业办公人群、相邻区居住人群的不断增加；另外，产业规划区的办公人群会增多，居住区的人群从投资客转向刚需客户； 相邻区人群的需求主要表现在适应不断化的人口结构，从最初的旅客的旅居和购物需求，到片区内人群（机场员工、居住和产业工作人群）的餐饮、休闲娱乐需求、更多延伸产业人群的办公需求；另外，产业规划区的办公人群和居住区的人群对生活配套的需求将愈发强烈。 人口结构人口结构 人群需求人群需求 由空港核心产业到延伸产业的产生，再到支持产业的完善，表明在各段时期内客户发生不同的变化，客户由少至多，由单一群体变成多元化群体，主要集中表现在机场员工、旅游客户、片区人群、观光群体等

9、对主要集中表现在机场员工、旅游客户、片区人群、观光群体等对于配套需求度较高的客群于配套需求度较高的客群。 空港区域物业发展空港区域物业发展 特征：物业发展一般伴随区域城市的功能性变化发展特征：物业发展一般伴随区域城市的功能性变化发展 开发开发 情况情况 入住入住 情况情况 区域城市性功能变化区域城市性功能变化 发展阶段发展阶段 起步期起步期 发展期发展期 成熟期成熟期 竞争力竞争力 大量拿地阶段，居住 区大盘启动开发 机场相邻区伴随机场 运营开展配套建设； 相邻区最先入驻 居住区较少入住 多与主城区、近郊 同种物业类型竞 争，竞争力不明显 大盘奠定片区物业基础， 持续开发居住物业，少 量开发商业配套。紧邻 机场区商务启动 产业人群开始大规模入 住、较少投资客户入住 后期开发居住物业和早 期开发居住物业产生一 二手房竞争，片区优势 造就新盘相互竞争 各类物业均入住、经营 新盘开发减少，居住物 业多以租赁为主，商业 配套成熟 物业持续升值，投资自 住居住物业火热，商业 商务投资形成规模，发 展与原主城区逐渐接壤 图图1. 1. 伴随区域城市功能性变化的物业发展伴随时间发展特征伴随区域城市功能性变化的物业发展伴随时间发展特征 国外空港发展成熟案例 阿姆斯特丹史基浦航空城区域布局、主要客群 2015 1988-1995 初始阶段 1996-2005 成长阶段 2006-2015 成熟阶段

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