定位工作流程

第二节 市场研究管理〔中心负责，工程协助〕第四条 市场综合研究方案的制定一、市场研究管理包括：市场分析、工程定位、产品建议等，中心须根据公司的安排拟定方案二、 市场研究管理应在公司取得*工程的土地开发权前根据公司安排，3日开场，15日完毕三、市场研究管理由中心负责主导，城市公司工程协助完成四、调查容〔一〕城市背景：对城市的地理、文化、景观、面积、城市规划、现状布局、产业分布，近、远期重大建立工程，房地产市场信息动态〔二〕区域人口与社会特性：人口根本资料、各区县人口、人口政策、人口流动情况、产业市场分析、人均消费性支出及各行业从业人数、消费性支出排列、市民消费特点及价值观〔三〕城市房地产现状分析：过去1—3年供求态势、去化率、投资额、办公商业、住宅比率、各区商品房价格走势分析；3—5个楼盘调查分析，产品、推售、价格、去化、阶段营销方案等〔四〕房地产影响因素的研究1、国民经济与区域经济开展状况2、及城市房地产政策的影响〔五〕工程所在区域市场分析：区域市场背景、功能、街区特点等〔六〕本工程周边物业调查〔七〕主要竞争工程调查及比拟分析等第五条 市场研究方案的实施一、中心按照要求，逐项落实调查容，并形成相应的调研报告。

二、市场研究采用科学有效的方法进展三、必要时经营销分管副总批准，可邀请专业参谋公司参与工程综合市场研究和专项研究四、市场研究方案的实施应严格执行预算方案第六条 市场信息资料库的建立 一、中心负责及时将各工程综合市场研究、专项研究、楼盘信息等阶段性调查、研究成果，存入市场信息资料库；并每季向公司行政管理部报送纸质及电子文档一份存档二、对于相关市场动态信息，中心要及时将信息进展更新，保证存储信息的相对准确性；三、市场信息资料库的有关容，需执行公司相关**制度第七条 市场研究成果报告和审批程序一、工程定位〔一“工程定位报告〞的主体容：1、市场背景分析：宏观市场、片区竞争、竞争工程2、工程分析：工程概况、SWOT分析、工程核心价值体系和客户群分析3、定位：定位背景、市场定位、客户定位、形象定位〔二〕营销总监在对“工程定位报告〞进展审核后，组织召开由中心、规划设计部、工程管理部、本钱核算部、资本财务部等部门参加的工程筹划专题会议，经吸纳相关意见，修正后，报营销副总及董事长审批〔三〕对于开发周期长、房地产政策和市场发生比拟大的变化、公司开发战略发生变化时，须根据公司要求重新拟定“工程定位报告〞，中心在接到公司指令的30日完成。

二、产品建议〔一〕中心协同规划设计部在进一步深入研究客户需求和竞争环境的根底上，拟定“产品建议报告〞，对工程产品进展准确定位研究，塑造产品自身竞争优势；必要时，请专业参谋公司参与进展；〔三〕"产品建议报告"的主体容：1、销售中心设置位置建议；2、道路规划建议；3、景观、园林规划建议；4、建筑设计建议；5、户型配比、发布、设计建议〔包括细节〕；6、总平面规划建议；7、社区物管形式及配套效劳设施建议等〔四〕中心在对市场研究成果部讨论后，组织召开由中心、规划设计部、工程管理部、本钱核算部、资本财务部等部门参加的产品筹划专题会议，经吸纳相关意见调整后，报董事长审批；经董事长批准的方案交由规划设计部主导，进展产品规划设计〔五〕对于分期开发工程，在每期规划设计开场之前，中心均应在规划设计部向规划设计公司发放“设计任务书〞之前一周，完成当期的“产品建议报告〞，经董事长批准后交由规划设计部主导，进展产品规划设计第三节 工程营销筹划管理〔工程负责，中心监视〕第八条 营销筹备阶段营销筹划管理一、在批准的工程定位、产品建议及“年度销售任务〞等的根底上，由各工程拟定“营销总案〞、“媒体组合策略、“活动营销〞、“现场包装〞、“渠道策略〞及“工程销售方案〞等专题报告〔中心直管工程除外〕，中心实施监视管理。

二、“营销总案〞“媒体组合策略、“活动营销〞、“现场包装〞、“渠道策略〞及“工程年度、月度销售方案〞等专题报告要求在“工程营销总案〞批准后30天完成三、各专题报告的主体容 〔一〕“营销总案〞各工程根据产品的工程定位、产品的最终设计方案、可类比和竞争工程营销特色的分析及公司开发进度和阶段性销售目标，拟定“工程营销总案；1、“工程营销总案〞应在工程开工前完成；2、“工程营销总案〞的主体容：1)竞争市场梳理2)市场站位3)工程核心价值梳理4)营销节点铺排方案等5)推广节奏建议3、中心在对“工程营销总案〞进展初步审核后，将修改补充后的“工程营销总案〞报营销分管副总审批4、对于分期开发工程，中心在每期工程开工前完成“分期营销方案〞，经中心审核，并报营销分管副总审批后实施〔二〕“媒体组合策略报告〞1、结合工程制定适宜的广告策略，确定主要投放媒体 2、结合工程制定媒体推广组合方式表列明投放时间3、制作媒体广揭发布详细方案表，包括媒体种类、发布时间、发布频率、费用预估等，其中对各项媒体广告的发布情况要求详细列明，如时间、软硬性、版面、规格、色彩、渗透文章、制作材质、发布主题、展示卖点等〔三〕“活动营销报告〞1、工程公关活动：包含不限于产品新闻发布会、工程奠基仪式、工程开盘典礼、房地产展销会等2、工程促销活动3、老客户活动〔四〕“现场包装报告〞1、结合道路状况制定合理车行线路，安排导示牌位置，配以图片说明；2、户外广告通过地图说明位置，通过同类照片说明制作规格、材质、发布容等；〔制作方式〕3、售楼处的车行、人行线路图、部功能分区图，部设计及装修要求等，配合照片说明；4、看楼通道配合图片说明；5、样板房装修档次、套数、风格、装修标准、装修费用预估等，照片说明；6、会所功能分区图，根据工程的功能确定会所的配套功能，用平面图进展划分，并结合图片进展相应的说明；7、导示系统的分布的制作细节等；8、条幅位置、规格、色彩、容及材质等；9、灯竿旗的位置、规格、材质、容、价格等；10、申请及数量、是否来电显示；11、其他：现场音响、家私、灯光、绿化等，要求符合售楼处风格，并进展费用预估。

12、以上工程要求通过图片配合同时进展费用预估说明〔四〕“工程销售方案〞1、工程销售方案排布四、中心在对各专题报告进展初步审核后，组织召开营销相关方面人员参与的专题研讨会，并将修改补充后的专题报告报营销分管副总审批第九条 价格制定管理一、各工程负责在开盘前15天完成“价格策略专题报告〞，最终调整执行底价开盘前3天由董事长签字执行，其具体容如下：〔一〕定价方法〔二〕实收均价〔三〕层差、朝向差确定〔四〕价格表分析〔五〕付款方式和折扣二、中心在对“价格策略专题报告〞进展初步审核后，组织召开营销各相关方面人员参与的专题研讨会，并进展会后调整修改三、根据董事长意见，公司分管副总召集相关人员举行专题评审会，会议结果由中心具体落实后重审，直至董事长批准第四节 营销监视管理制度第十三条 制度建立〔一〕中心负责制定集团营销管理制度，并监视执行，对于个工程案场不符合管理制度规的地方，集团营销中心有权参照公司相关奖惩制度进展处分〔二〕原则上，中心不直接干预工程营销板块工作〔直管工程除外〕，但有监视权限对于整盘推售、主题活动、全程推广方案由工程案场筹划经理负责制定并执行，报中心备案，中心有提出建议之权，并负责监视执行。

第十四条 案场巡检〔一〕建立工程案场巡检制度，集团所有工程纳入巡检围，中心负责对所有工程进展巡检〔二〕案场巡检，分为定期和不定期两种定期巡检，原则上，一月一次，定于每月最后一周的周四或周五〔节假日顺延〕，并于次月1—3日出具书面巡检报告〔节假日顺延〕；不定期巡检根据集团安排和实际需要，针对特别突出、紧急的事项，进展不定期巡检最终巡检结果将以书面形式向中心领导/集团分管领导直接汇报，并抄送各工程板块主要责任人，涉及到处分的，参照公司处分条例执行第十五条 述职报告〔一〕各工程营销部负责人〔可指派〕按季度在集团总部进展述职报告〔二〕原则上每个季度最后一月最后一周周五下午14:00——17:00，个工程营销负责人在集团总部四楼会议室集中述职〔三〕述职容包含不限于：季度工程营销总结、个人工作总结、下阶段部门推进方案、个人工作推进方案、工程建议等述职容以书面形式做宣讲〔四〕述职报告计入个人绩效考核第十六条 月报方案〔一〕工程案场〔各工程主策负责〕负责提供工程月报，并于每月5日前，分别以书面和会议的形式对上月月报进展汇报〔二〕月报容包含不限于：阶段政策认知；区域市场概况；主要竞品来访、成交、存量情况统计；本工程来访、成交、存量等情况汇总；销售政策及活动执行情况；阶段营销建议等。

第十七条 营销专题〔一〕中心根据个工程时间安排组织专题学习研讨〔原则上每月一次〕〔二〕容包括不限于：知名开发企业经典工程〔西南区域〕参观学习；最新政策解读；楼市分析；产品专题研究等；针对工程重要节点和推售政策，由工程筹划经理主持，工程中心参与研讨。