二手房中介企业的经营模式分析—以北京我爱我家房地产经纪公司为例

1、二手房中介企业的经营模式分析以北京我爱我家房地产经纪公司为例 专业硕士学位论文THESIS OF PROFESSIONAL MASTER DEGREE论文题目:二手房中介企业的经营模式分析?以北京我爱我家房地产经纪公司为例 (英文):the research of the business model ofintermediary of the real estate?takethe example of Beijing Company of ILove My Family作 者: 孟怡 指导教师:俞明轩教授2009 年 3 月 15 日 论文题目: 二手房中介企业的经营模式分析 (中文)?以北京我爱我家房地产经纪公司为例the research of the business model of(外文)intermediary of the real estate?take theexample of Beijing Company of I Love My Family所在院、系、所 :商学院专 业 名 称: 工商管理硕士指 导 教 师 姓 名、职 称 : 俞明轩 教授 论 文 主

2、题 词 : 经营模式;房地产中介;特许经营学 习 期 限 : 2007 年 9 月至 2009 年 7 月论文提交时间 : 2009 年 5 月独 创 性 声 明 本人郑重声明:所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知,除了文中特别加以标注和致谢的地方外,论文中不包含其他人已经发表或撰写的研究成果,也不包含为获得中国人民大学或其他教育机构的学位或证书所使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献已在论文中作了明确地说明并表示了谢意。 签名: 孟怡 日期: 2009.05关于论文使用授权的说明 本人完全了解中国人民大学有关保留、使用学位论文的规定,即:学校有权保留送交论文的复印件,允许论文被查阅和借阅;学校可以公布论文的全部或部分内容,可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。 签名: 孟怡 导师签名: 俞明轩日期: 2009.05II中文摘要 自从 1993 年国务院发出关于发展房地产业若干问题的通知,要求“建立与房地产市场配套的服务体制,建立房地产交易的中介服务代理机构”后,我国的房地产中介企业伴随房地产业的发展从无到有,从小到大逐步建立和发

3、展起来的。我国改革开放 20多年来,房地产中介行业的机构数量不断增多,从业人员队伍迅速扩大。相应的,北京二手房市场也在这短短的十几年里逐渐发展,成为一个拥有 2000多个中介机构,40000多名专业经纪人员的市场。 在这样一种竞争状态下,房地产经纪公司的竞争与发展就自然的成为了学者竞相探讨的问题。而经营模式的演变与选择也成为了经纪公司未来发展的关键因素。 经营模式对房地产中介服务业的作用在于提供信息和相关的服务,其核心竞争力在于能够快速的收集、整理信息,形成大量的有效信息,并以信息为基础,全方位服务于市场。经营模式对于中介企业搜集信息的效率和企业的长远发展都起着至关重要的作用。企业要在激烈的市场竞争中求得持续发展,必须根据其经营方向和经营策略选择合适的经营模式。 20 世纪末己有一大批我国港台地区及国外的房地产中介企业进入中国大陆,譬如香港中原、台湾新联阳以及美国的“21世纪不动产”等均以强势扩张态势进军内地的房地产领域。它们带来了先进的管理理念,同时也对国内房地产中介企业形成竞争。由于我国的房地产中介行业起步较晚,在执业标准、执业规则、专业人员素质、技术手段、组织模式、运作经验管理体

4、系等方面还处于探索阶段,总体上仍然比较稚嫩,缺乏核心竞争力,与国际规则的要求和发达国家成熟的房地产中介服务体系相比,还存在着不小的差距,研究房地产中介企业的运营与管理模式显得尤为重要。只有健全和发达的房地产中介组织,才能提供准确充分的信息及专业化的服务;才能降低房地产交易成本,提高房地产交易的效率;才能强化房地产竞争机制,加速房地产流通,促成房地产交易的成功;才能规范房地产交易市场,保证房地产市场健康运行,促进国民经济的发展。1之所以选择北京我爱我家公司作为经营模式的具体研究对象主要出于两个目的。 第一,该公司在 2000年成立之后,以极其快速的发展在北京房地产市场上占有一席之地。该公司的成长也是伴随着北京二手房中介行业的发展而发展的,同时,其直营连锁模式发展到了一定规模,是在经营模式上具有代表意义的企业。 第二,进入 WTO 后,面对市场经济的开放,外国中介企业相应进入中国市场,例如 21世纪经纪公司等。这些公司都具有先进的特许经营管理经验和完善的特许经营管理体制。而这对于像我爱我家这样的直营连锁模式的本土民营企业来说是个不小的挑战。因此,对北京我爱我家房地产公司经营模式的研究同时也

5、具有了对本土化民营企业经营模式发展方向的一个指向。 北京我爱我家公司在经历了较长时期直营连锁模式以后,在北京二手房市场积拥有了较为广泛的品牌效应、一定数量直营店及较高的市场份额。但同时,直营连锁模式也逐渐暴露出其缺点:规模扩张由于资金的短缺收到了限制,且经营成本较高,再加上国家对房地产行业的宏观调控。因此,转变运营模式,开展特许经营成为北京我爱我家公司的现实选择。且北京我爱我家公司也把转变经营模式纳入到了三年的战略规划之中。 第一,通过对特许经营理论及其优势劣势分析,以及对特许经营在中国发展现状的概述,可以看出特许经营是一种先进的经营管理模式,该模式在中国拥有巨大的发展潜力,并呈现出快速扩张、涉足行业广泛的一种发展趋势。 第二,北京目前房地产中介行业在逐步发展壮大,但在执业标准、营业规则、专业人员、专业技术手段、执行运作经验和管理方法都有所欠缺,未来该行业应该在品牌建设、创新服务、规模经营等多方面改进,才能得到更快的发展。 第三,通过分析企业内部资源条件基础上,评价企业的发展现状,总结出企业发展过程中的成功夕处和不足之处,提出北京房地产公司欲通过开展特许经营解决规樟扩张、强化竞争、抢占

6、市场份额、提高对资源的控制能力、实现盈利增长的问题。 第四,确定北京我爱我家公司开展特许经营的行业关键因素,并使用定量分析方法进行环境分析。北京我爱我家公司在面对国家政策支持、居民住房观2念转变的有利条件下,尤其是行业尚未形成垄断的格局下,房地产中介行业发展前景广阔,行业外部环境中的机会大于威胁。 第五,借鉴中国台湾地区房地产中介行业的发展经验,总结了北京我爱我家房地产公司司与 21世纪不动产运营模式的异同,由此充分论证了北京房地产公司开展特许经营的选择依据,并指出其开展特许经营的迫切性。 但是,由于市场环境的不断变化,会对经营模式理论与实践提出更大的挑战。因此,经营模式的研究是一个动态、长期不断发展的过程。今后优待于根据市场环境做进一步的调查与验证。关键词:运营模式;房地产中介;特许经营3Abstract State Council of the Peoples Republic of China notified how to develop the real estate in 1993. The information required that service system

7、matching the real estate market and intermediary company matching the real estate dealing. Beginning from 1993, our countrys intermediary companies of the real estate develop more and more fast with the real estate market developing. Now, the real estate market has 2000 intermediary companies and 40000 professional staffs in BeijingIn competitive status, the more and more scholars discuss the issue of intermediary companies developing and competition. How to choose and change the business model

8、is the key factor for future developingThe business model of the intermediary is major for supplying the relative information and service. The core competition is collecting and arranging information, on the basis of the numerous information the intermediary companies could service the market comprehensively. The business model is vital important for intermediary companies collecting information and the further development. The corporations must choose the proper business model according to thei

9、r strategy for sustainable developmentAt the end of twenty century, a lot of intermediary companies of real estate have come into the china. Just like Zhong Yuan Hong Kong, Newlianyan in Taiwan stand American 21 century, they are all for the purpose of enlarging the real estate markets. They bring us advanced management and fierce competition. Due to our countries intermediary companies establishing lately, we fall behind the developed countries in the practicing standards, the practicing rule, professional quality, technical means, organizing model and experiment of management. So it is very important for intermediary companies to study the business and management modelIf the intermediary industry is sophis

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