土地登记代理资格土地估价案例与报告28
14页1、土地估价案例与报告-28(总分:100.00,做题时间:90分钟)一、案例分析题2题,请阅读,并根据有关条件综合分析回答问题(总题数:2,分数:40.00)1. 某开发公司欲参与 A宗地的土地使用权招标竞投,现委托某土地估价机构对A宗地进行招标地价评估。该估价机构收集到有关资料如下:(1) A宗地面积为2000m2,规划用途为住宅用地,最大容积率为 4.0,区域基础设施状况为“五通一平”, 出让年期为住宅用地法定最高年限。(2) 该开发公司拟取得该地块的土地使用权后,建造商品住宅楼,预计开发期为2年,建筑费为600万元,专业费和不可预见费分别为建筑费的6%和4%建造成本均匀投入,建成后即可全部售岀。(3) 该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15%税金为房地产总价的 6%银行年贷款利率为 11%土地还原利率为8%(4) 在A宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分别为:实例 B: 2370 元/m2;实例 C: 2730 元 /m2;实例 D: 2500 元 /m2。A宗地上建成后的房地产与上述三个比较实例的影响因素修正指数如下表,表中数值表示各案例条件与待
2、 估房地产的比较,负号表示案例条件比待估房地产差,正号表示案例条件优于待估房地产。影响因素修正指数表比较因素A宗地比较实例B比较实例C比较实例D交易时间100-1-5-4交易情况1000-1+1区域因素100-2+2-个别因素1000+10+5使用年期100-30-1根据以上资料,评估岀该公司的投标地价。(分数:20.00 )正确答案:(先用市场比较法计算不动产总价,再用剩余法评估土地价格 第一步:采用市场比较法确定不动产总价(1) 分别计算三个案例的试算价格:(2) 采用算术平均求取不动产总价:单位面积不动产价 =(2518.35+2587.09+2557.12) 元/m2/3=2554.19 元/m2不动产总价=2554.19 元 /m2 X2000mi X 4=2043.352 万元第二步:计算建筑成本费用及利润(1) 建筑费=600万元 专业费=600万元X 6%=36万元 不可预见费:600万元X 4%=24万元(4) 利息=(600+36+24) X(1+11%)土地用途应设定为商业。土地使用权年限应为出让剩余年限 35 年。-1+ 地价 X (1+11%) 2- 1=72
3、.6+0.2321 X 地价或:利息=(600+36+24) X 50% (1+11%)1.5- 1+(600+36+24) X 50% (1+11%)0.5-1+ 地价x(1+11%) 正确答案: (1 该说法不正确,其补偿应包括土地的价格补偿。因为:(1) 由于土地的资产属性,住户作为土地使用者,享有一定的土地收益权。(2) 由于土地区位和收益的差异,住户也应得到补偿。2. (1)划拨土地使用权的价格应为出让土地使用权价格扣减土地出让金后的余额。(2) 划拨土地使用权的价格应按现状工业用途进行评估。 评估方法可以选用成本逼近法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法。3对宗地C应按原出让用途及其年限下的市场价格给予适当补偿。 1 可选择采用收益还原法、基准地价系数修正法、市场比较法、剩余法等方法。4对于宗地D应由政府无偿收回,因为:根据中华人民共和国城市房地产管理法的规定,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,如满2 年未动工开发的,可以无偿收回。5作为商业中心用地,属于经营性用地,根据国土资源部2002年第11号令的规定,必须以招标、拍卖-1=73.6+0.2321 X地
4、价(5) 税金=2043.352 万元X 6%=122.60 万元(6) 开发利润=2043.352万元X 15%=306.50万元第三步:计算土地价格地价=不动产总价 -建筑费 -专业费-不可预见费 -利息-税金-利润=2043.35-600-36-24-72.6-0.2321 X地价-122.60-306.501.2321 地价=881.65 万元地价 =715.57 万元单位地价=715.57 万元 /2000m2=3577.85 元/m2)解析:2. 某城市拟对市中心区域进行旧城改造,涉及A、B、C、D四宗地,土地总面积为 20000用。其中宗地A为一旧住宅区,土地总面积为 8500m2;宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地,土地面积为7000m2, 土地现状用途为工业,由于规划限制,该企业计划搬迁到城市郊区;宗地C为公司乙所使用的国有出让土地,土地面积为1500卅,出让用途为商业,出让年期为 40年,已使用5年;宗地D为公司丙所使用的国有出让 土地,土地面积为3000m2,出让用途为商业性办公用地,出让年期为40年,由于缺乏建设资金,该宗地已闲置 5 年。上述四宗地由当地市土地
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