商铺定价方法之

1、商铺定价方法之 租金回报率倒推法 如何对商铺物业进行合理定价，以保证日后商铺的顺利销售，是一个难点，也是一个值得业内人士探讨的话题。在通过查阅相关书籍结合自身对中小城市及县城房地产项目的调研分析，认为，回报率计算方法能够较合理的对项目进行价格分析。方法简述：1、对项目周边类似新增项目及存量项目进行调研，得出销售价格及租金水平。2、通过调研，得出同类型项目市场接受程度较高的销售价格范围。3、对调研项目进行分析及租金投资回报率计算，并预测本项目的租金水平及租金投资回报率。4、得出初步销售价格。5、与周边类似项目进行比较，进行因素修正，得出修正后销售价格。6、结合市场接受程度高的销售价格，对修正后价格进行适当调整，得出最终销售价格。租金投资回报率计算方法：回报率=12个月租金总额各项成本/当前销售价格注：（12个月租金总额各项成本）：通常以1011个月计算案例示范：1、对X周边类似楼盘进行调研，得出： 销售均价 租金 投资回报率 A项目 15000元/ 5060元/月. 3.64.4 2、对城市（县城）内类似楼盘进行调研，得出销售价格范围，寻找市场接受程度较高的价格范围。3、对项目销售价格进

2、行估算。根据租金投资回报率计算方法，计算出A项目的租金回报率为3.64.4，通过对项目的地段、人气、交通等因素，对项目进行初步租金及租金投资回报率的预测，同时通过对业内人士及消费者进行访问，得出他们理想的租金水平，结合以上两者，得出最终租金水平，假设得出的最终租金水平为65元/，租金投资回报率为4。4、通过倒推，定出项目初步销售均价约为17875元/。5、对项目销售价格进行各项因素修正，将本项目与A项目进行比较，得出相对较合理价格：6、得出最终价格。汇隆广场包租方案:1项目介绍汇隆广场是由5A商务正写字楼、星级精品酒店、酒店式公寓、大型购物广场组成。总面积是38万平米，在售的5A级写字楼。建在咱们这个38万平的大型城市综合体上的，它里面有宴会厅、标准房、豪华套房、总统套房、高档游泳馆、健身馆、地下一层是1.5万平米的大型生活超市和这边这条弧形的下沉式水景商业步行街（济南首家引入水系的“公园式”情景商业街；水系长约500米，里面放有2000多天锦鲤）。2项目业态：-1层是大型品牌超市和水景街沿街商铺。水景街有品牌服饰折扣店、旗舰店，名品店，流行饰品，美容美发沙龙，各类简餐。 1层是百货：

3、名品鞋类、化妆品，珠宝、手表，像百丽、Tata、星期六、花花公子、鳄鱼、梦特娇，雅诗兰黛、香奈儿、2层是服饰、皮具，像only、猫达、杰克琼斯、CK，阿玛尼、范思哲、百利、稻草人、鳄鱼；3层是儿童主题城，：有星期八小镇、孩子王、玩具城、母婴乐园、儿童书城、儿童服装、儿童鞋帽；围绕儿童市场规划， 4-5层是新锐娱乐城：有美食城、4000平米奥地利AST真冰溜冰场，6000平米的广州金逸国际影城，宴会厅、咖啡厅、中西荟萃的高档饭店。3包租政策第1年返租8%，房款中扣除；第2、3年，每年返租（9%，第420年，每年返租10%，超出保底部分9:1分成，业主拿90%，运营管理公司拿10%作为运营管理费用。第五、六、七、八、九任何一年期满后，按照权益款的100%回购。第十到十九年可选择按照原总价的120%回购；满20年可选择按照原总价的150%回购。济南市低总价、高回报旺铺、100%零风险主要城市零售商铺价格和租金增长将受抑制字号 评论 邮件 纠错2015-04-10 01:42:54 来源：解放网-新闻晨报 文/高馨凌莱坊与中房驰昊最新发布中国商铺市场观察报告并指出，为把握网上销售机会，一些大型

4、零售商以及品牌商，包括奢侈品牌在2014 年下半年大力建立及拓展其电子商业平台。此外，为与网上购物平台竞争并吸引购物中心人流，许多业主都纷纷调整其租户组合，提高商场餐饮和娱乐设施所占比例。然而，鉴于2015年将有大量新的商铺投入市场，加上国内经济增长目标下调至7%，预计今年主要城市零售商铺价格和租金增长将会受到抑制。随着近年一线城市快速发展，零售市场趋于饱和，大型零售商对零售面积的需求正逐步放缓，而快时尚品牌和其他中档零售商预期将继续进军二线城市及扩充业务。品牌线下减量驱使商铺调整改造据统计，2014年网上零售额同比上涨53.6%，达2.8万亿元，占全国社会消费品零售总额的10.6%，相比2013年的7.6%占比进一步上升。为紧抓网上销售机遇，一些大型零售商在2014年下半年大力发展其电商业务。去年九月，快时尚品牌H&M推出了自己的网上商店；同年10月，Zara也在天猫商城开设首家网上商店，成为中国最大的B2C网店。与此同时，2014 年下半年，中国内地七大城市的优质商场总存量增长6.2%，达3880万平方米。深圳（楼盘）和天津（楼盘）的商铺面积分别增加13.0% 和9.0%，空置率分

5、别被推高至15.0%和9.4%。零铺租金增长方面，二线城市普遍高于一线城市，2014下半年二线城市同比增长4.0%，而一线城市则小幅下降0.8%。面对线下需求挤压和尴尬的高存量现状，商场也都纷纷展开改造，进行业态重组和更换。据了解，大连万达计划对旗下的一些商场重新设计，以增加餐饮和娱乐的业态比例。目前，不少商场的餐饮娱乐业态占总面积的比例已经从传统的20%-25%提升至40%以上。对此，世邦魏理仕认为，就零售业态来讲，大众餐饮零售商的表现将最为活跃。消费者对新消费理念跃跃欲试，业主也热衷于提供更多餐饮场所的选择。国际奢牌调价引消费回流中国值得注意的是，近期数个欧洲奢侈品牌因汇率变动而调整全球售价，引发国内部分品牌门店出现限流入场的情景，调价效果可谓立竿见影。据业内人士称，此次调价的目的在于：首先，部分一线品牌试图通过在亚洲降价和欧洲涨价，以平衡欧亚两地的售价差额并刺激消费，与此同时打击海外代购市场。目前，降价潮或将蔓延至其他奢侈品牌，有个别奢侈品牌甚至已经宣布跟进。对此，莱坊董事及上海（楼盘）研究及咨询部主管杨悦晨表示，此次调价所带来的市场轰动效应主要反应了以下几个问题：第一，虽然近年

6、来奢侈品销售在中国市场表现不佳，营业额海外流失，代购业务疯狂扩张，使得奢侈品店铺数量的扩张与营业额增长并不呈十分明显的倍增关系，中国大陆仍然是奢侈品最大的海外市场，奢侈品在中国的市场仍然受到追捧，并不处于所谓的“寒冬”；第二，近年国内销售表现的主要制约因素仍是价格，与海外价差的对比仍是营业额流失的最主要原因；可以相信，随着中国宏观市场对于奢侈品税收政策的进一步优惠以及未来国际奢侈品品牌对中国内地定价策略的调整，奢侈品的销售状况将可能出现回暖和向好态势；第三，此次部分奢侈品牌价格调整将使很多品牌重拾对于中国内地市场的信心。此外，作为互联网时代下的零售模式，线上线下结合必将成为不可逆转的趋势，越来越多的国际品牌也已经开始谋划或者已经介入谋划电子商务，积极拓展网上营销这一重要渠道。 行业|购物中心租金回报率如何计算？来源：中购联 2015年02月04日 09:13浏览：34评论：0分享到 摘要按照月租金从50元/平方米到100元/平方米的价格，带入到公式中，则得到相应的销售均价，既当该购物中心商铺的租金达到某个价格时，要实现相应的销售整体均价，才能保证发展商能够得到纯销售额。经济分析的条件1

7、、租金计算根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给商铺的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式：实际销售总金额-回报客户的金额+商铺租金-不可预见费=纯销售额其中：实际销售总金额是商场在实现100%销售的情况下获得的收益，包括各种费用。回报客户的金额是发展商每年按照8%的出租回报率在租期内付出的总金额；商铺租金是租期内开发商得到的总收益；不可预见费是在租期内发生的目前不能预见的部分支出；纯销售额是在发展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现100%销售的情况下获得的收益。以上公式用数字表示为：销售均价7000销售均价70008%租期月租金700012租期销售均价70003%已知均价7000（其中销售均价和租金为未知，其他条件为已知，已知均价指市场推导出的市场均价）假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知。假设为：2、计算过程根据前面部分表格的计算数据说明：按照商铺租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价；不可预见费按照8年2.5%、10年3%计算。前三年的租金保持不变，从第四年开始，按照每年12%递增。计算过程如下：第一种：按8年租期算将已知数据带入

8、到公式中，得到：销售均价10000销售均价100008%8月租金10000123月租金1210000（1+12%）1（112%）5/1（112%）销售均价100002.5%2250010000得出销售均价与月租金的关系方程式：销售均价53731361月租金按照月租金从50元/平方米到100元/平方米的价格，带入到公式中，则得到相应的销售均价，既当该购物中心商铺的租金达到某个价格时，要实现相应的销售整体均价，才能保证发展商能够得到纯销售额。（二层均价按照2：1的比例计算。）计算结果为：由以上递增方式得出：每年租金表（元/）第二种：按10年租期算计算方法同上，则计算结果为：【说明】表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为10年总共所需的金额。当租金达到80元/平方米，商场整体销售均价在18000元/平方米时，发展商需贴补的金额最少，如果均价超过这个价格，则需贴补的金额也要相应增加当租金达到90元/平方米，商场整体销售均价在18000元/平方米时，发展商的租金收益超过了回报给客户的金额，这时，发展商就不需贴补，租金已足可以满足给客户回报的金额，还有盈余。由以上递增方式得出：每年租金表（元/）从两个计算结果比较看，综合考虑租金收益、回报客户的金额及发展商需贴补的金额，当租期为10年，租金达到80元/平方米时，销售价格比较接近市场水平。二、产权式商铺租金回报率计算一般产权式商铺的定价采用的是租金反推法，即以周边同类市场平均租金为参考依据，按10年回收期计算，得出商铺售价，如：【前提条件】某地区市场的平均租金为100元/平方米/月，按10年计算为100元/平方米/月*120月=12000元/平方米，也就是说该地区商铺12000元的价格是可以接受的。但是以上的100元/平方米/月的租金应是一个变数，并不能简单的进行平均推算。商业市场的发展遵循的是从引入期、成长期、成熟期、衰退期到引退期的运行规律，租金也是随着商业市场时期的不同而发生变化的。如果市场引入期的租金定价是区域市场中的最低租金水平，那么租金上升的趋势肯定是必然的，而且它会与市场的不同周期的变化处同一数值，这里我们就可以用函数来推算出租金处于不同时期所表现的价格：

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