某楼盘营销策划提案
25页1、编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第1页 共1页良诸花苑新村营销策划提案目 录一、项目概况二、销售现状分析三、SWOT分析(一)优势 (二)劣势 (三)机会 (四)威胁 (五)问题点四、竞争个案情况调查分析五、目标客户锁定六、本案综合素质强化策略(一)项目重新定位(二)工地形象建设方案(三)产品强化(依照绿化景观设计方案)(四)楼盘命名改进建议七、市场推广工作(大家)(一)广告语建议 (二)展示中心设置 (三)楼盘引导标识设置 (四)媒体推广八、售楼处建设方案(一)重新包装建议 (二)人员管理 (三)专业化操作九、推盘手法(一)价格策略(二)推量策略(三)主题策略十、具体营销计划安排(一)阶段性营销执行计划(二)开盘前各项工作计划时间安排表一、项目慨况:良诸花苑新村二期位于良诸镇玉琮路延伸段,由杭州正大房产开发有限公司开发,总建筑面积约36991平方米,其中住宅面积约31091平方米,商铺面积约5900平方米,由九幢多层住宅楼组成,本案已于2003年1月开盘,约在2004年6月交付使用。 二、销售现状分析:本案经过近9个月的销售工作,实际销售率仅为20左
2、右(50套已售/250套左右可售,此测算数据根据当地售楼部提供)。销售工作不太理想,严重影响了开发商的投资回收与利润实现的目标。从本案前期销售情况分析,去化最为理想的户型面积集中在8395左右的两室两厅或三室两厅的小面积户型,总价相对较低。从已去化房源分析,沿玉管路北面区块房源去化形势相对好些;南面区块几乎未动,这与开工时间比北面晚,销售时间上滞后有关。从客户楼层选择分析,客户对于购买3楼与顶楼较热衷。因为3楼的楼层对于购房者来说不高也不低,较能接受;而购买顶楼的客户,享受赠送阁楼待遇,也具有较强的吸引力。本案目前成交的客户当中,杭州客户占近1/3,其余大多为良渚本地及附近地区的客户(基本偏向面积小,总价低的小户型),另有少量客户来自余杭其他地区。我们通过对棕榈湾及玉都佳苑的客户构成分析,再结合本案目前的客户构成情况,有理由相信,杭州客户将来会成为本案的主力客户群。 三、项目SWOT分析(一)优势:1、大配套优势:楼盘位于良渚镇中心区域,周边医院、学校、邮局、银行、超市、小商品市场、菜场及各类休闲娱乐场所等一应俱全,日常生活较方便。2、社区配套优势:本案智能化配套齐全,是良渚第一个拥有
3、背景音响系统的社区。3、准现房优势:与杭州其它在售楼盘相比,本案接近现房,房型结构、楼盘品质一目了然,看得见可以买的放心是本案的主要优势。同时购房者也不用为期房交纳按揭本息,更具投资价值。4、区域竞争优势:本案所在的良渚一带属于保护性开发,竞争对手较少,良渚本地呈现本案与玉都佳苑一对一竞争事态。(二)劣势:1、周边环境劣势:良渚整体城建形象表现为“脏、乱、差”的认知格局,本案位于老城区老式小区内,周边物业与本案形象不相吻合,容易给前来看房者留下“城市下乡“的不良印象;2、区域交通劣势:本案与杭州城区较远,在目前的进杭收费站之外,到杭州仅有两班公交车,而末班车为19:30,真正要实现杭州工作,良渚生活必须拥有私家车;3、物业整体性劣势:楼盘规模较小,别墅、经济适用房和周边的老小区、农居相互混杂,北片商铺所在玉管路为社区内道路,东面商铺面对农田,商业前景更不乐观;4、区域消费劣势:良渚本地缺少支柱经济,目前良渚的两大楼盘均依靠外地的购房户(尤其是来自杭州的)支撑,本地消费相对不足;5、商业人气劣势:二级租赁市场不容乐观,同一条街1520方左右的商铺月租金仅300400元,投资潜力小,销售难
4、度很大;(三)机会:1、区域认同机会:从目前良渚购房业主的结构看,购房者对良渚区域逐步认同。尤其是勾庄天阳棕榈湾的强势推广,不断在市场上灌输“杭州主流居住区,往北往北再往北的概念”。2、区域交通机会:进杭收费站年底迁移至安吉,将真正实现“一路直通省市政府、连接杭州两大名胜”。加上良渚镇西侧运河边的衢州路将与上塘高架连通,通车后将大大缩短杭州到良渚的路程。3、形象推广机会:通过楼盘再定位、工地与售楼部的形象包装和强势的宣传推广,打造良渚一流楼盘的形象。4、销售力提升机会:通过对售楼人员专业化的挑选、培训及组织管理,全面提升售楼部综合素质,打好楼盘销售攻坚站。5、多点推广机会:借助博日在杭州的二手房门市展开咨询与销售,加速本案的认同度。(四)威胁:1、市场放量威胁:本案周边5公里区域内,天阳棕榈湾刚推出第三组团,多层与小高层共约有180套 ,10月份玉都佳苑将推出第2期,具体投放量暂不明,亲亲家园也会在9月中下旬开盘,据悉规模较大。2、房产政策威胁:今年经济适用房的巨额放量与政府控价政策的出台,会对郊区楼盘的定价与销售影响巨大。 二手房交易加征营业税政策的出台,将缩减一大批投资炒房客源。(
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