注册资产评估师考试复习-建筑工程评估基础第八章建设工程造价的确定讲义（13版）

1、 第八章建设工程造价的确定考题分析：10年11年12年单选题1概算计算中的局部调整计算土建工程的概算造价生产能力指数法单选题2综合概算中包括（基本预备费）综合单价（内容）涨价预备费单选题3施工图预算中用实物法计算直接工程费综合单价计算施工图预算中的措施费单选题4工程量清单计价（控制价）工程进度款工程量清单计价（市场风险）多选题工程量清单计价（风险）工程量清单计价工程量清单计价（适用范围）综合题1.工程量清单计价；2.概算计算概算计算分数分布：10年11年12年第一节投资估算302第二节设计概算9110第三节施工图预算101第四节工程量清单计价法1543第五节工程结算及竣工决算010大纲要求：通过对建设工程造价确定的内容的考核，测试考生对工程计价方法的掌握和运用情况，考核考生进行工程造价核算的能力。重点掌握：（1）设计概算的内容和分类。（2）单位建筑工程概算编制方法。（3）施工图预算的内容和分类。（4）一般土建工程施工图预算的编制程序和方法。（5）工程量清单计价的内容和方法。（6）工程量清单计价的步骤和程序，工程量清单统一格式。第一节投资估算一、投资估算的内容投资估算的内容包括项目从筹建

2、、施工直至竣工投产所需的全部费用。建设项目的投资估算包括固定资产投资估算和流动资金估算两部分。流动资金略二、投资估算的编制方法（一）固定资产投资的估算方法1.静态投资部分的估算。（1）资金周转率法。比较简便，计算速度快，但精确度较低，可用于投资机会研究及项目建议书阶段的投资估算（2）生产能力指数法。这种方法根据已建成项目的投资额或其设备投资额，估算同类而不同生产规模的项目投资或其设备投资的方法。计算公式为：计算简单、速度快；但要求类似工程的资料可靠，条件与拟建项目基本相同。否则误差就会增大。（3）比例估算法。以拟建项目或装置的设备费为基数，根据已建成的同类项目或装置的建筑安装费和其他工程费用等占设备价值的百分比，求出相应的建筑安装费及其他工程费用等，再加上拟建项目的其他有关费用，其总和即为项目或装置的投资。公式如下：以拟建项目中的最主要、投资比重较大并与生产能力直接相关的工艺设备的投资（包括运杂费及安装费）为基数，根据同类型的已建项目的有关统计资料，计算出拟建项目的各专业工程（总图、土建、暖通、给排水、管道、电气及电信、自控及其他工程费用等）占工艺设备投资的百分比，据以求出各专业的投资

3、，然后将各部分投资费用（包括工艺设备费）求和，再加上工程其他有关费用，即为项目的总投资。其表达式为：（4）指标估算法。投资估算指标的表示形式较多，可以用元/m、元/m2、元/m3、元/t、元/kVA等单位表示，利用这些投资估算指标，乘以所需的长度、面积、体积、重量、容量等，就可以求出相应各单位工程的投资。在此基础上，可汇总成某一单项工程的投资，再估算工程建设其他费用等，即求得投资总额。简便易行，节约时间和费用。但由于项目相关数据的确定性较差，投资估算的精度较低。2.动态投资部分的估算。（1）涨价预备费。涨价预备费的估算，采用下式计算：式中：PF为涨价预备费估算额；It为建设期中第t年的投资计划额（按基准年设备、工器具购置费和建筑安装工程费的资金使用计划为基础）；n为建设期年份数；f为年平均价格预计上涨率。【例81】 涨价预备费计算例题，简单，略。（2）建设期贷款利息。建设期贷款利息按复利计算。对于贷款总额一次性贷出且利率固定的贷款，按下列公式计算：FP（1i）n贷款利息FP式中：P为一次性贷款金额；F为建设期还款时的本利和；i为年利率；n为贷款期限。当总贷款是分年均衡发放时，建设期利息

4、的计算可按当年借款在年中支用考虑，即当年贷款按半年计息，上年贷款按全年计息。计算公式为：qj（pj1Aj/2）i式中：qj为建设期第j年应计利息；pj1为建设期第（j1）年末贷款累计金额与利息累计金额之和；Aj为建设期第j年贷款金额；i为年利率。【例题82】利息计算，简单，略。（二）流动资金的估算 略第二节设计概算一、概述（一）设计概算的内容和分类按照国家规定，采用两阶段设计的建设项目，初步设计阶段必须编制设计概算；采用三阶段设计的，技术设计阶段必须编制修正概算。设计概算的编制内容包括静态投资和动态投资两部分。静态投资：建筑安装工程费，设备和工器具购置费，工程建设其他费用，基本预备费。动态投资：建设期贷款利息、涨价预备费等。静态投资部分作为考核工程设计和施工图预算的依据；静、动态两部分投资之和则作为筹措和控制资金使用的限额。（二）设计概算的内容设计概算可分为单位工程概算、单项工程综合概算和建设项目总概算三级。见教材图8-1。（1）单位工程概算。是确定各单位工程建设费用的文件，是编制单项工程综合概算的依据，是单项工程综合概算的组成部分。对一般工业与民用建筑工程而言，单位工程概算按其工程性

5、质分为建筑工程概算和设备及安装工程概算两大类。建筑工程概算包括土建、水、采、电等；设备及安装工程概算包括机械设备、电气设备，以及工具、器具及生产家具购置费概算等。（2）单项工程综合概算。是确定一个单项工程所需建设费用的文件，它是由单项工程中的各单位工程概算汇总编制而成的，是建设项目总概算的组成部分。见教材图8-2。（3）建设项目总概算。建设项目总概算由各单项工程综合概算、工程建设其他费用概算、预备费和贷款利息概算等汇总编制而成。见教材8-3。二、单位工程概算编制方法单位工程概算分建筑工程概算和设备及安装工程概算两大类。（一）单位建筑工程概算编制方法1.概算定额法。2.概算指标法。概算指标法采用直接工程费指标，是将拟建工程的建筑面积或体积乘以技术条件相同或基本相同的概算指标而得出直接工程费，然后按规定计算措施费、间接费、利润和税金等。该方法适用于初步设计深度不够，不能准确地计算工程量，但工程设计是采用技术比较成熟而又有类似工程概算指标可以利用的情况。因此，其计算精度较低。在资产评估中，可作为估算建（构）筑物重置成本的参考方法。（1）拟建工程结构特征与概算指标相同时的计算。在直接套用概算指

6、标时，拟建工程应符合以下条件：拟建工程的建设地点与概算指标中的工程建设地点相同；拟建工程的工程特征和结构特征与概算指标中的工程特征、结构特征基本相同；拟建工程的建筑面积与概算指标中工程的建筑面积相差不大。根据选用的概算指标内容，可选用两种套算方法：例83某砖混结构住宅建筑面积为4000m2，其工程特征与在同一地区的概算指标中表81.表82的内容基本相同。试根据概算指标，编制土建工程概算。表81某地区砖混结构住宅概算指标工程名称住宅结构类型砖混结构建筑层数6层建筑面积3800m2施工地点市竣工日期2006年6月结构特征基础墙体楼面地面混凝土带型基础240空心砖墙混凝土现浇楼板混凝土地面，水泥砂浆面层屋面门窗装饰电照给排水炉渣找坡，油毡防水钢窗、木窗、木门混合砂浆抹内墙面、瓷砖墙裙、外墙彩色弹涂面槽板明敷线路、白炽灯镀锌给水钢管、铸铁排水管、蹲式大便器项目平方米指标（元/m2）其中各项费用占总造价百分比（%）直接费间接费利润税金人工费材料费机械费措施费直接费工程总造价1340.809.2660.152.305.2876.9913.656.283.08其中土建工程1200.509.4959.

7、682.445.3176.9213.666.343.08给排水工程82.205.8568.520.654.5579.5712.355.0l3.07电照工程60.107.0363.170.485.4876.1614.786.003.06答疑编号6156080201正确答案计算表 序号项目内容计算式金额（元）1土建工程造价4000l200.50480200048020002直接费其中：人工费材料费机械费措施费480200076.92%3693698.448020009.49%455709.8480200059.68%2865833.648020002.44%117168.848020005.31%254986.23693698.4455709.82865833.6117168.8254986.23间接费480200013.66%655953.2655953.24利润48020006.34%304446.8304446.85税金48020003.08%147901.6147901.6（2）拟建工程结构特征与概算指标有局部差异时的调整。当拟建对象的结构特征与概算指标中规定的结构特征有局部不同时

8、，须对概算指标进行调整后方可套用。调整概算指标中的每m2（m3）造价。将原概算指标中的单方造价进行调整扣除原概算指标中与拟建工程结构不同部分的造价，增加拟建工程与概算指标结构不同部分的造价，使其成为与拟建工程结构相同的工程单位直接工程费造价。计算公式如下：结构变化修正概算指标（元/m2）JQ1P1Q2P2式中：J原概算指标；Q1概算指标中换入结构的工程量；Q2概算指标中换出结构的工程量；P1换入结构的直接工程费单价；P2换出结构的直接工程费单价。则拟建工程造价为：直接工程费修正后的概算指标拟建工程建筑面积（体积）求出直接工程费后，再按照规定的取费方法计算其他费用，最终得到单位工程概算价值。调整概算指标中的工、料、机数量。这种方法是将原概算指标中每100m2（1000m3）建筑面积（体积）中的工、料、机数量进行调整，扣除原概算指标中与拟建工程结构不同部分的工、料、机消耗量，增加拟建工程与概算指标结构不同部分的工、料、机消耗量，使其成为与拟建工程结构相同的工、料、机数量。计算公式如下：以上两种方法，前者是直接修正概算指标单价，后者是修正概算指标工料机数量。例84某新建单身宿舍建筑面积为3500m2，按概算指标和地区材料预算价格等算出单方造价一般土建工程为640.00元/m2（其中直接工程费为468.00元/m2）；采暖工程32.00元/m2；给排水工程36.00元/m2；照明工程30.00元/m2。按照当地造价管理部门规定，

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